Правовой режим возмездного пользования жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования данной темы были изучены Гражданский кодекс Российской Федерации, и Жилищный кодекс Российской Федерации, а также другие нормативные акты, регулирующие договор коммерческого найма.
Для достижения поставленной цели были рассмотрены следующие задачи:
Понятие и признаки договора коммерческого найма жилого помещения.
Таким образом, в соответствии с поставленной задачей, анализ нормативной базы и научных трудов некоторых авторов показал, что по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока.

...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 6
1.1. Понятие и признаки договора коммерческого найма жилого помещения 6
1.2. Место договора коммерческого найма жилого помещения в системе жилищных договоров 11
ГЛАВА 2. УСЛОВИЯ ВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА 29
2.1. Форма и существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения 29
2.2. Права и обязанности сторон договора при возмездном пользовании жилыми помещениями на условиях коммерческого найма 34
2.3. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилых помещений 45
2.4. Основания и способы прекращения возмездного пользования жилым помещением по договору коммерческого найма 47
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ И ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 66

ВВЕДЕНИЕ

Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не смотря на свою распространенность данный договор, имеет и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодифицированными актами – Гражданским и Жилищным кодексами – не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований.
Предмет исследования - правовой режим возмездного пользования жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма.
Объект исследования – общес твенные отношения, возникающие при возмездном пользовании жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.38
Нормы ГК РФ отличаются от норм жилищного законодательства тем, что не устанавливают последствий выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства39.
Договор коммерческого найма жилого помещения, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
2.2. Права и обязанности сторон договора при возмездном пользовании жилыми помещениями на условиях коммерческого найма
Права наймодателя:
- заключить договор коммерческого найма, перезаключить его по истечении установленного договором срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения (ст. 684 ГК РФ);
- произвести замену прежнего нанимателя на другого совершеннолетнего гражданина, постоянно проживающего с нанимателем (ст. 686 ГК РФ);
- совершить с жилым помещением сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
- разрешить нанимателю переоборудование и реконструкцию в целях улучшения состояния жилого помещения;
- дать согласие на вселение по просьбе нанимателя других граждан, временных жильцов, а также сдать жилое помещение в поднаем в случае найма на срок более года (ст. 679, 680, 685 ГК РФ);
- предлагать нанимателю по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором коммерческого найма ( ч.1 п. 2 ст. 682 ГК РФ);
- расторгнуть договор в судебном порядке, при наличии определенных условий (ст. 678 ГК РФ, подробно рассматривает это право).
При заключении договора сроком на пять лет устанавливается преимущественно право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях при согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать жилое помещение в течение по меньшей мере года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продлений договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок40.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключим договор найма жилого помещения с другим лицом наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Условия о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ. В (п.1 ст. 682 ГК РФ) подчеркивается, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом с одним ограничением. Имеется в виду, что если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Определенную роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых – внаем на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определенную роль в решении жилищных проблем, все еще весьма острых для нашей страны.
Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесенной той или иной платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования регулируются через суд. Почти также в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги41.
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, благоустроенным, отвечающим санитарным и техническим требованиям предъявляемым к жилым помещениям (ч.1 ст. 673 и ч.1 ст. 676 ГК РФ);
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, производить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (труб для подведения газа, санитарной техники и т.п.), находящихся в жилом помещении ( ч.2 ст. 676 ГК РФ);
- производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения (ч.2 ст. 681 ГК РФ);
- обеспечить нанимателя за плату необходимых коммунальными услугами – отоплением, водой, газом, электрической энергии, телефоном и т.п. (ч.2 ст. 676 ГК РФ);
- письменно предупреждать нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года (ст. 684 ГК РФ);
- получить согласие, нанимателя на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ч.3 ст. 681 ГК РФ) Основной обязанностью наймодателя являются предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Собственно в положении о порядке и условиях найма жилых помещений находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств». Второе из указанных все в том же п.1 ст. 676 ГК РФ требований имеет более широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемое жилого помещения с точки зрения его пригодности для постоянного проживания. Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.42
Предоставление наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма «наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг находящихся в жилом помещении» (ч.2 ст. 676 ГК РФ).43
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудования жилого в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.
Обязанностью наймодателя является также обеспечение жилых помещений в которых проживает наниматель коммунальными услугами – водой, отоплением, газом, электрической энергией, телефоном. В случае аварий или неисправностей наймодатель обязан осуществлять технические (аварийные) работы по устранению недостатков.
По договору коммерческого найма наниматель вправе:
- вселить в жилое помещение других граждан, при наличии согласия на их вселение наймодателя и совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия и соблюдения правил о норме жилой площади не требуется (ст. 679 ГК РФ);
- предоставить занимаемое жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом наймодателя (ст. 680 ГК РФ);
- с согласия наймодателя сдать в поднаем жилое помещение за определенную плату, т.е. возмездно (ст. 685 ГК РФ);
- наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, вправе, требовать у наймодателя произвести замену прежнего нанимателя на одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (ч.1 ст. 686 ГК РФ);
- наниматель может согласовывать с наймодателем и другие условия договора – например, если наниматель договорится с наймодателем в отношении производится текущего ремонта жилого помещения за его счет (ч.1 ст. 681 ГК РФ) и иные условия, предусмотренные ГК РФ;
- требовать признания договора коммерческого найма недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но нарушил это условие и до истечения года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим гражданином (ч.4 ст. 684 ГК РФ).
Наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним в жилом помещении, имеют равные права по пользованию жильем (ч.2 ст. 677 ГК РФ). Отношения между такими и нанимателем определяется законодательством. Ими могут быть: супруг, дети, родственники, другие лица, проживающие совместно с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие вправе, известив об этом наймодателя, заключить с нанимателем соглашение о включении их в договор коммерческого найма как самостоятельных нанимателей данного жилого помещения. В этом случае такие наниматели будут являются сонанимателями. Но тогда они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем в полном объеме (п. 4 ст. 677 ГК РФ).44
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке установленных Жилищным Кодексом и другим законодательством РФ. По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения при временном въезде – все жилое помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 685 ГК РФ). Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2) если в нем проживают лица, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний
3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.
Договор поднайма является возмездным. Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.
В случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила силу и не применяется, так как она противоречит принципам, на которых развивается рыночные отношения в жилищной сфере.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.
Договор поднайма может быть также расторгнут при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое помещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другими основаниям.
Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены семьи могут по взаимному согласию и с предварительного уведомления наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Наймодатель получив уведомление о возможном их въезде, может запретить проживание временных жильцов (либо не допустить их въезда), при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека45.
Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора.
Так, по требованию нанимателя и других граждан постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.
Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становится сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма:
- обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч.2 ст. 687 ГК РФ).
- несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения (ч.3 ст. 677 ГК РФ);
- не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения;
- обязан вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором коммерческого найма, а также вносить коммунальные платежи.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
В качестве одной из обязанностей нанимателя, предусмотренной ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). На наймодателя закон возлагает обязанность по производству капитального ремонта.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило (о договоре) применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин – собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
Размер платы за жилое помещение в домах, квартирах принадлежащих граждан на праве собственности, определяется соглашением сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение плата установленный договором, не должна превышать этот размер (ст. 682 ГК РФ).
2.3. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилых помещений
Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.
Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).
Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.
Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.
Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае: