Вход

Тема: «Соотношение гражданского и жилищного законодательства в правовом регулировании договоров найма жилого помещения».

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 191008
Дата создания 2015
Страниц 30
Источников 17
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 610руб.
КУПИТЬ

Содержание

Введение 3
1. Договор найма жилого помещения по гражданскому и жилищному законодательству 5
1.1. Понятие договора найма 5
1.2. Природа договора найма жилого помещения 8
2. Субъекты и расторжение договора найма жилого помещения 13
2.1. Субъекты договора найма жилого помещения 13
2.2. Принципы расторжения договоров найма и его последствия согласно гражданскому и жилищному законодательству 20
Заключение 28
Библиография 29

Фрагмент работы для ознакомления

Современная наука жилищного права переняла положения об устойчивом, стабильном пользовании жильем, модифицировав их и сохранив в качестве самостоятельного принципа либо включив в содержание принципа невозможности произвольного лишения жилища. Непосредственно принципы, лежащие в основе регулирования расторжения договора социального найма, были выделены в качестве самостоятельной категории С.М. Корнеевым, который предложил понимать под ними ряд установленных юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи. Среди них он выделяет следующие принципы: устойчивость права пользования жилым помещением; судебное расторжение договора социального найма; выселение нанимателя и членов его семьи при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. С.М. Корнеев отмечает, что первые из двух названных принципов применимы и к отношениям коммерческого найма. В качестве специального принципа регулирования расторжения договора коммерческого найма он приводит «ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон».В предложенной С.М. Корнеевым классификации можно выделить два универсальных принципа, распространяющихся как на отношения социального, так и коммерческого найма (устойчивость права пользования жилым помещением, судебный порядок расторжения договора), и два специальных принципа (принцип предоставления выселяемым другого жилого помещения и принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм), применимых только к расторжению договора социального найма и найма жилого помещения соответственно. Такая классификация отражает единство и дифференциацию правового регулирования отношений по расторжению договорных отношений в сфере коммерческого и социального найма.С учетом современного состояния правового регулирования отношений в сфере расторжения договоров жилищного найма по инициативе наймодателя и выселения, отражающего произошедшую смену социальной системы удовлетворения жилищной потребности граждан, можно выделить следующие принципы правового регулирования соответствующих отношений: а) соблюдение баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя; б) недопустимость произвольного лишения жилища; в) исключительный судебный порядок расторжения договора и выселения. В.Ф. Яковлев отмечает, что принципы гражданского права в концентрированном виде отражают социально-экономическую сущность регулируемых отношений и экономической политики, осуществляемой государством применительно к этим отношениям через нормы гражданского права.Социально-экономическая природа отношений по расторжению договоров жилищного найма характеризуется следующим. Потребность в жилище - элементарная потребность (наряду с пищей и одеждой), возникающая у человека с момента рождения, сохраняющаяся на протяжении всей жизни и носящая постоянный характер. Объектом этой потребности выступает жилище, которое, будучи товаром с одной стороны, с другой стороны выступает как важнейшее социальное благо и является объектом получившего международное признание социального права человека на жилище, элементом комплексного права на достаточный жизненный уровень.Дуализм характера жилья как потребительского блага обусловливает характер отношений между нанимателем и наймодателем, которые, выступая сторонами в отношениях жилищного найма, нацелены на эксплуатацию (использование потребительских качеств) жилья с разных позиций: наниматель - как блага социального, собственник - как блага экономического.Этим же предопределена и дихотомия правового регулирования отношений по поводу жилья: оно выполняет как экономическую, так и социальную функцию, призвано не только оформить товарооборот, но и из-за остроты жилищных потребностей граждан больше, чем в других правовых областях, исходит из справедливого распределения благ, зачастую в ущерб одной из сторон. Вследствие этого возникает проблема соотношения и конкуренции прав собственности и жилищных прав, находящая преломление в отношениях по расторжению договоров жилищного найма.Существующие правовые модели решения данной проблемы в зарубежных странах сводятся к следующим. Базовые принципы правового регулирования отношений по расторжению договоров найма жилья варьируются от превалирования защиты прав собственника над защитой прав нанимателя жилого помещения через обеспечение баланса прав наймодателя и нанимателя до всемерной защиты прав нанимателей как слабой стороны в договорах найма жилья.Первооснова того или иного решения находится в конституционно-правовых нормах о частной собственности и свободе договора с одной стороны и защите нанимателя как более слабой стороны в договоре - с другой. И если первые получили признание в большинстве конституций мира, то последние находят свое отражение в национальных правовых системах, опираясь на различные конституционно-правовые институты.Так, в ч. 1 ст. 109 Конституции Швейцарии защита нанимателей путем издания Союзом предписаний «против злоупотреблений при найме жилья, против произвольного установления квартирной платы, а также об оспоримости произвольных расторжений договоров жилищного найма и ограниченного сроком продления отношений жилищного найма» декларируется специально.Ограничения права собственности в пользу жилищных прав допускает и Конституционный суд Латвии. Толкуя ст. 105 Конституции Латвии, определяющую как беспрепятственную реализацию права собственности, так и право государства ограничивать в интересах общества использование собственности, он многократно подчеркивал, что право на собственность не является абсолютным: во-первых, собственность должна служить интересам общества, во-вторых, право на собственность можно ограничить, если ограничения установлены законом, имеют легитимную цель и являются соразмерными. Дефицит дешевой жилой площади на рынке, по мнению суда, является учитываемым и признаваемым фактором при оценке легитимной цели ограничений права собственности домовладельцев. Проблематичным является обеспечение кровом непосредственно небогатых нанимателей, для которых приобретение дорогого жилья невозможно. Поэтому цель ограничения прав собственности связана не с дефицитом жилой площади вообще, а скорее с недостаточной доступностью дешевых квартир. В арендных правоотношениях «удельным является статус домовладельца, возникший в публично-правовых интересах с установлением специальных границ собственности». Для предпринимательской деятельности в сфере найма жилых помещений, разумеется, характерны обычные хозяйственные риски, однако владельцам следует осознавать, что возможны и разные, более или менее интенсивно установленные законом, ограничения прав собственности.