договор социального найма жилого помещения

Заключение

В рамках работы был подробно рассмотрен вопрос договора найма жилого помещения, законодательные норма, регламентирующие его, а также его особенности, формы и порядок заключения и расторжения. И в результате подробного анализа было выявлены следующие основные моменты, которые приведены ниже.
Договор найма жилого помещения это одно из средств реализации конституционного права человека на жилище. Однако надо сказать, что существует категории граждан, которые не могут считаться реализовавшими свое право на жилище. К ним относятся граждане, которые не имеют жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также лица, получившие право на заселение на основании срочного ордера, и/или пользующиеся жилой площа ...

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
Глава 1. Предоставление гражданам жилых помещений в домах социального жилого фонда 7
§ 1. Возникновение у граждан права на получение жилых в домах социального жилого фонда 7
§ 2. Учет граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий……………………………………………………………………………12
§ 3. Порядок предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма 17
Глава 2. Общие положения договора социально найма 25
§ 1. Порядок заключения и условия договора социального найма 25
§ 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма 38
§ 3. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма 42
§ 4. Прекращение и расторжение договора социального найма 51
Заключение 59
Список использованных источников 63

Введение

Актуальность. Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Рассмотрение правового положения такого договора будет всегда актуально, ведь наем жилого помещения это один из видов арендных отношений. В жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые вопросы, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, в последние годы были значительно изменены. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.
Жилищный кодекс РСФСР, который был принят более пятнадцати лет назад, больше не отвечает требованиям общественных отношений, которые складываются в новых социально-экономических условиях, так как был ориентирован главный образом на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.
Гражданский кодекс РФ предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.
Анализ статей Гражданского кодекса РФ, регулирующих, вопросы найма жилого помещения и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, значительно затрудняет общее восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Детальное рассмотрение и урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами и ограничить сферу их действия. Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.
Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то смена законодательства положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.
Все вышесказанное обусловливает актуальность, практическую значимость и своевременность темы работы.
Объектом исследования выступают общественные отношения, в сферезаключения договор социального найма жилого помещения.
Предмет исследования - это положения законодательных актов Российской Федерации, которые призваны регулировать особенности договоров социального найма жилого помещения.
Гипотеза исследования состоит в том, что результаты многоаспектного анализа норм текущего законодательства, регулирующего отношения, связанные особенностями договоров социального найма жилого помещения, могут быть использованы в интересах оптимизации правотворческого процесса в указанном направлении, а также для совершенствования учебно-методической базы соответствующих учебных дисциплин и спецкурсов.
Цель исследования комплексный анализ особенностей договора социального найма жилого помещения.
Задачи исследования. Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть возникновение у граждан права на получение жилья в домах социального жилого фонда.
2. Изучить особенности учета граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
3. Рассмотреть порядок предоставления гражданам жилых помещений
по договорам социального найма.
4. Проанализировать порядок заключения и условия договора социального найма.
5. Изучить права, обязанности и ответственность сторон по договору
социального найма.
6. Рассмотреть права и обязанности членов семьи нанимателя по договору
социального найма.
7. Проанализировать особенности прекращения и расторжения договора социального найма.
Методологическая основа исследования. Метод теоретического анализа: изучение, анализ, синтез и обобщение научной и учебной литературы, которая раскрывает особенности договора социального найма жилого помещения; метод системного анализа, частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы исследования, что позволило исследовать заявленную тему и сделать соответствующие обобщения и выводы.
Теоретическая база работы - статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых, таких как Афонина А.В., Бобровская О.Н., Далбаева Н.Н., Кириченко О.В., Попов Р.М., Савин О.Г., Селиванова Е.С. по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Эмпирическая основа исследования. Явились имеющие отношение к теме исследования положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, а также иные нормативные правовые акты, регламентирующие общественные отношения, связанные с особенностями договора социального найма жилого помещения.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Состоит в возможности использования материалов и выводов работы в процессе преподавания курсов и спецкурсов: «Основы права», «Гражданское право», «Жилищное право». Основные положения данной работы призваны расширить теоретические представления юридической науки по вопросам оптимизации механизмов договора социального найма жилого помещения. Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях для изучения отдельных аспектов заявленной темы.
