Вход

Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости города Ярославля

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 184996
Дата создания 2014
Страниц 34
Источников 19
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 420руб.
КУПИТЬ

Содержание

Введение 3
1. Теоретические и методические основы ценообразования на объекты жилой недвижимости 5
1.1 Сущность ценообразования и виды цен на недвижимое имущество 5
1.2 Основные факторы, влияющие на ценообразование 7
1.3 Стоимость недвижимости и ее основные виды 10
2. Методологические основы анализа рынка недвижимости. 14
2.1 Методологические основы анализа рынка жилой недвижимости 14
2.2 Методы анализа ценообразующих факторов жилой недвижимости 17
3. Анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости г. Ярославля 22
Выводы 31
Список используемой литературы 33

Фрагмент работы для ознакомления

Между тем эксперты считают, что искусственным «удешевлением» ипотеки на общем макроэкономическом фоне в стране социальных проблем не решить. К концу года риелторы отмечали, что активность банков на рынке ипотеки не снижается, но вот требования к заёмщикам увеличиваются. Банки стали осмотрительней при выдаче ипотеки.Департамент строительства так комментирует ситуацию с доступностью жилья в области: «Наш департамент выполняет задачу по непрерывному ежегодному увеличению темпов строительства нового жилья в регионе, но реальность требует параллельного решения второй важнейшей задачи – сделать так, чтобы жилье в новостройках, а такжена вторичном рынке, в домах не старше четырёх лет, ярославцы действительно смогли купить». Один из действенных способов – льготное кредитование и государственное субсидирование приобретения жилья для врачей, учителей и других льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий».Правительством Ярославской области основано ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» для реализации государственных ипотечных программ в Ярославле и Ярославской области по стандартам АИЖК, учреждённого Правительством РФ. В 2013 г. региональный оператор ИЖК Ярославской области начал реализацию программы по формированию рынка доступного арендного жилья, а также продолжил развитие одного из проектов комплексного освоения территорий в Ярославском районе в качестве застройщика.В 2014 г. стартует новая программа кредитования долевого строительства «Новостройка – Надежда», в рамках которой предусмотрено снижение процентной ставки с 11% до 9% годовых в течение всего срока кредита. Пилотная программа «Новостройка – Надежда» будет предлагаться для граждан, желающих приобрести жильё в строящемся районе «Преображенский», где первые дома будут введены в эксплуатацию в конце 2014 г. Региональный оператор ИЖК также выступает координатором федеральной программы «Пять на пять», в которую включен ЖК «Преображенский», и формирует список граждан, имеющих право приобрести жильё в строящемся районе по льготной цене 30 тыс. руб. закв.м.Проведем анализ спроса на жилую недвижимость в городе Ярославль. В настоящее время в Ярославской области реализуется ряд крупных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Адресный перечень земельных участков, выделенных подКОТ в целях жилищного строительства на территории Ярославской области, состоит из восьми участков. Их общая площадь – 746,81 га. На этих участках планируется построить и ввести в эксплуатацию до 2018 г. 1360,0 тыс. кв.м жилья.Таблица 1 - Самые крупные проекты строительства жилых комплексов Ярославской областиМестоположениеПлощадь, гапосёлокЧенцы Ярославского муниципального района (ЖК «Преображенский»)35,5 га и 37,3 гадеревня Губцево Ярославского района52 гапосёлок Красные Ткачи Ярославского района42,81 гаПроект в Ченцах – ЖК «Преображенский». Здесь построят порядка 240 тыс. кв.м малоэтажного жилья эконом-класса. Из-за этого проекта даже планируется расширить границы Ярославля.Как обещает региональное правительство, в ближайшее время в Ярославской области 70% строящегося жилья будет представлено эконом-классом. Стоимость квадратного метра должна быть на 20% ниже среднерыночной. А к 2015 г. в области прогнозируют рост количества «малоэтажки» до 60%.Рынок вторичного жилья, в свою очередь, переживает не лучшие времена. Большинство потенциальных покупателей предпочитают рассматривать предложения первичного рынка, поскольку новых многоквартирных домов с каждым годом появляется всё больше. Но цены на свои «хрущёвки» и «брежневки» продавцы всё равно не торопятся снижать, предпочитают занять выжидательную позицию. Что, в целом, понятно: в ситуации, когда инфляция растёт такими темпами, спокойнее обладать недвижимостью, чем крупной суммой денег, которая постепенно обесценивается.На вторичном рынке меньшим спросом продолжит пользоваться жильё старого фонда, в этом сегменте возможно затоваривание рынка и даже некоторое снижение цен. Но значительного снижения цен и здесь не ожидается.Однако все прогнозы делаются на фоне текущей макроэкономической ситуации, которая может измениться. С другой стороны, трудно прогнозировать и поведение населения на фоне макроэкономических процессов, в том числе в связи с ослаблением курса рубля.Таблица 2 – Анализ цен на жилую недвижимость по районам г. ЯрославльРайонСредняя стоимость квадратного метра, тыс. руб.Дзержинский40-41 тыс. руб.Заволжский42-44 тыс. руб.Кировский56-57 тыс. руб.Красноперекопский40-42 тыс. руб.Ленинский40-45 тыс. руб.Фрунзенский42-43 тыс. руб.Наибольшей привлекательностью в городе Ярославль обладает центральная часть города – Кировский район. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Кировском районе на протяжении последнего года держалась 54-56 тыс.руб. Максимальные цены наблюдаются в пределах 120-125 тыс.руб. за кв.м. Это касается жилой недвижимости, расположенной на улицах Кедрова, Андропова, Волжской набережной. Малопривлекательным для потенциальных покупателей является территория частной застройки Кировского района – посёлок Кармановский, но данный условный район расположен вдалеке от центральной части города. Самые высокие цены на недвижимость в исторической части города обусловлены культурными, экономическими и другими особенностями района. Здесь расположено большинство торговых, офисных зданий, культурных и развлекательных учреждений. Застройка района состоит в основном из старого фонда, но также присутствуют такие типы, как эконом и бизнес. Увеличивает стоимость также тот факт, что исторический центр Ярославля, ограниченный улицами Собинова (собственно объект охраны) и Республиканской (буферная зона), в 2005 г. был внесён в список Всемирного наследия ЮНЕСКО как «выдающийся пример градостроительной реформы Екатерины II, развёрнутой в масштабах всей России в 1763 году». К тому же расположение в центральной части города обеспечивает жителям большую мобильность. Факт особой привлекательности жилья в центре Ярославля подтверждает и статистика. По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Метро», Кировский район, наряду с Дзержинским, является безусловным лидером продаж. По статистике, второй район по уровню цен на жилую недвижимость – Ленинский. Это обусловлено тем, что чисто территориально часть Ленинского района находится также в центральной части города Ярославля. Это проспект Ленина, улица Некрасова, площадь Октября, часть улицы Советская, проспект Октября. В понимании горожан это тоже