7724 Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Под ипотечным кредитом рассматривается кредит под залог недвижимого имущества. Его выдает банк, при этом кредитором может быть и любое другое юрлицо. Заемщик обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом в виде недвижимости, которая принадлежит ему на правах собственности. Для открытой модели характерно, что кредитные организации финансируются за счет собственных средств и краткосрочного заимствования. Они могут выдавать ипотечные кредиты и обслуживать их.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывность с землей, при этом земельные участки сами по себе тоже рассматриваются как объекты недвижимости, что и определяет ее большую стоимость. Жилая недвижимость как жилое помещение предназначена для проживания, которая не может быть использована для ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 4
1.Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 7
1.1 Понятие жилищной ипотеки 7
1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости 11
1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 19
1.4. Требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (определение банками величины залоговой стоимости) 23
2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 30
2.1 Принципы и стандарты оценки 30
2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком 34
2.3 Характеристика подходов к оценке 37
2.3.1 Затратный подход и его методы 37
2.3.2 Сравнительный подход и его методы 41
2.3.3 Доходный подход и его методы 48
3. Определение стоимости оценки недвижимости (расчетная часть) 54
3.1. Общие сведения об объекте оценки 54
3.2. Анализ рынка и факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 56
3.3. Расчет стоимости оценки объекта оценки 63
3.4. Особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования (выводы и рекомендации) 74
Заключение 78
Список использованной литературы 81
Приложения 8

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы обусловлена тем, по мере развития рыночных отношений растет потребность в оценке собственности. Развитие рынка содействовало тому, что вопрос о том, сколько может стоить объект жилой недвижимости, приобрел решающее значение. В соответствии с федеральным законодательством, оценка является обязательной при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, национализации и прочих операциях.
Так, в связи с широким распространением ипотечного кредитования существенную роль стала играть оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования
По определению, к оценке недвижимости относится прикладной экономический анализ, выявляющий наиболее эффективное с экономической точки зрения использование объекта, исследование спроса и предложения на рынке, а также включающий разработку модели оценки объекта, прогнозирующий вероятную цену продажи.
Оценка жилой недвижимости представляет собой определение стоимости собственности как имущественного комплекса, который обеспечивает получение прибыли его владельцу. В процессе оценки стоимости жилой недвижимости оцениваются настоящие и прогнозируемые доходы, конкурентная среда на этом рынке и перспективы развития. На основе такого детального и комплексного анализа проводится сравнение оцениваемой жилой недвижимости с недвижностью - аналогами и предоставляется рыночная оценка недвижимости как имущественного комплекса, приносящего прибыль.
Основнаяцель работы -рассмотреть теоретические и методологические основы оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования и рассмотреть практический пример.
Для достижения данной цели были поставлены задачи:
1. Рассмотреть понятие жилищной ипотеки, недвижимости, особенностей жилой недвижимости
2. Определить необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
3. Изучить требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (определение банками величины залоговой стоимости)
4. Раскрыть методику оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования: принципы и стандарты оценки, виды стоимости, рассчитываемые оценщиком и подходы к оценке
5. Определить стоимость оценки недвижимости (расчетная часть)
6. Выявить особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования (выводы и рекомендации)
Объект исследования - объект жилой недвижимости, который может быть приобретен с помощью ипотечного кредита
Предмет исследования - поэтапный процесс проведения оценки жилой недвижимостив целях ипотечного кредитования
Информационная база исследования - это законодательные акты и нормативные документы; научные источники, статистические источники; периодическая печать и электронные ресурсы.
Методическая база исследования. В основу работы были положены общенаучные методы исследования, такие как анализ и синтез, индукция и дедукция, а также метод абстрагирования, который очень тесно связан с методом анализа и синтеза. Исследование основано на системном методе работы с информацией.
Практическая значимость данного исследовательского проекта состоит в определении алгоритма оценки стоимости объекта жилой недвижимости, выведении его окончательной стоимости, которая может быть использована в целях ипотечного кредитования.
Теоретической базой исследования являются законодательные акты, федеральные законы, ГОСТы, а также труды авторов, исследовавших оценку недвижимости и управление стоимостью: Валдайцев С.В., Войтов А.Г. , Грибовский С.В., Григорьев В.В., Федотова М.А., Поршнева А.Г., Румянцева З.П., Савицкая Г.В., Фридман Дж., Ордуэй Н., Щербаков В.А., Щербакова Н.А. и другие.