Структура работы. Структуру работы определяют цели и задачи исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников

Такие обстоятельства повлекут изменения условий оплаты жилых помещений (ст. 60 ЖК РФ).Во время удовлетворения требований лиц о предоставлении им на основании ст. 57 ЖК РФ жилых помещений по договорам социального найма вне очереди, когда период, на протяжении которого должны предоставлять жилые помещения, законодательство не определяет, суд не может устанавливать сроки, так как внеочередное предоставление не предполагает определенного периода предоставления жилых помещений, а решения судов исполняются в установленные действующим законодательством сроки.Закон не определяет сроков, на протяжении которых должны заключать договора социального найма жилых помещений между наймодателями и нанимателями.Гражданам органы местного самоуправления выдают решения (постановления) о предоставлении жилых площадей. Данные решения (постановления) содержат указания на размер предоставляемых жилых помещений и точный адрес их местонахождения. Помимо этого решения (постановления) содержат указание на членов семьи, которые будут проживать совместно с нанимателями в данных жилых помещениях.С целью заключения договоров социального найма жилых помещений граждане должны обращаться в организации выступающие наймодателями с решениями (постановлениями) о предоставлении им жилых помещений.На основе данных решений заключают письменные договоры социального найма, в которые вносят подробную информацию о предоставляемых жилых помещениях, паспортные и другие данные нанимателей, а кроме этого членов семьи нанимателей, которые будут совместно с ними проживать в данных жилых помещениях.Условия предоставления жилых помещений по месту жительства граждан состоят из:предоставления жилых помещений по месту жительства (в черте соответствующих населенных пунктов). Систематическое толкование дает возможности сказать о том, что жилые помещения должны соответствовать признакам благоустроенности для определенных населенных пунктов; Так например Законом Самарской области «О жилище» отмечено, что не подлежит обязательному удовлетворению требование о предоставлении жилых помещений в определенных домах, районах, этажах;общая площадь помещений на каждого гражданина составляет не меньше норм предоставления. Общая площадь предоставляемых жилых помещений может превысить нормы предоставления на каждого человека, но не больше чем в два раза, когда такие жилые помещения представляют из себя одну комнату либо однокомнатную квартиру или предназначаются с целью вселения гражданин, страдающих одним из видов тяжелой формы хронического заболевания;во время определения площадей учитывают площадь жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, в том числе общей собственности;допустимо заселение одной комнаты лицами разного пола только если есть их согласие, кроме супругов, согласие которых не нужно; допускают предоставление жилого дома и квартиры и не допускают предоставление комнаты в коммунальных квартирах, кроме случаев, если во время освобождения жилых помещений в коммунальных квартирах отсутствуют лица, которые имеют преимущественные права.В договорах предусматривают права и обязанности сторон, правила расчетов и оплат по договорам, ответственность за неисполнение сторонами своих обязанностей.Договора социального найма жилых помещений составляют в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу, один экземпляр оставляют у наймодателя, а второй - у нанимателя.Договора социального найма жилых помещений нельзя расторгать, когда изменяются основания и условия, которые дают права на заключение данных договоров. Часть 3 ст. 60 ЖК РФ указывает на случаи, когда, допустим, улучшается материальное положение семьи нанимателей либо они приобретают на праве собственности другие жилые помещения и так далее. Такие обстоятельства повлияют только на изменения условий оплаты жилых помещений, предоставленных на условиях социального найма.Статьей 61 ЖК РФ установлены особенности применения жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Порядок использования жилых помещений, предоставленных по указанным договорам, определяет ЖК РФ и соответствующие договоры социального найма. При этом иные правовые регуляторы отношений использования данных помещений ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не указаны. Целесообразно иметь в виду, что условия конкретного договора социального найма жилого помещения на практике будут определены в содержании условий типовых договоров социального найма, подлежащих утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).С целью придания большей стабильности правоотношениям, которые возникают из договоров социального найма, ст. 64 ЖК РФ содержит правила, на основании которых договора социального найма не подлежат изменениям либо расторжению даже в том случае, если произойдет смена собственников жилых помещений. Помимо этого, указанные договора сохраняются в неизменной форме и тогда, когда право хозяйственного ведения либо право оперативного управления на данные жилые помещения переходят к иным субъектам.Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ содержит Типовой договор социального найма жилых помещений. Указанное Постановление устанавливает, что договор социального найма жилых помещений, заключенный до момента вступления его в силу, переоформлению подлежать не будет (п. 2). Стоит отметить то обстоятельство, что это будет касаться уже заключенного договора. Если же, как зачастую случается на практике, договор социального найма раньше не заключался с лицом, использующим жилое помещение фонда социального применения, то с ним заключат договор по новому типовому виду.На основании ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилом фонде социального назначения жилое помещение предоставляют гражданам на основании договоров социального найма жилых помещений. С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а помимо этого утверждением Типовых договоров социального найма жилых помещений данные договора находят детальное законодательное урегулирование. Нормы Гражданского кодекса РФ при этом используют к положению жилищного законодательства субсидиарно, когда иное не определено в Жилищном кодексе РФ. Таким образом, вопрос социального найма жилых помещений начали в полном объеме урегулировать нормами жилищного и гражданского законодательства.По договорам социального найма жилых помещений одной стороной является собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилого фонда или управомоченные ими лица (наймодатели) берутся обязанности по передаче второй стороне - гражданину (нанимателю) жилого помещения во владение и в использование с целью проживания в данном помещении на условиях, устанавливаемых Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).Договора социального найма характеризуют, в качестве консенсуальных для их заключения хватает согласования существенных условий договоров, а конкретно о предмете, то есть жилых помещениях и о нанимателях, возмездных, двухсторонних, взаимных.Наймодателями по договорам социального найма выступают собственники жилых помещений государственного жилого фонда либо муниципального жилого фонда. От имени собственников действуют уполномоченные государственные органы либо уполномоченные органы местного самоуправления.Нанимателями по договорам социального найма могут выступить не любые лица. Ими могут выступать только граждане России. На основании п. 5 ст. 49 Жилищного кодекса РФ жилое помещение по договору социального найма не предоставляют иностранным гражданам, лицу без гражданства, если международные договора России не предусматривается другое. Кроме этого граждане должны быть отнесены к категории малоимущих граждан и признаны в определенном порядке, нуждающимися в жилых помещениях и приняты на учет.На стороне нанимателя может быть множественность граждан. Сонаниматели могут быть членами семьи. Среди членов семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма выделяют проживающих совместно с ним супруги, а кроме этого детей и родителей нанимателя. Других родственников, нетрудоспособных иждивенцев признают в качестве членов семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма, когда их вселяет наниматель в роли членов своей семьи, и они ведут совместное хозяйство. В исключительных случаях других лиц можно признать членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма в суде.У членов семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма есть одинаковые с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма будут нести солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, которые вытекают из договоров социального найма.Члены семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма указываются в договорах социального найма жилых помещений.По требованию нанимателя и членов его семьи договора социального найма могут заключаться с одним из членов семьи. В случаях смерти нанимателя либо при его выбытия из жилых помещений договора заключают с одним из членов семьи, которые проживают в жилых помещениях (п. 2 ст. 672 ГК РФ).На основании ст. 683 Гражданского кодекса РФ договора найма жилых помещений заключают на период времени не более пяти лет. Когда в договорах сроки не определили, договора считают заключенными на срок пять лет.Когда в договорах найма срок не определили либо установили его более пяти лет, договора считают заключенными на период времени пять лет.Порядок предельного пятилетнего периода договоров найма не применяют в отношении договоров социального найма.Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договора социального найма жилых помещений заключают без определения сроков действия. Что будет означать, что в договорах нет периода, на который их заключили, то есть договора социального найма жилых помещений бессрочные и действуют со времени их заключения до времени их расторжения на основе, предусмотренной в законе либо договоре.