Оценка эффективности проекта строительства жилого комплекса (на примере)

Очевидно, что индустрия прямых и венчурных инвестиций не может рассматриваться вне контекста складывающейся в последние годы макроэкономической ситуации.

Высокая волатильность как на глобальном, так и на российском рынке оказала негативное влияние на многие показатели российской индустрии прямых и венчурных инвестиций.

При этом первые признаки тенденции по снижению «оборотов» в секторе прямых и венчурных инвестиций по сравнению с рекордными показателями 2012 года были отмечены еще в 2013 году.

Можно констатировать, что рынок капиталов в целом сохраняет поступательный характер развития.

Однако, несмотря на то, что совокупный капитал действующих на российском рынке фондов прямых и венчурных инвестиций превысил планку в 30 млрд долл., становится заметным снижение динамики в период 2012-20 ...

Введение 2
1. Теоретические основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов 4
1.1 Понятие и классификация инвестиционных проектов 4
1.2 Основные принципы и положения оценки эффективности инвестиционных проектов 18
1.3 Анализ рынка недвижимости 24
Выводы по главе 30
2. Методология оценки эффективности инвестиционных проектов 31
2.1 Основные методы и показатели эффективности инвестиционных проектов 31
2.1. Методы финансового менеджмента 35
2.2. Учёт рисков и неопределённости при оценке эффективности проекта 39
Выводы по главе 57
3. Оценка эффективности проекта строительства жилого комплекса 58
3.1. Описание проекта 58
3.2. Оценка экономической эффективности проекта 67
Выводы по главе 75
Заключение 77
Список использованной литературы 80
Приложения 83

Очевидно, что индустрия прямых и венчурных инвестиций не может рассматриваться вне контекста складывающейся в последние годы макроэкономической ситуации.
Высокая волатильность как на глобальном, так и на российском рынке оказала негативное влияние на многие показатели российской индустрии прямых и венчурных инвестиций.
При этом первые признаки тенденции по снижению «оборотов» в секторе прямых и венчурных инвестиций по сравнению с рекордными показателями 2012 года были отмечены еще в 2013 году.
Можно констатировать, что рынок капиталов в целом сохраняет поступательный характер развития.
Однако, несмотря на то, что совокупный капитал действующих на российском рынке фондов прямых и венчурных инвестиций превысил планку в 30 млрд долл., становится заметным снижение динамики в период 2012-2014 г одов. Несмотря на то, что подведение итогов 2015 года преждевременно, уже и по результатам первого полугодия четко прослеживается тенденция к некоторой стагнации рыка капитала.
Указанная тенденция стала одним из проявлений непростой политико-экономической ситуации, и связана, прежде всего, с проблемой доступности капиталов для формировании новых фондов.
Кроме того, в последний год довольно многочисленны были примеры приостановления или сворачивания деятельности различных глобальных инвестиционных структур на российском рынке.
Цель дипломной работы – провести анализ инвестиционного портфеля строительного предприятия ООО «МСК Строй Дом».
Задачи дипломной работы:
1. исследовать теоретические основы инвестиционного менеджмента
2. рассмотреть методические основы инвестиционного менеджмента и их использование на предприятиях инвестиционно-строительной сферы
3. разработать рекомендации по использованию инструментов инвестиционного менеджмента на предприятия инвестиционно-строительной сферы ООО «МСК Строй Дом».
Объект исследования – ООО «МСК Строй Дом».
Предмет исследования – инвестиционный портфель.
Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что предложенные рекомендации по использованию инструментов инвестиционного менеджмента на предприятия инвестиционно-строительной сферы ООО «МСК Строй Дом»имеют практическую направленность и уже частично реализуются на предприятии.
Методическая база исследования объединяет в себе методы целого ряда экономических дисциплин: финансов предприятий, финансового менеджмента, стратегического менеджмента, риск-менеджмента, контроллига, финансового анализа, финансово-экономических расчетов, статистического анализа, инвестиционного менеджмента.
Методы исследования дипломной работы: теоретико-методологический анализ научной литературы и программно-методической документации; теоретическое моделирование; методы опроса, беседы и метод статистического анализа.
Информационная база дипломной работы основывается на трудах отечественных и зарубежных ученых по инвестиционному менеджменту, финансовому менеджменту на предприятии, также были рассмотрены журналы по данной тематике.

