Исследование особенностей рынка аренды жилой и коммерческой недвижимости на примере.

Оглавление
Введение 4
1. Теоретические положения изучения коммерческой недвижимости 6
1.1. Понятие и особенности коммерческой недвижимости 6
1.2. Аренда коммерческой недвижимости в инфраструктуре рынка недвижимости 17
2. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости в РФ 22
2.1. Классификация коммерческой недвижимости 22
2.2. Анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость коммерческой недвижимости 24
2.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости в Свердловской области и по России в целом 25
3. Исследование особенностей рынка аренды коммерческой недвижимости Екатеринбурга 41
3.1. Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости г. Екатеринбурга 41
3.2. Исследование особенностей рынка аренды коммерческой недвижимости на примере выбора оптимального варианта использования земельного участка 50
Заключение 56
Список использованной литературы и интернет-источников 57
Приложение 1 60
Приложение 2 68

Управляющие стараются «до последнего» держаться на текущем уровне, чему в способствует и то, что сегмент функционирует в условиях локального дефицита предложения. В итоге за последний год динамика ставок на склады классов А и В+ составила +3,6 %. Сейчас такие объекты сдаются в среднем по 435 руб./кв. м в месяц. В наиболее качественных терминалах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе В динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь +2,8 %. Вабсолютных значения стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет 360 руб./кв. м/мес.Рис. 20. Динамика арендных ставок на складские площади класса А, В, В+ в Екатеринбурге в 2014 г.Что касается складов низкого качества (класс С и D), то с декабря 2013 по июль 2014 гг. ставки аренды на «теплые» склады показали положительную динамику. Прирост составил около +9 %. Однако уже осенью стоимость аренды таких помещений стала заметно падать. В итоге за год ставки аренды на отапливаемые склады класса С и D опустились на –3 %. Сегодня средний показатель в сегменте находится на уровне 310 руб./кв. м/мес. Это по-прежнему на -11,5 % ниже максимального уровня, фиксировавшегося в декабре 2008 года.В сегменте неотапливаемых складов с сентября 2013 года фиксировалась в основном невысокая отрицательная динамика. По базе данных УПН снижение за последние четыре квартала составило -5,4 %. В итоге ставки в сегменте вновь оказались на –5 % ниже докризисного уровня.Рис. 21. Динамика арендных ставок на складские площади класса С и D в Екатеринбурге в 2014 г.Подводя итоги, надо отметить, что на рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, снижаются. Несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения, макроэкономический фон остается определяющим и крайне неблагоприятным.На этом фоне существенного пополнения рынка в ближайшей перспективе не ожидается. За ближайшие четыре квартала объемы ввода вряд ли превысят 40-50 тыс. кв. м, а начало реализации новых масштабных проектов, вероятно, будет отложено на 2016 год или еще более отдаленную перспективу. Исключение в этом плане могут составить только проекты девелопмента по принципу build-to-suit для крупных сетевых ритейлеров. Что касается ставок аренды, то высока вероятность того, что их динамика в 2015 году будет отрицательной. Сценарий роста сегодня рассматривается управляющими компаниями как маловероятный. За ближайшие четыре квартала в качественном сегменте снижение может составить до 15 %, а складов класса В, С и D – до 20 %. Не исключен и альтернативный сценарий развития ситуации – с разгоном инфляции выше уровня прогнозируемого Минэкономразвития. В этом случае ставки аренды и цены сохранятся на текущем уровне или покажут незначительный номинальный рост.Подводя итоги, можно отметить, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости, макроэкономический фон сегодня остается неблагоприятным. На рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, стагнируют или снижаются. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе останется отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от -5 до -15 %. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития.3.2. Исследование особенностей рынка аренды коммерческой недвижимости на примере выбора оптимального варианта использования земельного участкаЭффективность использования земли предполагает ее оценочную мотивацию. Многообразие принципов оценки объектов недвижимости может быть объединено в следующие четыре группы:1) Принципы, основанные на представлениях пользователя;2) Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);3) Принципы, связанные с рыночной средой;4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.Учитывая, что представленное деление, как и любая классификация, носит условный характер при оценке объекта недвижимости, необходим комплексный подход, учитывающий все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. При этом одним из самых важных, на наш взгляд, должен выступать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Рассмотрим наиболее подробно данный принцип.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.Согласно принципу наибольшей экономической эффективности, наиболее выгодное использование участка должно отвечать следующим четырем условиям:законодательно разрешенным; физически осуществимым; финансово обоснованным; обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Специалисты рекомендуют проводить анализ вариантов использования участка в два этапа: 1).наиболее выгодное использование земельного участка как свободного и 2).для земельного участка с уже имеющимися на нем улучшениями. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. Потенциал местоположения земельного участка - ключевой фактор, влияющий на его стоимость.Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить насколько тот или иной вариант использования рассматриваемого участка способен вписаться в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе анализа рассматриваются:инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районостепень развития дорожной сети,интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и подобных объектов,демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность); возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.На втором этапе определяются затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разделение общего дохода, полученного от комплекта (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.На стадии анализа законодательно разрешенного использования для земельного участка оценщик изучает имеющиеся документы на земельный участок в части его категории, разрешенного использования и наличия обременений. Для здания рассматривается соответствие конструктивно-планировочных решений здания на соответствие строительным, санитарным и противопожарным нормам при использовании его помещений для различного функционального назначения. На стадии анализа физически осуществимого использования земельного участка как свободного оценщик рассматривает местоположение и состояние рассматриваемого земельного участка, ближайшее окружение, физические, грунтовые и ландшафтные особенности участка, наличие коммуникаций или возможность их прокладки, и определяет возможные варианты его застройки с учетом существующей плотности застройки в данной градостроительной зоне. Например, строительство складского или торгового комплекса, гаражного массива или парка аттракционов.При определении физически возможного использования земельного участка с улучшениями рассматриваются возможные варианты использования существующего здания, исходя из окружения, потребности в недвижимости того или иного назначения в данном районе и конструктивно - планировочных решений здания. Например, размещение в здании складского или торгового объекта, офисных помещений и т.д.На стадии рассмотрения финансовой обоснованности предполагаемых вариантов использования оценщик должен задать себе вопрос: «Может ли предполагаемый вариант использования принести прибыль?» Для земельного участка как свободного – это потенциальная возможность реализации предполагаемых к строительству зданий (то есть анализ сектора рынка продажи недвижимости), а для земельного участка с существующими улучшениями - возможность сдачи помещений в предполагаемом качестве в аренду на возмездной основе (то есть анализ сектора рынка аренды недвижимости). Таким образом, при рассмотрении первых условий наиболее эффективного использования, оценщик применяет метод логических рассуждений для того, чтобы наметить и предварительно обозначить варианты использования, соответствующие условиям, чтобы на заключительном этапе анализа вариантов выбрать тот вариант, который обеспечит наибольшую стоимость объекта оценки.