Рынок ипотечного кредитования в РФ, проблемы и перспективы развития.

Оглавление
Введение
1. Теоретические основы, история развития и нормативно-правовые аспекты ипотечного кредитования
1.1. Ипотечное кредитование: понятие, сущность, принципы
1.2. История развития ипотечного кредитования в России
1.3. Нормативно-правовые аспекты жилищного ипотечного кредитования
1.4 Сравнительный анализ ипотечного кредитования на современном этапе
2. Анализ состояния современного ипотечного кредитования в России на современном этапе (на примере ОАО «Сбербанк России»)
2.1. Характеристика деятельности ОАО «Сбербанк России»
2.2. Текущее состояние и программы ипотечного кредитования в России
2.3. Оценка эффективности ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»
3. Проблемы и направления совершенствования ипотечного кредитования
3.1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования
3.2. Направления совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»
Заключение
Список использованных источников
Приложение А. Полный перечень действующего законодательства в сфере жилищного ипотечного кредитования…………………………………………………...98
Приложение Б. Количество кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования за период 2009-середина 2011 гг………………………….107
Приложение В. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях за период 2006 - сентябрь 2011 гг…108
Приложение Г. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте за период 2006 - сентябрь 2011 гг…….........................................................................................................................110
Приложение Д. Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов…...111
Приложение Е. Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов…...112

);
- аннуитет;
- сумма возможных досрочных платежей;
- ежемесячный прирост реального дохода;
- количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения;
- прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений;
- общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора;
- срок, на который можно уменьшить срок кредитного договора.
Таблица 12 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита
Основные параметры расчета Годы 2006 2007 2008 2009 2010 Среднедушевые доходы заемщиков, руб. 1608,3 2140,3 2932,9 3892,9 4966,8 Темп роста среднедушевых доходов, % 118,6 133,1 137,0 132,7 127,6 Средний темп за последние 3 года 132,5 Темп инфляции, % годовых 124 120 118 116 114 Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб. – – 8354 12455 16321 Аннуитет, в среднем от дохода 35 % – – 2924 4359 5712 Минимально возможное гашение, в среднем, руб. (5 % от суммы кредита) – – 14383 27400 35980 Ежемесячный прирост реального дохода, руб. – – 338,3 796,9 1053,9 Срок необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес. – – 42,5 34,4 34,1 Срок кредитного договора, мес. – – 180 180 180 Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед. – – 4,23 5,24 5,27 Сумма досрочного гашения, руб. – – 60894 143444 189709 Период на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес. – – 20,8 32,9 33,2
Коэффициент досрочного гашения рассчитывается, как отношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора к основному сроку этого договора. На основании данных, представленных в табл. 12, рассчитывается коэффициент досрочного гашения. Например, на 2010 г.: 33,2/180 = 0,184 (18,4 %).
Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть.
В ходе проверки критерия его выполнение подтвердилось, то есть темп роста портфеля превысил темп досрочного гашения (в целом по портфелю). Связано это с тем, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превышал 1–5 %.
По данным табл. 12 определим коэффициент стабильности дохода на 2010 г.: (180–33,2)/180 = 0,816.
С вероятностью 81,6 % можно говорить о том, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.
Динамика коэффициента стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию за период 2008–2010 гг. показана на рис. 15.
Рисунок 15 - Динамика коэффициента стабильности дохода банка за 2008–2010гг.
Показатель стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования (не только для ипотечного).
В 2010 году происходило масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам, что обусловило стремительный рост ипотечного кредитования. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку, банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня) (рис. 16), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (рис. 17)
Рисунок 16 - Агрессивное снижение ставок по ипотеке коммерческих банков
Рисунок 17 - Динамика объемов ипотечного кредитования за период 2005-2010 гг.
3. Проблемы и направления совершенствования ипотечного кредитования
3.1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.
В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны.
Сегодня в большинстве регионов России ощущается острейшая нехватка жилья. Мировой опыт свидетельствует о том, что только система ипотечного кредитования способна обеспечить граждан квартирами в нужном количестве и надлежащего качества. Все другие модели, и прежде всего советский вариант государственного финансирования жилищного строительства, оказались несостоятельными. А потому в нашей стране должен быть создан эффективный механизм по приобретению жилья в кредит.
В мире существуют два основных варианта ипотечного кредитования: американский (именуемый также классическим) и европейский (называемый часто немецким).
Американская модель (двухуровневая схема)
Американский вариант основан на обеспечении ипотеки дешевыми ресурсами и опирается на вторичный ипотечный рынок.
В США действуют три ипотечных агентства, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Эти агентства выкупают у банков ипотечные кредиты и выпускают на их основе собственные ценные бумаги.
