Право собственности и другие вещные права на жилые помещения и их особенности.

СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Понятие права собственности 6
1.2. Понятие жилого помещения, как объекта гражданских прав 19
2. ОСОБЕННОСТИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 27
2.1. Особенности права собственности на жилое помещение 27
2.2. Право распоряжения жилым помещением на примере сдачи в аренду 46
2.3. Право отчуждения жилого помещения на примере договора купли-продажи 53
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 71

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором.Можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).Действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК). Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче).Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости (однако о таких документах говорится в подзаконных актах).Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации (По общему правилу регистрация отчуждения производится на основании заявления обеих сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона). Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости. Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости (возможно, в ином случае трудно говорить об уклонении продавца от регистрации). Тем не менее обязательственный и вещный элементы купли-продажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный.Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 2 ст. 558 ГК «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона). Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК). Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК), требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком. Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК). Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору «задаток» как аванс. Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости.В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником). Эта позиция Суда едва ли соответствует началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора.Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯВ рамках данной работы нет возможности проанализировать все проблемные аспекты, касающиеся вещных прав на жилые помещения. Рассмотрим один из актуальных вопросов – право собственности на жилое помещение в ипотеке. Как разновидность залоговых отношений ипотечное отношение, возникающее по поводу жилых помещений, урегулированное нормами гражданского права, является гражданским правоотношением. Традиционно в теории права и в науке гражданского права в качестве элемента правоотношения называют его объект. Законодатель, регламентируя общественные отношения, часто использует понятие «предмет». Например, в ч. 1 ст. 334 ГК РФ заложенное имущество прямо называется предметом залога. В ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) содержится перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.Таким образом, имеется два понятия: «объект» и «предмет». Причем первый употребляется в основном в науке, а второй - в законодательстве. В связи с этим закономерно возникает вопрос: синонимичны ли понятия «предмет» и «объект» гражданского правоотношения. В случае отрицательного ответа на данный вопрос, вынуждены задать следующий: в чем разница между «объектом» и «предметом» правоотношения? Не вдаваясь в подробные теоретические исследования данного вопроса применительно к правоотношению в целом, поскольку это не является предметом настоящего исследования, позволим себе остановиться на использовании данных понятий применительно к ипотечным правоотношениям, возникающим по поводу жилых помещений.Как указывает В.С. Белых, «правоотношение представляет собой индивидуализированную правовую связь, структурно состоящую из соответствующих субъективных прав и юридических обязанностей, возникающую между ее участниками по поводу конкретного объекта - материального и духовного блага».По мнению Н.И. Матузова и А.В. Малько, «объектом правового отношения выступает то, ...ради чего возникает само правоотношение. Субъективное право открывает перед его обладателем возможность чем-то владеть, пользоваться, распоряжаться, вести себя определенным образом, претендовать на действия других». Далее авторы называют виды правоотношений: материальные блага (в том числе вещи); нематериальные личные блага; поведение, действия субъектов, разного рода услуги и их результаты; продукты духовного творчества. Используя данную классификацию объектов применительно к ипотеке жилых помещений, складывается впечатление, что объект и предмет ипотеки жилых помещений - синонимичные понятия.Однако, исходя из смысла ипотечного правоотношения, не можем с этим согласиться. Согласно Словарю русского языка С.И. Ожегова, благо - «то, что дает достаток, благополучие, удовлетворяет потребности».В случае ипотеки жилых помещений объектом ипотеки, а именно тем материальным благом, ради чего возникает и существует данное правоотношение, по нашему мнению, является не само по себе жилое помещение, а именно право собственности на него. Именно угроза лишиться блага, ценности в виде права собственности на жилое помещение есть тот действенный рычаг, с помощью которого залогодержатель может реально воздействовать на залогодателя. Само жилое помещение также, несомненно, является благом, поскольку имеет определенную экономическую стоимость, но что есть экономическая стоимость без возможности эту стоимость получить, реализовав жилое помещение. Ведь не случайно законодатель в ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке подчеркивает, что правила гл. 13 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» Закона об ипотеке применяются к ипотеке жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Если бы факт обладания жилым помещением на праве собственности не был принципиален в ипотечных правоотношениях, законодатель вряд ли акцентировал бы на этом внимание правоприменителей.