Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Ипотечное кредитование как источник финансирования 5
1.1 Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования 5
1.2 Основные модели организации систем ипотечного кредитования 11
1.3 Виды, условия предоставления и погашения жилищных кредитов в РФ 22
Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России 29
2.1 Анализ тенденций ипотечного кредитования в России 29
2.2 Факторный анализ развития ипотечного кредитования в г. Москве 44
2.3 Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России 52
2.4 Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 74
ПРИЛОЖЕНИЯ 79

Важным для понимания особенностей функционирования рынка жилья Москвы является также то, что в большей степени на равновесную цену на рынке влияет количество выданных ипотечных кредитов, чем объем собственных доходов населения. Это еще раз указывает на низкий платежеспособный спрос населения, недостаточно сформированный рынок жилья.
Примечания.
1. Данные расходы могут осуществляться для улучшения жилищных условий законодательно установленных категорий граждан в виде социальных выплат, жилищных сертификатов либо непосредственного приобретения жилья и последующей его передачей в собственность.
2. В данной работе мы будем относить цены на вторичном рынке жилья к факторам инвестиционного (спекулятивного) спроса на основании, во-первых, нетипичной ситуации на рынке жилья, когда цены на вторичном рынке превышают цены на рынке первичного жилья; во-вторых, предполагая, что спекулятивный спрос приводит к завышению цен на рынке. Однако в ценах на вторичном рынке жилья не исключается потребительская составляющая. Традиционно цены на вторичном рынке жилья складываются на основании цен на первичном рынке за вычетом степени износа жилья. Поэтому в качестве противовесного фактора потребительского спроса будут учтены цены на новое жилье.
3. Информация об объемах запланированного к строительству жилья за ряд лет органами местного самоуправления в открытых источниках не представляется. Тем не менее автором был сделан предварительный анализ объема начатого жилищного строительства. Расчет объемов строящегося жилья осуществлялся на основе предположения о среднем сроке строительства, равном двум годам, данных об объемах ввода жилья, а также объемах незавершенного строительства жилья, в том числе приостановленного и законсервированного. Анализ показал, что полученные оценочные данные объемов начатого строительства не отражают реальной ситуации: в 2011 г. начато строительство 631,2 тыс. кв. м жилья, в 2012 г. - 430,5 тыс. кв. м. По имеющимся данным Администрации г. Москвы площадь жилья, на которое выдано разрешение на строительство, в 2011 г. составила 1487,5 тыс. кв. м, в 2012 г. -550,4 тыс. кв. м. Значит, предположение не подтвердилось, и срок строительства дома составляет не два года. Поэтому полученные оценки не могут быть использованы в дальнейших расчетах.
4. Влияние некоторых факторов до 2003 г. либо отсутствовало (ипотека), носило неэкономический характер (коэффициент корреляции в 1990-1999 гг. ввода жилья в эксплуатацию и денежных доходов населения равнялся «-0,79»), либо было чрезмерно высоким (влияние курса доллара, так как все сделки на рынке жилья начали заключаться в этой валюте).
5. Анализ коэффициентов корреляции курсов валют и объема ввода жилья в Москве показывает важную зависимость: положительную корреляцию между объемами ввода жилья и курсом евро (0,5281) и отрицательную, более сильную корреляцию (-0,7365), в сравнении с курсом доллара. Объяснением этому служит привязка валют друг к другу, а также сильное влияние доллара как резервной валюты страны.
6. В работе был рассчитан коэффициент корреляции ввода жилья в Москвы и мировых цен на нефть марки Brent. Полученный коэффициент, более высокий в сравнении с коэффициентом на нефть марки Urals (0,9291), объясним тем, что цены на российскую нефть рассчитываются с помощью дисконта к фьючерсам на нефть марки Brent.
7. Аргументы сгруппированы в зависимости от вида факторов спроса. Первые три относятся к факторам потребительского спроса, с четвертого по седьмой - к факторам инвестиционного спроса.
8. Исключением является 2006 г., по которому ошибка составила 19,9%, что может объясняться влиянием в этом году каких-либо других факторов на объем введенного жилья в Москве.
Таким образом, анализ состояния рынка ипотечного кредитования позволяет говорить о том, что данный институт в экономике страны находится на этапе своего развития. И главной причиной тому является нестабильность российской экономики, гарантий и условий привлечения инвестиций в сферу рынка жилой недвижимости, несовершенство законодательства, слаборазвитая система социальных компенсаций. Реформирование российской экономики требует новых подходов для оценки всей экономической деятельности, изменение критериев и проводимой инвестиционной политики.