Структура работы. Данная работа включает введение, три главы, состоящие из подразделов, заключение, список использованной литературы и приложения.
В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Раскрыто понятие жилищной ипотеки, недвижимости, определена необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, а также рассмотрены требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования.
Во второй главе описана методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Сюда относятся принципы и стандарты оценки, виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, характеристика подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный подходы).
В третьей главе показан практический пример определения стоимости оценки недвижимости. Даны общие сведения о проводимой оценке и объекте оценки, проведен анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, рассчитанастоимость объекта оценки и выявлены особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования.
В заключении подведены итоги и сделаны основные выводы.
В приложении приведены дополнительные материалы, призванные облегчить восприятие содержания всей работы

Под разумностью действий участников сделки рассматривается цена сделки - самая высокая из достижимых по разумным суждениям цен для продающего и самая маленькая из достижимых по разумным суждениям цен для покупающего.Полнота располагаемой информации обозначает, что участники сделки имеют полную информацию о предмете сделки, действуют, стараясь достигнуть условий сделки, оптимальных с точки зрения каждой из участников, в согласии с полной информацией о ситуации на рынке и объекте жилой недвижимости на день оценки.Отсутствие чрезвычайных ситуаций обозначает, что у каждого из участников сделки присутствуют мотивы для реализации сделки, при этом никого не принуждают совершать сделку.Рыночную стоимость определяет оценщик, в том числе, в следующих случаях: изымание жилого имущества по государственной нужде;определение стоимости жилого имущества как объекта залога, в частности при ипотеке;определение стоимости имущества должника при процедуре банкротства;определение стоимости безвозмездно полученного имущества в виде жилой недвижимости.Инвестиционная стоимость - представляет собой стоимость для отдельного лица или группы лиц при определенной этим лицом (лицами) инвестиционной цели использования жилья. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от нахождения рыночной стоимости, сопряжено с необязательной возможностью отчуждения жилой недвижимости по инвестиционной стоимости на конкурентном рынке. Ликвидационная стоимость жилой недвижимости является расчетной величиной, отображающей более вероятную цену, за которую этот объект оценки может быть продан за срок выставления жилья, меньший типового срока экспозиции, в условиях, когда продающий должен совершить сделку по продаже жилья. Когда определяется ликвидационная стоимость, в отличие от ситуации определения рыночной стоимости, то берется в расчет воздействие чрезвычайных факторов, которые вынудили продавца продать объект жилья на условиях, отличных от рыночных.Кадастровая стоимость жилой недвижимости определяют с помощью методов массовой оценки рыночной стоимости, которая установлена и утверждена в согласии с законодательством по проведению кадастровой оценки. Как правило, кадастровую стоимость определяет оценщик, в том числе, с целью налогообложения.Для определения кадастровой стоимости жилья оценщик обязан использовать дополнительные требования или процедурами для проведения оценки, описанными в Федеральных стандартах оценки.Кадастровая стоимость рассматривается как рыночная стоимость, которая установлена при государственной кадастровой оценке и определена с помощью методов массовой оценки, а также, если отсутствует возможность определить рыночную стоимость, используя методы массовой оценки.Кадастровая стоимость рассчитывается для объектов жилья, которые присутствуют на открытом рынке и тех, рынок которых неразвит или совсем отсутствует.Кадастровую стоимость жилья определяют только для тех объектов, сведения о которых имеются на в государственном кадастре по недвижимости.2.3 Характеристика подходов к оценке 2.3.1 Затратный подход и его методы Затратный подход к оценке жилья базируется на соотнесении затрат по формированию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого либо сравнимых объектов. . Данный подход основан на изучении возможностей инвестора по покупке недвижимости, и базируется на принципе замещения, утверждающем, что покупатель, показывая должное благоразумие, не заплатит за объект сумму больше, чем та, в которую обойдется покупка соответствующего участка для застройки и возведение похожего по назначению и качеству объекта в будущий период без значительных задержек. К основным этапам процедуры оценки при этом подходе: Рассчитать стоимость покупки или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в наличии земли с целью оптимального использования ее;Оценить стоимость на воспроизводство или замещение оцениваемого объект жилой недвижимости. В основании расчета стоимости на замещение находится расчет издержек на