Кроме того, в ст. 41 Закона об ипотеке указаны последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Не вдаваясь в подробности, обратим лишь внимание на то, что в случае прекращения права собственности на предмет ипотеки (под которым мы понимаем жилое помещение) либо в случае конфискации предмета ипотеки у залогодателя ипотека в первом случае распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а во втором - ипотека сохраняет силу и залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество. Приведенный пример ярко иллюстрирует тот факт, что при ипотеке важен не сам предмет (в нашем случае - жилое помещение), а важно право собственности на него, так как именно последнее имеет решающее значение для выбора жилого помещения в качестве предмета, с помощью которого будет обеспечено исполнение обязательства по основному договору.В связи с этим полагаем, что нельзя согласиться с мнением В.А. Мочаловой о том, что право собственности на заложенное имущество не может рассматриваться в качестве объекта права залога.Считая, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, нельзя безоговорочно согласиться с мнением В.М. Ланцова, который указывает, что «ипотека является ничем иным, как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности». Несомненно, рациональное зерно в утверждении автора имеется, так как в ч. 2 ст. 58 Закона об ипотеке закреплено право залогодержателя по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Однако эта ситуация возможна только в случае, если публичные торги по реализации заложенного имущества будут признаны несостоявшимися. Кроме того, право собственности на заложенное имущество вообще может сохраниться за залогодателем в случае, если основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения, будет исполнено. Ипотечное правоотношение в этом случае будет прекращено.Таким образом, можно сделать вывод, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом - само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Объектом правасобственности, отнесенным законодателем к недвижимым вещам, выступает жилое помещение, по поводу которого и в теории, и на практике возникает не меньше вопросов. Согласно действующему законодательству жилым признается помещение, котороеотвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖКРФ). При этом различают жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату.Вотношении жилого дома как самостоятельногообъекта правасобственности вопросов особо не возникает. Всоответствии сост. 16 ЖКРФ под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, котороесостоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанныхс их проживанием в таком здании. В постройке, именуемой жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельными объектами правасобственности наотведенном для постройки дома земельном участке.По поводу же других жилых помещений - квартиры, ее части и комнаты - единства мнения нет. Tак, по мнению П.В. Крашенинникова, жилое помещение представляет собой сложный объект, в состав которого в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а нарядус ним и другие вещи или имущественные права.Е.А. Суханов полагает, что жилые помещения, посути, составные (несамостоятельные) части недвижимыхобъектов (многоквартирных жилых домов), равно как нежилые помещения - составные части зданий.ВКонцепции совершенствования общих положений ГК РФотмечается, что помещениесамо посебе вещью не является. Вещью, посути, является здание, в котором данное помещение находится, и именно здание - недвижимость в силусвоей прочной связи с землей. Помещение является фиктивным объектом, или объектом в чисто юридическом смысле, а потому имеет смысл указать, что помещения считаются (признаются) недвижимыми вещами. ВКонцепции развития законодательствао вещном праве предлагается понимать под помещением как объектом гражданских прав конструктивно и пространственнообособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования. Tакже говорится о том, что в отличиеот здания оно (помещение) лишено материального выражения. При этом отдельными видами такогообъекта, выделяемыми по ихусловному назначению, предлагается признавать жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных, несвязанныхс проживанием граждан, целей) помещения. Кроме того, по признаку пригодности для самостоятельного использования помещения могут быть дифференцированы наосновные и вспомогательные.В проекте изменений в ГКРФ предложена норма, в соответствии с которой помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования (ст. 298). Для отграничения жилых помещений от иных подобныхобъектов предлагается закрепить один, ключевой и вполне достаточный для этого признак - пригодность для проживания. Tак, жилыми признаются помещения, предназначенные и пригодные для проживания граждан. Различают два вида таких помещений - квартира (жилое помещениесотдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющееобособленную часть здания) и комната (жилое помещение, расположенное в квартире). Что касается нежилых помещений, тосогласно проекту изменений в ГКРФ таковыми признаются помещения, предназначенные для целей, несвязанныхс проживанием граждан (ст. 298.4).Как объекты правасобственности жилые и нежилые помещения подчиняются специальному правовомурежиму. В частности, правособственности на такиеобъекты подлежит государственной регистрации. При этом, как полагают разработчики проекта изменений в ГКРФ, государственная регистрация правасобственности на помещения прекращает правособственности на здание, где находится данное помещение, а государственная регистрация правасобственности на здание засобственником всех помещений в этом здании либообщей собственности на здание прекращает, в свою очередь, правособственности на помещения.Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии сего назначением, и прежде всегоон должен здесь учитывать, является помещение жилым или нежилым. При осуществлении правомочий собственник не должен нарушать закон, а также права и охраняемые законом интересы других лиц.ЗАКЛЮЧЕНИЕЖилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами.Качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристиках, свойственных человеческой жизни как биологическому, психическому (духовному) и социальному явлению. В этой связи жилищная потребность выступает основанием возникновения жилищных отношений, в которых реализуется субъективное право лица владеть, пользоваться, управлять и сохранять жилое помещение как материальное благо и объект социальной жизни. Оба компонента могут использоваться в сочетании или раздельно, при приращении и передаче этого материального блага потомкам.Таким образом, правовая политика Российского государства в области регулирования жилищного обеспечения населения проходит свой диалектический путь развития. Существующий в настоящее время полный отказ от советских принципов и правил в пользу гиперболизации лишь государственного патернализма и исключительно капиталистических механизмов есть крайность, к которой следует относиться с пониманием как к проявлению действия закона отрицания отрицания. Следуя этому же закону и далее, можно предположить, что на смену забвению прежнего правового механизма, не исключающего, а дополняющего формы прямого бюджетного финансирования и ипотечного кредитования, обязательно придет правовое возрождение и механизма не только личного, но и общественного жилищного самообеспечения уже в новых социально-экономических условиях. Действующий ЖК РФ имеет немало недостатков, но есть надежда и на то, что со временем имеющиеся несоответствия и пробелы в правовом регулировании будут устранены и Кодекс значительно «пополнеет». И тогда сам собой появится ответ на вопрос о том, каким образом государство сможет гарантировать доступность жилья не только немногим, избранным законом, но и всей остальной, причем основной массе граждан в лице рядовых трудящихся новой России.Преобразования, произошедшие в течение последнего пятнадцатилетия в обществе и экономике, изменили представление о сути жилищной проблемы. В настоящее время она не ассоциируется, как прежде, с дефицитом жилых помещений. Сутью жилищной проблемы стало обеспечение доступности жилища для домохозяйств (семьи и одинокие граждане), у которых доходы не соответствуют затратам на его воспроизводство (строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, содержание). А таких домохозяйств сегодня большинство среди тех, у кого жилищные условия ниже социального стандарта. Обеспечение доступности жилища для граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя способами. Первый - это повышение их платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в структуре расходов домохозяйств доля, направляемая на удовлетворение жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться уменьшением потребления домохозяйствами других жизненно важных благ ниже установленного уровня. Для большинства домохозяйств такое увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы. Второй способ - это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в собственность, но и эксплуатационных издержек.В основе доступности жилья лежит доступность земельных участков, а также сокращение затрат, связанных с получением права землепользования, разрешения на строительство, оплатой инженерно-транспортной инфраструктуры и вводом многоквартирных домов в эксплуатацию. Существенно снизить стоимость жилища позволяет использование при его строительстве относительно дешевых финансовых ресурсов и повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда. Это обеспечивается посредством формирования и надежного функционирования в государстве институтов строительных сбережений, ипотечного кредитования, субсидирования процентных ставок по кредитам и реформирования жилищной сферы.В решении жилищной проблемы можно выделить два направления: количественное и качественное. Первое - это обеспечение соответствия между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством домохозяйств. Второе - обеспечение соответствия потребительских качеств жилища социальным стандартам и условиям его заселения. На настоящем этапе социально-экономического развития нашего общества первостепенной задачей является достижение количественного соответствия. Процесс обеспечения качественного соответствия по сути является непрерывным, так как требования к жилищу постоянно меняются, увеличивается социальный норматив потребления жилья.Реформирование жилищной сферы должно быть направлено на обеспечение устойчивого развития жилища на основе самоуправления со стороны собственников и удовлетворения потребности общества в жилье в объеме, адекватном состоянию экономики. Под устойчивым развитием жилища понимается воспроизводство жилища надлежащего качества в объеме, достаточном для удовлетворения потребности в нем каждого из существующих на данный момент времени домохозяйств, и обеспечение поддержания эксплуатируемого жилищного фонда в техническом состоянии, которое позволяет эффективно и безопасно его использовать как в настоящее время, так и в будущем. Под жилищем понимается не только крыша над головой, то есть дом, квартира, комната и др., но и доступность, посредством использования этих жилых помещений, всех элементов жизнеобеспечения: воды и водоотведения, электро-, газо- и теплоснабжения, информационных ресурсов и др.Решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны, это предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище. Реализуемая в настоящее время стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной. Посредством ее реализации в обозримом будущем трудно будет достичь результатов, которые свидетельствовали бы о создании достойных жилищных условий для большинства домашних хозяйств, устойчивом развитии жилищного фонда и эффективном функционировании жилищной сферы. Эта стратегия нуждается в уточнениях, которые бы обеспечивали синхронизацию преобразований в жилищном секторе с ростом реальных доходов населения, а также с преобразованиями в других областях социальной действительности.