2.3 Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Одним из способов решения жилищной проблемы, а для многих граждан, пожалуй, и единственным, является ипотека. До сих пор система ипотечных отношений не заняла должного места в экономике страны, это связано с целым комплексом причин макроэкономического характера, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость. Существенное влияние на замедление развития ипотечных отношений в России оказал и мировой финансово-экономический кризис 2008 года, резко сокративший масштабы ипотечного кредитования.
Под воздействием кризиса реализация многих строительных проектов в секторе многоквартирных домов была приостановлена практически во всех регионах России. Строительство продолжалось в основном там, где финансирование осуществлялось за счет кредитных линий, открытых застройщикам коммерческими банками еще до кризиса; за счет средств бюджетов. Не останавливалось строительство и там, где застройщик сумел до кризиса собрать от дольщиков сумму финансирования, требующуюся для полного покрытия необходимых затрат. Если в 2008 году на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования было построено благоустроенных квартир общей площадью 64,1 млн. кв. м, то в 2009 году — 59,9 млн. кв. м.
Темпы жилищного строительства сдерживаются и следующими факторами: недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой; сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство; сложностями при подключении земельных участков к сетям инфраструктуры; необеспеченностью кредитов застройщикам из-за отсутствия прав собственности на земельный участок и, следовательно, дополнительными издержками и сложностями при их получении. Несмотря на государственную поддержку строительной отрасли через созданный в 2008 году Указом Президента РФ Фонд содействия развитию жилищного строительства, проблем в этой сфере экономики остается много.
На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», — активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемое банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам. В период с 2004 по 2010 год средние цены 1 кв. м жилья в России как на первичном, так и на вторичном рынке увеличились почти в 3 раза.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека. Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять около 142 млн. кв. м, или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.
Следует отметить, что динамика цен на жилье в значительной степени определяется также факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. Повышенный тренд стоимости жилья делает его особенно привлекательным объектом для инвестиций. Однако существует целый ряд макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России. В их числе низкий уровень жизни значительной части населения.
В практике ООН применяется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному доходу домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение.
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья — 54 кв. м.
Рассчитаем коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках. Данные для определения коэффициента приведены в таблице Таблица 3.
Таблица 3 - Динамика изменения доступности жилья в среднем по России с 1.01.2006 по 1.01.2013 гг. на первичном и вторичном рынках
На 1.01.2008 На 1.01.2009 На 1.01.2010 На 1.01.2011 На 1.01.2012 На 1.01.2013 Стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб. 47482 52504 47715 48144 43686 48163 Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке, руб. 47206 56495 52895 59998 48243 56370 Среднедушевой доход, руб. 12603 14943 16887 18 958 20 780 22 880 Коэффициент доступности жилья на первичном рынке 5,6 5,3 4,2 3,81 3,15 3,16 Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке 5,6 5,7 4,7 4,75 3,48 3,70
Данный коэффициент показывает, сколько лет потребуется семье откладывать получаемый доход для покупки стандартной квартиры. Исходя из таблицы, можно сделать вывод, что наблюдается динамика снижения коэффициента доступности жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, что является положительным фактором. Однако, 2012 стал характеризоваться снижением доступности жилья для россиян.
Низкий уровень жизни не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе как с помощью государства в формировании программы доступного жилья. Рост цен на жилье делает эту проблему еще актуальнее.
Сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования является также малый процент среднего класса среди россиян. Специалисты считают, что чем больше средний класс, тем меньше вероятность социальных и экономических катаклизмов в обществе. Российский средний класс — это люди, которые благодаря своему образованию и профессиональным качествам смогли адаптироваться к условиям современной рыночной экономики и обеспечить своим семьям адекватный времени уровень потребления и образ жизни.
По расчетам Института экономики РАН, к среднему классу можно отнести семьи, имеющие ежемесячные душевые доходы от 1 до 3 тыс. дол. в Москве и 700 дол. на остальной территории России. Только малый процент населения, в основном сосредоточенный в крупных мегаполисах, имеет высокую платежеспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов.
В экономике нашей страны отсутствует источник «длинных денег». В период глобального кризиса кредитные институты испытали особый дефицит финансовых ресурсов. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотеки позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. После шоковой терапии и значительных рыночных преобразований в 2005 году денежная масса в России составила 28% от ВВП. В странах же с развитой рыночной экономикой денежная масса составляет до 100% ВВП.
