Практика оценки стоимости машин оборудования и приборов.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 7
1. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО 8
2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 9
2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки 9
2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов 9
2.3 Итоговая величина стоимости объекта 9
3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 10
3.1. Задание на оценку 10
3.2. Сведения о заказчике 10
3.3. Сведения об оценщике 11
3.4 Термины и определения 12
3.5 Процедура оценки 13
3.6 Методология оценки 14
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 15
5. АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 17
5.1 Перечень предоставленных Заказчиком документов 17
5.2 Описание прав на Объект оценки (Оцениваемые права) 17
5.3 Описание Объекта оценки 17
6 АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ СТОИМОСТИ 19
7 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 21
8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 22
8.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом 22
8.2 Определениерыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 25
8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 29
9 СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ 32
10 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 35
11 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 36
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 37
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 38
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 39

В среднем, цены на подобные машины растут на 5-6% в год. Поэтому диапазон корректировок составляет от 0% до 10% в зависимости от времени публикации.
Корректировка по году выпуска. Здесь использовалась скидка до 20%, если аналог был изготовлен позднее, чем оцениваемый, и надбавка до 54% - для более старых аналогов. Самый старый трактор имеет возраст 24 года, а оцениваемый – 11 лет.
Корректировка на наличие капитального ремонта. У оцениваемого объекта в 2009 году был капитальный ремонт, поэтому те аналоги, которые не подвергались ремонту, стоят дешевле, и чем больше времени прошло от даты ремонта, тем больше корректировка. И наоборот, те аналоги, которые подвергались ремонту позднее, должны иметь скидку. Величина корректировок здесь находится в интервале от -10% до +40%.
Корректировка на переоборудование. Только аналог №2 имеет переоборудование – скидка 10%.
Корректировка на техническое состояние. Аналоги №1-3 схожи с объектом оценки, корректировка отсутствует, аналог №4 – имеет неудовлетворительное состояние, корректировка – 30%, аналог №5 – удовлетворительное – корректировка 20%.
Корректировка по мощности двигателя. У аналогов №1 и 3 схожая мощность с объектом оценки, поэтому корректировка отсутствует, Аналог №2 более мощный – скидка 10%, аналоги №4 и 5 имеют меньшую мощность, наценка 10%.
При внесении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были неучтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости объекта оценки необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж объектов-аналогов. Наибольший вес придается тому объекту-аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к объекту оценки. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Чем больше корректировок цены объекта-аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой величины стоимости объекта оценки. Учитывая, что вес корректировок должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, расчет весового коэффициента осуществляется по формуле:
(3)
где Wi — вес объекта аналога;
j — количество объектов-аналогов (от 1 до j);
ki — количество вносимых корректировок в цены каждого объекта-аналога.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж приведен в таблице П2 Приложения 3.
Таким образом, рыночная стоимость гусеничного трактора Т 330, рассчитанная сравнительным подходом, составляет на дату проведения оценки (с учетом НДС):
3 550 050 руб.
(три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч пятьдесят) рублей.
Определение рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
Стоимость объектов имущества в рамках затратного подхода определяется как затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки за вычетом всех видов износа (физического, функционального и экономического). Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Таким образом, определение стоимости объектов имущества в рамках затратного подхода включает следующие этапы:
– расчет затрат на воспроизводство или замещение;
– расчет всех видов износа (физического, функционального и экономического);
– расчет рыночной стоимости как разницы между затратами на воспроизводство или замещения с учетом всех видов износа.
Расчет затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта может быть проводится следующими способами:
Базисно - индексный метод. Используется для тех объектов, по которым имеется подробная информация о конструктивных характеристиках и строительном объеме.
Определение затрат на воспроизводство или замещения по прайс-листам.
Индексацией первоначальной балансовой стоимости.
Определение стоимости замещения
Так как трактор Т 330 уже не производится, то восстановительную стоимость определить не представляется возможным. Поэтому необходимо определить стоимость замещения. Воспользуемся данными таблицы 6.1, где указаны цены прайс-листа на некоторые модели гусеничных тракторов по состоянию на 2012 г. на единицу мощности двигателя. Средняя цена составляет 11 310 рублей за 1 л.с. У объекта оценки 352 л.с., поэтому стоимость замещения составит:
С замещ. = 11310 руб. * 352 = 3 981 120 рублей.
Определение совокупного износа
1. Физический износ
Известны следующие методы определения степени физического износа машин при их оценке:
метод экспертизы физического состояния;
метод эффективного возраста (срока службы);
метод средневзвешенного хронологического возраста;
метод экспертно-аналитический;
метод ухудшения главного параметра.
