26. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой не-движимости

Введение 3
1. Девелоперская деятельность в строительстве 2
1.1. Сущность и принципы девелопмента, девелоперский проект 2
1.2. Финансирование строительных проектов 6
2. Общая характеристика коммерческой недвижимости 16
2.1. Теоретические аспекты ценообразования на рынке коммерческой недвижимости 16
2.2. Анализ технических параметров коммерческой недвижимости 18
3. Анализ методов оценки стоимости девелоперских проектов и направлений их совершенствования 23
Заключение 27
Список используемой литературы 30

- Отдельный вход и парковка (возможность индивидуального ведения бизнеса).- Доступные размер помещения и цена.- Возможность размещения наружной рекламы, соблюдения фирменного стиля.- Открытая планировка основных помещений.Потенциальные арендаторы (покупатели) будут предъявлять стабильно высокий спрос на помещения:- площадью до 150 кв.м.- расположенные на первой линии жилых комплексов, вблизи транспортных и пешеходных потоков.- в торговых коридорах, вблизи станции метро и транспортных узлов.Офисные помещения, как правило, размещаются на второй линии жилых комплексов.Доля компаний, интересующихся офисными помещениями за пределами центра, будет возрастать. Причины таких перемещений будут лежать в снижении затрат на содержание офисов для отдельных структурных подразделений. Дополнительные факторы – высокая загруженность транспортом центра города, отсутствие парковочных мест.Большая часть выставленных объектов не удовлетворяет требованиям арендаторов(покупателей) для размещения их бизнеса.Можно определить критерии, при которых встроенное коммерческое помещение будет ликвидным (иметь потенциал роста стоимости продажи и ставок аренды) на первичном рынке:Местоположение:Идеальная планировка пространства:Конструктивное решение:Инженерная инфраструктура:Парковка:Отделка:Прочие требования:Требования к застройщику:Пакет услуг управляющей компании:Анализ методов оценки стоимости девелоперских проектов и направлений их совершенствованияПроанализируем возможности и ограничения сложившихся методов определения величины затрат и выработать направления их совершенствования сточки зрения требований, предъявляемых задачей оценки эффективности девелоперского проекта напрединвестиционной стадии. Сутьэтих требований:1) анализируемые методы должны быть применимы на ранних стадиях девелопмента, при разработке и обосновании концепции застройки участка в условиях отсутствияпроектно-сметной документации(ПСД), а часто – и архитектурногопроекта;2) методы должны позволятьдифференциацию величины затрат в зависимости от основных характеристик концепции проекта:– местоположения (регион, город, район города);– функционального назначенияобъектов (жилые, общественные,производственные);– их морфотипы (например, малоэтажные, высотные, уникальные и т.д.);– класс их качества (жильеэконом-, бизнес-, элитное, илиофисные здания классов А, В, Си т.д.);3) методы должны быть чувствительны к состоянию сегмента рынка, фазе и стадии его развития.Анализ показывает, что на разных этапах жизненного цикла проекта и разных уровнях структурызатрат используются различные методы определения полной стоимости строительства.Так, на начальных этапах жизненного цикла проекта, когда информация о проекте очень ограничена и достаточно укрупненнойоценки стоимости проекта для принятия предварительных решений, используется оценка инвестиционных затрат методом «сверху вниз».Уровень точности таких оценок находится в диапазоне – +/– 50%/4/. В сравнительно небольших проектах с низкой степенью возникновения различного рода рисковстоимостная оценка проекта можетбыть основана на сравнении с другими аналогичными проектами. Вданном случае имеет место оценка по аналогам, которая представляет собой подвид оценки методом«сверху вниз». Суть данного метода заключается в использовании вкачестве основы фактической стоимости ранее выполненных проектов для оценки стоимости текущегопроекта.Оценка «снизу вверх» применяется на этапах планирования (разработка рабочей документации и организация тендеров) и осуществления проекта. Степень точноститаких оценок ранее считалась высокой (+/– 5–10%), однако в настоящее время как среди экспертов,так и на правительственном уровнепризнана неудовлетворительной.Данный метод начинается соценки информации по конкретнымработам либо пакетам работ (т.е. намаксимальном уровне детализацииработ по проекту) с последующимсуммированием полученных оценоки переходом на более высокий уровень проекта.Оценка стоимости методом«снизу вверх» производится только после сформировавшихся проектных решений.Существует два подхода к укрупненному («сверху вниз», без разбивки на составляющие) определению полных затрат на девелопмент(уровень 0). Первый – статистический метод (сбор данных о полных затратах, произведенных пристроительстве различных объектов,и их статистическая обработка).Второй – методика Росстата.Первый подход сразу определим как гипотетический: при наличии широкого спектра данных ореально произведенных затратахна отдельные проекты можно былобы рассчитать среднюю полнуюстоимость строительства в отдельных группах объектов, дифференцированную по регионам, функциональному назначению зданий,морфотипам, классам качества, с учетом всей структуры инвестиционных затрат (осредненную поостальным элементам структуры).Однако, такой подход практическинереализуем.Второй подход (методика Росстата) сводится к следующему:средняя фактическая стоимостьстроительства 1 кв. метра общей площади жилых домов определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 кв.метр общей площади законченныхстроительством за отчетный период объектов (без пристроек, надстроек и встроенных помещенийи без жилых домов, построенныхнаселением за счет собственныхи заемных средств) независимо отдаты начала строительства, степеникомфортности, этажности, включаядома, строительство которых осуществлялось с нарушением нормативных сроков. Основной недостаток этого подхода: он не учитываетвременной лаг между ростом илиснижением капитальных затрат на строительство и ростом или снижением объемов ввода объектов.