Ипотечный кредит, его особенности и динамика развития

Ипотека является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
В случае неисполнения обязательств по договору ипотеки кредитор в случае неисполнения обязательств должником имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и только на него, при том, что право кредитора-залогодержателя является преимущественным, то есть подлежит удовлетворению в первую очередь.
До осени 2011 года кредитные договоры банков запрещали досрочное погашение кред ...

Введение 3
1. Особенности развития ипотечного кредитования 4
2. Договор ипотеки и процесс погашения ипотечного кредита 7
Заключение 14
Список литературы 15
Приложение 1. Основные нормативные акты, регулирующие сферу ипотечного кредитования в России 17
Приложение 2. Стандартные принципы залога 18

Актуальность работы основана на том, что проводимая в нашей стране экономическая реформа выдвинула перед банковской системой новые задачи в развитии банковского дела. Наблюдается рост объемов предоставленных кредитов населению, велико количество предложений банковских продуктов на рынке ипотечного кредита, что усиливает конкуренцию в банковском секторе и делает кредиты более доступными широкому кругу частных лиц. Однако при имеющихся позитивных качествах, кредитование банками в современных условиях России пока еще не реализовано в полной мере. Кроме того, сложившиеся тенденции развития ипотечного кредитования имеют не только положительные, но и отрицательные стороны.
Цель работы - изучить процесса организации ипотечного кредитования.
Для достижения поставленной цели решались следующие зад ачи:
1. Рассмотреть особенности ипотечного кредитования.
2. Проанализировать понятие ипотечного кредита, формы и виды кредитования.
Объект исследования — деятельность банков и механизм предоставления ипотечного кредита.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникшие в процессе функционирования и развития ипотечного кредита.
При написании работы были использованы труды следующих ученых и специалистов: Т.О. Аббасова, Т.А. Акуловой, Л.Л. Гусевой, О.Г. Ершова, Е.Б. Казаковой, Е.А. Коробчанской, М.П. Логинова, В. Норескова, А.Е. Русецкого и других.
Структура работы состоит из содержания, введения, двух разделов, заключения, списка источников и приложений.

Предметом договора ипотеки жилья выступает жилое помещение. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.6
Чаще всего предметом договора ипотеки является, квартира, то есть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении. Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования вкачестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 7
Предметом ипотечного договора не могут быть индивидуальные или многоквартирные жилые дома, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Однако, при выделении кредитной линии для строительства жилого дома ипотечный договор может предусматривать обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю оборудованием и строительными материалами.8
Ипотека жилых домов, находящихся в процессе строительства, возможна лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. То есть, как и в случае с землями сельхоз назначения, речь идет только о целевом использовании заемных средств. Если допускается нецелевое использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению, то займодавец имеет право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.9
Ипотека и ипотечный кредит – это не тождественные, но близкие друг к другу понятия. Ипотечный кредит предоставляется в денежной форме или в виде ипотечных облигаций под залог недвижимости с целью последующего выкупа или строительства этой недвижимости, таким образом, эта недвижимость приобретаемая или находящаяся в процессе строительства является предметом залога. Правовая сущность ипотечного кредита заключается в его целевом использовании.
Основной документ, который законодательно оформляет отношения между банком и заемщиком - это договор об ипотеке и кредитный договор. Сущность ипотечного кредита аналогична сущности договора ипотеки – целевое использование займа, - это снижает риски при договоре ипотечного кредита. Ипотечный кредит привлекателен для кредитных организаций с точки зрения особенностей недвижимости как таковой: долговечность недвижимости; разнородность; прочная связь с землёй; уникальность.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным договором и выступать отдельно от кредитного договора, что позволяет руководствоваться положениями об ипотеке в качестве средства обеспечения, а может выступать совместно с кредитным договором. Последний случай наиболее распространен, так как при этом защита интересов кредиторов более эффективна. По кредитному договору банк предоставляет кредит заёмщику согласно условиями договора, а заёмщик обязуется возвратить полученную сумму и проценты за её пользование.
