Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Введение 3
1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования и значение его анализа 5
1.1 Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» 5
1.2. Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта 6
1.3. Критерии анализа ННЭИ 7
2. Методика и этапы проведения анализа 15
2.1. Факторы, влияющие на результаты оценки 15
2.2. Этапы проведения анализа 17
2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости 21
3. Примеры расчета вариантов использования объектов. 24
3.1. Расчет варианта использования земельного участка как свободного, обеспечивающего наивысшую стоимость недвижимости 24
3.2. Расчет варианта использования земельного участка с улучшениями, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимости 27
Заключение 30
Список литературы 32

При этом арендные ставки и величины эксплуатационных расходов приняты на основании среднерыночных данных.В нашем примере имеются следующие возможные варианты развития объекта:1. многофункциональная недвижимость2. жилая недвижимость3. офисная недвижимость4. торговая недвижимость5. гостиничная недвижимость6. складская недвижимостьРасчет вариантов использования земельного участка, обеспечивающих максимальную стоимость права аренды, приведен в табл. 3.1.Таблица 3.1.Расчет варианта использования земельного участка как свободногоп/пПоказателиТекущее использованиеПредполагаемое использование ПримечаниеГараж 1 402,7 кв.мСкладское здание 1 402,7 кв.мТорговое здание 1 402,7 кв.м1Площадь земельного участка, кв. м2 104,202 104,202Строительный объем, куб.м630563056305Определение рыночной стоимости улучшений затратным подходом3Номер сборника УПВС и таблицы№26, т.109а№18, т.24е№26, т.112г4Группа капитальностиIIIIII5Стоимость нового строительства 1м3 в ценах 1969г., руб.5,2911,625,16Поправка на имеющиеся благоустройства1117Поправка на группу капитальности1118Поправка на климатический район1,121,121,129Коэффициент перевода из цен 1969г. в цены 1984г.1,21,21,210Коэффициент перевода из цен 1984г. в текущие50,9650,9650,9611Коэффициент НДС1,181,181,1812Коэффициент предстроительных расходов1,11,051,113Коэффициент прибыли предпринимателя1,21,21,214Стоимость нового строительства здания с учетом типичных рыночных условий, руб.3 558 1597 447 73716 882 76015Норма выхода материалов,получаемых от разборки зданий при их сносе (в % от восстановительной стоимости)-1,40%1,40%16Стоимость сохраненных при разборке материалов-498144981417Накопленный износ, %58303718Рыночная стоимость улучшений по затратному подходу, руб.1 494 4275 263 23010 685 953Определение чистого операционного дохода от единого объекта19Площадь помещений, кв.м1402,71402,71402,720Доходоприносящая площадь помещений, кв.м1332,61332,61062,420Арендная ставка, руб./кв.м в месяц9015095021Потенциальный валовой доход (ПВД), руб./год1 439 2082 398 68012 111 36021Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, (% от ПВД)15%15%30%22Действительный валовой доход (ДВД), руб./год1 437 0492 395 08212 075 02622Постоянные расходы, руб./год11137427767260263323Арендная плата за землю, руб./год612461241695624Налог на имущество, страхование имущества (2,2%; 0,2% от остаточной стоимости), руб./год3586612631825646325Расходы на замещение, руб./год (1,95% от восстановительной стоимости)6938414523132921426Переменные расходы,% от ДВД10102527Переменные расходы,руб./год143705239508301875628Эксплуатационные расходы, руб./год324463662411395060329Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год111258617326718124423Определение ставки капитализации30Безрисковая ставка дохода6,48%6,48%6,48%31Риск вложений в аналогичные объекты4%3%2%32Риск низкой ликвидности5%4%3%33Риск инвестиционного менеджмента5%3%3%34Ставка капитализации для земли:20,48%16,48%14,48%35Нормативный срок жизни, лет604012536Эффективный возраст, лет300037Оставшийся срок жизни, лет30,0080,00125,0038Норма возврата капитала,%3,331,250,8039Ставка капитализации для единого объекта недвижимости23,81%17,73%15,28%40ЧОД улучшений,руб./год355873933171163281441ЧОД земельногоучастка, руб./год7567137995006491609Определение рыночной стоимости земельного участка42Стоимость земельного участка,3 694 8874 851 33444 831 556В настоящий момент помещение используется как гараж, рассматривается возможность сдачи данного объекта в аренду как складское либо торговое здание.Как видно ид таблицы 3.1., согласно затратному методу наиболее высокая стоимость строительства относится к варианту с торговым зданием, однако и арендная ставка за 1 квадратный метр в случае сдачи объекта в аренду как торговую площадь существенно превышает аналогичные ставки по альтернативным вариантам использования данного объекта. При этом следует отметить, что в целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды могут быть использованы следующие методы определения величины арендной платы:1) прямой сравнительный метод;2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.В результате сдачи объекта в аренду как торгового здания чистый операционный доход более чем в 4 раза превышает доходы по альтернативным вариантам (8,124 млн.руб. против 1,732 млн.руб.). С учетом ставки капитализации чистый доход от улучшений максимален для варианта с предоставлением объекта в аренду как торгового здания.Таким образом, оценщик пришел к следующему выводу: наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является его использование для строительства торгового здания.3.2. Расчет варианта использования земельного участка с улучшениями, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимостиРасчет варианта наилучшего использования объекта может быть проведен и на основе доходного подхода.Этапы доходного подхода:1. Расчет валового дохода от использованияобъекта на основе анализа текущих ставок и тарифов.2. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:• инвестиционных вложений - издержки на приобретение, на строительство;• эксплуатационных - издержки по эксплуатации объекта;• фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);• резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.5. Расчет коэффициента капитализации.Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;• рыночной стоимости.Доходность объекта может быть определена для типичного собственника как получение определенного потока дохода от сдачи помещений, расположенных на рассматриваемом земельном участке, в аренду. Анализ сложившейся ситуации на рынке аренды нежилой недвижимости выявил средние арендные ставки по аналогичным объектам. Для определения максимальной стоимости земельного участка с улучшениями проводится расчет экономической эффективности различных вариантов использования объекта при типичных условиях. Расчет приведен в табл. 3.2.Таблица 3.2.Расчет варианта использования земельного участка с улучшениями, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимостип/пПоказателиТекущее использованиеПредполагаемое использованиеГараж 1 402,7 кв.мСкладское здание 1 402,7 кв.мТорговое здание 1 402,7 кв.м1Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год1112586173267181244232Ставка капитализации для единого объекта недвижимости23,81%17,73%15,28%3Стоимость земельного участка с улучшениями, руб.46726789772538531703084Дополнительные затраты на приведение текущего использования к наилучшему (модернизацию), руб.не требуется51262016882765Стоимость земельного участка с улучшениями с учеом затрат на модернизацию, руб.4 672 7689 259 91851 482 032Расчеты экономической эффективности в данном случае будут аналогичны расчетам, представленным в таблице 3.1. В данном случае также наибольший доход ожидается по варианту сдачи объекта недвижимости в аренду как торговый комплекс. И несмотря на то, что в случае реализации второго варианта дополнительные затраты будут наибольшими (а в случае текущего использования их вообще нет), эффективность реализации данной альтернативы не вызывает сомнений. В результате преобразований стоимость объекта возрастет более чем в десять раз (с 4,672 млн.руб. до 51,482 млн.руб.)Таким образом, оценщик пришел к следующему выводу: наиболее эффективным использованием земельного участка с улучшениями, обеспечивающего максимальную стоимость единого объекта, является его существующее использование, в качестве торгового здания – общей площадью 1 402,7 кв. м.Таким образом, после проведенного анализа, с использованием среднерыночных данных и типичных условий строительства, оценщик может сделать вывод о наилучшем использовании оцениваемых объектов с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово обоснованного и обеспечивающего наивысшую стоимость недвижимости.ЗаключениеОбъекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.В данной курсовой работе были рассмотрены взгляды учёных на «наилучшее и наиболее эффективное использование», на значение анализа наилучшего использования объектов собственности при принятии управленческих решений и при максимизации рыночной стоимости объекта. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), можно сформулировать как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, при этом непреложными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.В целом, можно отметить, что вариант   наиболее   эффективного   использования   оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям: юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. На основе данных критериев оценщик осуществляет оценку стоимости объектов.При рассмотрении первых трех условий специалист применяет метод логических рассуждений, для того, чтобы наметить и предварительно обозначить варианты использования, соответствующие этим трем условиям, чтобы на заключительном этапе анализа НЭИ выбрать тот вариант, который обеспечит наибольшую стоимость объекта оценки.Далее в процессе оценки для определения рыночной стоимости объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ, к которым относятся: местоположение объекта, его физические характеристики, рыночные условия и другие моменты, на основании которых к расчетной стоимости вносятся различные поправки.Список литературыГрадостроительный кодекс РФ от 22 декабря 2004 года.Гражданский кодекс РФ от 1 января 2012 годаЗемельный кодекс РФ 1 октября 2008 годаЭкономика управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2009. – с. 440Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010. – 360 с.Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 2010. – 231 с.Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 2009. – с.24-36Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2009. – 422 с.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. — М.: Дело, 2011. – 384 с.Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – Ростов н/Д.: Феникс, 2006. – 320 с.Соловьев М.М, Гровер Р. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. — М.: ПАРИТЕТ, 2012. – 350 с.Телман Л. Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред.проф. В.А. Швандара. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303 с.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: ЭКМОС, 2010. – 352 с.Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 2009. – 211 с .Хавин Д.В., Овчинников П.А. Оценка собственности. Практикум. 2-е издание. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит.ун-т, 2011. – 59 с.Что за тип этот дом? типовые серии жилья: их характеристики и советы риэлторов. -М. : Эксмо, 2010. -288 с.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб.пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 320 с.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2012. – 320 с.