Ипотечное кредитование в России:проблемы и перспективы(на примере)

В результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы.
Под ипотечным кредитованием понимается целевой кредит, выдаваемый банком физическим лицам для покупки объекта недвижимости на условиях платности, возвратности и срочности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу кредитора. В работе рассматривалось только ипотечное жилищное кредитование.
Ипотечному кредиту присущи все основные характеристики кредита -срочность, возвратность, платность.
Отмечено так же, что ипотечному кредиту присущи и некоторые особенности: обеспечение дополнительной защиты прав залогодержателя через государственную регистрацию залога; недвижимость сохраняет свои экономические и физические свойства в течение длительного периода времени и др.
Существует несколько различных моделей органи ...

ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность и особенности ипотечного кредитования
1.2. Модели и организация ипотечного кредитования
Выводы
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ
2.1 Характеристика рынка ипотечного кредитования на современном этапе и проблемы его развития
2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России
2.3 Зарубежный опыт реструктуризации ипотечных кредитов и возможности его применения в России
Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

В 2014 году наша экономика находилась под серьёзным давлением внешних негативных факторов – экономических и политических санкций, падения цены на нефть, ограничение доступа на рынки капитала для отечественных компаний и банков.
Всё это привело к значительной девальвации рубля, который по отношению к бивалютной корзине снизился с начала года более чем на 60%, что заставило Банк России поднять учетную ставку, повысив таким образом, стоимость фондирования для банков.
В итоге банки были вынуждены поднять процентные ставки по кредитам – как для населения, так и для предприятий.
В условиях существенного замедления экономики в целом, развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства.
Так, по данным Росстата, ввод жилья за 3 квартала 2014 года соста вил 624 тыс. квартир общей площадью 48,2 млн. м2 (к соответствующему периоду 2013 года рост составил 28,6% и 24,6% соответственно).
В целом, рынок ипотечного кредитования в 2014 году оставался основным драйвером роста сегмента кредитования населения. Объемы ипотечного кредитования в 2014 году выросли на 30%, в то время, как потребительское кредитование снизилось на 7,6% по сравнению с девятью месяцами 2013 года.
Решающее значение развитие ипотеки имеет для сектора жилищного строительства и развития экономики в целом.
При этом для банков становится актуальна проблема эффективности организации ипотечного кредитования. Всё это обуславливает актуальность темы исследования.
Вопросы эффективности кредитных вложений, кредитования, кредитного механизма достаточно обширно освещены в экономической литературе зарубежных и отечественных экономистов. Здесь следует отметить таких авторов как – Лаврушин О.И., Пашковский В.С., ЗайденваргВ.А., Пессель М.А. и другие.
Ряд авторов оценивают эффективность кредитования на уровне конкретной организации, другие – в масштабах всей экономики. Различны у авторов и критерии оценки эффективности. Однако, следует отметить, что большинство авторов считают, что эффективность кредита – это конечный результат кредитования.
Целью данной работы является выявление проблем и определение перспектив развития ипотечного кредитования в России.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:
провести теоретическое исследование основ ипотечного кредитования;
проанализировать состояние ипотечного кредитования в России;
выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.
Объектом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
Методологической и теоретической базой для исследования явились работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам рыночной экономики и функционирования отечественных банковских систем. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, финансовый и инвестиционный анализ, формализация и др.
Информационной базой работы являлись:
законодательные акты Российской Федерации;
аналитические материалы АИЖК, РА Эксперт, отечественных банков;
статистические данные Росстата РФ;
информация Банка России и других официальных источников.
Структура работы включает введение, 2 главы, заключение, список использованных источников и литературы. В первой главе рассмотрены теоретические основы ипотечного кредитования: понятие, сущность и виды.
Во второй – исследованы проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
Количество страниц основного текста - 62, количество таблиц - 2, количество рисунков – 6.