создание исследуемого объекта, опираясь на современные цены и условия изготовления подобных объектов на конкретную дату. Определить величину износа объекта недвижимости;Оценить величину предпринимательской выручки (прибыли инвестора);Рассчитать итоговую стоимость жилой недвижимости через корректировку стоимости замещения на износ с дальнейшим повышением выведенного значения на стоимость земельного участка. Данный подход является более уместным для оценки объектов жилой недвижимости, которые недавно были сданы в эксплуатацию. Он позволяет получить наиболее убедительные результаты при довольно аргументированной стоимости земельного участка и небольшом накопленном износе его улучшений. Затратный подход будет правомерным при оценке стоимости запланируемых объектов, объектов специального предназначения и иного имущества, сделки по которому изредка заключают на рынке. Также затратный подход может использоваться при оценке в целях страхования. Этот подход при оценке объектов, которые подлежат реконструкции, дает возможность установить, будут ли затраты на строительство компенсированы ростом операционного дохода или доходом от продажи имущества. Использование затратного подхода в этом случае дает возможность избегать рисков избыточного капиталовложения.Кроме того затратный подход используют в целях налогообложения имущества физических и юридических лиц, в случае ареста недвижимого имущества, а также для проведения анализа наиболее эффективного и наилучшего использования участка земли, находящейся за городом. В согласии со статьей 35 ГК РФ в случае перехода права собственности на сооружение, строение, здание, которое находится на чужом земельном участке, к другому лицу, оно получает право использовать соответствующую часть земельного участка, который занят сооружением, строением, зданием. При этом часть земельного участка необходима для их использования и на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.Особое место занимает метод сравнительного анализа продаж. Цена строительства жилья рассчитывается в текущих ценах (без учитывания накопленной амортизации) и соотнесения с датой оценки. Основу определения данной стоимости составляет расчет издержек, которые связаны со строительством объекта и сдачей его в эксплуатацию. В зависимости от учета данных издержек в себестоимости строительства выделяют косвенные и прямые издержки.К прямым затратам относятся затраты, которые напрямую связаны со строительством (стоимость строительных механизмов и машин и др., заработная плата строителей и рабочих, стоимость материалов). Косвенные затраты не связанную напрямую к строительству (рекламные и страховые расходы, выплаты проектно-сметным компаниям, маркетинговые расходы, стоимость инвестиций в землю и т.д.). Прибыль девелопера отображает расходы по управлению и организации строительства, всеобщий надзор и предпринимательский риск, который связан с девелопментом. Доход предпринимателя можно определить как часть дохода от продажи объекта жилой недвижимости. В независимости от величины процента и соответственной ему основы, являющейся составной частью стоимости собственности, доход остается неизменным. Главным источником сравнительных данных о стоимости объектов жилья является строительный подряд на сооружение объектов, похожих на оцениваемое. Более того, проектирующие оценщики часто ведут собственную базу данных по текущим ценам на готовые загородные дома, а также на гостиницы, здания магазинов, офисные здания, квартиры и промышленные сооружения. На сегодняшний день в России работает система уровней цен и нормативов, которые определяются соответственными ценовыми индексами.Если при построении жилой недвижимости, оказывали воздействие разных функциональные и природные факторы, то такой объект может потерять свои эксплуатационные качества и разрушится. Более этого, рыночная стоимость жилой недвижимости может изменяться под воздействием внешних экономических факторов, непосредственного окружения и изменений в рыночной среде. В исследовании затратного подхода важно уделить внимание износу зданий и других объектов жилой недвижимости. При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценивании.Причины износа могут лежать либо в самом объекте жилой недвижимости, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.Сумма данных видов износа составляет накопленный износ, который состоит из разницы между стоимостью объекта жилой недвижимости и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. Наиболее достоверный и полный источник информации о техническом состоянии объекта жилой недвижимости - это материалы натурального исследования и осмотра. Первое условие проведения таких исследований - это уточенное определение функционального назначения объекта жилой недвижимости: используется по прямому назначению или с изменением функциональных и технологических параметров. При этом нужно представить границы изменения воздействий и нагрузок на несущие конструкции зданий. Второе условие проведения исследований - это получение развернутой информации о природно-климатических факторах и специфических параметрах в месте расположения объекта жилой недвижимости и их изменений в процессе техногенной деятельности. 