Бухгалтерский финансовый учет операций по ипотеке(залогу недвижимости)

Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
1. Теоретические основы ипотечного кредитования 5
1.1 Основная сущность, функции и принципы кредита в рыночной экономике ………. 5
1.2 Ипотечный кредит как разновидность банковского кредитования 11
2. Анализ бухгалтерского учета ипотечных кредитов (залога недвижимости)…… 18
2.1 Отражение в бухгалтерском учете операций по ипотеке 18
2.2 Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств ………. 22
3. Совершенствование операций учета ипотеки (залога недвижимости) 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 28

В бухгалтерском учете сумма, которая перечисляется для кредитной организации, должна быть отнесена к составу прочих расходов. Или же в полной сумме в том периоде, к которому она имела отношение, или постепенно в течение срока действия договора займа. Кроме страхования имущества у залогодателя довольно часто возникают и ряд иных расходов. В частности, расходы, связанные с оплатой оценки имущества либо услуг нотариусов за удостоверение договора залога. У расходов оценки имущества и затрат по оплате услуг нотариуса имеется связь с получением кредита либо займа. И на основании пункта 20 Правил бухгалтерского учета 15/01 они также могут учитываться при помощи двух способов. Единовременно во время проведения либо равномерно в течение действия договора кредита либо займа. Избранный способ должен быть закреплен в учетной политике организации. Для того чтобы отсутствовали расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом, списание затрат лучше всего производить единовременно, в том периоде, когда происходит непосредственное предоставление услуг. Рассмотрим пример [11, c. 25]. Организацией ООО «Альфа» 01.03.2015 года был получен от организации ОАО «Мега» денежный займ в сумме 2 млн. руб. сроком на тридцать дней под 1,2 процентов (24 000 рублей) на приобретение материальных ресурсов.В качестве обеспечения займа выступило здание материального склада, которое принадлежит организации ООО «Альфа» , из-за чего было осуществлено заключение договора об ипотеке и выписывание закладной. Размер рыночной стоимости здания (бе НДС) составляет 2,024 млн. рублей. Общая сума обязательств, которая указана в закладной, равна 2,024 миллионов рублей (2,000 млн. руб. + 0,024 млн. руб.).Заемные ресурсы использовались организацией для того чтобы осуществлять расчеты с поставщиками в порядке дальнейшей оплаты и возврат данных средств был осуществлен в установленные сроки. 2.2. Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательствВ случае невыполнения либо ненадлежащего исполнения залогодателями собственных обязательств по закладным у залогодержателя (индоссанта) появляется право на обращение взыскания на заложенное имущество для того чтобы удовлетворить собственных требований в таких ситуациях:из-за неуплаты либо несвоевременногоуплачивания долгов (по отношению к обязательствам, которые исполняются единовременными платежами);из-за неуплаты либо несвоевременного проведения уплаты суммы долгов (по отношению обязательств, которые исполняются единовременными платежами);из-за систематических нарушений сроков внесения выплат больше трех раз в течение двенадцати месяцев;из-за нарушений правил применения заложенным имуществом;из-за несоблюдения мероприятий, связанных с обеспечением его сохранности.Взыскание залога может быть осуществлено на добровольной основе (сторонами осуществляется заключение соглашения, которое заверяется у нотариуса, о признании требований залогодержателя) либо на основании судебного порядка.Осуществление реализации заложенного имущества может быть осуществлено на публичных торгах, победитель которых после государственного регистрирования договора купли-продажи начинает приобретать право собственности на предмет ипотечного кредитования. Организаторы торгов осуществляют перечисление суммы финансовых ресурсов на счет залогодержателей.