центр города Ярославля, поэтому потребительская привлекательность и престижность района с точки зрения потенциальных покупателей жилья оценивается как высокая для всего района в целом. Ленинский район, находящийся в центральной части города, является ровесником Красноперекопского, правда, изначально он именовался Сталинским и был переименован только в 1961 г. в рамках политической оттепели. Район, в котором проживают 70 тысяч жителей, заселён достаточно пёстро. Типовая застройка представлена домами с 60-х годов до нашего времени. Это весьма разнородная застройка: «хрущёвки», «брежневки», улучшенной планировки, новые дома. Такая пёстрая картина наблюдается на улицах Свердлова, Володарского, проспекте Ленина, на Пятёрке – улицах Тургенева, Чехова, Чкалова, Автозаводской, Угличской. Сталинская застройка представлена на проспекте Октября, проспекте Ленина, улице Советской. В Ленинском районе расположены «заводские посёлки»: на проспекте Ленина – посёлок Шинного завода, посёлок Моторного – на улицах Автозаводской, Чкалова, Добрынина. Большая часть жителей Пятёрки – рабочее население, много пенсионеров. Район расположен хоть и близко к центру, тем не менее не является престижным. Оба микрорайона постепенно расселяются, так как в их составе много ветхого жилья. Часть Ленинского района – посёлок Пятовское – застроена частным сектором. Что касается цен, по которым предлагается жилая недвижимость в других районах, помимо Кировского, то цены предложений не сильно различаются и находятся на уровне 40-45 тыс.руб. за кв.м по состоянию на август 2013 г. Минимум – в районе 20-30 тыс.руб. за кв.м (улицы Ранняя, Красноперекопская, Клубная и даже в Ленинском районе, на улице Промышленной). Как видим, это разные районы, поэтому ни один район города нельзя назвать самым дешёвым. Рынок недвижимости сейчас находится в стадии ожидания изменений, но, скорее всего, стагнация на рынке жилья продолжится, предпосылок для «разогрева» рынка на данный момент нет. Ожидать значительных положительных изменений в российской экономике в ближайшее время не приходится, в лучшем случае не произойдет её ухудшения. Цены на недвижимость могут продолжить вялый рост в рамках инфляции. Позитивной тенденцией является постоянное наращивание объёмов жилищного строительства и ипотечного кредитования, благодаря чему рынок не стоит на месте. Предпосылок для значительного падения цен на жильё эксперты тоже не видят. Важно для рынка недвижимости и то, на какие выводы и шаги подвинут россиян макроэкономические события. ВыводыРынок недвижимости – это механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения. Основной характеристикой рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью строительства. Факторами, которые влияют на общий уровень цен жилищного рынка, могут быть: экономический рост/спад, государственное регулирование, уровень платежеспособности населения, себестоимость строительства, микроэкономическая ситуация, социальное положение, природные условия и т.п. Тем не менее, одним из ключевых факторов воздействия на процесс ценообразования на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости является цена на энергоносители, в том числе на нефть.Существует множество макроэкономических показателей, которые оказывают то или иное влияние на стоимость недвижимости. Как показывает анализ рынка жилой недвижимости, на стоимость объектов очень слабо влияют такие макроэкономические показатели, как ставка рефинансирования Банка России, индекс потребительских цен, инвестиции в основной капитал и оборот розничной торговли.Более существенное влияние на рынок недвижимости оказывают цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота и курс доллара США и евро.Если же говорить об объеме денежного обращения, то здесь можно перечислить следующие факторы, которые могут оказывать влияние на уровень цен рынка недвижимости: объем наличных денег (вне банков) и остатков средств в национальной валюте на счетах нефинансовых организаций, финансовых организаций (кроме кредитных) и физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации (денежный агрегат М2), а также стоимостные показатели золота. Очень важным фактором является золото. Взаимосвязь цены на золото с ценами на жилье идет с опережением около одного месяца, при этом обратная зависимость между показателями составляет около 49%. Влияние объема наличных и безналичных средств в обращении на цены рынка недвижимости составляет около 31%, при этом период влияния порядка двух месяцев.Валютным показателям присуща обратная взаимосвязь с показателями рынка недвижимости, а также опережение в 1–2 месяца. С вероятностью около 66% цены на жилье могут повторить тенденции, противоположные долларовому курсу, спустя 1 месяц, с вероятностью 37%, противоположные курсу евро – спустя 2 месяца. Динамика цены на недвижимость прямо зависит от стоимости нефти. Рынок недвижимости сейчас находится в стадии ожидания изменений, но, скорее всего, стагнация на рынке жилья продолжится, предпосылок для «разогрева» рынка на данный момент нет. Ожидать значительных положительных изменений в российской экономике в ближайшее время не приходится, в лучшем случае не произойдет её ухудшения. Цены на недвижимость могут продолжить вялый рост в рамках инфляции. Позитивной тенденцией является постоянное наращивание объёмов жилищного строительства и ипотечного кредитования, благодаря чему рынок не стоит на месте. Предпосылок для значительного падения цен на жильё эксперты тоже не видят. Важно для рынка недвижимости и то, на какие выводы и шаги подвинут россиян макроэкономические события. Список используемой литературыГражданский кодекс РФ. Часть 1, 2. – М., 1996. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 - настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт I, ФСО №2).Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. – СПб.: Питер, 2013. – 416 с. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2012. – 928 с. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. Жмутина А. И. Оценка стоимости недвижимости и факторы, на нее влияющие // Страховое дело. - 2011. - N 1. - С. 44-54. Кобелева С. А. Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости //Жилищное строительство. - 2010. - N 7. - С. 50-51.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. – М.: Академия, 2010. – 320 с. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – М.: Феникс, 2010. – 352 с. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во «МКС», 2007. Оценка недвижимости / Грязнова А.Г., Федотова М.А. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 560 с.Оценка недвижимости: учебное пособие. / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, Е. В. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М. : КНОРУС, 2010. – 752 с.Сергеева И.Г. Экономика недвижимости: Учеб.-метод. пособие. СПб.: НИУ ИТМО; ИХиБТ, 2013. 55 с.Стельма С. Г. Основы оценки недвижимого имущества и факторы, влияющие на стоимость объекта //Аудит и финансовый анализ. - 2010. - N 2. - С. 422-428.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб.пособие. – М.: Юнити-Дана, 2008 г. – 473 с.Федотова М.А., Тазихина Т.В. Основы оценки стоимости имущества. – М.: КноРус, 2011. – 272 с.Экономика недвижимости: Учебное пособие / Соловьева М.В., Трунина Т.М. – МГОУ, 2010. – 218 с.Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