2.3.2 Сравнительный подход и его методы Необходимое условие для использования методов рыночного (сравнительного) подхода - это наличие сведений о сделках с подобными объектами жилой недвижимости. Под подобными рассматриваются объекты недвижимости, сопоставимые по размеру, назначению и местоположению и реализованные в аналогичных условиях по времени совершения сделки и условиях ее финансирования. Сравнительный подход основывается на трех главных принципах оценки жилой недвижимости: предложения и спроса, замещения и вклада. На базе данных принципов оценки жилой недвижимости в рыночном подходе применяется несколько качественных и количественных способов выявления категорий сравнения и измерения корректировок рыночных данных, которые сходны с объектами недвижимости для установления стоимости оцениваемого объекта. Главный принцип в сравнительном подходе оценки жилой недвижимости составляет принцип замещения, утверждающий, что потенциальный покупатель не будет платить за имущество цену, которая превышает стоимость покупки подобного, с его точки зрения, имущества.Главные трудности при использовании методов рыночного подхода связаны со слабой прозрачностью российского рынка жилой недвижимости. В большинстве случаев действительные цены сделок с объектами жилой недвижимости неизвестны. В связи с этим нередко при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам жилой недвижимости. Метод сравнения продаж устанавливает рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов жилой недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по применению и размеру. Этот метод определения стоимости полагает, что рынок будет устанавливать цену для оцениваемого объекта жилой недвижимости тем же образом, что и для конкурентных, подобных объектов. Для того чтобы применять метод сравнения продаж, специалисты применяют некоторые принципы оценки, в частности принцип замещения.Использование метода сравнения продаж проводится в последовательных действиях: Детально исследовать рынка с намерением получить достоверную информацию обо всех факторах, которые имеют отношение к объектам сравнимой полезности;Найти подходящие единицы сравнения и осуществить сравнительный анализ по каждой отдельной единице;Соотнести оцениваемого объекта жилой недвижимости с отобранными объектами сравнения, чтобы провести корректировку их продажных цен либо изъятия их из перечня сравниваемых;Привести некоторые скорректированные показатели стоимости сравнимых объектов жилой недвижимости к рыночной стоимости объекта оценки.Источниками информации о рыночных сделках с жилой недвижимостью могут выступать публикации, собственные базы данных, риэлтерские конторы, государственные источники и т.д.После того, как выбрана единица сравнения следует определить главные элементы либо показатели сравнения, с помощью которых можно рассчитать стоимость объекта, не забывая про необходимые корректировки цен купли-продажи сравнимых объектов жилой недвижимости.В практике оценки при определении стоимости жилой недвижимости выделяются такие главные элементы сравнения, как условия финансовых расчетов при приобретении жилой недвижимости, переданные права на недвижимость, удобство подъездных путей, функциональное назначение объекта, техническое состояние, условия продажи (например, чистота сделки), время продажи, местоположение, площадь объекта и уровень отделки помещений.Этот метод является наиболее эффективным для систематично продаваемых объектов.Для выявления элементов измерения корректировок применяют качественные и количественные методики.Количественные методики включают: Проведение анализа парных продаж (две разные продажи сравниваются, чтобы установить корректировку для одного элемента сравнения);Проведение статистического анализа (данный метод основывается на использовании математической статистики и корреляционно-регрессионного анализа);Проведение анализа вторичного рынка (этот метод определяет величины корректировок, базируясь на данных, которые не относятся напрямую к объекту оценки или объекту сравнения) и др.Качественные методики состоят из: Классификационного анализа, сходного с методом парных продаж, за исключением того, что корректировки выражают не в процентах или денежных эквивалентах, а в категориях логики;Распределительного анализа, представляющего собой процедуру, в которой сравнительные продажи распределяют в порядке убывания, а потом определяется место объекта жилой недвижимости в ряду сравнительных продаж.В оценке собственности особенность сравнительного подхода заключается в ориентации итоговой величины стоимости на рыночную цену купли-продажи, которые принадлежат похожим объектам жилой недвижимости.Сравнительный подход полагает, что ценность жилой недвижимости определяется той величиной, за которую она может быть продана при условии достаточно сформированного рынка. Иными словами, вероятной ценой стоимости исследуемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта недвижимости, зафиксированная рынком.