д.;• оценки результатов деятельности, увеличения хозяйственного оборота, возможности максимизации прибыли за счет внутреннего потенциала: ассортимента, качества выпускаемой продукции, разработки и внедрения в производство новых ее образцов;• эффективное управление затратами, себестоимостью продукции, доходами, обеспечение финансового контроля, текущего планирования и бюджетирования.Например, обосновываются стратегия и тактика управления затратами по отклонениям, центрам ответственности, центрам затрат и др.;• выявление неиспользованных возможностей, внутрихозяйственных, региональных, общегосударственных резервов, направленных на повышение эффективности деятельности.Примерами поиска и обоснования резервов могут быть разработка более привлекательного инвестиционного имиджа, изменения в кадровой политике, внедрение новых форм организации труда, совершенствование структуры капитала и др.Комплексный управленческий анализ выполняет ряд функций, которые реализуются в процессе всего цикла управления[18, с.41]:• превентивная (или предупредительная) функция направлена на предотвращение нежелательных явлений, последствий, ошибочных решений и необоснованных действий. Находит воплощение в процессе прогнозирования и планирования хозяйственной деятельности на этапах подготовки управленческих решений;• оперативная функция реализуется при исполнении принятых решений, обеспечивая тем самым оптимизацию управленческих процедур;• защитная функция осуществляется на всех этапах управления от разработки планов и программ хозяйственной деятельности до контроля исполнения принятых решений. Реализуется посредством разработки механизмов защиты ресурсов организации, таких как эффективная система учета и контроля расходования ресурсов, что позволяет предотвращать необоснованные траты, нецелевое и неэффективное их использование, необоснованные траты, применение завышенных нормативов отпуска сырья и т.п.;• информативная функция обеспечивает информационную прозрачность управленческих процедур, дает возможность координировать действия и влиять на процесс исполнения, осуществляя обратную связь принятых решений;• упорядочивающая и коммуникативная функции обеспечивают оперативность и действенность исполнения принятых решений.Таким образом, комплексный управленческий анализ выполняет особую управленческую функцию: с одной стороны, способствует принятию эффективных управленческих решений, а с другой — сопровождает исполнение принятых решений.Проведение комплексного управленческого анализа финансово-хозяйственной деятельности требует знания и понимания основных принципов построения аналитического исследования. К таковым относятся:• государственный подход (предполагает проведение исследования, руководствуясь нахождением баланса интересов фирмы и государства);• научный характер (исходит из требования использования новейших достижений теории и методологии в экономических исследованиях, современного программного продукта);• комплексность (понимается как всестороннее, глубокое и полное изучение экономических явлений, процессов);• системность (охват всех основных аспектов рассматриваемой ситуации не изолированно, а во взаимодействии самых различных показателей деятельности и нахождении влияющих на нее причин и факторов);• реальность и объективность (предполагает критическое, беспристрастное оценивание получаемых выводов на основе проведенного исследования);• действенность (активное воздействие на ход финансово-хозяйственной деятельности и его результаты, способствующее повышению эффективности принимаемых решений);• своевременность, оперативность (время и продолжительность проведения анализа должны способствовать принятию решений в нужный момент);• эффективность (затраты, связанные с проведением анализа, должны давать многократный эффект);• целенаправленность (необходимость выделения границ объектов комплексного анализа, его адресность и конкретность расчетов);• согласованность (отсутствие противоречий в определении целей и задач исследования).Проведение комплексного управленческого анализа необходимо на всех стадиях подготовки и принятия решения (особенно на этапах формирования цели, отбора лучшего управленческого варианта, а также в процессе его реализации), поэтому важно знать, с чего начинается экономический анализ.Любому аналитическому исследованию предшествует составление методики его проведения. Под методикой анализа понимается совокупность способов, правил, методологических советов, определения направлений изучения с целью наиболее рационального, быстрого и эффективного его выполнения.Любая методика независимо от глубины исследования, полноты охвата (отдельных сторон деятельности или полного комплексного анализа) включает следующие элементы[12, с.54]:• определение и формулирование цели и конкретных задач;• установление объектов анализа и потребителей информации;• определение последовательности проведения анализа;• выбор системы показателей и моделирование их взаимосвязей;• подготовка источников информации для проведения анализа;• выбор способов исследования, технических приемов и средств.