Список литературы [ всего 19]

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2. – М., 1996.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года
3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 - настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт I, ФСО №2).
4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. – СПб.: Питер, 2013. – 416 с.
5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2012. – 928 с.
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009.
7. Жмутина А. И. Оценка стоимости недвижимости и факторы, на нее влияющие // Страховое дело. - 2011. - N 1. - С. 44-54.
8. Кобелева С. А. Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости //Жилищное строительство. - 2010. - N 7. - С. 50-51.
9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. – М.: Академия, 2010. – 320 с.
10. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – М.: Феникс, 2010. – 352 с.
11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во «МКС», 2007.
12. Оценка недвижимости / Грязнова А.Г., Федотова М.А. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 560 с.
13. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, Е. В. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М. : КНОРУС, 2010. – 752 с.
14. Сергеева И.Г. Экономика недвижимости: Учеб.-метод. пособие. СПб.: НИУ ИТМО; ИХиБТ, 2013. 55 с.
15. Стельма С. Г. Основы оценки недвижимого имущества и факторы, влияющие на стоимость объекта //Аудит и финансовый анализ. - 2010. - N 2. - С. 422-428.
16. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб.пособие. – М.: Юнити-Дана, 2008 г. – 473 с.
17. Федотова М.А., Тазихина Т.В. Основы оценки стоимости имущества. – М.: КноРус, 2011. – 272 с.
18. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Соловьева М.В., Трунина Т.М. – МГОУ, 2010. – 218 с.
19. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00493
© Рефератбанк, 2002 - 2024