В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Налогового Кодекса Российской Федерации осуществление передачи прав собственности на предметы залога в пользу залогодержателя может производиться при наступлении ситуации с неисполнением обеспеченного залоговым имуществом обязательства, которое необходимо облаживать НДС. Определение налоговой базы производится на основе рыночной стоимости передаваемого имущества. Ведение учета реализации заложенного имущества залогодержателем осуществляется на счете 91 «Прочие расходы и доходы». В кредите данного счета осуществляется учет сведений о продажной стоимости недвижимости, в дебете – балансовая стоимость залогового имущества, начисленного НДС и понесенных операционных расходов. Финансовые результаты от реализации (операционную прибыль и убыток) необходимо списывать на счет 99 «Прибыли и убытки». Залогодержатель (индоссант) после того как осуществлено обращение взыскания на заложенное имущество, необходимо учесть информацию о не оплаченной сумме долга по закладным на счет 76 «Расчеты с дебиторами и кредиторами», субсчета 2 «Расчеты по претензиям». Осуществление списания суммы долга производится одновременно с осуществлением зачисления на его банковский счет сумм реализованного залогового имущества. 3. Совершенствование операций учета ипотеки (залога недвижимости)Удостоверение прав залогодержателей может происходить только на основании договора об ипотеке, а также именной ценной бумаги – закладной. Российским законодательством допускаются некоторые операции, связанные с закладными: предоставление закладных для первоначальных залогодержателей и реализация прав по ней, уступки и переуступки прав по закладным, залог закладных, реализация закладных залогодержателями закладных основываясь на залоговой передаточной подписи, осуществление передачи закладных в доверительное управление. На основании исследований работ С.М. Баратца, В.Н. Жукова, Л.И. Куликовой можно говорить о том, что первоначальный должник должен принимать во внимание эти ценные бумаги и вести их учет на отдельном субсчете, у дальнейших владельцев закладную необходимо обособленно учитывать в составе финансовых вложений в качестве долговой ценной бумаги. В нормативно-правовой документации по бухгалтерскому учету отсутствуют нормативные акты, регулирующие списание дальнейшими владельцами закладных разниц между их покупной стоимостью и суммами непогашенного долга по ним. По нашему мнению наиболее эффективным способом списания балансовой стоимости является списание стоимости закладных пропорционально погашению их номинальной стоимости. Для данной цели необходимо разработать определенную методику для таких расчетов.Основным новшеством современной практики являются операции, связанные с передачей закладных в доверительное управление, что может быть удостоверено при помощи ипотечного сертификата участия. На основе анализа правовых особенностей можно сделать вывод о том, что она не относится в чистом виде не к передаче объектов в доверительное управление, ни к уступке прав по закладным. В данной ситуации следует говорить о осуществлении преобразований прав индивидуальной собственности по закладным в права общей долевой собственности на ипотечное покрытие. Потому процесс выбытия закладных нужно производить без применения счета 91 «Прочие доходы и расходы», а при помощи счета 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» в качестве передачи в оплату купленного ипотечного сертификата участия.Также, имеются некоторые трудности со стороны отражения операций в учете, и раскрытии данных в отчетах появляется в процессе ипотечного кредитования (залога недвижимости) организаций в качестве имущественного комплекса. Это объясняется наличием трудной и динамичной структуры закладываемых объектов недвижимого имущества, законодательными возможностями распространения прав залога на плоды и доходы заложенной организации и нуждой в проведении оперативного контроля сохранности стоимости предметов залога. Для того чтобы решить все поставленные проблемы, можно предложить два вида отражения в бухгалтерском учете операций ипотечного кредитования организаций:- открывать субсчета «Заложенное предприятие» ко всем счетам учета имущества, обязательств, доходов, расходов и капитала, на которых осуществляется отражение операций в пределах работы переданной в ипотеку организации;- выделять заложенную организацию на отдельные балансы.Также можно порекомендовать применять счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты» для того чтобы отражать передачу имущества и обязательств заложенной организации на отдельных балансах. Для того чтобы проводить операции меж основных отдельных балансов в пределах деятельности заложенного имущества к приведенному счету необходимо открывать такие субсчета как: 79-1 79-1 «Расчеты по имуществу и обязательствам заложенного предприятия»;79-2 «Расчеты по компенсации общих расходов»;79-3 «Расчеты по погашению ипотечного кредита».