При применении метода экспертизы физического состояния объекта заключается в сопоставлении объекту оценки одного из множества описаний его возможных технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа. Обычно такое множество имеет вид экспертных шкал или таблиц, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответствующих коэффициентов физического износа. Пример такой шкалы приведен в таблице 8.3.
Таблица 8.3
Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании технического состояния объектов.
Оценка состояния Характеристика физического состояния Коэф. износа, % Новое Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии До 5 Очень хорошее Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей 6-15 Хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии 16-35 Удовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены мелких отдельных частей, таких как подшипники, вкладыши и др. 36-60 Условно пригодное Бывшее в эксплуатации оборудование, пригодное для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и других ответственных узлов 61-80 Неудовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов 81-90 Негодное к применению или лом Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь 91-100
Оценщик, как правило, в состоянии применить метод достаточно точно только в ситуациях, когда он хорошо знаком с объектом оценки. В остальных случаях при определении коэффициента физического износа этим методом, оценщик может привлекать квалифицированных специалистов в области эксплуатации оборудования для консультаций по его техническому состоянию (независимых экспертов).
Так как оцениваемый трактор уже использовал свой срок, но его состояние в том числе и после капитального ремонта остается хорошим. Поэтому метод срока жизни применять на целесообразно. Поэтому выбираем метод экспертизы.
Объект оценки относится к группе бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии. Принимаем значение физического износа равное 30%.
Определение функционального износа
Функциональный износ – уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования. Снижение привлекательности объекта вследствие указанных причин влечет за собой ее обесценение.
При определении функционального износа трактора Оценщик руководствовался следующими правилами:
для машин и оборудования, бывших в употреблении и не пользующихся спросом на рынке – функциональный износ до 10 %;
если на момент осмотра прекращен выпуск машин оцениваемой модификации от 5 до 30 % и дополнительно до 15 % в случае, если прекращен выпуск запасных частей для оцениваемого оборудования данной модели.
Трактор Т 330 находился в эксплуатации с 2003 года. Модель трактора в настоящее время снята с производства, но выпуск запасных частей не прекращен. Функциональный износ трактора Т 330 принят равным 20%.
Определение экономического устаревания
Экономическое устаревание характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на производимую продукцию; изменение цен на сырьевые материалы, в то время как цена продажи остаётся постоянной или растёт более медленными темпами.
Объект оценки не претерпел экономического износа по следующей причине. Конкуренция не влияет на стоимость оборудования, так как на рынке назначения оборудования (спрос широкий и стабильный). Принимаем экономический износ трактора Т 330 по предполагаемому использованию равным нулю.
И = 1 – (1 – ФИ) * (1 – ФУ) * (1 – ЭУ) (4)
где: И – суммарный износ;
ФИ – физический износ;
ФУ – функциональное устаревание;
ЭУ – экономическое устаревание.
Таким образом, И = 1 – (1 – 0,3) * (1 – 0,2) * (1 – 0) = 42%
С объекта = 3 981 120 – (3 981 120*0,42) = 2 310 000 рублей.
Таким образом, рыночная стоимость гусеничного трактора Т 330, рассчитанная затратным подходом, составляет на дату проведения оценки (с учетом НДС):
2 310 000 руб.
(два миллиона триста десять тысяч) рублей.
Согласование полученных результатов
У каждого из подходов есть свои особенности. Стоимости, полученные в рамках разных подходов, могут значительно различаться. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов.
Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Для определения весовых коэффициентов были проанализированы преимущества и недостатки используемых при оценке стоимости объекта оценки методов, а также полнота и достоверность имеющейся в распоряжении оценщика информации (табл. 9.1).
Таблица 9.1
Расчет весовых коэффициентов
№п\п Критерий качества Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход 1. Полнота информации 0,4 0,4 0,2 2. Достоверность информации 0,3 0,4 0,3 3. Допущения, принятые в расчетах 0,2 0,4 0,4 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка 0,3 0,4 0,3 5. Способность учитывать доходность объекта 0,5 0,2 0,3 6. Способность прогнозирования во времени 0,5 0,3 0,2 7. Способность учитывать конструктивные особенности 0,2 0,4 0,4 Весовой коэффициент 0,34 0,36 0,3
Таблица 9.2
Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
Подход к оценке Стоимость, руб. Присвоенный весовой коэффициент Взвешенная стоимость, руб. Доходный подход 3 976 830 0,34 1 352 122 Сравнительный подход 3 550 050 0,36 1 278 018 Затратный подход 2 310 000 0,3 693 000 Итого — 1,00 3 323 140
Таким образом, рыночная стоимость гусеничного трактора Т 330, составляет на дату проведения оценки (округленно с учетом НДС):
3 323 000 руб.
(три миллиона триста двадцать три тысячи) рублей.