Схема действует следующим образом:
Банк выдает заемщику ипотечный кредит, точнее, расплачивается от его имени с продавцом недвижимости, юридическим или частным лицом. Заемщик взамен обязуется ежемесячно переводить в банк определенную сумму. Это его обязательство обеспечено залогом приобретаемого жилья. Затем банк продает кредит одному из ипотечных агентств и одновременно передает ему обязательства по обеспечению.
Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и со своей стороны просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Банку подобная схема выгодна, поскольку средства оборачиваются очень быстро, не более чем за два месяца. При этом ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает оно само.
Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, — ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь ставки агентств формирует третичный ипотечный рынок.
После приобретения некоторого количества ипотечных кредитов у коммерческих банков, агентства собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Поскольку MBS — ценная бумага агентства, выплаты по ней гарантированы самой этой структурой, а не залогом недвижимости.
Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая выплаты инвестору, купившему ценную бумагу.
Ставка, по которой агентства приобретают ипотечные кредиты, зависит от ставки доходности по ценным бумагам агентства, устраивающей инвесторов. Причем ставки по ценным бумагам агентств не на много выше ставок по государственным ценным бумагам.
Обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них даже наиболее консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что приводит к перетоку в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном счете, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечиваются бюджетом, то есть налогоплательщиками.
Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов отображена в приложении 5.
Европейская модель (одноуровневая схема)
Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой системе обусловлены наличием замкнутого ипотечного финансового рынка, фактически системой взаимного кредитования. Она формируется вокруг специализированных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (bausparkasse).
Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку и сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди — члены кассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.
Согласно немецкому варианту, каждый заемщик сначала становится кредитором: он заключает контракт, по которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по заранее оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сам, исходя из собственных возможностей. Касса берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии строительно-сберегательные кассы уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7% до 12% годовых.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину суммы, необходимой для покупки жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства приобретает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.
Из-за невысокой процентной ставки суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.
Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов отображена в приложении 6.
В России за основу строительства ипотечного рынка принята американская модель. Это подтверждает тот факт, что правительством создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналог американских ипотечных агентств. Однако в зачаточном состоянии присутствует и европейская. Ее прообразом можно считать, например, строительно-сберегательные кассы (ССК), работающие в Западном административном округе Москвы. Но немецкая модель предполагает массовое вовлечение заемщиков-кредиторов в ипотечную схему (именно так и создаются условия для длительного кредитования под низкий процент).
Рынок жилья, его приобретения и аренды – занимает важное место в экономике стран ЕС. В настоящее время доля вложений в приобретение и аренду жилья составляет в среднем по ЕС 5%. Жилье представляет 50% стоимости имущества европейских домашних хозяйств, образуя самую большую статью их состояния.
Рост цен на жилье создает иллюзию роста этого богатства. Приобретение жилья является мощным фактором увеличения объема потребления, поскольку покупка нового жилья сопровождается обновлением его оборудования, мебели и т.д. Снижение или просто стагнация цен на жилье немедленно остановит этот механизм и приведет к падению объема потребления.
При внезапном и резком изменении конъюнктуры на рынке жилья создастся реальная угроза для банковского сектора стран ЕС. Приобретение жилья в собственность финансируется в основном за счет банковских кредитов и займов, а ухудшение ситуации в экономике и связанный с этим рост безработицы не позволят многим заемщикам рассчитываться по своим обязательствам в намеченные сроки. Повышение процентных ставок, которые сегодня находятся на исторически наиболее низком уровне, в первую очередь затронет интересы заемщиков, получающих кредиты по переменным ставкам. Такие заемщики преобладают в Нидерландах, Испании, Греции, Финляндии и Великобритании.
В США на рынке жилья достигнуты рекордные показатели: численность сделок по продаже жилья достигла 7 млн, средняя стоимость вторичного жилья составила 160,5 тыс. долл. (140 тыс. евро). Активность на рынке жилья объясняется такими факторами, как доступность ипотечных кредитов в условиях низких процентных ставок, увеличение спроса на жилье в связи с происходящими демографическими изменениями (в том числе увеличением доли лиц старше 40 лет, которые чаще всего становятся собственниками жилья), рост численности иммигрантов. Сегодня в США собственниками жилья являются 68% домохозяйств. При этом жилье составляет в среднем 35% стоимости имущества домохозяйств..
Сделки на рынке недвижимости позволили в определенной мере компенсировать потери, связанные с падением биржевых индексов. Увеличение объема американского рынка недвижимости на 10% позволяет компенсировать потери от снижения курса акций на 20%.
В отличие от большинства европейцев американцы обладают реальной культурой долга, что позволяет им получать долгосрочные займы (на 30 лет), это к тому же поощряется с помощью налоговых льгот. Налогоплательщик имеет возможность вычесть из своих налогооблагаемых доходов проценты (до $1 млн) по займам, используемым на финансирование приобретения одной или двух квартир. Сумма ипотечных кредитов составляет $6 трлн, или 60% валового внутреннего продукта США.