Именно на данном этапе анализа наиболее эффективного использования участка возможно проведение расчета, по итогам которого можно определить использование, обеспечивающее наивысшую стоимость недвижимости. Возможно, что на этапе физически осуществимого использования оценщик наметит не 2, а 10 вариантов использования, в таком случае будет проведен расчет 10-ти вариантов. В рамках практической части данного исследования (см. далее) будут рассмотрены 2 возможных варианта использования участка в коммерческих целях (для размещения объектов коммерческой недвижимости), а также проведены соответствующие расчеты (см. Приложение).Для определения варианта финансово обоснованного использования, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимости, рассчитывается максимальная стоимость земельного участка методом остатка. При этом арендные ставки и величины эксплуатационных расходов приняты на основании среднерыночных данных. Расчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды, приведен в таблице ниже (см. табл. 5).Таблица 5 - Исходные данные для расчета№п/пПоказателиТекущее использованиеПредполагаемое использование-- Гараж 1 402,7 кв.мСкладское зданиеТорговое здание1 402,7 кв.м1 402,7 кв.м1Площадь земельногоучастка, кв. м2 104,202 104,202 104,202Строительный объем6 3056 3056 305Таблица 6 - Расчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды  -  Текущее использованиеПредполагаемое использование Примечание1 402,7 кв.м1 402,7 кв.мСтоимость, руб.3 694 8874 851 33444 831 556См. расчет в Приложении 1Результаты расчетов, показанные в Приложении 1 и отраженные в таблице, позволяют прийти к следующему выводу: наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является его использование для строительства торгового здания.ЗаключениеВ данной работе в целях исследования и анализа особенностей рынка коммерческой недвижимости в теоретической и аналитической части были выполнены следующие задачи:изучены теоретические положения рынка недвижимости,охарактеризовано понятие «коммерческая недвижимость»,изучены особенности коммерческой недвижимости,проведена классификация коммерческой недвижимости,проанализированы тенденции развития рынка аренды коммерческой недвижимости в РФ в целом и в Свердловской области,Практическая часть работы посвящена расчету различных вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды. В данном разделе проведены подробные расчеты, отраженные в Приложении 1, а также сделан вывод о том, что максимально выгодным вариантом является предоставление в аренду торгового здания. Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать ряд выводов:Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Сегодня общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость.На стоимость аренды как жилых, так и коммерческих помещений влияет множество так называемых «ценовых» факторов. Условно их можно разделить на группы. В первую группу относят факторы, которые влияют непосредственно на цену недвижимости, сдаваемой в аренду, независимо от того, коммерческая недвижимость будет или жилая. Их еще называют общими ценовыми факторами. Вторую группу представляют факторы, которые имеют глобальное влияние на увеличение арендных ставок. Они характерны для определенного типа коммерческой и жилой недвижимости: коттеджей, квартир, офисов и т.д. В то же время, если рынок жилой недвижимости формируется в основном на базе спроса и предложения, то на рынке коммерческой недвижимости к этим факторам добавляются еще и такие как: влияние инфляции на потребление услуг, зависимость компаний-владельцев недвижимости от других компаний, изменение государственной политики.Несмотря на текущую геополитическую ситуацию, динамика общего предложения торговых площадей в городах России остается положительной, при этом объем прироста сохраняется на уровне предыдущих лет. Так, в 2014 г. в городах России было введено в эксплуатацию 2,3 млн кв. м торговых площадей, что сопоставимо с аналогичным показателем 2013 г. В итоге общее предложение качественной торговой недвижимости в России почти достигло 23 млн кв. м. В целом Россия и крупные ее города, в том числе и Екатеринбург, сегодня представляет собой перспективный рынок в сфере коммерческой недвижимости, который, несмотря на текущую нестабильную экономико-политическую ситуацию, по-прежнему остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов.Проведенный анализ и расчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды показали, что максимально выгодным вариантом в плане аренды коммерческой недвижимости является использование в качестве торгового комплекса.Список использованной литературы и интернет-источниковФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.97 г.) – http://base.garant.ru/11901341/Земельный кодекс РФ - http://base.garant.ru/12124624/Гражданский кодекс РФ - http://base.garant.ru/10164072/Конституция РФ – http://www.constitution.ru/Закон РФ «Об акционерных обществах» http://base.garant.ru/10105712/Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543.Акмаева Р.И. Стратегический менеджмент: учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности «Менеджмент организации» / Р. И. Акмаева. Москва: ВолтерсКлувер, 2010. – 419 с.Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001Ахмедов Э.А. Конкурентные стратегии как фактор активизации предпринимательского поведения крупных корпораций на современных рынках: автореферат диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва, 2008. – 22 с. [Электронный ресурс] – phido.ru›Disser/5701/View.aspxБалабанов И.Т.Операции с недвижимостью в РФ.М.:Финансы и статистика,2013.-192с. Болтанова Е.С.Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение.Ростов-на-Дону: Феникс,2012.-320с.Борисенко А.Жилая недвижимость как объект купли-продажи// Законность, №2,2014,С.41-45. Бэнкс Рональд. Российская модель рынка недвижимости//Экономика сельского хозяйства РФ, №4,2014,С.23-30. Григорьев В.В.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.М.:Инфра-М,2012.-320с.Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р.Экономика недвижимости.Учебник.– М.: Информационно-издательский дом «Филинъ»,2013.–592с.Долгов А.И. Стратегический менеджмент: учебное пособие / А.И. Долгов, Е. А. Прокопенко. 3-е изд., стереотип. Москва: Флинта: МПСИ, 2011. – 274 с.Иваницкая И.П.Введение в экономику недвижимости.-М.:КНОРУС, 2013Крутик А.Б.Экономика недвижимости.-СПб.:Лань,2012Кузнецов Б.Т. Стратегический менеджмент: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям экономики и управления 080100 / Б.Т. Кузнецов. Москва: ЮНИТИ, 2012. – 622 с.Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992, с. 110 - 115.МазурИ.И. Шапиро В.Д. Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. – М.: Экономика, 2004. -521 с.Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами,- М.: Экономика, 2001. – 574 с. Марченко А.В.Экономика и управление недвижимостью.-Ростов н/Д:Феникс,2011Моргунов В.И. Корпоративная маркетинго-логистическая стратегия бизнеса в условиях диверсификации российской экономики: теория, практика: автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. Москва, 2007. – 47 с. [Электронный ресурс] – http://economy-lib.com/korporativnaya-marketingo-logisticheskaya-strategiya-biznesa-v-usloviyah-diversifikatsii-rossiyskoy-ekonomikiПанов А.И. Стратегический менеджмент/ А.И. Панов, И. О. Коробейников, В. А. Панов. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: ЮНИТИ, 2012. – 301 с.Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости— СПб.:Изд-во СПбГУ,2013.Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.Солодилина А.В.Экономика недвижимости.-Белгород:БелГУ,2014Томпсон А.А. Стратегический менеджмент – Crafting & implementingstrategy: Искусство разработки и реализации стратегии: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / Пер. с англ. под. ред. Л. Г. Зайцева, М. И. Соколовой. Москва: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2012. – 576 с.Федотов Д.К. Корпоративный риск-менеджмент: основы построения системы. Методическое пособие / Д. К. Федотов. Высшая школа финансового менеджмента, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. Москва: ВШФМ, 2007. – 47 с.Чичерова Л. Из класса А в класс В. // Ведомости: Недвижимость. (Стены Бизнеса). 2005. №5 (9). С. 24-27.Щербакова Н.А.