В результате всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что заложенная организация может быть представлена в качестве хозяйственного сегмента компании-залогодателя, поэтому можно порекомендовать внести дополнения в ПБУ 12/2010 «Информация по сегментам» рядом положений, которые имеют отношение к раскрытию в отчетах таких данных по сегменту «Заложенное предприятие» как:- срока договора ипотеки организации;- суммы обеспеченных ипотекой обязательств;- отчета о стоимости заложенного предприятия на начало и конец отчетного периода;- прогнозов относительно исполнения (либо неисполнения) ипотечногообязательств.ЗаключениеИпотечный кредит, как и ряд других форм залогового имущества, относится к неотъемлемой части рыночной экономики любого государства. Уже в настоящее время можно говорить о том, что предоставление кредитов под залог недвижимого имущества может стремительно развиваться в Российской Федерации, а банками России большая часть среднесрочных и долгосрочных кредитов предоставляется под залог имущества. Использование термина «ипотека» возможно при таких ситуациях:в случае, когда речь заходит о залоге недвижимости, которое находится в собственности залогодателя (к примеру, земельные участки, строения и сооружения) для того чтобы получить ипотечный кредит;когда заинтересованным лицом получается в коммерческом банке сумма финансовых ресурсов для осуществления дальнейшей покупки объектов недвижимого имущества (квартир). При всем при этом кредит выступает в качестве целевого, что является существенным в плане дальнейшего правового регулирования появляющихся правоотношений, а приведенный объект недвижимого имущества пребывает в залоге у коммерческого банка. Общим в данных ситуациях является залог недвижимости с целью получения финансовых ресурсов (ссуд, кредитов). Следовательно, под ипотекой следует рассматривать вид залога, в процессе которого заложенное имущество будет оставаться во владении залогодателя до того как наступит срок платежа. В качестве предмета ипотечного кредитования выступает недвижимость: незавершенное строительство, доля недвижимого имущества, земельные участки (исключение составляют те, которые пребывают в федеральной либо муниципальной стоимости) организаций, и тому подобного.Основным фактором, препятствующим для развития ипотечного кредитования, является – ежедневное развитие финансового кризиса, который оказывает негативные воздействия на платежеспособность организаций, в том числе ежедневно увеличивающиеся ипотечные процентные ставки.Список использованных источниковГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]:Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016)// Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.О банках и банковской деятельности[Электронный ресурс]:Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016) // Справочно-правовая система Консультант Плюс. – Последнее обновление 21.11.2016.Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит. – М.: Институт права и экономики, 2014. – 228 с. Барбаумов В.Е., Гладких И.М., Чуйко А.С. Финансовые инвестиции. - М.: Финансы и статистика, 2013. – 300 с.Борисовская М.А., Толыпина О. Н. Банковское дело. – М.: Экономика, 2012. – 540 с.Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка.- М.: Высшее образование, Юрайт, 2014. – 347 с.Баханькова Е.С. Бухгалтерский управленческий учет. -М.: РИОР, 2016.Бабаев Е.А. Бухгалтерский учет./ Бабаев Е.А., Петров А.М.[и другие]. –М.: Проспект, 2015. – 300 с.Богаченков В.М. Основы бухгалтерского учета. –Ростов-на-Дону.: Феникс, 2015. – 500 с.Битюкова Т.А. Аудит. –М.:Юрайт, 2015. – 346 с.Булыга Р.О. Аудит. –М.:Юнити, 2015. – 400 с.Богаченко В.М. Основы бухгалтерского учета. – Ростов-на-Дону :Юнити, 2015. – 244 с.Бурмистрова Л.М. Бухгалтерский учет. – М.: Форум, 2015. – 250 с.Брусов, П.Н. Финансовый менеджмент. Финансовое планирование: Учебное пособие / П.Н. Брусов, Т.В. Филатова. - М.:КноРус, 2013. – 300 с.Вахрушина М.Н. Бухгалтерское дело. - М.: Инфра-М, 2015.Герасименко А.И. Финансовая отчетность для руководителей. –М.: Альпина Паблишер, 2015. – 350 с.Горшкова Л.А. Горбунова М.В. Основы управления организацией. -М.:КноРус, 2016.Лукинова Е.В. Бухгалтерский учет. - М.:Юрайт, 2016. Лаврушина О.И Деньги, Кредит, Банки. -М.: Финансы и статистика, 2014. Лефтизин Г.Р. Теория организации. -М.:Юрайт, 2016.Мизиковский Е.А. Бухгалтерский финансовый учет. -М.: Магистр, 2015.