Для американских домохозяйств такая огромная задолженность является важным фактором уязвимости: 70% кредитов предоставлено по переменным ставкам: при изменении уровней процентных ставок или безработицы многие домохозяйства будут испытывать серьезные трудности.
Рост ипотечного кредитования создает риск не только для заемщиков, но и для банков и других учреждений-кредиторов. В США на долю двух крупных частных агентств, Fannie Mae и Freddie Мac, приходится 42% ипотечных кредитов. Эти агентства заимствуют средства на рынке облигаций под гарантии федерального правительства и казначейства и используют их для предоставления ипотечных кредитов физическим лицам, приобретения ипотечных обязательств других учреждений и предоставления гарантий под такие обязательства. Главным источником прибыли этих агентств является разница между доходом на эмитируемые ими облигации и процентными доходами от предоставляемых ипотечных кредитов. Снижение цен на жилье может подорвать рентабельность этих агентств и усилить их финансовую уязвимость, что вызывает беспокойство у монетарных органов США. Не случайно в феврале 2003 г. Fannie Mae ужесточило условия кредитования, потребовав от заемщиков будущих гарантий.
США в странах Восточной Европы напрямую или через Всемирный банк потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу. Но в итоге эти страны приняли законы, основанные на европейском континентальном праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.
В последнее десятилетие широкие масштабы приняли случаи нечестной и обманной практики кредитования под недвижимость. Причем причиной неэтичной и грабительской практики в ипотечном кредитовании является не нарушение правовых норм при составлении соответствующего контракта, а вполне законное его содержание, не отвечающее интересам заемщика и крайне ему невыгодное. Так, часто заемщика привлекали схемой погашения долга, предусматривающей сравнительно небольшие фиксированные платежи в первые годы, которые к концу периода кредита увеличивались до огромных сумм. Такая схема погашения рассчитана в основном на молодого заемщика, финансовое положение которого в долгосрочном периоде может улучшиться. Однако она не под силу заемщикам, живущим на фиксированные доходы.
Как показали исследования государственных агентств, ненадлежащее использование обеспечения кредитов, накладываясь на свойственную этому виду кредитования сложность схемы, иногда затягивало заемщиков в долговую трясину, которая полностью подрывала их финансовое положение. Заемщики, не знакомые с особенностями кредитных сделок и условиями кредитного договора, очень уязвимы и легко могут оказаться в ловушке нечестных кредиторов. Это применимо и к России.
3.2. Направления совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»
Принятие Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р) определило основные меры и мероприятия, направленные на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:
- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
- повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
- снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
К концу 2011 года Сбербанк России планирует нарастить кредитный портфель по жилищным кредитам на 12%.
Рост показателя планируется достичь за счет увеличения потребительского спроса. Этому способствует то, что в период кризиса банк оказался практически единственной кредитной организацией на российском рынке, которая продолжала выдавать ссуды на приобретение жилья, так и ряд мер, призванных сделать такие кредиты доступнее. Весной 2011 года Сбербанк России отменил все комиссии по розничным кредитам и понизил ставки по жилищным кредитам в среднем на 1,5 п.п. Новая волна снижения ставок началась осенью 2011 года - банк уменьшил ставки по рублевым ипотечным кредитам на 0,75-1,5 п.п. В самом выгодном положении оказались «зарплатные» клиенты, для которых предусмотрена более низкая ставка. Доля «зарплатных» клиентов среди общего числа заемщиков Сбербанка России составляет 40%.
Сейчас доля Сбербанка России на рынке жилищного кредитования превышает долю банка на рынке кредитования физических лиц в целом (35% и 31,5% соответственно).
Однако, население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами. Главное, что останавливает, – высокие проценты по кредиту: при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое.
Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.
Проблемами развития ипотечного кредитования в Сбербанке России, препятствующие развитию, являются:
1) экономическая нестабильность;
2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования. Задача Сбербанка России - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:
- развитая нотариальная система;
- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
- развитая судебная система;
- развитая платежная система.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
В соответствии со стратегией развития до 2014 г. Сбербанком России планируется уделять внимание основным факторам:
- расширение присутствия на ипотечном рынке, активные продажи: миссия отделения заключается в решении жилищных вопросов населения, ключевой задачей банка является постоянное расширение своего присутствия на рынке, возможность продавать свои продукты как самостоятельно, так и с помощью посредников;
- доступный продукт: стремиться, чтобы ипотечный продукт был активно востребован и покупка квартиры через ипотечные программы Сбербанка России была доступна как можно большему числу граждан;
- доступное финансирование: Сбербанк России ведет активную работу по привлечению доступного финансирования и диверсификации его источников, возможность успешного привлечения дополнительного финансирования обусловлена высоким качеством кредитного портфеля и отличными финансовыми показателями;
- высококвалифицированный персонал: для работы в филиалах отбираются самые квалифицированные кадры на рынке, осознавая, что персонал - основной залог успеха;
- управление рисками: вопросы оценки потенциальных заемщиков, работа с уже существующими клиентами, оперативное решение возникающих проблем являются основными в деятельности;
- сервис: успешное развитие возможно только при наличии конкурентоспособного предложения и совершенного сервиса, поэтому Сбербанк России предоставляет безупречный сервис всем клиентам и делает все возможное, чтобы качество обслуживания заемщиков увеличивало количество рекомендаций воспользоваться услугами отделения.