Экономика недвижимости:Учебное пособие.– Ростов н/Д.:Феникс,2012.–320с.Экономика недвижимости:Учебное пособие./Под ред.А.В.Ресина.2-е изд.-М.:Дело,2013-328с.Основы эффективного использования земельного участка[Электронный ресурс] - http://www.pandia.ru/text/77/277/66680.phphttp://www.legalmanager.ru/lems-648-1.htmlhttp://www.nedvizhinvest.ru/content/view/53/2/http://upn.ru/analytics,analytics/1793/2014/10/15563.htmhttp://upn.ru/analytics,analytics/1793/2015/3/16002.htmПриложение 1Расчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды  Текущее использованиеПредполагаемое использование № Примечаниеп/пПоказателиГараж 1 402,7 кв.мСкладское зданиеТорговое здание   1 402,7 кв.м1 402,7 кв.м1Площадь земельного2 104,202 104,202 104,20 участка, кв. м2Строительный объем,6 3056 3056 305 куб. мОпределение рыночной стоимости улучшений затратным подходом3Номер сборника№26, т.109а№18, т.24е№26, т.112г УПВС и таблицы4ГруппаIIIIII капитальности5Стоимость нового строительства 1м3 в ценах 1969г., руб.5,2911,625,1 6Поправка на111 имеющиеся благоустройства7Поправка на группу111 капитальности8Поправка на1,121,121,12 климатический район9Коэффициент1,21,21,2 перевода из цен1969г. в цены 1984г.10Коэффициент50,9650,9650,96 перевода из цен1984г. в текущие цены11Коэффициент налога1,181,181,18 на добавленную стоимость12Коэффициент1,11,051,1 предстроительных расходов13Коэффициент1,21,21,2 прибыли предпринимателя14Стоимость нового строительства3 558 1597 447 73716 882 760стр. 2 * стр. 5 * стр.6 * стр.здания с учетом типичных рыночных условий,7 * стр. 8 * стр. 9 * стр. 10 *руб.стр. 11 * стр. 12 * стр. 1315Норма выхода-1,40%1,40% материалов, получаемых отразборки зданий приих сносе (в % от восстановительнойстоимости)отот восстановительной стоимости существующих улучшенийвосстановительной стоимости существующих улучшений16Стоимость-49 81449 814стр. 14 * стр. 15сохраненных при разборке материалов17Накопленныйизнос,583037 %  -для предполагаемого использования накопленный износ равен функциональному и внешнему износу; - для текущего использования накопленный износ приведен в табл. 15.5.4.18Рыночная стоимость улучшений по1 494 4275 263 23010 685 953стр. 14–стр. 17+ стр. 16 затратному подходу, руб.     Определение чистого операционного дохода от единого объекта19Площадьпомещений, кв. м1402,71402,71402,7Фактическаяплощадьимеющихсяулучшений20Доходоприносящая1332,61332,61062,4Фактическаяплощадьплощадь помещений, кв. м*имеющихсяулучшений21Арендная ставка,90150950 руб./кв.м в месяц 22Потенциальный1 439 2082 398 68012 111 360стр. 20* стр. 21* 12валовой доход (ПВД), руб./год23Потери арендной15,00%15,00%30,00% платы из-за вакансий и неплатежей, (% от ПВД) 24Действительный1 437 0492 395 08212 075 026стр. 22 * (1 - стр. 23 / 100)валовой доход (ДВД), руб./год25Постоянныерасходы,111 374277 672602 633плата за землю (+ налог наруб./годимущество + страхованиеимущества25аАрендная плата за6 1246 12416 956 землю, руб./год25бНалог на имущество,35 866126 318256 463стр. 18 * (0,022+0,002)страхование имущества (2,2%;0,2% от остаточнойстоимости), руб./год26Расходы на69 384145 231329 214стр. 14 * 0,0195замещение, руб./год(1,95% от восстановительной стоимости)27Переменныерасходы,101025 % от ДВД   28Переменныерасходы,143 705239 5083 018 756стр. 24 * стр. 27 / 100руб./год29Эксплуатационные324 463662 4113 950 603стр. 25 + стр. 26 + стр. 27расходы, руб./год30Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год1 112 5861 732 6718 124 423стр. 24 - стр. 29     Определениеставкикапитализации31Безрисковаяставка6,48%6,48%6,48% дохода 32Риск вложений в4,00%3,00%2,00% аналогичные объекты 33Рискнизкой5,00%4,00%3,00% ликвидности 34Риск5,00%3,00%3,00% инвестиционногоменеджмента 35Ставкакапитализации20,48%16,48%14,48% дляземли: 36Нормативныйсрок6080125 жизни, лет37Эффективный3000 возраст, лет38Оставшийсясрок3080125 жизни, лет39Нормавозврата3,33%1,25%0,80% капитала 40Ставка капитализации23,81%17,73%15,28%стр. 35 + стр. 39для единого объекта недвижимости41ЧОД улучшений, руб./год355 873933 1711 632 814стр. 18 * стр. 4042ЧОД земельного участка, руб./год756 713799 5006 491 609стр. 30 - стр. 41Определение рыночной стоимости земельного участка43Стоимостьземельногоучастка,3 694 8874 851 33444 831 556стр. 39 / стр. 37 руб.     Приложение 2Динамика арендных ставок