п. (ст. 963-954 ГКРФ))после выплаты страхового возмещения банку к страховой компании переходит право страхователя (банка) на возмещение ущерба (суброгация) в пределах выплаченной суммы (в соотв. со ст. 965 ГК РФ)экономическая целесообразность применения страхования для клиентов в текущих условияхстрахование ответственности заемщика по договору может выступать в качестве требования банка по договору ипотечного кредитования при соотношении LTV свыше 70%, как рискового порога, после которого у банков в текущей макроэкономической ситуации существенно повышается риск невозврата кредита;страхование потери работы целесообразно не только с точки зрения банков, но и заемщиков, профессиональная деятельность которых подвержена рискам безработицы и существенного снижения доходов;страхование от НС и болезней заемщика(как правило, члена семьи с наибольшим доходом) снижает риски семьи/домашнего хозяйства, обремененного необходимостью постоянных выплат по кредитустрахование защищает кредитора от дефолта заемщиков и сопутствующих расходов - юридических, по содержанию недвижимости и ее ремонта и другие, в том числе покрывает разницу между суммой задолженности и суммой, полученной после реализации недвижимости, которые могут составлять до 15% от стоимости недвижимости (покрываются не только кредитный риск, но и риски рынка недвижимости и др.)обязательность страхования по договорустрахование ответственности заемщика по договору обязательно по условию договора кредитования между банком и заемщиком (страхователем), при этом у заемщика появляется экономическая заинтересованность в виде меньших плат за кредит, а у банка в рамках генерального соглашения в виде снижения рисковстрахование предпринимательских рисков по договорам ипотечного кредитования физических лиц может носить добровольный характер, однако в данном случае банк лишается выгод налогообложения и тем не менее вынужден ежегодно отвлекать финансовые ресурсы на резервирование и отвлекать ресурсы в случае дефолта заемщикаПомимо отмеченных выше соглашений и договоров крайне необходимо наладить взаимодействие между госкомпанией и банком с использованием информационных технологий, т.к. на все протяжении сотрудничества - от оценки предмета залога, скоринга потенциального заемщика до процесса урегулирования убытков - требуется оперативность и согласованность во избежание лишних расходов с обеих сторон и обеспечения безопасности функционирования сторон. Большую роль ИТ играют и в доступности продукта - ипотечного кредита - конечному потребителю/заемщику.Кроме того, потребуется выработка стандартных/типовых правил, договоров и соглашений, андеррайтерских процедур, по которым создаваемая компания могла бы организовать семинары и тренинги для банковского персонала в целях скорейшего и полного внедрения описываемых продуктов в систему ипотечного кредитования.В контексте данного параграфа следует также отметить одну из ключевых проблем, порождающую нежелание коммерческих страховых компаний на данный момент заниматься отмеченными видами. Речь идет о суброгации и регрессе, осуществлять который при большом количестве страховых случаев для отечественных страховщиков остается неудобной задачей в силу фактического отсутствия инфраструктуры урегулирования убытков в надлежащем масштабе. Как известно, даже для банковских структур подобная деятельность сопряжена с рядом сложностей, несмотря на, казалось бы, действующую систему возмещения убытков по дефолтным кредитам. В целях обеспечения финансовой устойчивости представляется целесообразным при разработке организационной схемы госкомпании ипотечного страхования уделить особое внимание вопросам урегулирования убытков и механизмов возмещения расходов компании через переход прав на заложенное имущество. Принципиальными здесь могут быть два направления - с привлечением сторонних исполнителей и без привлечения сторонних исполнителей. Первое направление не решает нынешних проблем отсутствия достаточной инфраструктуры и отработанных механизмов взыскания, в том числе судебной практики. Второе направление подразумевает вложения в развитие данного института в целом хотя бы по вопросам ипотечного страхования. Вместе с тем, подобные институциональные вопросы, как раз, и могут быть решены на уровне государственной компании, действующей в масштабах страны и по большому количеству договоров. Однако при этом, необходимо заранее позаботиться об инвестициях в этом направлении и выработать должные процедуры, которые бы оставались в рамках одной из ключевых задач создания госкомпании - обеспечения социальной стабильности. Одним из путей сохранения социальной направленности в данном случае может являться взаимодействие с АРИЖК. Следует отдельно проработать подходы для такого взаимодействия, в частности, в отношении процедур реструктуризации долгов на момент заявления о страховом случае и до осуществления страховой выплаты. Госкомпания ипотечного страхования в увязке с АРИЖК располагала бы неким «смягчающим» социальным фактором, определенным набором инструментов отсрочки страховых выплат и, что важно, располагала бы базой для выстраивания собственной инфраструктуры по взысканию долгов.В целом, решение вопросов ипотечного страхования при все своей важности и, можно сказать, срочности на ближайшее время будет иметь в перспективе существенные результаты не только в социальной сфере, но и в финансовой и инвестиционной сферах; оформление института ипотечного страхования на системной основе может являться одним из ключевых факторов преодоления экономикой страны кризисной ситуации.