Ключевыми факторами высокой конкурентоспособности Сбербанка России являются:
эффективная организация продаж;
постоянная модернизация продуктовой линейки банка (изменения процентных ставок, величины первоначального взноса и других условий предоставления кредитов) под требования рынка;
высокий уровень качества обслуживания (как фактор выбора клиентом того или иного банка);
доступ к долгосрочным финансовым ресурсам;
конкурентоспособный кредитный портфель отделения.
Для увеличения продаж ИЖК Сбербанку России можно рекомендовать:
- снизить процентные ставки по ИЖК ниже среднерыночных (до 8%), величину первоначального взноса и затраты на получение кредита;
- увеличить суммы кредитов и сроки кредитования (применять индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования в отношении суммы кредита и величины процентной ставки);
- отменить требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы;
- сократить срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит до минимальных сроков (один день);
- начать выдавать ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика;
- отменить различные комиссии: за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка;
- предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика;
- открыть ипотечный центр для более комфортного обслуживания заемщиков с более удобным для клиентов графиком работы - по вечерам и по выходным дням;
Принятие этих мер увеличит объем продаж ИЖК для ОАО «Сбербанк России», и соответственно, объем его доходов.
На рынке ипотечного кредитования банки опасаются выдавать ипотечные кредиты, т. к. заемщики не несут ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок.
Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.
Новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.
С вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получило дополнительный импульс, что привело к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужило стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека становится более доступной.
Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).
Несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.
В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.
Заключение
Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:
- документальное подтверждение доходов,
- определенный стаж работы на одном месте,
- возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:
- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;
- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.
Проблемы ипотечного кредитования в выпускной квалификационной работе рассмотрены на примере ОАО «Сбербанк России». Проблемы препятствующие развитию:
1) экономическая нестабильность;
2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
Для решения этих проблем необходимо уделять внимание основным факторам:
- расширение присутствия на ипотечном рынке, активные продажи: миссия отделения заключается в решении жилищных вопросов населения, ключевой задачей банка является постоянное расширение своего присутствия на рынке, возможность продавать свои продукты как самостоятельно, так и с помощью посредников;
- доступный продукт: стремится, чтобы его продукт был активно востребован и покупка квартиры через ипотечные программы ОАО «Сбербанк России» была доступна как можно большему числу граждан;
- доступное финансирование: необходимо более активно вести работу по привлечению доступного финансирования и диверсификации его источников, возможность успешного привлечения дополнительного финансирования обусловлена высоким качеством кредитного портфеля и отличными финансовыми показателями;
- высококвалифицированный персонал: для работы в отделении нужно отбирать самые квалифицированные кадры на рынке, осознавая, что персонал - основной залог успеха;
- управление рисками: вопросы оценки потенциальных заемщиков, работа с уже существующими клиентами, оперативное решение возникающих проблем являются основными в деятельности;
- сервис: успешное развитие возможно только при наличии конкурентоспособного предложения и совершенного сервиса, поэтому только предоставление безупречного сервиса всем клиентам и делает все возможное, чтобы качество обслуживания заемщиков увеличивало количество рекомендаций воспользоваться услугами отделения.
Для увеличения продаж ИЖК ОАО «Сбербанк России» необходимо рекомендовать:
- снизить процентные ставки по ИЖК ниже среднерыночных (до 8%), величину первоначального взноса и затраты на получение кредита;
- увеличить суммы кредитов и сроки кредитования (применять индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования в отношении суммы кредита и величины процентной ставки);
- отменить требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы;
- сократить срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит до минимальных сроков (один день);
- начать выдавать ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика;
- отменить различные комиссии: за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка;
- предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика;
- открыть ипотечный центр для более комфортного обслуживания заемщиков с более удобным для клиентов графиком работы - по вечерам и по выходным дням;
Принятие этих мер увеличит объем продаж ИЖК для ОАО «Сбербанк России», и соответственно, объем его доходов, а для страны в целом способствует укреплению банковской системы, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России.
В настоящее время ни одна из зарубежных систем ипотечного кредитования не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.
В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.
Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для учас