На современном этапе в России еще достаточно слабо развиты институты «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в самом начале своего развития. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России колеблется от 10,5 до 17,15% годовых в рублях (согласно данным, рассмотренным выше). А в случае если заемщик подтверждает свой доход по форме банка, а не справкой по форме НДФЛ, то процентная ставка может доходить до 20%. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов.
Необходимо решение проблемы высоких трансакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании. В широкой трактовке трансакционные издержки — это, собственно, все издержки общества, которые не относятся непосредственно к физическому процессу производства благ. Минимизация трансакционных издержек кредитных организаций позволила бы снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и тем самым сделать их более доступными для заемщиков.
Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также тормозит развитие ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы — все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании - еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.
Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных организаций - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования и др.
Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать и отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки. В частности, предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по действующим нормам — не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.
Как показывает анализ, на российском рынке ипотеки существует ряд проблем, требующих решения для дальнейшего динамичного развития не только самих ипотечных отношений, но и экономики страны в целом. В России недостаточны объемы жилищного строительства, что вызывает дефицит жилья и, как следствие, высокие цены на недвижимость. Кроме того, застройщику достаточно сложно получить необходимый пакет документов — разрешений на строительство. Необходимо развивать строительную отрасль в России, в частности, оказывая государственную поддержку строительным фирмам; пресекать спекуляцию на рынке жилья; регулировать ценовой сегмент рынка недвижимости. А также необходимо разработать комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком разрешений на строительство.
Хотя в России коэффициент доступности жилья как на первичном рынке, так и на вторичном в последние годы не превышает 5 лет (нормальным в мировой практике считается значение коэффициента доступности жилья, не превышающее 3— 5 лет), говорить, что жилье для россиян доступно, пока рано. В нашей стране у большой части населения еще остается низкий уровень жизни, 18,5% населения вообще живет за чертой бедности, то есть имеет доход на душу населения ниже прожиточного минимума. Без государственной поддержки эта часть населения не имеет возможности приобрести жилье. Довольно мал в России и процент среднего класса, который может позволить себе приобретение жилья за счет ипотечных ресурсов в том числе. Лишь 15,3 % населения имеет ежемесячные доходы свыше 35 000 рублей.
В экономике нашей страны отсутствует источник «длинных денег». Таким источником могут являться страховые фирмы, негосударственные пенсионные фонды, деятельность которых необходимо развивать.
Существенно тормозят развитие ипотечных отношений высокие по сравнению с зарубежными странами процентные ставки по ипотечному кредиту: от 10,5 до 17,15%, которые делают ипотечный кредит недоступным для многих граждан. Для России приемлемый уровень ставки — 8—10% годовых. Одним из способов снижения процентной ставки служат госгарантии по ипотечным кредитам, а также развитие самой банковской системы.
В России необходимо сформировать механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов.
Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных социально-экономических задач, в том числе национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Повышение доступности жилья для населения и увеличение доли собственников являются важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества.
2.4 Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России
2.4.1. Создание альтернативных условий для программ ипотечного кредитования
По мере решения АИЖК и АРИЖК поставленных перед ним задач, изменения внешней среды и развития рынка, структура АИЖК и направления деятельности АРИЖК может меняться. По мере достижения рыночной привлекательности того или иного сегмента рынка, на которых работает АИЖК, и создания на них конкурентной среды, соответствующие бизнес-направления АИЖК могут быть выделены в самостоятельные дочерние компании и приватизированы.
Приватизированные компании будут осуществлять свою деятельность в интересах их новых собственников с целью максимизации прибыли. АИЖК сможет решать задачи по выделенным направлениям через коммерческие договоры.
После развития сегментов рынка и приватизации отдельных направлений деятельности АИЖК, основной задачей АИЖК станет разработка, внедрение и реализации различных механизмов государственного содействия определенным социальным группам населения с целью повышения для них доступности ипотечных жилищных кредитов
На основании аналитического обобщения реализуемых государственных программ модернизации в сфере жилищного строительства нами предлагается следующий перечень действенных мер оптимизации жилищной политики в стране. На наш взгляд, при их рациональном внедрении в практику государственного управления органы исполнительной власти могут принять ряд институциональных и стратегических мер, не связанных с затратой средств бюджета, но весьма полезных для оптимизации ситуации. Мероприятия по стимулированию ипотечного кредитования В целях содействия реструктуризации ипотечной задолженности ОАО «АИЖК» и его региональным операторам необходимо акцентировать внимание на следующих перспективных мероприятиях по содействию реструктуризации ипотечной задолженности.