На период до одного года, возможно, заключать договора краткосрочного найма.Договора социального найма возмездные. Возмездность договоров предполагает обязанности по внесению платы за использование жилых помещений и коммунальными услугами. Наниматели обязаны вносить оплату за жилые помещения и коммунальные услуги каждый месяц до десятого числа каждого месяца, который следует за истекшим месяцем.Но при этом наймодатель, кроме предоставления нанимателям жилых помещений, должен обеспечивать бесперебойную подачу проживающим в жилых помещениях коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг, это неотъемлемая часть договоров социального найма жилых помещений. Оплата коммунальных услуг, таких как водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и иные услуги будет взиматься кроме платы за жилые помещения по утвержденному в установленном порядке тарифу.На данный момент времени по вопросам оплаты за жилые и коммунальные услуги нужно руководствоваться ст. ст. 153-160 Жилищного кодекса РФ.Оплата жилого помещения состоит из внесения платы за содержание жилых помещений, оплаты ремонта жилых помещений и найма жилых помещений.Плата по договорам социального найма состоит из:платы за использование жилых помещений (плата за наем). Но, при этом граждане, которых признали в определенном по закону порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договору социального найма, освобождают от внесения платы за использование жилых помещений (платы за наем);платы за содержание и ремонт жилых помещений, состоящей из оплаты услуг и работы по управлению многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Плату за содержание и ремонт жилых помещений устанавливают в размере, который обеспечивает содержание всего имущества многоквартирного дома на основании требований законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателя жилого помещения по договору социального найма определяют на основании занятой общей площади (в отдельной комнате в общежитии на основании площади данной комнаты) жилого помещения. Ее устанавливают органы местного самоуправления на основании качества и благоустройства жилых помещений, месторасположения домов;платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывают на основании объема потребленных коммунальных услуг, определяя по показаниям приборов учета, а если их нет на основании норматива потребления коммунальных услуг, который утверждает орган местного самоуправления, кроме норматива потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утвержденных органом государственной власти субъекта Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Порядок предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливает Правительство Российской Федерации.Нанимателями жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений осуществляется оплата жилых помещений и коммунальных услуг в рамках социальных норм площади жилых помещений и норматива потребления коммунальных услуг, которые установлены на основании стандартов оплаты жилых помещений и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих определенной федеральным стандартом максимально допустимых долей расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумму превышения максимально допустимого размера данных расходов нужно компенсировать предоставлением гражданам субсидий.За нарушение обязанностей по внесению платы с нанимателей, возможно, взыскать неустойку (пеню), которая предусматривается по договору социального найма или по действующему законодательству.Форма договора. Жилищным кодексом РФ (ст. 63) предусмотрена простая письменная форма договоров социального найма жилых помещений, которые заключают при помощи составления документов, подписанных двумя сторонами. Но, при этом заключение данных договоров будут осуществлять уже не на основе ордеров, а на основе решений органов местного самоуправления о предоставлении жилых помещений в жилом фонде социального применения (ст. 57 ЖК).Таким образом, заключение договоров социального найма, с одной стороны, это право сторон, а с другой - обязанность, так как только после их заключения у сторон появляются права и обязанности и у физических лиц (которые становятся после их заключения нанимателями) и членов их семей возникает право на вселение в жилые помещения и использование их. В статье 60 Жилищного кодекса РФ нет указаний на возмездный вид договоров социального найма жилых помещений. Исходя, из этого нужно учитывать положения Гражданского кодекса РФ о возмездном и безвозмездном договоре. Следовательно, договора социального найма жилых помещений, чаще всего возмездные, то есть наниматели по данным договорам должны вносить плату за использование жилых помещений, за содержание и ремонт данных помещений, а кроме этого за коммунальные услуги по правилу раздела VII Жилищного кодекса РФ. В отличие от договоров коммерческого найма, договора социального найма заключают без установления сроков.