Такой лаг, как следует из динамики инвестиционного цикла в строительстве, может составлять 1-2года. В связи с этим при плавномдолгосрочном росте инвестиций иобъемов ввода объектов ошибкаметода зависит от соотношениятемпов роста этих показателей, апри резком их изменении можетдостигать 20-25%.Таким образом, достоверная укрупненная оценка средней стоимости строительства сегодня и в ближайшей перспективе недоступна. Это вынуждает перейти снулевого уровня структуры затратна первый и рассмотреть методыопределения отдельных составляющих затрат (п. 1-7 структурызатрат).С точки зрения предъявляемыхтребований необходимо отметить, что группа методов, которую назовем методами расчета сметной стоимости строительства, заведомо непригодна для расчета себестоимости строительства на раннихстадиях проекта, при отсутствии ПСД. С другой стороны, эти методы, а точнее их результаты, могутлечь в основу двух модификаций: метода аналогов и метода рыночной экстракции.Метод аналогов (на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов) состоит в использовании известной величины себестоимости строительства объекта, максимально приближенного по основным параметрам концепции к анализируемому объекту. Метод позволяет удовлетворить всем предъявляемым требованиям, однако требует от аналитика наличияпостоянно обновляемых данных обобъектах-аналогах и внимательного учета возможны различий с анализируемым объектом.Метод рыночной абстракции,являясь развитием метода аналогов, состоит в том, что при наличииу аналитика достаточно широкойстатистики аналогов различного местоположения, морфотипа, класса качества могут быть полученыискомые среднерыночные значения себестоимости строительства анализируемого объекта.Альтернативой (при определении себестоимости строительства,п. 3 структуры затрат) методам расчета сметной стоимости строительства служит метод укрупненногорасчета затрат, разработанный в рамках методологии оценки стоимости объектов недвижимости затратным подходом. Он основан наиспользовании информационного массива укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС) для переоценки основных фондов, разработанных и опубликованных в 1969-1972 гг. СборникиУПВС по-прежнему широко используются оценщиками, при этом никаких существенных корректировокэтих показателей, за исключениемучета фактора инфляции, не производится. В целом метод укрупненных показателей на сегодняшнийдень не удовлетворяет предъявляемым требованиям. Ошибка такойоценки может составлять от 25 до 40 %. Совершенствование этого метода требует кардинальногообновления информационной базыСборников.ЗаключениеПрежде всего развитие рынка девелоперских услуг должно бытьнаправлено на устранение неудач в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости, к которым относятся:затягивание сроков строительства и как следствие увеличениесроков окупаемости девелоперских проектов;низкая или отрицательная отдача на капитал, обусловленнаякак избыточными затратами (вызванными, например, нерациональными конструктивными решениями), так и коррупционным характеромотношений бизнеса и власти на рынке недвижимости и пр.Представители риелторских, консалтинговых и инвестиционныхкомпаний предлагают сегодня потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке недвижимости совсем не много. Большая их часть является собственнои не проектами, а скорее, достаточно устаревшими предложениями напроектирование объекта. В подавляющем большинстве таких предложений нет даже укрупненных показателей, характеризующих проект состороны понесенных затрат, полученных результатов и итоговой коммерческой привлекательности для будущего инвестора. Отсутствуютуказания о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым и производственно-техническим обеспечением.В данной ситуации на первое место при принятии решений обинвестициях выходит проблема разработки системной методики оценки девелоперского проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимается определение его эффективности. Однако оценка эффективности девелоперского проекта не представляетсявозможной без оценки его доходной части — доходов от эксплуатациизавершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализацииданного этапа анализа используются методы оценки недвижимости.Таким образом актуальная задача методологического развития финансового инвестиционного анализадевелоперских проектов в части достоверного определения и прогнозирования на предпроектной стадии полных затрат на девелопмент с удовлетворительной точностью остается в настоящее времяне решенной.Список используемой литературыВадель О.А. Управление эффективностью инвестиционного проекта в концепции инвестиционного проекта в концепции стоимостного подхода// Менеджмент в России и за рубежом. – 2011. - № 6. – С. 35-42.Григорьев Л. Инвестиционный процесс: накопленные проблемы и интересы// Вопросы экономики. – 2009. - № 4. – С. 44-61.Дасковский В., Киселев В. Еще раз о несоответствии оценок эффективности инвестиций// Экономист. – 2010. - № 7. – С. 78-93.Дасковский В., Киселев В. Совершенствование оценки эффективности инвестиций// Экономист. – 2009. - № 1. – С. 42-57.Деева, А.И. Инвестиции: учебное пособие / А.И. Деева. – М.: Изд-во «Экзамен», 2009. – 436 с.Дриго М.Ф. Методология оценки экономической эффективности инвестиционных решений// Менеджмент в России и за рубежом. – 2008.  - № 1. – С. 18-24.Есипов В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 464 с.Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Л.Л. Игонина; Под ред. В.А. Слепова. – М.:Юристъ, 2012. – 480 с.Инвестиции: учебное пособие / Под ред. В.В. Ковалева.- М.: Проспект, 2010. – 360 с.Инвестиции: Учеб. пособие /Под ред. М.В. Чиненова. – М.: КноРус, 2011. – 368 с.Межов Н.С. и др. Методы повышения достоверности оценки финансовой состоятельности инвестиций// Экономический анализ. – 2009. - № 17.  – С. 16-20.Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости // Механизация строительства. – 2010. – № 9 – С. 7-10.Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: Экономика, 2009.– 606 с.Федотова М.А. Девелопмент в недвижимости : монография / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина. — М. : КНОРУС, 2013. — 264 с.