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С ОГРАНИЕНИЕМ СРОКА ЭКСПОЗИЦИИ (ЛИКВИДАЦИОННОЙ)
В том случае, когда определяется рыночная стоимость объекта в качестве залога при кредитовании, помимо объективной рыночной стоимости, требуется определить ликвидационную стоимость. Это объясняется тем, что кредитор должен быть уверен, что в случае не возврата заемных средств, он сможет реализовать предмет залога на открытом рынке, но срок экспозиции в данном случае будет ограничен.
Базовой стоимостью (базой оценки) для определения ликвидационной стоимости объекта оценки является его рыночная стоимость. Ликвидационная стоимость объекта всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния двух факторов:
фактора ограничения времени продажи;
фактора вынужденной продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.
Реально представляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным - воздействие фактора вынужденной продажи. Поэтому при определении реальной ликвидационной стоимости следует, сначала аналитически оценить ее верхнюю границу (т.е. ликвидационную стоимость без учета скидки, обусловленной вынужденной продажей), после чего экспертным путем сделать скидку на фактор вынужденной продажи.
(5)
где: Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду (tф,) его экспозиции (руб.);
t - продолжительность периода дисконтирования (лет);
n - количество периодов начисления процентов в течение года;
СД - годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь);
Кэ - поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта;
Квын. – поправочный коэффициент на вынужденную продажу.

t = tрл - tф , (6)
где: tрл - продолжительность разумно долгого периода экспозиции объекта оценки (лет);
tф - продолжительность фиксированного (желаемого) периода экспозиции объекта оценки (лет).
, (7)
где: th - гиперболический тангенс;
е = 2,71828 (const)
Ed - коэффициент эластичности спроса по цене;
Под эластичностью спроса подразумевается степень изменения спроса («чувствительность» его объема) в зависимости от динамики цены. Мерой такого изменения служит коэффициент эластичности спроса (Ed). Чем большую долю в бюджете потребителя составляет цена товара, тем более эластичен спрос (это касается всех товаров, кроме предметов первой необходимости), то есть Ed больше 1.
Предполагается, что, при снижении цен на тракторы на 1% спрос на них возрастает на 1,1%, и наоборот при повышении цен на 1% спрос снижается на 1,1%, то есть спрос на машины и оборудование будет изменяться на больший процент чем цена, либо теми же темпами. Следовательно, коэффициент Ed для тракторной техники колеблется в интервале от 1 до 2. В данном случае берем среднее значение – 1,5.
Фактор вынужденной продажи определяется экспертным путем. Анализ статистики проведения аукционов по продаже машин и оборудования и опыт работы Оценщиков показывают, что корректировочная поправка на «вынужденность» продажи в случаях, связанных с возвратом кредитов и погашением обязательств, должна быть в интервале от 0 до 0,05. Поэтому принимаем значение, равное 0,03. Расчет ликвидационной стоимости представлен в таблице 10.1.
Таблица 10.1
Расчет ликвидационной стоимости
№
п/п Наименование исходных данных Обозначение Значение
Ликвидационная стоимость руб. 1. Рыночная стоимость (руб.) Ср 3 323 000
2 500 750 2. Годовая ставка дисконта СД 0,1919 3. Разумно долгий период экспозиции, лет tрл 1 4. Фиксированный (желаемый) период экспозиции объекта оценки (лет); tф 0,2 5. Количество периодов начисления процентов в течение года n 12 6. Коэффициент эластичности спроса по цене Ed 1,5 7. Период дисконтирования, лет tд 0,8 8. Коэффициент влияния эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость Кэ 0,91 9. Коэффициент вынужденности продажи Квын 0,03
3 323 000
Сл = ------------------ * 0,91* (1 – 0,03) = 43 087 894
1,172
Таким образом, рыночная стоимость трактора Т 330 с ограничением срока экспозиции (ликвидационная стоимость) по состоянию на дату оценки, с учетом НДС, составляет округленно:
2 500 750 руб.
( Два миллиона пятьсот тысяч семьсот пятьдесят) рублей.
список используемых источников
Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51 – ФЗ (действующая редакция от 03.07.2013) http://www.consultant.ru/
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136 – ФЗ (действующая редакция от 19.04.2013) http://www.consultant.ru/
Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998 № 146 – ФЗ. Часть первая. http://base.garant.ru/
Вейг Н.В. Оценка машин и оборудования: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. – 124 с.
Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В.; под ред. Федотовой М.А. Практика оценки стоимости машин и оборудования: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 272 с.
Ковригин В.И. Производство гусеничных промышленных тракторов России// Основные средства, 2011. - №11.
Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости: учебное пособие. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.-241 с.
http://www.ocenchik.ru/
http://www.vpole.ru
http://www.chetra-im.com
http://www.drgroup.ru/319-issledovanie-rinka-traktorov-v-rossii
11 Заключительные положения
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и согласно нашим профессиональным знаниям:
изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;
произведенный анализ, высказанные мнения и, полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными мнениями, анализом и выводами;
мы не имели, ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета, а также личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата;
задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены.
В соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется печатью организации, сотрудником которой он является.
Оценщик ООО «Оценочная компания»
Приложение 1 
1. ПТС (Паспорт трактора)
Приложение 2 
Фото объекта оценки - трактор Т 330
.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Таблица П 1 - Описание и характеристики объектов-аналогов
Элемент сравнения Объект оценки Объекты-аналоги 1 2 3 4 5 Источник информации   http://www.vpole.ru/trade/maker-chtz-uraltrak-chelyabinskiy-traktornyy-zavod.htmll http://www.vpole.ru/trade/maker-promtraktor-cheboksarskiy-traktornyy-zavod.html http://www.chetra-im.com/company/journal/ http://www.agroserver.ru/b/prodam-traktor-t330-50346.htm
http://www.agroserver.ru/b/prodam-traktor-t330-50346.htm
Фотографии Цена предложения, руб. Определяется 3 800 000 6 000 000 3500 000 1 500 000 1 800 000 Завод - изготовитель Промтрактор Чебоксарский тракторный завод Челябинский тракторный завод
Промтрактор Чебоксарский тракторный завод
Промтрактор Чебоксарский тракторный завод
Промтрактор Чебоксарский тракторный завод
Челябинский тракторный завод
Мощность двигателя, л.с. 352 380 500 380 240 250 Условия продажи Без посредников Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Скидка при продаже Нет Да Да Да Да Да Дата продажи/ предложения Декабрь 2013 года Июль 2013 года Апрель 2013 года Декабрь 2012 года Апрель 2012 года Апрель 2012 года Дата изготовления 2002 2002 2008 1995 1992 1989 Капитальный ремонт 2009 2007 - 2008 - -
Продолжение таблицы П 1
1 2 3 4 5 Переоборудование Нет Нет Да Нет Нет Нет Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Неудовлетворительное Удовлетворительное Примечание: цены указаны с учетом НДС
Таблица П 2 - Расчет рыночной стоимости трактора Т 330
Элемент сравнения Объект оценки Объекты-аналоги 1 2 3 4 5 Цена предложения Определяется 3 800 000 6 000 000 3500 000 1 500 000 1 800 000 Завод - изготовитель Промтрактор Чебоксарский тракторный завод Челябинский тракторный завод Промтрактор Чебоксарский тракторный завод Промтрактор Чебоксарский тракторный завод Промтрактор Чебоксарский тракторный завод Челябинский тракторный завод Корректировки Условия продажи  Без посредников Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Фирма-посредник Корректировки    -10% -10% -10% -10% -10% Скорректированная стоимость Определяется 3 420 000 5 400 000 3 150 000 1 350 000 1 620 000 Скидка при продаже Нет Да Да Да Да Да Корректировки   -15% -15% -15% -15% -15% Скорректированная стоимость Определяется 2 907 000 4 590 000 2 677 500 1 147 500 1 377 000 Дата продажи/ предложения Декабрь 2013 года Июль 2013 года Апрель 2013 года Декабрь 2012 года Апрель 2012 года Апрель 2012 года Корректировки   2,70% 3,78% 6,50% 10,00% 10% Скорректированная стоимость Определяется 2 985 489 4 763 502 2 851 538 1 262 250 1 514 700 Год выпуска 2002 2002 2008 1995 1992 1989 Продолжение таблицы П2 Корректировки   0% -20% 39,00% 52% 54% Скорректированная стоимость Определяется 2 985 489 3 810 802 3 963 637 1 918 620 2 332 638 Капитальный ремонт 2009 2007 - 2008 - - Корректировки   20% 0% -10% 30% 40% Скорректированная стоимость Определяется 3 582 587 3 810 802 3 567 273 2 494 206 3 265 693 Переоборудование Нет Нет Да Нет Нет Нет Корректировки   0% -10% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость Определяется 3 582 587 3 429 721 3 567 273 2 494 206 3 265 693 Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Неудовлетвори тельное Удовлетворительное Корректировки   0% 0% 0% 30% 20% Скорректированная стоимость Определяется 3 582 587 3 429 721 3 567 273 3 242 468 3 918 832 Мощность двигателя 352 380 500 380 240 250 Корректировки 0% -10% 0% 10% 10% Скорректированная стоимость 3 582 587 3 086 749 3 567 273 3 566 715 4 310 715 Сумма поправок   -2% -51% 11% 97% 99% Весовой коэффициент   3 2 3 1 1 Средневзвешенная стоимость  
3 550 050

– 2 –