§ 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального наймаОбязанности наймодателей, которым будут соответствовать права нанимателей, состоят в следующем:предоставлять жилые помещения, которые пригодны для постоянного проживания на основании решений органов исполнительной власти;предоставить коммунальные услуги, такие как теплоснабжение, электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение и уборка, вывоз бытовых отходов и так далее. Например, уборку (подметание пола на лестничной площадке и марше, обметание стен и стирание пыли с подоконников) нужно производить не менее чем один раз в пять дней, влажную уборку один раз в месяц;осуществлять нормальную эксплуатацию жилых домов, в которых находятся сданные в наем жилые помещения;капитальный ремонт;обеспечить техническое обслуживание общих коммунальных и технических устройств.Кроме этого среди обязанностей наймодателей выделяют уборку придомовых территорий, предоставление на время проведения капитального ремонта других жилых помещений и так далее.Ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязанностей наймодателей определяют не только в общегражданском и жилищном, но и специальном законодательстве о защите прав потребителей.Гражданские правовые санкции, возлагаемые на наймодателей, состоят из:Санкций применяемых к наймодателям которые наступят не смотря на наличие их вины, на основании того, что они являются предпринимателями и на основе ст. 401 Гражданского кодекса РФ их освобождают от ответственности, только когда нарушение обязательства происходит в результате непреодолимой силы.1. С наймодателей взыскивают убыток, понесенный нанемателями (как реальный ущерб, так и упущенную выгоду);2. Наймодатели уплачивают неустойку - в размере 3% от сумм услуг за каждый день просрочки в устранении недостатка;3. При обнаружении недостатков в качестве услуг (допустим, температура в помещениях должно быть не меньше восемнадцати градусов, а в подъезде - не менее шестнадцати градусов - оплату уменьшают);4. Возмещают вред, который причинен жизни, здоровью либо имуществу нанимателей и иных лиц в результате ненадлежащего выполнения обязанностей наймодателей (допустим, в результате обрушения потолков в виду протечки);5. Подлежит компенсации моральный вред (нравственные и физические страдания).Возмещение убытка, взыскание неустойки причиненного имущественного вреда и компенсация морального вреда не освободит наймодателей от выполнения нарушенных обязательств (производить ремонт, исправлять недостатки работ и так далее).Устанавливается внесудебный порядок удовлетворения законного требования потребителей, а в случаях их несоблюдения судом, удовлетворяются иски, и взыскивается в федеральный бюджет с наймодателей-нарушителя дополнительный штраф в размере пятидесяти процентов от взысканных сумм.Среди обязанностей нанимателей выделяют:1. Наниматели и члены их семей должны применять помещения только по назначению - с целью проживания и в установленном пределе на иные цели (ст. 17 ЖК РФ).2. Обеспечивать сохранение жилого помещения, не допуская переустройства и перепланировки помещений и мест общего пользования без специального разрешения компетентной организации (в определенном порядке).3. Наниматели обязаны получать письменные разрешения наймодателей на установление и применение электробытовых приборов и машин мощностью, которая превышает техническую возможность внутридомовой электрической сети, дополнительной секции прибора отопления и так далее.4. Соблюдать требование техники безопасности и противопожарной безопасности.5. Производить текущий ремонт жилого помещения.6. Соблюдать порядок общежития, не нарушая условия проживания остальных граждан квартиры, дома (соблюдать тишину и так далее).7. Особая обязанность нанимателей и членов их семей состоит в своевременной оплате жилого помещения.Оплата жилых помещений по договорам социального найма жилищного фонда регулируют в ст.ст. 153-160 Жилищного кодекса РФ. Оплата жилых помещений состоит из:платы за наем жилых помещений (для нанимателей, а с собственников она не берется). Данная плата будет зависеть от коэффициентов полезного качества (КПК) домов;платы за содержание жилых помещений (содержание общего имущества жилых домов, и прежде всего подвала, чердака, крыши, подъезда, технического обслуживания общей коммуникации, вывоза бытовых отходов, содержания придомовых территорий);платы за ремонт (оплачивают только текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций и технических устройств, технического помещения домов). Граждане, которые проживают в ветхом и аварийном доме за ремонт плату не вносят.Плату за жилые помещения взимают на основании цен и тарифов, установленных регулирующим органом на основании Постановления Правительства РФ от 17 февраля 2004 г., утвержденного «Основами ценообразования в области жилищно-коммунального хозяйства»