В общем виде методику проведения комплексного управленческого анализа можно представить как поэтапные ответы на заранее сформулированные вопросы.Основными этапами проведения комплексного управленческого анализа являются:• определение целей и конкретных задач. Цели и задачи управленческого анализа должны быть измеримыми. Это значит, что для каждой цели необходимо определить критерии, позволяющие оценить уровень ее достижения. На этом этапе необходимо дать предварительную оценку степени соответствия репутации организации и целевой направленности бизнеса, ответив на вопрос, каковы объективные возможности предприятия в рассматриваемом аспекте, сформулировать основные принципы бизнеса: «как должно быть» и «что необходимо сделать»;• определение конкретных объектов, направлений анализа. На этом этапе устанавливается объем, содержание, виды, ретроспективная и перспективная глубина исследования;• подбор информационных источников и их подготовка к анализу, установление системы показателей. Необходимо систематизировать информацию, выделить главные и второстепенные источники, определить их значимость;• выбор технических приемов, средств и методов исследования. Методы исследования могут быть как традиционные, так и индивидуально разработанные в организации, в том числе с использованием компьютерных, автоматизированных аналитических программ;• определение последовательности проведения анализа;• комплексная аналитическая оценка исследуемого объекта, объединяющая всесторонний учет совокупности факторов экономического, политического и социального характера, выявление и анализ обобщенных характеристик основных бизнес-процессов, причинно-следственных связей и зависимостей. На этом этапе дается оценка как положительным, так и отрицательным факторам, воздействующим на исследуемый объект, определяется степень зависимости организации от внешних и внутренних ограничений. Данный этап требует конкретизации и точности формулируемых вопросов. Например: «Может ли предприятие производить товары или услуги с более низкими издержками по сравнению с конкурентами? Если нет, то почему?»; «Может ли предприятие выходить на новые рынки, в том числе не обслуживаемые конкурентами?»; «Подвержена ли продукция сезонным колебаниям спроса?»; «Что вынуждает прибегать к ценовым скидкам, предоставлению товарного кредита, использованию временных работников и насколько это экономически целесообразно?»; «Насколько эффективна и результативна действующая система регулирования и контроля качества?» и т.д.;• формулирование рекомендаций по результатам анализа, направленных на поиск резервов и их мобилизацию. Основной вопрос, требующий исчерпывающего и объективного ответа: «Как можно исправить данную ситуацию, улучшить те или иные параметры деятельности, начать новое направление?» и т.д.;• разработка альтернативных бизнес-решений, их анализ и сравнительная оценка, которая заключается в многовариантности предлагаемых решений и непрерывности поиска новых идей;• выбор оптимального варианта управленческого решения с оформлением результатов обоснования и последующая реализация его на практике;• контроль и текущий анализ в процессе реализации проекта, решения, плана;• анализ и оценка эффективности управленческого решения и результатов его реализации с последующими корректировками.Для проведения комплексного управленческого анализа требуется самая различная исходная информация, на основе которой характеризуется деятельность исследуемого субъекта хозяйствования на различных уровнях и всех сторон и аспектов бизнеса. Поэтому такая информация неоднородна по содержанию. Она может быть представлена нормативными, директивными, плановыми источниками, а также материалами статистической, бухгалтерской, оперативной отчетности, внеучетными информационными источниками. Блок-схема информационных источников для комплексного управленческого анализа представлена на рис. 6.Исходная информация собирается, обрабатывается, приводится в сопоставимый вид, определяется ее рациональность, преемственность и уместность. Исходная информация должна отвечать также требованиям своевременности, быть ценной и полезной, достоверной и точной, наиболее полно отражать все стороны деятельности хозяйствующего субъекта.