Для реализации отмеченных в работе предложений требуется:Определить окончательно набор продуктов и функций государственной компании, ее места в системе финансового рынка, страхового рынка, банковского сектора, бюджетной и налоговой политике.Создание государственной компании по ипотечному страхованию (перестрахованию). В силу социальной ориентированности компании уставный капитал компании должен быть сформирован исходя из целей государственных программ по реализации жилищного кредитования из ресурсов АИЖК. Возможно создание государственной компании на базе АРИЖК, которое на данный момент реализует в определенной степени функции гарантирования кредитов, но действует на директивных принципах и в рамках определенного периода экономической нестабильности. Функционирование же компании на страховых принципах позволит не просто осуществлять временные меры по обеспечению социальной стабильности в условиях кризиса, но на системной основе обеспечит доступность ипотечного кредитования, стабильность системы ипотечного кредитования в масштабах страны, ликвидность банковской сферы и др., т.к. деятельность такой компании подразумевает самоокупаемость.Система независимого контроля за деятельностью государственной компании посредством организации совета директоров, в который должны войти эксперты не только от АИЖК и АРИЖК, но и исполнительной власти, научного сообщества, эксперты от профессионального сообщества банков, страховщиков и жилищного сектора. Система управления госкомпании, в которую должны быть включены эксперты и специалисты государственных структур, связанных с рынком ипотечного кредитования, страхового сектора, банковского сектора.Внесение законодательных изменений в ГК РФ, НК РФ, ФЗ Об ипотеке, Положение ЦБ №254-П, Инструкции №110-И, согласования предлагаемых изменений на уровне исполнительной (Правительство РФ, Минэкономразвития, Минфин) и законодательной властей, а также других заинтересованных сторон - АИЖК, АРИЖК, АРБ, АБР, ВСС и экспертного сообщества. А также разработке обязательных нормативов для банков и (в случае внедрения варианта с перестрахованием) страховых компаний по взаимодействию с государственной компанией.Детальная разработка правил страхования вновь вводимых страховых продуктов, математические расчеты по их тарификации, критериев андеррайтинга (как страхового, так и перестраховочного), договоров с партнерами и заемщиками, а также бизнес-планирование деятельности государственной компании с указанием сроков выхода на самоокупаемость. Последнее должно осуществляться на базе макроэкономического анализа, тенденций жилищной политики и состояния жилищного сектора, тенденций банковского рынка и рынка страховых услуг, демографических тенденций и качественного анализа имеющейся и необходимой инфраструктуры по ипотечному кредитованию и страхованию.Отдельный анализ вопросов ипотечного страхования по социальнымипотечным кредитам (военнослужащие, молодежь и пр.). Включение социальной ипотеки в систему ипотечного страхования и разработка соответствующих процедур в рамках государственной компании.Разработка рекомендаций по ипотечным ценным бумагам и анализ места государственной компании в содействии политике формирования внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличению финансовых возможностей ипотечного рынка. В частности, предусмотреть возможность страхования покупателей ипотечных ценных бумаг на случай дефолта эмитента (или недополучения декларированного дохода), страхования ответственности эмитента ипотечных ценных бумаг (данный вид страхования не может быть введен без внесения изменений в Федеральный Закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; подобный вид страхования полностью бы обеспечил замену поручительства АИЖК по выпускаемым ценным бумагам).В ходе внедрения системы ипотечного страхования (перестрахования) государственной компанией необходимо обеспечить, чтобы планируемые критерии максимально соответствовали целям и задачам госкомпании, были ориентированы на услуги населению, способствовали созданию возможностей для широкомасштабного вовлечения населения в систему ипотечного кредитования. В качестве элементарного показателя доступности ипотечного кредитования можно использовать ставку ипотечного кредита. На сегодняшний день, с помощью усилий АИЖК ее стремятся приблизить к уроню 10%, за рубежом же ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 5%. Исходя из этого, следует разработать комплекс страховой защиты заемщика и банка, разработать с привлечением АРИЖК и АИЖК механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, возможно, благодаря участию госкомпании ипотечного страхования, характеризуемые высокой надежностью, чтобы снизить риски банковской сферы.Описываемая государственная страховая компания в силу социальной значимости, значимости по обеспечению ликвидности рынка ипотечного кредитования и в силу собственного удержания большого количества рисков и высоких объемов рисков (особенно в контексте перестраховочной деятельности) должна обладать высочайшим уровнем финансовой устойчивости. Для этого, госкомпания:должна располагать существенными активами;в дальнейшем иметь страховые резервы, соответствующие принятым обязательствам по договорам;соответствовать требованиям инвестиционной деятельности страховщика в части средств страховых резервов;иметь дополнительные финансовые гарантии, свободные от каких либо обязательств («резерв платежеспособности»).При этом следует предусмотреть механизмы перестрахования (ретроцессии) рисков госкомпании. Для этого следует ограничить право госкомпаний брать на себя ответственность по отдельному договору на сумму более 10% от собственных средств. Такого рода ограничения действуют в банковском регулировании.