договор аренды жилого помещения

Оглавление
Введение 3
Глава 1. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения 5
Глава 2. Жилищный найм в свете действующего (гражданского и жилищного) законодательства 11
Глава 3. Проблемы и перспективы развития жилищного комплекса России 17
Заключение 28
Список литературы 31

К 2020 г. доля частного арендного жилья должна составить примерно15%. Причем, 1/3 и более арендного жилья будет предоставляться коммерческими инекоммерческими организациями. Размер государственного и муниципального жилищногофонда социального использования составит к 2020 г. 13% общей площади жилья и 16% общегочисла жилых единиц. Это позволит обеспечить примерно 10 млн. человек.Анализ принимаемых государственных мер в области жилищной политики позволяетсделать следующие выводы. Сдвиги в лучшую сторону наметились. Фактически заложен новыймеханизм в ипотечное кредитование – учет доходов граждан для их допуска к программедешевого жилья. В результате устранены недостатки предыдущих ФЦП «Доступное жилье»,когда приобретение дешевого жилья не ограничивалось доходным цензом, а льготныеипотечные программы и субсидии для бедного населения предоставлялись без учетакачественных характеристик приобретаемого жилья. Если будут строго выполняться меры поограничению использования на льготных условиях социального жилищного фонда для лиц, неявляющихся бедными, то нуждающиеся граждане смогут улучшить свои жилищные условия втечение 3-5 лет после постановки на учет.Однако жилищная индустрия по-прежнему фактически будет ориентирована на богатыхграждан. Строится в основном коммерческое жилье. Хотя увеличение предложения жильяположительно отразится на снижении его цены. Но важно поддерживать соответствиеструктуры предложения и спроса на этом рынке по качеству и соответственно цене. В Россиичисленность бедного населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий,значительно превышает объемы предлагаемого социального жилья. Так, денежные доходыниже среднего уровня имеют более 60% населения страны, а у 12,7% граждан доходы нижепрожиточного минимума. Однако государственный и муниципальный жилищный фондсоциального использования, как отмечалось выше, даже к 2020 г. будет составлять всего 13%общей площади жилья.Арендная плата в домах социального найма должна соотноситься с уровнем совокупныхдоходов нанимателей. Оставшаяся часть дохода после оплаты аренды жилья и коммунальныхуслуг не должна быть ниже прожиточного минимума для соответствующих категорий граждан(с учетом сделанных указанные выше выплат).Масштабы строительства некоммерческого арендного жилья должны учитывать такжемиграционные потоки.В арендных («служебных») квартирах и домах нуждаются, прежде всего, крупныепредприятия и администрации субъектов РФ. Данное жилье необходимо им для привлеченияработников соответственно на промышленные предприятия и в бюджетную сферу. Такое жильепредполагается сдавать по льготной цене, включающей коммунальные и жилищные услуги, атакже арендную плату домовладельцам. При этом самые нуждающиеся категории гражданмогут получать адресную государственную социальную помощь. Впоследствии данное жильеможет быть выкуплено квартиросъемщиками. Однако в настоящее время строить такие доманевыгодно, т.к. их окупаемость может составить 20 лет. Решение данной проблемы можноускорить, если шире использовать возможность переоборудования в арендные квартирырабочих общежитий.Рассчитаем среднюю доступность жилья в России. Установленной социальной нормойявляется 18 м2общей площади на одного проживающего (если семья состоит из 3-х и болеечеловек). Для одиноких граждан такой номой является 33 м2, а для семьи из 2-х человек – 42м2. Если средний размер домохозяйства в России составляет 2,6 человек, то минимальной социальной нормой для такой семьи является двухкомнатная квартира общей площадью от42 до 54 м2. Цена данной квартиры в настоящее время варьирует от 1,9 до 2,5 млн. руб.Средний доход домохозяйства, состоящего из 2,6 человек, равен 647,55 тыс. руб. в год. Дажеесли половину своего дохода семья будет откладывать на покупку указанного жилья, тосможет его приобрести только через 6-8 лет. В соответствии с общепринятой международнойклассификацией уровня доступности жилья экономического класса на рынке можнозаключить, что в России такой рынок характеризуется как жилье недоступное (severelyunaffordable). Остановимся еще на одной проблеме. В России уровень комфортности проживания всоциальном жилищном фонде зачастую очень низок. Такое жилье строится, как правило, нанеудобных для проживания территориях: рядом с автомагистралями, железными дорогами,промышленными объектами, где повышенный уровень шума и плохая экология. Это в городах.А в сельской местности данное жилье может быть удалено от социальной инфраструктуры.Обычно под социальное жилье застраиваются те земельные участки, от которых отказываютсячастные застройщики в связи с высоким коммерческим риском – квартиры не будут покупаться.Кроме того, частный жилищно-строительный бизнес в России во многих случаях поэкономическим причинам не в состоянии создавать инфраструктурные объекты. Эту функцию взначительной мере должно взять на себя государство. Представляется, что в экологически неблагоприятных местах вообще не надо строитьпостоянное жилье. Территории жилой застройки должны проходить экологическую экспертизу,а в необходимых случаях подвергаться предварительной очистке и обустройству.