По итогам исследования можно внести следующие предложения:1) Должны быть закреплены критерии, в соответствии с которыми граждане могут претендовать на получение социального жилья. Очевидно, что к ним должны быть отнесены не только лица, нуждающиеся в социальной защите (малоимущие), но и граждане, нуждающиеся в социальной поддержке. К ним могут быть отнесены физические лица с невысоким доходом, не позволяющим не только самостоятельно или с помощью кредита приобрести жилье, но и снять его по договору коммерческого найма по рыночной стоимости. Базовым критерием отнесения граждан к категории нуждающихся в социальном жилье может стать невозможность с учетом уровня дохода не только самостоятельно приобрести жилье, но и оплачивать его по договору коммерческого найма.2) Социальное жилье должно предоставляться в некоммерческом жилищном фонде. Представляется, что жилищный фонд по цели использования должен быть разделен на два вида: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. К жилищному фонду некоммерческого использования следует отнести все виды жилых помещений, цель предоставления которых состоит в достижении цели, не связанной с извлечением прибыли. Такой жилищный фонд может формироваться как из государственного и муниципального жилищных фондов, так и из частного жилищного фонда. Поскольку плата за содержание и ремонт жилых помещений в таком жилищном фонде значительно ниже рыночной и не будет покрывать расходов на его содержание, такие расходы должны дотироваться за счет собственника жилищного фонда и (или) за счет средств соответствующего бюджета РФ. К некоммерческому жилищному фонду можно отнести жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма жилого помещения, по договорам найма жилого помещения, по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями, а также специализированные жилые помещения.3) Необходим понятный и прозрачный механизм формирования и содержания фонда социального жилья. Социальное жилье - это некоммерческое жилье, которое предоставляется гражданам, неспособным самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилье, социальными домовладельцами, строительство, реконструкция, распределение и содержание которого регулируется и контролируется уполномоченными органами государственной власти и (или) органами местного самоуправления и финансируется в соответствии с действующим законодательством РФ.Очевидно, что необходима грамотная государственная социальная политика в жилищной сфере.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1)Законодательные и иные нормативно- правовые актыКонституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ 2014, N 31, ст. 4398.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ в ред. от 05.05.2014 N 124-ФЗ // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ в ред. от 29.12.2014 // Российская газета, N 1, 12.01.2005.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ в ред. от ред. от 29.12.2014 // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 21.07.2014 // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3000.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»в ред от 29.12.2014 // Российская газета, N 145, 30.07.1997.Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в ред. от 01.12.2014 // Российская газета, N 118, 21.06.2000.Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред. от 29.12.2014 // Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Российская газета, N 153, 15.07.2011.Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета, N 131, 21.06.2006.Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL://Нousing.Мos.ru.О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 33 - 40. Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 32) Материалы судебной практикиПостановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 123, 08.07.2009.Постановление Верховного Суда РФ от 31.05.2011 N 20-АД11-1.сПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Омского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6791/2012 // СПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Московского областного суда от 07.07.2014 по делу N 33-12549/2014 // СПС «КонсультантПлюс».Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.03.2014 по делу N 33-3629/2014 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2014 по делу N А55-13948/2013 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 по делу N А57-14201/2012 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-12000/2011 // СПС «КонсультантПлюс».Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13.05.2011 по делу N 2-1972/11 // СПС «КонсультантПлюс».Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2682/2013-ГК по делу N А60-28980/2012 // СПС «КонсультантПлюс».Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».3) Специальная литература и авторские работыАлексеев С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. М., Проспект. 2014. - 352 с.Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014. - 704 с.Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65.Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М.: Книжный мир., 2008. С. 82 - 83.Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3.Батова О.В. Понятие,система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М.: Российский государственный социальный университет, 2008.Бессонов В.А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014. - 784 с.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011. С. 485.Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 - 72; Государственная жилищная политика: социальное измерение / Отв. ред. Т.В. Соколова. М.:Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. С. 14.Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт, 2007.с. 237.Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6.Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 4; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М.: Статут, 2004. С. 82.Копылова В.В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: ИГЭА, 2003. С. 7.Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 271.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство:смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008.Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приоб