Существенными условиями кредитного договора являются: предмет договора; цель кредита; срок; размер кредита; проценты за пользование кредитом.10
Особое внимание в данном случае обращают на цель кредита, установка цели в качестве существенного условия договора уже сама по себе значит, что договор приобретает целевой характер. Проценты являются единственным вознаграждением, которое отражается в договоре.
Процесс заключения кредитного договора об ипотеке проходит несколько стадий: презентация банком своих ипотечных продуктов; обращение физического лица в банк с просьбой предоставить анкету-заявление; рассмотрение банком анкеты-заявления и решение о предоставлении либо отказе в предоставлении кредита; письменное либо устное уведомление гражданина о решении банка; заключение кредитного договора об ипотеке.
Предмет договора проходит предварительную процедуру оценки, которая называется андеррайтинг (от англ. underwrite – подписывать). Оценка недвижимости проходит по стандартным правилам оценки недвижимости в России, установленных Федеральным Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (с изм. от 31.12.2014).11
В оценочной процедуре в первую очередь заинтересована кредитная организация, которая должна знать реальную стоимость объекта недвижимости, чтобы рассчитать эффективную ставку ипотечного кредита. Кредитная организация при помощи оценки определяет, не была ли завышена стоимость объекта недвижимости и является ли эта стоимость достаточной для надежного обеспечения кредитного договора об ипотеке. Таким образом, чем дороже будет оценен объект недвижимости, тем дороже он будет выставлен на продажу и соответственно это минимизирует ущерб лицу, взявшему кредит под залог недвижимости.
Оценка проводится профессиональными оценочными компаниями. Оценку оплачивает заёмщик. Обычно кредитные организации сотрудничают сразу с несколькими оценщиками, и заёмщик обязан пользоваться только оценочными компаниями, предоставленными ему кредитной организацией. Стоимость оценки зависит от объекта недвижимости, если объект типовой и оценка подобного объекта уже проводилась ранее, то стоимость будет, конечно же ниже, чем если объект недвижимости нестандартный. Ипотечный брокер помогает заёмщику правильно выбрать ипотечную программу, по которой больше шансов получить положительное заключение банка применительно к статусу заёмщика. Ипотечный брокер, как правило, работает при банке-кредиторе и имеет тесные с ним отношения.
Особого внимания по договору ипотечного кредитования заслуживает пункт, касающийся изменений условий договора. Как правило, кредитные организации включают в договор такой пункт, однако не всем банкам этот пункт договора нравится. Зачастую изменить этот пункт договора не представляется реальным, так как формы кредитных договоров утверждаются на самом высоком уровне кредитной организации и не могут меняться в зависимости от интересов отдельных физических лиц. Однако, у заёмщика есть право потребовать внесение такого пункта в договор и если этот пункт пройдет утверждение на коллегиальном совете банка, то конечно же банк изменит договор персонально под данного заёмщика.12
Что касается вопроса о досрочном погашении ипотечного кредита, нужно отметить следующее, что до осени 2011 года кредитные договоры банков запрещали досрочное погашение кредита в первые 6-12 месяцев и вводили штрафы за досрочное погашение. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ выпустил информационное письмо № 146, в котором указал, что подобная практика является незаконной и нарушает права потребителя.13
Теперь заёмщик имеет право полностью и досрочно погашать без всяких комиссий и штрафов кредит, обозначенный в кредитном договоре. Однако, если в приложении к договору об ипотечном кредитовании содержится обязательство о досрочном погашении ипотечного кредита, а заёмщик, соглашаясь с этим условием, подписывает такое приложение, то банк вправе устанавливать штрафные санкции за невыполнение такого обязательства.
Конечно, многие банки так и продолжают указывать в договоре штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита, ссылаясь на отсутствие норм федерального закона по этому поводу. Такая практика, конечно, не является законной. В случае если заёмщик хочет досрочно погасить ипотечный кредит и с него требуют проценты, то заёмщик вправе обращаться в суд.