1. Внедрение антикризисных кредитных продуктов за счет Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, дающих возможность заемщикам, оказавшимся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода, отсрочить или уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотечным кредитам сроком на один год (путем применения механизма стабилизационного займа (кредита) либо заключения смешанного кредита с банком) (см. Приложение 1-3).
Смешанный договор (см. Приложение 1) – первоначальный кредит полностью погашается за счет двух источников:
1) средств ОАО «АРИЖК» – 12 ежемесячных платежей, но не более 20% от общей суммы договора;
2) средств банка – остальная сумма, а взамен выдается новый кредит, равный остатку долга по первоначальному кредиту. В течение льготного периода (один год) гражданин уплачивает равные ежемесячные платежи ОАО «АРИЖК» и банку в размере, не превышающем 50% суммы ежемесячного платежа, который он уплачивал по первоначальному ипотечному кредиту. По истечению льготного периода гражданин выплачивает ОАО «АРИЖК» и банку ежемесячные платежи по начисленным, но не выплаченным в льготный период процентам и платежи по основному смешанному договору.
В рамках данного механизма гражданин получает возможность в течение года выплачивать половину суммы ежемесячного платежа, но на второй и последующие годы нагрузка по исполнению кредита увеличивается с учетом начисленных, но не уплаченных процентов.
Стабилизационный заём (см. Приложение 2) выдается заемщику в течение года ежемесячно за счет средств ОАО «АРИЖК» в размере 12 стандартных ежемесячных платежей по кредитному договору. Заём должен быть направлен банку на погашение просроченной задолженности и на ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. В течение года гражданин уплачивает ОАО «АРИЖК» только проценты, начисляемые на сумму фактически полученных траншей стабилизационного займа. По истечении льготного периода гражданин ежемесячно погашает стабилизационный заём и продолжает погашать кредит банка. В течение льготного периода предоставляется отсрочка по уплате ипотечного кредита, но, в общем, происходит удорожание выплат на сумму стабилизационного займа с учетом начисленных процентов по нему.
Стабилизационный кредит (см. Приложение 3.) выдается за счет средств банка равными частями ежемесячно в течение 12 месяцев. В течение года гражданин уплачивает только проценты, начисляемые на сумму стабилизационного кредита, в размере, определяемом в договоре. По истечении года гражданин выплачивает ежемесячные платежи в погашение стабилизационного кредита и ипотечного кредита.
2. Реализация инструмента военной ипотеки (в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих агентством производится выкуп закладных по договорам долевого участия, заключенных с военнослужащими в домах с высокой степенью готовности), а также распространение немецкого опыта контрактно-сберегательной системы ипотеки для создания жилищно-строительных кооперативов.
3. Внедрение механизмов земельной ипотеки – инновационного ипотечного продукта в рамках реализации региональных программ по малоэтажному строительству, обеспечивающего заемщику возможность учета стоимости земельного участка в процессе строительства и ипотеки построенного жилого дома.
4. Для преодоления «кризиса недоверия» между участниками ипотечного рынка внедрение прямого выкупа закладных по принципу оценки рисков на заемщика (скоринговая модель) и введение в практику покупки закладных у банков большими пулами с возможностью возврата, а также обмена закладных на ипотечные ценные бумаги АИЖК (в приоритетном порядке).
5. Для роста капитализации банков и увеличения доступа к «длинным» ипотечным кредитам развитие рынка секьюритизации, обеспечение ресурсной поддержки действующих институтов развития и содействие привлечению российских специалистов в целях снижения затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг.
6. Для оптимизации системы ипотечного кредитования граждан, осуществляющих индивидуальное строительство жилого дома, внедрение механизма льготного кредитования застройщиков под залог земельных участков посредством возмещения выпадающих доходов для кредитных организаций за счет средств федерального бюджета в размере учетной ставки ЦБ РФ, а также оформление ипотечных продуктов на отдельные этапы строительства жилого дома (на подготовительные работы, закупку материалов, строительство, отделочные работы) с последовательным, по завершению предыдущего этапа строительства, выделением кредита.