В настоящее время в России дешевое жилье отличается недостаточным уровнемзвукоизоляции, тесной и неудобной планировкой, низкими потолками. Но при этом надо учесть,что бедными в России являются многодетные семьи, инвалиды, бюджетники (работники науки,образования, здравоохранения, культуры, военнослужащие). Эти категории населения особеннонуждаются в хороших жилищных условиях и благоприятной среде проживания.Пока нашей стране еще очень далеко до норм развитых стран, когда достигшиесовершеннолетия дети живут отдельно от родителей, а каждый член семьи имеет, как правило,отдельную комнату. Так, количество комнат на одного человека в используемом жилищномфонде в Западной Европе и США составляет от 1,8 до 2,3. Проведенный нами анализматериалов Всероссийской переписи населения 2010 г. показал, что более 40% жителейстраны не имеют отдельных комнат, а 0,7% частных домохозяйств занимают всего лишь частькомнаты. В коммунальных квартирах и общежитиях проживает 3,8% населения страны, а вгородах этот показатель еще выше - 4,9%. Даже если оптимистично предположить, что всенамеченные масштабы ввода нового жилья до 2020 г. будут выполнены, рост жилищного фондасоставит около 20%. Но чтобы каждому россиянину предоставить отдельную комнату, этимасштабы должны быть увеличены примерно вдвое. Тем самым, значительное отставаниеРоссии от западноевропейских стандартов проживания сохранится, по крайней мере, в течениепоследующих 15 лет.ЗаключениеГражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.Договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется.Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон.В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГКРФ). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГКРФ).Договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным основанием пользования жилыми помещениями наряду с такими договорами, как социальный и коммерческий найм.Нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения аренды жилой площади обладают определенной спецификой. Регулирование договора социального найма жилого помещения закреплено за жилищным законодательством Гражданским кодексом РФ, тогда как, коммерческийнайм жилья остается в его непосредственном ведении, что, в последнее, время вызывает сомнение и некоторое недопонимание в среде специалистов. Вместе с тем, отношения пользования жилым помещением бывшими членами семьи нанимателя, не обладающими самостоятельным правом пользования, не регулируются ни гражданским, ни жилищным кодексами. А в случаях, когда такое право оспаривается нанимателем, суды склонны удовлетворять иски.Список литературыГражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014).Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013).Жилищный кодекс РСФСР (принят ВС РСФСР 24.06.1983).Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики».Иванкина Е.В. Экономическая необходимость и законодательные условия строительства доступного жилья, стр. 5. – [Электронный ресурс] // Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. - Режим доступа: http://frem.ane.ru/userfiles/ufiles/spb_konferentsiya_aprel_2013.pdfИванкина Е.В. Экономическая необходимость и законодательные условия строительства доступного жилья, стр. 5. – [Электронный ресурс] // Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. - Режим доступа: http://frem.ane.ru/userfiles/ufiles/spb_konferentsiya_aprel_2013.pdfКассационное определение Екатеринбургского городского суда от 14 марта 2011 года N 33-3503/2011Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения / О.В. Кириченко // Современное право. — 2007. — № 6. — С. 18-19.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // «Журнал российского права». – 2010. – №1. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра // Жилищное право. – 2010. – № 6. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. — по 8-му изд., испр. и доп., 1902. — Ч. 2. — М.: Статут, 1997. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российская судья. — 2007. — № 2. — С. 22-23.Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. Наук. — Волгоград, 2004. Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. N 1662-р «О Концепциидолгосрочногосоциально-экономическогоразвитияРФнапериоддо2020года» (с изменениями и дополнениями).Русаков Р. Нарастающая доля. – [Электронный ресурс] // Коммерсант.ru. -2013.- Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2308327Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. — 2005. — № 3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 05.05.2014).Суханов Е.А. Проблемы совершенствования кодификации гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права. – М., 2008. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. — 2010. — № 3. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».Федеральная служба государственной статистики. Итоги Всероссийской переписи населения 2010 года. – [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ruФедеральная служба государственной статистики. Российский статистический ежегодник – 2012 г. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ruФедеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О содействии развитию жилищного строительства».