Наибольшей эквивалентности в конституционной защите прав собственников и нанимателей удалось достигнуть в Германии. Федеральный конституционный суд Германии в нескольких сотнях решений повторил правовую позицию о равенстве их охранительных статусов в смысле ч. 3 ст. 14 Основного Закона ФРГ, гарантирующей, что отчуждение собственности может производиться только законом или на основе закона, регулирующего также вид и размеры возмещения. Кроме того, в решениях указывалось, что, исходя из этого же конституционного положения, императивные нормы жилищного права должны устанавливаться при учете в равной степени интересов наймодателя и нанимателя. Одностороннее предпочтение или ущемление одной из сторон несовместимо с социальной связанностью собственности, установленной п. 2 ст. 14 Основного Закона, согласно которому использование собственности должно служить одновременно благу общества.Неконституционными признал законодательные ограничения свободы договора в отношениях найма жилья в части ограничения арендной платы и Конституционный трибунал Польши, мотивируя свое решение тем, что государству надлежит обеспечить справедливое равновесие между интересами арендодателей и нанимателей, а перекладывание финансовых трудностей жителей только на плечи владельцев не может считаться справедливым. Если государство считает необходимой социальную поддержку, ее, согласно правильному пониманию принципа социальной солидарности, надлежит оказывать за счет средств всего общества, т.е. государства. Отмечалось и то, что законодатель изменил ситуацию, относящуюся к найму, но не изменил иные аспекты правового положения домовладельцев, чтобы компенсировать им связанные с этим убытки.Основную задачу правового воздействия на общественные отношения в сфере расторжения договоров найма жилья можно сформулировать как обеспечение правового баланса между правами собственников и нанимателей, между экономической эффективностью и социальной справедливостью. Подобную сбалансированность не может обеспечить ни чрезмерное регулятивное вмешательство государства, ни чрезмерность свободы договора. Правовое воздействие должно в равной степени учитывать интересы наймодателя и нанимателя. Но в связи с особой значимостью таких отношений они не могут быть решены и усмотрением сторон.Принцип баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в отношениях по расторжению договоров коммерческого и социального найма жилья является производным от отраслевого принципа равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из законодательства или существа соответствующих отношений. Закрепленный в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, он был заимствован из гражданского законодательства и означает юридическое равенство положения участников гражданско-правовых отношений в связи с удовлетворением потребности в жилье.Таким образом, соблюдение принципа баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя при расторжении договоров найма жилья не исключает предоставление последнему как заведомо более слабой стороне в обязательстве дополнительных правовых гарантий.Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон. При наличии спора договор найма расторгается в судебном порядке. При краткосрочном найме договор может быть расторгнут при невнесении нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.ЗаключениеИтак, в настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений:а) договор социального найма жилого помещения;б) договор найма специализированного жилого помещения;в) договор коммерческого найма жилого помещения.Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п.При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.Таким образом, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма. В свою очередь, недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.БиблиографияКонституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ. Российская газета, N 220, 20.11.2002.Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2009 N 1368-О-О. СПС «КонсультантПлюс».Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П. Российская газета, N 118, 01.07.2009.Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».Бакирова Е.Ю. Элементы механизма правового регулирования жилищных отношений // Гражданское право. 2012. N 4.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011. Кн. 1.Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009.Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. Мишин А.А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран: учебник для вузов. 17-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2013.Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 11. Свердлык Г.А., Свердлык И.Г. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. М., 2007.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., Изд-во «Проспект», 2011. Цомартова Ф.В. Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем // Журнал российского права. 2012. N 4.

Список литературы [ всего 17]

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ. Российская газета, N 220, 20.11.2002.
5. Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2009 N 1368-О-О. СПС «КонсультантПлюс».
6. Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П. Российская газета, N 118, 01.07.2009.
7. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
8. Бакирова Е.Ю. Элементы механизма правового регулирования жилищных отношений // Гражданское право. 2012. N 4.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011. Кн. 1.
11. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009.
12. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.
13. Мишин А.А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран: учебник для вузов. 17-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2013.
14. Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 11.
15. Свердлык Г.А., Свердлык И.Г. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. М., 2007.
16. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., Изд-во «Проспект», 2011.
17. Цомартова Ф.В. Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем // Журнал российского права. 2012. N 4.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00556
© Рефератбанк, 2002 - 2024