Укрупненными объектами комплексного управленческого анализа являются организационно-производственный процесс, финансово-хозяйственные ресурсы и результаты деятельности. В свою очередь, каждый из них может быть не только детализирован, но и обозначен исходя из конкретных решаемых задач. Например, объектами комплексного управленческого анализа могут быть:• организационная структура управления (дается оценка эффективности и целесообразности принятой организационной с труктуры управления);• внешние факторы бизнес-среды (доля рынка и конкурентоспособность, исследования и разработки новых продуктов, рынков и услуг, предпродажное и послепродажное обслуживание клиентов, сбыт, реклама, продвижение товара и др.);Рис. SEQ Рисунок \* ARABIC 13. Классификация источников информации для проведения комплексного анализа• производственные, финансовые ресурсы — совокупность производственных (средств, предметов труда, трудовых ресурсов), финансовых (собственного, заемного капитала) и управленческих факторов, используемых в процессе создания экономических благ и услуг;• результаты деятельности: деловая активность, прибыль, рентабельность, затраты, доходы;• управленческие процессы (бюджетирование, формирование внутреннего ценообразования и др.), отдельные управленческие решения (переход на международные стандарты бухучета, реструктуризация отдельных направлений бизнеса и др.);• организация в целом и отдельные подразделения предприятия: центры затрат, центры ответственности, функциональные подразделения, производственные единицы и др.Объекты комплексного управленческого исследования можно представить в виде схемы-матрицы, где уровни управления, разработки и принятия решений соответствуют структуре бизнес-процессов, отражающих производственно-хозяйственную деятельность, и представляют собой логическую последовательность действий.Объекты управления и исследования в предлагаемой схеме-матрице подразделяются на два направления. Первое направление (внешняя среда бизнеса) представлено маркетинговыми ресурсами — прямым источником новостей конкурентного рынка. Второе направление — это внутренние бизнес-процессы и ресурсный потенциал. Оценочные показатели представлены коэффициентами отдачи, рентабельностью, экстенсивным ростом, интенсификацией и показателями эффективности управления[16, с.102].Практическую значимость представленной блок-матрицы системы объектов проиллюстрируем на условном примере : перед менеджером стоит задача увеличения прибыли за счет скрытых, внутренних резервов, для чего он намечает последовательность реализации поставленной задачи путем выделения соответствующих ячеек матрицы. Традиционными направлениями поиска возможных резервов являются: во-первых, снижение затрат в основной деятельности (ячейка матрицы Н-5), во-вторых, рост объема производства (ячейка матрицы М-5) и продаж (ячейка матрицы М-1). В блок-матрице выделяются сегменты, соответствующие решаемым задачам и направления поиска резервов.Количественными показателями являются стоимостные или натуральные оценочные измерители наличия произ-иодственных, финансовых ресурсов (например, количество и стоимость основных производственных фондов, сырья, материалов, полуфабрикатов и других материальных ценностей, численность рабочих, величина собственного и заемного капитала, оборотных и внеоборотных активов и т.д.).К абсолютным показателям, формирующим результат какой-либо деятельности, относятся объем выпущенной и реализованной продукции, себестоимость, прибыль.Показатели эффективности традиционно оцениваются отношением результата к затратам: фондоотдача, материа-лоотдача, производительность труда, показатели рентабельности.В широком смысле в комплексном управленческом анализе под эффективностью следует понимать, во-первых, достаточный уровень и положительную динамику финансово-хозяйственных результатов (прибыли, рентабельности, деловой активности); во-вторых, оперативность реагирования на внешние изменения рыночной конъюнктуры, а также рациональность и обоснованность построения и функционирования бизнес-процессов.Показателями, характеризующими стержневые процессы управления бизнесом, являются безубыточность, интегральные, оценочные показатели степени точности прогноза, показатели риска, качества управленческого решения (например, показатель энтропии, т.е. оценка количественной неопределенности проблемы). Это далеко не полный перечень критериев оценки процессов управления.В настоящее время широкую известность получила система сбалансированных показателей (Balanced Scorecard) эффективности организации (ССП), разработанная в начале 1990-х гг. профессором Harvard Business School Робертом Капланом и президентом консалтинговой фирмы Renaissance Solutions Дэвидом Нортоном. ССП (в английском варианте — BSC) — это механизм последовательного доведения до персонала стратегических факторов успеха, целей компании и контроль их достижения через так называемые ключевые показатели эффективности. Это не просто система показателей, а в первую очередь новая концепция управления. Выйдя за рамки обычных оценочных показателей, новая система предлагает иной подход не только к формированию показателей, но и к стратегическому управлению компаниями любой сложности, функционирующими в разных отраслях.Рассмотрим данную систему с позиции построения оценочных критериев. Система сбалансированных показателей базируется на причинно-следственных связях между стратегическими целями и факторами получения планируемых результатов. Например, для реализации поставленной цели достижения 150%-ного роста стоимости бизнеса в течение года в первую очередь необходимо увеличить объемы реализации продукции. Для решения такой задачи определяются факторы, оказывающие наибольшее влияние. Допустим, установлена зависимость от успешного решения следующих задач: увеличения производства определенных ассортиментных групп товаров; повышения качества продукции; эффективной дистрибуции; известности бренда. В свою очередь, для увеличения производства требуются новые производственные мощности, а повышение качества продукции компании требует решить задачу обучения персонала и т.д. На основе установленных причинно-следственных связей реализации стратегической цели и факторами ее достижения строится карта сбалансированных показателей.Система сбалансированных показателей складывается из четырех составляющих — финансовой, клиентской, внутренних бизнес-процессов, обучения и развития персонала, цели и задачи которых отражаются финансовыми и нефинансовыми показателями. Каждому показателю присваивается нормативное значение, которого компания хотела бы достичь (объем продаж — более 3 млн руб. в год) или хотела бы избежать (брак - не более 5% в год). В ходе осуществления деятельности компания производит сравнение фактических значений с нормативными и принимает решение об изменении деятельности, внесении коррективов в нормативные значения показателей либо об изменении их состава. В табл. 1. представлены примеры показателей для каждого из объектов исследования. Выбор конкретных критериев и расчет нормативных значений зависит от специфики деятельности, стратегических целей, а также от аспектов оценивания.Например, в блоке «Клиенты» необходимо установить следующие показатели и их нормативные значения:• развитие текущего рынка. Основной показатель — доля рынка и (или) ее прирост за период (нормативное значение роста — 6% в год);• повышение стоимости бренда. Основной показатель — величина брендовой премии (нормативный показатель — доля брендовой премии — составляет 18% стоимости продукта).Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 28Показатели оценивания деятельности компанииНа основе разработанных показателей распределяются человеческие и финансовые ресурсы, устанавливается зона ответственности за выполнение задач. Например, показатель «затраты на доставку продукции» регулярно рассчитывается планово-экономическим отделом и оказывает влияние на бюджет транспортного отдела [16, с.78].Преимущество сбалансированной системы показателей состоит в том, что предприятие, внедрившее эту схему, получает в результате «систему координат» действий в соответствии со стратегией на любых уровнях управления.Основная проблема управленческого анализа заключается в постановке стратегических целей и возможных серьезных разрывах между тем, что «намечали», и тем, что есть на самом деле. Это может быть объяснено субъективностью толкований, предвзятостью и простой некомпетентностью в принятии решений. Следовательно, никакие оценки о достоверности, надежности и достаточности информации, генерируемой в системе учета, анализа, не могут быть сделаны без принятия во внимание человеческого фактора.Управленческий труд, включая аналитическое исследование и принятие решений, — творческий, трудно поддающийся нормированию и учету. Трудно оценить его эффективность и количественное выражение качества воплощаемых идей, поскольку их реализация может быть как оперативной, так и развернутой во времени (в течение месяцев и даже лет).Постоянное развитие и совершенствование теории и практики управления, новых методологических подходов и приемов управленческого исследования являются закономерной и объективной потребностью на современном этапе.В буквальном переводе с греческого языка слово «метод» означает «путь к чему-либо». Говоря современным языком, метод — это способ достижения цели. Английский философ Ф. Бэкон сравнивал метод со светильником, освещающим дорогу. Он писал: «Даже хромой, медленно идущий по дороге, опережает того, кто бежит без дороги».Метод представляет собой совокупность мыслительных операций (своеобразная мыслительная технология) и физических действий, осуществляемых в ходе научно-практического исследования, направленного на получение результата.Методы подразделяются на общенаучные, свойственные всем наукам, и конкретно-научные, которые используются в рамках отдельных наук. К общенаучным методам относятся наблюдение, сравнение, эксперимент, анализ, формализация, абстрагирование и др. Научный инструментарий, подход к исследованию или аппарат исследования — это способы, приемы и средства, используемые для достижения поставленной цели. Любой из инструментов экономического анализа может называться методом в узком смысле этого слова[18, с.65].В последние годы происходит быстрое и заметное совершенствование научного аппарата экономического анализа по нескольким направлениям. С одной стороны, заметно усиление использования математического аппарата в методиках анализа.