Строительные компании, к сожалению, пока не переориентировались в условиях кризиса на предложенный Минрегионом РФ выкуп квартир под социальные нужды населения по установленным государством приемлемым ценам. Следует понимать, что, даже если выкупная цена дает строителям нулевую прибыль, при отсутствии спроса на рынке госзаказ – это все равно единственный выход из затруднительного состояния для застройщиков, получавших необоснованно огромные прибыли за последние 5 лет: у них появляются так необходимые в силу невозможности к привлечению кредитных средств оборотные средства для завершения начатых объектов жилищного строительства. Надо сказать, что подобная ситуация грозит серьезными проблемами. Среди них – массовое банкротство предприятий строительного комплекса к концу 2009 г., а значит, еще более резкий скачок цен на жилье после окончания кризиса ввиду сокращения величины предложения через 2–3 года, что приведет к фактической недоступности жилья эконом-класса и более глобальным социальным последствиям.
Единственный возможный приемлемый выход из данной ситуации – рекомендовать строительным фирмам продавать готовое введенное жилье, но еще не реализованное, под беспроцентную рассрочку гражданам на 5–7 лет как альтернативу ипотечного банковского кредита с ежемесячным графиком платежей.
С целью большей информированности населения о ипотечном кредитовании как одного из способов решения жилищной проблемы необходимо использовать следующие методы:
1. Почтовая рассылка информационных писем, повествующих о расширении спектра ипотечных продуктов и преимуществах ипотечного кредитования.
2. Рекламно-информационные проспекты — целесообразно распространять в помещениях риэлтерских организаций, предприятий, обслуживающих жилищные массивы (ЖЭК, водоканал, другие коммунальные службы), на семинарах, выставках и прочих мероприятиях, проводимых с участием потенциальных потребителей.
Важным моментом реализации данной схемы является необходимость налаживания процесса взаимовыгодного сотрудничества с риэлтерскими агентствами, которые заинтересованы в клиентах, имеющих средства (в том числе заемные) для покупки недвижимости. АИЖК, в свою очередь, интересуют платежеспособные заемщики, уровень доходов которых позволяет им в течение всего срока кредитования своевременно и в полном объеме погашать кредит и проценты.
При проведении активного маркетинга кредитные эксперты должны обращать внимание на специфику продукта и, соответственно, посещать места концентрации потенциальных потребителей данной услуги. При планировании и организации рекламных мероприятий необходимо учитывать ментальность потребителей в конкретном регионе. Кроме того, при организации рекламных кампаний необходимо помнить, что часто решающее значение и наибольший эффект имеют нестандартные, новые формы и виды рекламы, пути и способы доведения информации.
Вышеперечисленные мероприятия позволят будут способствовать развитию ипотечного рынка в России и повышения доступности жилья населению.
2.4.2. Совершенствование правил продажи с рассрочкой части платежа жилья, построенного или приобретенного за счет средств Городского ипотечного фонда
В настоящее время самой острой проблемой в развитии ипотечного жилищного кредитования в России является его экономическая неприемлемость для молодых семей. Для того чтобы система ипотечного кредитования заработала в полной мере и приобрела социальный характер, необходимы альтернативные схемы погашения кредита, доступные молодым семьям. На законодательном уровне закреплены экономические отношения между залогодержателем и залогодателем в части их прав по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке).
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Обеспечение доступности жилья для граждан предполагает совершенствование механизма социальной защиты заемщиков в системе ипотечных отношений.
В международной и отечественной практике ипотечного кредитования существуют три основные схемы погашения кредита: равномерно-аннуитетная, прямолинейная и «шаровой» платеж.
Равномерно-аннуитетная схема предусматривает выплату равных платежей в течение всего периода кредитования. Периодический платеж (аннуитет) включает в себя часть основной суммы долга и выплаты по процентам с остатка долга.
На основе прямолинейной схемы выплачивается равными частями основная сумма долга (ипотека), проценты выплачиваются с остатка долга. «Шаровой» платеж позволяет заемщику выплатить первоначальную сумму долга в конце периода кредитования, а в течение всего периода кредитования выплачивать только проценты по кредиту со всей суммы долга. Остальные схемы погашения кредита могут являться комбинациями между вышеназванными.