Как правило, банки стараются не доводить дело до суда по этому поводу и пункт в договоре о досрочном погашении служит больше для устрашения некомпетентного в этих вопросах заёмщика.
При досрочном погашении ипотечного кредита заёмщик должен платить только те проценты, которые были начислены за период действия ипотечного кредита до момента погашения его заёмщиком. Важно, чтобы график платежей по кредиту был документально зафиксирован и заверен подписями и печатью, а также оформлен приложением к договору ипотеки.
Досрочное расторжение договора со стороны банка, как правило, происходит после трех просрочек платежа. В этом случае банк предлагает погасить сумму кредита полностью или расторгнуть договор. Тем не менее, на практике все вопросы, связанные с досрочным расторжением договора со стороны банка решаются сугубо индивидуально. Как правило, физические лица только в крайних и весомых случаях нарушают условия договоров ипотечного кредитования.
Выводы данной части следующие.
Предмет договора ипотеки – это недвижимое имущество.
В случае, когда предметом договора ипотеки выступает предприятие, как имущественный комплекс, то право залога распространяется на всё имущество, входящее в состав предприятия.
Предметом договора ипотеки жилья выступает жилое помещение.
Предметом ипотечного договора не могут быть индивидуальные или многоквартирные жилые дома, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Ипотечный кредит предоставляется в денежной форме или в виде ипотечных облигаций под залог недвижимости с целью последующего выкупа или строительства этой недвижимости.
Основной документ, который законодательно оформляет отношения между банком и заемщиком - это договор об ипотеке и кредитный договор. Предмет договора проходит предварительную процедуру оценки.
При досрочном погашении ипотечного кредита заёмщик должен платить только те проценты, которые были начислены за период действия ипотечного кредита до момента погашения его заёмщиком.
Заключение
Ипотека является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
В случае неисполнения обязательств по договору ипотеки кредитор в случае неисполнения обязательств должником имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и только на него, при том, что право кредитора-залогодержателя является преимущественным, то есть подлежит удовлетворению в первую очередь.
До осени 2011 года кредитные договоры банков запрещали досрочное погашение кредита в первые 6-12 месяцев и вводили штрафы за досрочное погашение. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ выпустил информационное письмо № 146, в котором указал, что подобная практика является незаконной и нарушает права потребителя.
Ипотечное кредитование в России регулируется гражданско-правовыми нормами. Сам по себе ипотечный кредит является выгодным для кредитной организации, так как, во-первых, недвижимость растет в цене, а, во-вторых, риски связанные с предметом договора ипотечного кредитования на порядок ниже, чем в других случаях.
Основными документами, которые определяют взаимоотношения кредитной организации и заёмщика являются договор об ипотеке и кредитный договор. Именно в кредитном договоре определяются основные условия по выплатам со стороны заёмщика, а также период выплат.
Список литературы
1. Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ» (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 302-ФЗ).
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 – ФЗ (в редакции от 08. 03. 215) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
4. Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права / Банковское право, 2011 - №4 С. 7
5. Акулова Т.А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации, http://www.vse-obipoteke.ru (дата обращения 03.05.2017г.)
6. Афонина А.В. Ипотека: как правильно оформить? Как просчитать все риски / М.: Эксмо, 2011. – 160 с.
7. Браун В.К. Ипотечное восстановление / Руководитель строительной организации, 2010 - №7 С. 21-24
8. Гусева Л.Л. Отношения, возникающие между субъектами ипотечного жилищного кредитования / Семейное и жилищное право, 2011 - №4 С. 12
9. Дышекова А.М. Государство и современное ипотечное кредитование / Общество и право, 2012 - №1 С. 8
10. Ершов О.Г. Кредитование жилищного строительства: в поисках оптимальной концепции / Банковское право, 2012 - № 6 С. 17
11. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция, 2011 - №2 С. 10-12
12. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в России // Российская юстиция, 2013 - №5 С. 15-18
13. Коробчанская Е.А. Обеспеченность ипотечного кредита залогом недвижимости как гарантия его возврата / Банковское дело – 2011 – №6 С. 6