Сделки с жилыми помещениями

Заключение
Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами.
Качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристика ...

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Жилое помещение как объект гражданского оборота 5
1) Характеристика жилого помещения как объекта правоотношений 5
2) Основы правового регулирования сделок с жилыми помещениями и их виды 17
2. Правовая характеристика сделок с жилыми помещениями 25
1) Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений 25
2) Сдача в аренду жилых помещений 30
3) Обмен жилыми помещениями 35
3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями 41
1) Проблемные аспекты правового регулирования сделок с жилыми помещениями 41
2) Перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями 60
Заключение 68
Библиография 72

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что основные направления современной государственной жилищной политики ориентированы на формирование механизмов, повышающих доступность приобретения жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соотв етствия помещения признакам жилого помещения.
Жилое помещение и его особый режим привлекают внимание исследователей регулярно. Причем характеристика вопроса о любом субъективном праве на жилое помещение вызывает необходимость обращения к анализу объекта, по поводу которого это право возникает, немало исследований специально посвящено рассмотрению данного понятия. Но следует заметить, что такое изучение происходит исключительно с позиции его оценки как объекта права или объекта правоотношения (в зависимости от взглядов исследователя), т.е. с точки зрения правового режима такого объекта или, другими словами, той правовой формы, которую приобретает жилое помещение.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением сделок с жилыми помещениями в современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые.
Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы ставится изучение правового регулирования сделок с жилыми помещениями по российскому законодательству, выявление проблем в правовом регулировании данных отношений.
Задачами работы является:
• Охарактеризовать жилое помещение как объекта правоотношений;
• Изучить основы правового регулирования сделок с жилыми помещениями и их виды;
• Проанализировать правовое регулирование купли-продажи жилых помещений;
• Рассмотреть условия сдачи в аренду жилых помещений;
• Изучить правило обмена жилыми помещениями;
• Выявить проблемные аспекты правового регулирования сделок с жилыми помещениями;
• Определить перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями.
Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и другие.
B работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

В начале XXI в. была сделана попытка внедрить в законодательство институт доходного дома, а затем - бездоходного дома. Предполагаем, что идея института наемного (арендного) дома - это прошедшая эволюцию идея о доходном, а затем бездоходном домах, а также возврат к существовавшей в советское время системе формирования, содержания и управления государственного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставлялись по договору найма жилого помещения.Думается, что термины «доступное арендное жилье», «институт наемного (арендного) многоквартирного дома» требуют серьезной доработки. В настоящее время они не вписываются в уже сложившуюся в законодательстве систему институтов договора найма жилого помещения: социального и коммерческого, договора аренды жилого помещения, института многоквартирного дома. Представляется, что особое внимание законодателю следовало бы уделить разработке института договора аренды жилого помещения как в частном жилищном фонде, так и когда арендатором является орган государственной власти и орган местного самоуправления. Тем более, что как способ обеспечения государственных и муниципальных нужд аренда имущества уже включена в нормы специального нормативного правового акта.Анализ нормативных правовых актов, определяющих жилищную политику страны, и законопроектов, направленных на формирование системы доступного жилья, позволяет прийти к выводу, что наметилась тенденция к сближению правовых целей договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения также может стать эффективным способом решения жилищного вопроса граждан с невысокими доходами. Пересмотр роли договора аренды жилого помещения в системе механизмов удовлетворения потребности граждан в жилье может привести к расформированию сложившейся за последние двадцать лет системы обеспечения жильем нуждающихся в нем граждан. Это может потребовать внесения существенных изменений в гражданское и жилищное законодательство в части регулирования договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения.3) Обмен жилыми помещениямиПредметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением могут быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.Не могут быть предметом договора обмена неизолированные жилые помещения (комнаты, связанные общим входом, то есть смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и тому подобное).Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства.Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, предусмотренных статьей 73 Жилищного кодекса РФ, а именно:- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. К таким заболеваниям относятся активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого, множественные поражения кожи с обильным отделяемым, кишечный и уретральный свищи, пиодермия гангренозная.Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.Администрация-наймодатель обязана заключить с указанными гражданами договоры социального найма на жилые помещения, занятые ими в результате обмена по решению суда.Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществлении правомочий по обмену занимаемой площади.В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. Также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 - 74 Жилищного кодекса РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.Граждане, согласившиеся участвовать в обмене, могут отказаться от данного ими согласия в любое время вплоть до оформления обмена.Для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, Жилищный кодекс РФ требует, во-первых, заключения договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получения согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из нанимателей обмениваемых жилых помещений.Помимо общих требований, предъявляемых к форме и содержанию искового заявления, важно, чтобы в нем по делам данной категории содержался конкретный вариант обмена. Несоблюдение этого требования при обращении в суд ведет к оставлению искового заявления без движения до устранения этого недостатка в сроки, установленные определением судьи.Также необходимо проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 Жилищного кодекса РФ.Итак. договор обмена жилыми помещениями является производной сделкой по отношению к договору социального найма жилого помещения, т.к. отсутствие последнего влечет невозможность совершения обменной сделки. Подписание договора обмена жилыми помещениями заинтересованными сторонами не влечет его заключения. Одним из существенных недостатков правовой регламентации договора обмена жилыми помещениями является отсутствие срока, в течение которого стороны сделки должны заселить обмениваемые жилые помещения. Наличие четко зафиксированного срока создало бы для сторон дополнительные стимулы по надлежащему исполнению обязательств.3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями  1) Проблемные аспекты правового регулирования сделок с жилыми помещениямиРазвитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций которые появились сравнительно недавно. в качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты. В условиях существования административной модели управления экономикой советское гражданское законодательство практически не предусматривало в этой части каких-либо норм, направленных на регулирование отношений, в которых одно лицо передает свое имущество в собственность другому за выплачиваемую в последующем на период дожития ренту. Единственным исключением из этого была норма ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР. При продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося по возрасту или состоянию здоровья нетрудоспособным, после передачи в собственность покупателя жилого дома или его части, покупатель должен был в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель при случайной гибели дома должен был нести обязанности, которые были приняты по договору, отчуждение же дома при жизни продавца не допускалось.Несложно заметить, что данное положение закона предусматривало ряд гарантий защиты интересов для продавца. Например, совершенно очевидно, что такими гарантиями можно было считать особую форму существовавшего материального обеспечения, возможность пользования жилищем, запрет на отчуждение дома покупателем, независимость исполнения обязанности по содержанию продавца от состояния жилого дома, возможность расторжения договора по требованию продавца, если покупатель не исполнял обязанности, и другие. Необходимость введения подобных гарантий была обусловлена тем, что в отношениях появлялась так называемая «слабая сторона» - продавец жилого дома, нуждающаяся в особой заботе и защите. Наверно, это также можно рассматривать как одну из причин, которая способствовала тому, что законодатель попытался выделить рентные отношения в самостоятельный договорный вид и обеспечить их надлежащую правовую регламентацию. Сегодня регулирование рентных отношений обеспечивается нормами главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», объединяющей в себе четыре параграфа, включая положения, касающиеся постоянной, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.Вместе с тем, несмотря на сравнительно высокий уровень развития законодательных положений, можно сделать вывод о том, что они пока недостаточно защищают интересы лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. В юридической литературе специалистами справедливо обращается внимание на то, что плательщики ренты совершают различные противоправные действия против получателя ренты, включая завладение жильем путем убийства в случае преступного наследования. Рассматривая гарантии защиты получателя ренты, делается вывод о том, что гражданское законодательство не позволяет применить нормы об отмене дарения в рентных отношениях, если имущество было передано под выплату ренты безвозмездно. Основной аргумент сводится к тому, что такой подход противоречит природе рентных отношений. В связи с этим необходима разработка и осмысление иных механизмов защиты. Например, предлагается снижать возможные риски при заключении договора ренты через устранения всякого сомнения в дееспособности сторон, формирования их воли при заключении договора, избегать по возможности заключения сделки через представителя и др. Безусловно, данные меры могут оказать позитивное воздействие на решение вопроса о защите лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. Однако нельзя забывать, что гражданское законодательство также может и должно содержать нормы, которые носят превентивный характер, сдерживая в данном случае плательщика ренты от правонарушения. Такие нормы фактически должны образовывать гарантии защиты без судебного вмешательства. Обращаясь к анализу позитивного нормативного материала, гарантии защиты получателя пожизненной ренты вполне усматриваются.