Теоретическая основа сравнительного подхода, которая доказывает возможность его использования и объективность результата, представляет собой нижеперечисленные положения.1) для ориентира используются действительно сформированные цены на рынке на похожие объекты жилой недвижимости. При условии развитого рынка реальная цена купли-продажи жилой недвижимости четко учитывает различные факторы, которые влияют на величину стоимости объекта жилой недвижимости. К таким факторам относят уровень риска, соотношение предложения и спроса на определенный вид недвижимости, перспективы развития района, специфические особенности недвижимости и другие факторы, которые облегчают работу оценщику, доверяющему рынку .2) сравнительный подход основывается на принципе альтернативных инвестиций. Как правило, инвестор, который вкладывает деньги в объект жилой недвижимости, прежде всего, хочет купить будущий доход объекта недвижимости. Инженерные, архитектурные и другие особенности определенного объекта жилой недвижимости интересны инвестору только с точки зрения перспективы получения прибыли. Инвестор стремится получить максимальный доход на вкладываемый капитал и уменьшить риск. Свободное размещение инвестиций позволяет рыночным ценам выравниваться.3) цена недвижимости отображает ее возможности, место на рынке, перспективы будущего развития. Как следствие, в объектах недвижимости -аналогах должны совпадать соотношения между ценой и основными показателями: расположение, площадь, структура стен, водо-, тепло- коммуникации и др.. Отличительная черта этих показателей заключается в их определяющей роли для формирования дохода, который планирует получать инвестор.Сравнительный подход имеет преимущества и недостатки.Главным преимуществом данного подхода является то, что ориентация направлена на фактически установленные цены купли-продажи аналогичных объектов жилой недвижимости. В этом случае цена устанавливается рынком, т. к. оценщик ограничен только корректировками, которые обеспечивают сопоставимость аналога с оцениваемой собственностью. При применении остальных подходов, эксперт определяет стоимость недвижимости на основе сделанных им расчетов.Сравнительный подход основывается на ретро-информации и, следственно, отображает фактически достигнутые компанией результаты производственно-экономической деятельности.Еще одно достоинство сравнительного подхода заключается в реальном отражении спроса и предложения на исследуемый объект инвестирования, потому что цена действительно произведенной сделки более точно учитывает ситуацию на рынке. Однако сравнительный подход имеет существенные недостатки, которые ограничивают его применение в оценочной практике.Во-первых, за расчетную базу берутся достигнутые в прошлом результаты. Как следствие, метод не учитывает будущие перспективы развития рынка жилой недвижимости.Во-вторых, оценить объект жилой недвижимости сравнительным подходом возможно только при наличии разносторонней информации, как по оцениваемой недвижимости, так и по значительному количеству похожих объектов жилой недвижимости, которые отобраны в качестве аналогов. Получить дополнительную информацию от объектов недвижимости -аналогов часто довольно сложно, трудоемко, требует много времени.В-третьих, нужно добавлять сложные коррективы, поправки в промежуточные расчеты и итоговую величину, которые требуют подробного обоснования. Это связано с тем, что на практике не бывает абсолютно одинаковых объектов жилой недвижимости. Поэтому следует раскрыть эти различия и определить пути их уменьшения в процессе установления итоговой величины.Практика свидетельствует, что для использования сравнительного подхода необходимо:Наличие активного рынка, потому что подход использует данные о фактически совершенных сделках.Открытость рынка, а также доступ к ценам спроса и предложения объектов жилой недвижимости.Наличие специальных служб, которые занимаются накоплением ценовой информации.Оценка недвижимости методом аналога основана на использовании двух категорий информации.Рыночная (ценовая) информация.Информация с описанием объекта.Рыночная информация состоит из сведений о фактических ценах купли-продажи объекта жилой недвижимости, сходной с оцениваемым.Подробное описание объекта с планом и фотографиями - это дополнительные сведения, которые необходимы оценщику в зависимости от специфических условий оценки. Эта дополнительная информация позволяет уточнить степень сходства аналогов с оцениваемым объектом недвижимости. На основе дополнительных детальных данных оценщик может сделать необходимые корректировки, чтобы устранить различия в архитектурных и инженерных параметрах, определить недостаток или излишек капитала для покупки, внести корректировки на чрезвычайные события и т. д.Сравнительный подход, несмотря на его достаточную сложность и трудоемкость, является неотъемлемым приемом в определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки жилой недвижимости.Результаты, которые получены этим способом, имеют наиболее объективную рыночную базу, качество которой зависит от привлечения большого количества объектов недвижимости - аналогов.Другой метод сравнительного подхода - это метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что  цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду