Оценка стоимости недвижимости

1. Общие сведения 4
1.1.Общая информация об оценке 4
1.2. Задание на оценку 5
1.3. Общие понятия оценки 5
1.4. Последовательность определения стоимости объекта оценки 6
1.5. Ограничительные условия, сделанные допущения и пределы применения полученного результата 7
1.6. Термины и определения 8
2. Описание объекта оценки 10
2.1. Точное описание объекта оценки 10
2.2. Краткий обзор социально-экономических условий в городе Санкт-Петербург……………..12
2.3. Обзор рынка коммерческой недвижимости в городе Санкт-Петербург……………………..16
3. Анализ наиболее эффективного использования 18
4. Подходы к оценке стоимости объектов 19
5. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 21
5.1. Оценка стоимости земельного участка 21
5.2 Оценка полной стоимости замещения недвижимого имущества 27
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 33
7. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом……………………...39
8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки………………47
Список литературы 52

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №3. Именно эти аналоги были выбраны для дальнейших расчетов. Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.Таблица №18Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристика сравненияОцениваемый объектАналог №1Аналог №2Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)-28571498784Право собственности СобственностьСобственностьСобственностьКорректировка, %00Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, %00Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, %00Время продажи/предложенияФевраль 2015Февраль 2015Корректировка, %00Продажа/предложениепродажапродажапродажаКорректировка, %00МестоположениеМ. ЧернышевскаяМоисеенко 24/1М. Чернышевская ул. Тверская д.1М. Чернышевская пер. Гродненский 15Корректировка, %00Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяКорректировка, %00Общая площадь, м2150014001316Корректировка, %00Наличие отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеКорректировка, %00Состояние помещенияХорошееХорошееХорошееКорректировка, %00Наличие свободного въезда (входа)Территория предприятия, пропускная системаСвободный въездТерритория предприятия, пропускная системаКорректировка, %-23,70Скорректированная цена, руб./м2 (с учетом НДС)-21800098784Средневзвешенная цена, руб./м2 (с учетом НДС)158392--Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)237 588 000Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 1 марта 2015 года составляет:237 588 000 (Двести тридцать семь миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ.Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.Этапы метода прямой капитализации:Сбор рыночной информации о доходности объектов.Расчет потенциального валового дохода (ПВД).Расчет действительного валового дохода (ДВД).Расчет операционных расходов (ОР).Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.Расчет ставки капитализации.Капитализация ЧОД в текущую стоимость.Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:, где(12) - стоимость оцениваемого объекта; - чистый операционный доход (ЧОД); - коэффициент капитализации;Расчет потенциального и действительного валового доходаПотенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:, где(13) – площадь, сдаваемая в аренду, м2; – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:, где(14)- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Энергодара была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также у агентств недвижимости города).Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных во Фрунзенском районе города. В таком развитом сегменте рынка как аренда производственно-складских помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам- аналогам приведены в таблице ниже.Таблица №19Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платыПоказательОцениваемый объектОбъект №2Объект №3Объект №5Источник информацииЗаказчикhttps://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnyy_blok_1500_m._klass_a._ot_sobstvennika_547627640https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_1300_motdelnostoyaschee_zdanie_471234363https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_1000_m_535259450Назначение объектаОфисное помещениеОфисное помещениеОфисное помещениеАдрес местонахожденияМ. Чернышевская Литейный пр.М. ЧернышевскаяМ. ЧернышевскаяКирочная 64Площадь объекта, кв.м.150013001000Рассматриваемые права, условие договораАренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежамиТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяНаличие отопления и электроснабженияестьестьестьестьТекущее физическое состояниеХорошееХорошееХорошееХорошееСтоимость аренды 1м2, руб/ м2.100010001350Скорректированная стоимость аренды 1м2 в месяц, руб/ м2.11179179171238Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.1675500При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.Для оцениваемого объекта коэффициент потерь от недозагрузки объекта определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора и составит: = 1/12 х 100% = 8,33 % или в долях 0,0833По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей принимаем = 0.Расчет чистого операционного дохода и операционных расходовЧистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).ЧОД = ДВД – ОР, где(15)Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.Операционные расходы принято делить на:•условно-постоянные;•условно-переменные, или эксплуатационные;•расходы на замещение, или резервы.К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:- Налог на имущество- Страховые взносы- Платежи за земельный участок- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:- Коммунальные;- На текущие ремонтные работы;- Заработная плата обслуживающего персонала;- Налоги на заработную плату;- На рекламу и заключение договоров;- На управление;- Прочие расходы.Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.Таблица №20Расчет операционных расходов№, п/пПоказателиВеличина показателя, (без учета НДС) руб.1.Условно-постоянные расходы, руб. в год:63064781.1.Налог на имущество, руб. в год - по г. Санкт-Петербург составляет 2,2% (данные предоставлены собственником)52269361.2.Налог на землю, руб. в год – ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости (данные предоставлены собственником)553671.3.Страховые взносы, руб. в год - согласно среднерыночным расценкам по страховым договорам на объекты недвижимости. Страховые взносы, уплачиваемые владельцами офисной недвижимости, составляют примерно от 0,2 % до 0,6 % от стоимости воспроизводства (замещения) страхуемого объекта. Для расчетов принимается среднее значение 0,4% от величины стоимости замещения объекта оценки без учета износа и стоимости земельного участка (расчеты стоимости замещения приведены в разделе 5).10241752.Условно-переменные расходы, руб. в год:8039392.1.Расходы на охрану территории, руб. в год (данные предоставлены собственником)5000002.2.Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год – были приняты в размере нормы амортизационных отчислений (Постановление Совмина СССР от 22 октября 1990 г. № 1072), составляют 1,2% от величины стоимости замещения объекта оценки без учета износа.3039393.Итого:7110417Расчет ставки капитализациис учетом возмещения капитальных затратСтавка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:, где(16)– ставка капитализации; – ставка доходности на собственный капитал;– норма возврата капитала; – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.В условиях российского рынка обычно представляется в виде:, где(17) – безрисковая ставка дохода, %; – премия за риск вложения в недвижимость, %; – премия за низкую ликвидность недвижимости, %;– премия за инвестиционный менеджмент, %.Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ со сроком погашения более 1 года по состоянию на 01.03.2015 г., по бюллетеню ЦБР = 12,06%.Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:, где(18) – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Санкт-Петербуг); – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Санкт - Петербург).Средневзвешенный индекс риска Санкт-Петербург= 0,171;Средневзвешенный индекс риска Ленинградской области= 0,163.Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:, где(19) – безрисковая ставка дохода, %– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах). Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.Премия на низкую ликвидность будет равна: %Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:,где(20)– норма возврата капитала; – безрисковая ставка дохода, %;sff(п, )–фактор фонда возмещения. Оцениваемое здание I группы капитальности (согласно техпаспорта БТИ), нормативный срок службы такого здания приблизительно составляет 125 -150 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 10 лет (год постройки здания-2005). Значит, в соответствии со строительными нормами через 115 лет оцениваемый объект потеряет 87,5% своей стоимости. Таким образом, изменение стоимости недвижимости через 115 лет = 87,5% .Норма возврата капитала будет равна: =0,0000003 (≈0,00003%)Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.Таблица №21Расчет ставки капитализации№, п/пНаименованиеВеличина1. – безрисковая ставка процента, %12,062. –премия за риск вложения в недвижимость,%0,593. – премия на низкую ликвидность, %0,224. - премия за инвестиционный менеджмент, %2,55. – ставка доходности на собственный капитал, %15,376.Доля снижения стоимости недвижимости через n лет0,8757.Норма возврата капитала, %0,000038.- ставка капитализации для объекта оценки, %=0,1537+0,875×0,0000003==0,1537 или 15,37%Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.Таблица №22Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода№, п/пНаименование показателяВеличина1.Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м215002.Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год11173.Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год16755004.Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей , % от ПВД8,335.Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год15359316.Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год71104177.Чистый операционный доход, руб. в год113207538.Ставка капитализации0,15379.Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.9 580 753Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 1 марта 2015 года составляет:9 580 753 (Девять миллионов пятьсот восемьдесят тысяч семьсот пятьдесят три) рубля.8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ИЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИОбобщение результатовПрименяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:Таблица №23Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеРезультаты расчетов (с учетом НДС), руб.Затратный23 302 007Сравнительный237 588 000Доходный9 580 753Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.Схема иерархии.где:- верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);- промежуточный уровень - критерии согласования.- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериевВ методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица №24). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:1 - равная важность;3 - умеренное превосходство одного над другим;5 - существенное превосходство;7 - значительное превосходство;9 - очень сильное превосходство;2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.Таблица №24Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериевjА1А2А3А4Расчетвес критериевiалгоритмзначениеалгоритмзначениеА110,510,33(1 × 0,5 × 1 × 0,33)^1/40,6390,639 / 4,4430,144А22110,33(2 × 1 × 1 × 0,33)^1/40,9040,904 / 4,4430,203А31110,5(1× 1 × 1 × 0,5)^1/40,8410,841 / 4,4430,189А43321(3 × 3 × 2 × 1)^1/42,0602,060 / 4,4430,464ИТОГО4,4431В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернативНа данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица №25 - таблица №28). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.Таблица №25Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавцаjСЗДРасчетвес альтернатив по критерию А1iалгоритмзначениеалгоритмзначениеС13,031(1 × 3,03 × 1)^1/31,4471,447 / 3,2550,445З0,3310,5(0,33 × 1 × 0,5)^1/30,5480,548 / 3,2550,168Д121(1 × 2 × 1)^1/31,2601,260 / 3,2550,387ИТОГО3,2551Таблица №26Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.jСЗДРасчетвес альтернатив по критерию А2iалгоритмзначениеалгоритмзначениеС13,031(1 × 3,03 × 1)^1/31,4471,447 / 3,2550,445З0,3310,5(0,33 × 1 × 0,5)^1/30,5480,548 / 3,2550,168Д121(1 × 2 × 1)^1/31,2601,260 / 3,2550,387ИТОГО3,2551Таблица №27Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебанияjСЗДРасчетвес альтернатив по критерию А3iалгоритмзначениеалгоритмзначениеС13,031(1 × 3,03 × 1)^1/31,4471,447 / 3,2550,445З0,3310,5(0,33 × 1 × 0,5)^1/30,5480,548 / 3,2550,168Д121(1 × 2 × 1)^1/31,2601,260 / 3,2550,387ИТОГО3,2551Таблица №28Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).jСЗДРасчетвес альтернатив по критерию А4iалгоритмзначениеалгоритмзначениеС13,032(1 × 3,03 × 2)^1/31,8231,823 / 3,3720,541З0,3310,5(0,33 × 1 × 0,5)^1/30,5480,548 / 3,3720,163Д0,521(0,5 × 2 × 1)^1/31,0001 / 3,3720,297ИТОГО3,3723,3721Расчет весов подходовОпределение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.Таблица №29Расчет итоговых весов по каждой альтернативеКритерийА1А2А3А4РасчетАльтернатива0,1440,2030,1890,464алгоритмзначениеС0,4450,4450,4450,5410,144×0,445 + 0,203×0,445 + 0,189×0,445 + 0,464×0,5410,489З0,1680,1680,1680,1630,144×0,168 + 0,203×0,168 + 0,189×0,168 + 0,464×0,1630,166Д0,3870,3870,3870,2970,144×0,387 + 0,203×0,387 + 0,189×0,387 + 0,464×0,2970,345ИТОГО 1Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.Таблица №30Рыночная стоимость оцениваемого имущества№, п/пНаименование показателяВеличина1.Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.29 194 6642.Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.237 588 0003.Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.9 580 7534.Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.29194664×0,166 ++ 237588000×0,489 + + 9580753×0,345 = 124 332 2065.Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.124 332 206В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 1 марта 2015 года, составляет:124 332 206 (Сто двадцать четыре миллиона триста тридцать две тысячи двести шесть) рублей.Список литературыКонституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008). Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008). Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008). Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008). Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.-384с.Оценка стоимости имущества: учебное пособие/ О.М.Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева, [и др.] под ред. И.В.Косоруковой. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», - 2012.- 736с. (Университетская серия).Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ruСтатьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.