Кроме перестраховочной защиты госкомпания должна располагать существенными активами. Действующая норма, закрепленная в Приказе Минфина РФ от 02.11.2001 № 90н, предполагают соответствие нормы маржи платежеспособности по страхованию иному, чем страхование жизни в размере 16% от страховых взносов за год. То есть, если принять для расчета размер премии в 1,5% от страховой суммы, то действующая норма предполагается наличие активов в размере 0,24% от суммы принимаемых рисков в год, что аналогично соотношению «риск-к-капиталу» равному 417:1. В то время как в США, например, максимально допустимое нормами соотношение «риск-к-капиталу» находится на уровне 25:1, что более чем в 17 раз превосходит отечественные требования. В связи с чем, представляется целесообразным не только использовать механизмы перестрахования и иные финансовые инструменты по повышению уровня капитализации и сокращению рисковой нагрузки, но и с ориентиром на зарубежные стандарты предоставить госкомпании ипотечного страхования должный уставный капитал. Основаниями применимости международного стандарта (стандарта США) в области достаточности капитала по ипотечному страхованию могут служить следующие макроэкономические закономерности:регулярность/цикличность кризисов в экономике в целом и на рынке ипотечного кредитования в частности; цикличность колебаний экономики (реального ВВП);ускорение кризисов за счет действия эффектов мультипликатора и акселератора, изменчивости политического делового цикла, экономического делового цикла (в том числе вследствие ускоренияизменения производительности в различных секторах экономики за счет научно-технологического обновления) в настоящее время;а также наложение волн экономических циклов различных сроков;при этом отношения, возникающие при ипотечном кредитовании, носят долгосрочный характер и на период действия договора ипотечного кредитования может приходиться не 2-3 кризиса, периода экономической депрессии (при среднесрочных циклах 8-10 лет), но уже больше и, как ясно на текущий момент, довольно серьезные и глубокие периоды экономического спада.Следует отметить, что ипотечные компании США, которым удается на сегодня сохранить финансовую устойчивость, как правило, вдвое «перестраховываются» и увеличивают капитал, чтобы соотношение риск-к- капиталу сохранялось на уровне 13:1 - 14:1 (Radian, Genworth и др.). Поэтому принятие в качестве ориентира соотношение риск-к-капиталу в 25:1 можно считать минимально допустимым и желательно в дальнейшем следовать политике увеличения размера капитала.Общая задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2012. по данным ЦБ РФ составила 1 трлн. 474,8 млрд. рублей (для перехода к общей емкости рынка следует эту цифру умножить на 1,1-1,15, что отражает нахождение ипотечных кредитов на балансах небанковских организаций, включая АИЖК). По оценкам экспертов, около половины из числа всех ипотечных жилищных кредитов выданы на условиях отношения суммы кредита к стоимости залога LTV>70%. Таким образом, около 50% ипотечных кредитов физических лиц должны были бы иметь страховое покрытие в случае внедрения ипотечного страхования. При этом если бы такое страхование по кредитам с LTV>70% производилось с момента зарождения современного российского ипотечного кредитования, то страхованием бы покрывались риски, связанные с задолженностью, на сумму 500-600 млрд. рублей соответственно.В случае внедрения варианта с соотношением «риск-к-капиталу» в 25:1, теоретически размер капитала госкомпании, которая смогла бы обеспечить страховым покрытием все ипотечные жилищные кредиты в стране, составил бы 30 млрд. рублей (обеспечит страховое покрытие до 750млрд руб). Но это грубая оценка достаточности капитала может быть снижена с учетом разработки рекомендаций по традиционному и финансовому перестрахованию, что требует отдельной работы.Сформированный согласно описанным принципам капитал и следование осторожной (консервативной) политике в инвестировании средств и обеспечению финансовой устойчивости при формировании резервов можно рассматривать два ключевых положения, способствующих организации госкомпании ипотечного страхования. Но есть еще одно существенное условие. Помимо участия государства по финансированию госкомпании и должных бизнес-процессов внутри компании для того, чтобы ипотечное страхование функционировало в масштабах страны, необходимо участие государства в контексте законодательного закрепления обязательности ипотечного страхования. Только в случае принятия норм об обязательности ипотечного страхования (например, при условии превышения ЬТУ>70%) и легитимации госкомпании по осуществлению такого вида деятельности, возможно наладить полноценную систему ипотечного страхования населения (что подтверждает опыт Канады, США и других стран).Так как в данном случае госкомпания не может фактически отбирать риски, а обязана принимать их все (согласно установленным нормам и исходя из внутренних документов по их оценке и андерратингу) сбалансированный (гомогенезированный) страховой портфель госкомпании удобнее будет составить из однотипных рисков. Монотипная направленность деятельности госкомпании позволит обеспечить финансовую устойчивость, но при этом, благодаря накопленной статистикеи резервам впоследствии существенно удешевить для клиента такое страхование. Опять же, опыт Канады, США и некоторых других стран подтверждает сделанные выводы. Именно поэтому в работе мы разделяем страхование ответственности заемщиков по договору, страхование предпринимательских рисков банков по исполнению заемщиками договоров и иные виды страхования, перестрахования как вероятные области деятельности госкомпании.