Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках

Оглавление
Введение 3
1. Теоретические основы оценки недвижимости 5
2. Сегментация рынков недвижимости 7
3. Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках 10
Заключение 11
Список использованной литературы 12

15.5.4.18Рыночная стоимость улучшений по1 494 4275 263 23010 685 953стр. 14–стр. 17+ стр. 16 затратному подходу, руб.     Определение чистого операционного дохода от единого объекта19Площадьпомещений, кв. м1402,71402,71402,7Фактическаяплощадьимеющихсяулучшений20Доходоприносящая1332,61332,61062,4Фактическаяплощадьплощадь помещений, кв. м*имеющихсяулучшений21Арендная ставка,90150950 руб./кв.м в месяц 22Потенциальный1 439 2082 398 68012 111 360стр. 20* стр. 21* 12валовой доход (ПВД), руб./год23Потери арендной15,00%15,00%30,00% платы из-за вакансий и неплатежей, (% от ПВД) 24Действительный1 437 0492 395 08212 075 026стр. 22 * (1 - стр. 23 / 100)валовой доход (ДВД), руб./год25Постоянныерасходы,111 374277 672602 633плата за землю (+ налог наруб./годимущество + страхованиеимущества25аАрендная плата за6 1246 12416 956 землю, руб./год25бНалог на имущество,35 866126 318256 463стр. 18 * (0,022+0,002)страхование имущества (2,2%;0,2% от остаточнойстоимости), руб./год26Расходы на69 384145 231329 214стр. 14 * 0,0195замещение, руб./год(1,95% от восстановительной стоимости)27Переменныерасходы,101025 % от ДВД   28Переменныерасходы,143 705239 5083 018 756стр. 24 * стр. 27 / 100руб./год29Эксплуатационные324 463662 4113 950 603стр. 25 + стр. 26 + стр. 27расходы, руб./год30Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год1 112 5861 732 6718 124 423стр. 24 - стр. 29     Определениеставкикапитализации31Безрисковаяставка6,48%6,48%6,48% дохода 32Риск вложений в4,00%3,00%2,00% аналогичные объекты 33Рискнизкой5,00%4,00%3,00% ликвидности 34Риск5,00%3,00%3,00% инвестиционногоменеджмента 35Ставкакапитализации20,48%16,48%14,48% дляземли: 36Нормативныйсрок6080125 жизни, лет37Эффективный3000 возраст, лет38Оставшийсясрок3080125 жизни, лет39Нормавозврата3,33%1,25%0,80% капитала 40Ставка капитализации23,81%17,73%15,28%стр. 35 + стр. 39для единого объекта недвижимости41ЧОД улучшений, руб./год355 873933 1711 632 814стр. 18 * стр. 4042ЧОД земельного участка, руб./год756 713799 5006 491 609стр. 30 - стр. 41Определение рыночной стоимости земельного участка43Стоимостьземельногоучастка,3 694 8874 851 33444 831 556стр. 39 / стр. 37 руб.     Результаты расчетов, показанные в таблице 1, позволяют прийти к следующему выводу: наиболее эффективным использованием земельногоучастка как свободного является его использование для строительства торгового здания.ЗаключениеАнализ наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости.На сегодняшний земельные участки как вид собственности, капиталовложения пользуются повышенным спросом, ввиду чего вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение.Цель настоящей работы заключалась в том, чтобы по материалам различных источников и собственных исследований автора проанализировать различные варианты пользования земельных участков и выбрать максимально эффективный вариант, что и было проделано в работе. Так, в первой главе были исследованы методические и научные материалы, во второй – проведены необходимые расчеты и сделан вывод о целесообразности применения максимально выгодного варианта использования участка.Подводя итоги проделанной работы можно сказать, что задачи, обозначенные во введении, решены, а цель достигнута.Следует также отметить, что проведенные расчеты и теоретические исследования настоящей работы могут найти практическое применение при выработке решений по оценке земельных участков, а также могут быть полезны начинающим оценщикам в качестве методического пособия.Список использованной литературыЗемельный кодекс РФ (ЗК РФ) ст.2, 6.Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08 февраля 1998 №14-ФЗ (ред. от 06 декабря 2011) / Справочно-правовая система Консультант Плюс Web: http://www.consultant.ru/.Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г.№28-ФЗ.Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): Федеральный стандарт оценки №1 от 20 июля 2007г. №256 / Справочно-правовая система Консультант Плюс Web: http://www.consultant.ru/.Белокрыс А. М. Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие. 2-е издание / А. М. Белокрыс. – М.: МАОК, 2008. – 263с.Зимин А.И.. Инвестиции: вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция». - 256 с., 2006.