Нами предлагается альтернативная схема погашения жилищного ипотечного кредита. Очевидно, что для молодых людей предлагаемая схема погашения кредита является более реальной и приемлемой, т.к. построена по принципу обратного (перевернутого) экономического цикла. Если в первые месяцы заемщик выплачивает по схеме, предлагаемой банком, около 22 000,00 руб., то по альтернативной схеме, предлагаемой автором статьи, — около 7 500,00 руб.
Другой не менее важной проблемой в развитии ипотечного жилищного кредитования в России является риск выселения заемщика в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита. Так как банки неизбежно сталкиваются с заемщиками, которые не в состоянии отдать свои долги, то получило развитие новое направление на рынке ипотечных услуг — торговля проблемными кредитами третьими лицами (специализированными коллекторскими агентствами).
В целях создания массового рынка ипотечного жилищного кредитования, учитывающего интересы заемщиков, необходимо создать механизм социальной защиты заемщика и закрепить его в соответствующей нормативно-законодательной базе, включая страхование рисков заемщика.
В процессе ипотечного жилищного кредитования пересекаются интересы трех сторон — кредитора, страховщика и заемщика. На практике в соответствии с кредитным договором заемщик обязан застраховать в страховой компании в пользу кредитора имущество, передаваемое в залог, от риска утраты и повреждения и ежегодно возобновлять страхование до полного исполнения обязательств по договору.
Страховщик в момент заключения договора страхования должен знать реальную стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, т.к. оплата страховой услуги происходит перед началом действия договора страхования. Для этих целей применяется рыночная стоимость объекта оценки, определение которой регламентировано законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Для кредитора важно застраховать остаток по ипотеке и выплаты процентов по кредиту в следующем году с учетом принятой схемы погашения кредита.
Так как в процессе ипотеки участвуют, как правило, и собственные средства заемщика, то в целях защиты его интересов необходимо постоянно отслеживать динамику формирования стоимости собственного капитала в общей сумме капитала, включающего ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал.
В предложенной автором данной статьи альтернативной схеме погашения жилищного ипотечного кредита по сравнению с традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа показатели изменятся следующим образом. При условиях, что рыночная стоимость объекта оценки по договору сделки на октябрь 2013 г. составляет 2 200 000 руб.; реверсия (RP) в конце первого прогнозного года (декабрь 2013 г.) составит 2 300 000 руб.; чистый операционный доход (NOI) при условии приобретения квартиры для целей проживания в ней составляет 0,00 руб., стоимость собственности без ипотеки (стоимость собственного капитала) составит:
(— 85 000,69 руб.) + 919 964,00 руб. • 0,90449 = 747 094,00 руб.
Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) с применением традиционной техники составит:
747 094,00 руб. + 1 400 000 руб. = 2 147 094,00 руб.
Таким образом, стоимость собственного капитала за один год ипотечного кредитования уменьшилась с 800 000,00 руб. до 747 094,00 руб., или на 6,61%. Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) снизилась с 2 200 000 руб. до 2 147 094,00 руб., или на 2,40%.
При условиях, что рыночная стоимость объекта оценки на октябрь 2013 г. по данным рынка недвижимости составляет 2 400 000 руб., то реверсия (RP) в конце второго прогнозного года составит 2 400 000 руб.; чистый операционный доход (NOI) при условии приобретения квартиры для целей проживания в ней составляет 0,00 руб., стоимость собственности без ипотеки (стоимость собственного капитала) составит:
(— 92 088,07руб.) + 1 092 832,00 • 0,91158= 904 113,00 руб.
Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) с применением традиционной техники составит:
904 113,00 руб. + 1 330 000,00 руб. = 2 234 113,00 руб.
Таким образом, стоимость собственного капитала за один год ипотечного кредитования увеличилась с 800 000,00 руб. до 904 113,00 руб., или на 13,01%, а стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) снизилась с 2 300 000 руб. до 2 234 113,00 руб., или на 2,86%.
Для эффективного распределения рисков кредитования между участниками ипотечных отношений объективно необходимо в качестве минимального размера страховой суммы принимать стоимость собственности по общей сумме выкупного капитала, включающей ипотечный кредит и инвестиции в собственный капитал. Для кредитора будет учтен остаток по ипотеке и выплатам процентов по кредиту. Для заемщика будет учтена стоимость собственного капитала, сформированная на календарную дату.
Внедрение предложенного механизма социальной защиты заемщика также целесообразно рассмотреть и поддержать на государственном уровне.
Подводя итоги проведенному исследованию необходимо отметить следующее. В настоящий момент в РФ существует значительный потенциал для развития рынков ипотеч