Во-первых, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку под выплату ренты передается жилое помещение как объект недвижимости, то договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки предполагает, что нотариус, осуществляя свою деятельность в целях защиты прав и охраняемых законом интересов обратившихся лиц, обязан разъяснить права и обязанности, которые могут возникнуть у обратившегося после заключения сделки. На это указывают нормы ст. ст. 1, 16, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. В соответствии со ст. ст. 13, 19, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поступившие на регистрацию договоры и иные документы проходят обязательную правовую экспертизу на предмет соответствия действующего законодательства. При выявленных в процессе экспертизы несоответствиях представленных договоров и иных документов положениям действующего законодательства регистрация приостанавливается, а в случае неустранимых нарушений документы и договоры возвращаются заявителю.Во-вторых, поскольку под выплату пожизненной ренты передается объект недвижимости, получатель в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданный объект (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Это означает, что если плательщик ренты ненадлежащим образом будет исполнять свои обязательства, то получатель пожизненной ренты вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного объекта недвижимости путем реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 334, ст. 350 ГК РФ). Более того, в развитии диспозитивных начал регулирования отношений условиями договора пожизненной ренты может быть предусмотрено, что получатель рентных платежей сохраняет право пожизненного пользования переданным под выплату ренты жилым помещением.Проблема заключается в том, что указанные гарантии пока недостаточны. Необходимо отметить, что этим успешно пользуются недобросовестные риелторские компании, предлагая на рынке недвижимости заключение договоров пожизненной ренты, которые не сопровождаются какими-либо криминальными отношениями, но позволяют таким компаниям извлекать прибыль в ущерб интересам получателя ренты. В качестве примера обратим внимание на следующую ситуацию. Создается общество с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала, которое предлагает заключить, как правило, лицам пенсионного возраста договоры пожизненной ренты на период дожития. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в этой части, и общество с ограниченной ответственностью выступает плательщиком ренты. Однако в условиях договора указывается, что «размер ренты определяется в соответствии с гражданским законодательством». Происходит некая коллизия. С одной стороны, определение размера ренты является существенным условием договора, без согласования которого договор не может считаться заключенным, с другой - законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, в том числе ссылаясь, если такая возможность есть, на гражданское законодательство. Особенность в том, что при подписании договора получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере. К сожалению, такую информацию не всегда дает нотариус, который удостоверяет сделку. Причина в том, что в настоящее время в основном деятельность осуществляют частные нотариусы и источником их финансирования являются денежные средства, полученные за совершение нотариального действия (ст. ст. 22, 23 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Получается, что, если нотариус детально разъяснит права и обязанности по сделке, лицо, скорее, откажется от ее заключения, и частный нотариус не сможет взыскать нотариальный тариф.Когда договор пожизненной ренты и сопроводительные документы попадают на государственную регистрацию, то при проведении правовой экспертизы не обращается внимание на то, что положения п. 2 ст. 597 ГК РФ, которые определяют минимальную ежемесячную ренту в виде одного минимального размера оплаты труда, признаны не соответствующими Конституции РФ. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» указывается, что пока не принят закон об индексации сумм по денежным обязательствам с учетом уровня инфляции. При отсутствии механизмов увеличения базовой суммы минимального размера оплаты труда нарушается конституционно-правовая природа отношений, регулируемых договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Исходя из принципа конституционной сдержанности, Конституционный Суд РФ посчитал возможным установить, что положения ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» утрачивают силу с момента введения нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 г. Однако новое правовое регулирование до сих пор не принято.После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора пожизненной ренты получателю ренты достаточно сложно через решение суда признать сделку недействительной, ссылаясь на заблуждение. В соответствии со ст.