Особенности российской модели ипотечной системы

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. РОССИЙСКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ И ЕЕ РОЛЬ В ЭКОНОМИКЕ
1.1 История развития ипотечного кредитования в России
1.2 Система ипотечного кредитования, ее основные элементы и их особенности функционирования
2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ПРОБЛЕМ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ
2.1 Анализ показателей системы ипотечного кредитования в России
2.2 Оценка проблем ипотечной системы в России
3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Чтобы иметь возможность платить по кредиту и при этом поддерживать приемлемый уровень жизни, заёмщику нужно иметь уровень дохода в 2-3 раза выше средней зарплаты. С учётом того, что средняя зарплата в РФ в 2013 г. составляет 900 $ (в большинстве регионов эта цифра гораздо меньше), ипотека для широких слоёв населения либо вообще недоступна, либо превращается в многолетнюю финансовую зависимость. Эта проблема может быть решена только с ростом благосостояния населения.Высокая стоимость ипотечных кредитовЗавышенные процентные ставки по ипотечным кредитам, еще одна из главных проблем ипотечного кредитования (в 2013 они составят 13-13,5% годовых, имеется дальнейшая тенденция к росту). Переплата за ипотеку при этом будет очень существенной, поскольку большинство заёмщиков берёт кредиты на длительный срок, чтобы минимизировать ежемесячный платёж. Высокая стоимость привлеченных денежных средств не позволяет банкам снизить процентные ставки по кредитам, потому как проценты по депозитам должны быть выше уровня инфляции, иначе вкладчикам будет невыгодно размещать средства в банках. Отсюда и рост по ипотечным кредитам. Решение этой проблемы ипотеки в России связано со снижением темпов инфляции.Проблемы в банковском секторе и экономическая нестабильностьБанки несут различные риски, связанные с ипотекой, потому что кредит под залог недвижимости является долгосрочным. Мировая экономика также оказывает большое влияние на развитие ипотечной системы страны. Только в условиях экономической стабильности ипотечный рынок будет развиваться в нужном направлении, но этого сложно достичь из-за серьёзной зависимости российской экономики от мировых цен на сырьевые ресурсы. Проблемы развития ипотеки в России связаны также со сложностью привлечения банками денежных средств на длительный срок («длинных денег»). Сейчас этот вопрос решается с помощью депозитов и вкладов, но это «короткие деньги». Очевидно, банкам необходимы новые источники долгосрочного финансирования, и в этом им должно помочь АИЖК.Ограниченное количество социальных ипотечных программЖилищные кредиты, это инструментом решения социальных задач. Рряд программ для молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и учёных разработано для этих целей государством. Но как показывает практика, почти все эти программы требуют доработки. Сами банки не заинтересованы во внедрении социальных программ, поскольку это нерентабельно. Банк будет предлагать социальные ипотечные кредиты только в том случае, если ему компенсируют из бюджета финансовые потери от предоставленных заёмщикам льгот. Поэтому социально незащищённым слоям населения остаётся надеяться только на поддержку государства.Монополизация рынка кредитования.Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, не так много. При отсутствии здоровой конкуренции  владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса. Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса.1При этом вторичный рынок для населения более удобен, например вторичное жилье окружено развитой инфраструктурой, и потенциальные покупатели могут вживую оценить качество вторичного жилья.Миграционная политика государства.Для каждого человека естественной потребностью является стремление к комфортной жизни с финансовой стабильностью, но уровень жизни в крупных городах нашей страны значительно отличается от уровня жизни во многих других регионах, особенно в тех, что отдалены от столицы. Поэтому так много мигрантов из числа молодежи каждый год устремляются из отдаленных регионов РФ в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные мегаполисы нашей страны.Из-за такой миграции населения увеличивается и без того большой спрос на жилую недвижимость в больших городах, а отсюда увеличивается и стоимость квадратных метров жилья в более «перспективных» городах. И естественно стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по разным регионам страны.В заключение изучения проблем выделим ряд факторов, которые могут длительное время служить тормозом в функционировании ипотечного кредитования.1. В нашей стране отсутствует единая база об участниках ипотечного рынка. 2. Неграмотность населения в плане сберегательного и кредитного поведения.3. Юридические проблемы, охватывающие большое количество вопросов создания жилищно-инвестиционного законодательства, которые позволили бы слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.4. Небольшое количество специалистов с хорошим образованием области ипотечного кредитования. Отсутствие национальной программы, по подготовки таких специалистов.5. Большие затраты заёмщиков на обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на покупку недвижимости.6. Неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.).Совокупность этих факторов еще долгое время будет создавать общий фон, так как все указанные выше факторы мало поддаются воздействию каких-либо директив или благих пожеланий.Все описанные нами выше глобальные проблемы должны решаться правительством нашей страны незамедлительно. Причем это решение должно быть комплексным, связанным с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране, на их решение, потребуется длительный период времени. На решение рассмотренных проблем особое влияние оказывает стратегия ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, она определяет основные долгосрочные цели и задачи государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования в России.1 Также данная стратегия рассказывает об основных перспективах ипотечного рынка в России, чему будет посвящен следующий раздел нашей курсовой работы.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ РОССИИРассмотрим основные перспективы развития ипотечного кредитования в нашей стране.От стоимости жилья зависит и доступность ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо уменьшить стоимость жилья в нашей стране за счет: содействия государством строительства жилья экономкласса. Причем объем такого жилья должен соответствовать потребностям и спросу населения в нем;для всех категорий застройщиков должна быть повышена доступность кредитных ресурсов, в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. 1В 2012 году удельный вес вложений в ИЦБ составлял 34% от общего объема инвестиций АИЖК в ипотечные активы, а их объем 68 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2011 году, а в 2015 году планируется, что он составит 60%.12выпуск ИЦБ (ипотечных ценных бумаг) критически важен для ускорения роста рынка ипотеки, эти ценные бумаги позволяют банкам привлекать дешевое финансирование и расширять объемы кредитования. Кроме того, ипотечные ценные бумаги обладают высоким качеством и доступны широкому кругу инвесторов. Однако за счет ипотечных ценных бумаг в России профинансировано немногим более 9% ипотеки, а за счет банковских ипотечных облигаций — около 2%. В то же время в Европе доля банковских ипотечных облигаций в финансировании ипотеки по итогам 2011 года составила 31%.1Необходимо дать развитие иным механизмам жилищного кредитования под залог недвижимости, помимо классической ипотеки. Предполагается, что банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов должно быть ограниченным и только на завершающей стадии. Застройщики и инвесторы наряду с банками должны принять на себя основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики. Само кредитование такой недвижимости предполагается осуществлять непосредственно после окончания строительства многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов.Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков.Особое внимание в рассмотрении перспектив развития ипотечного рынка России хотелось бы уделить оценщикам. Развитие рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. Создание единой электронной базы оценки, доступной всем участникам рынка ипотеки позволило бы сравнить оценку объектов в регионах и провести анализ рынка. Для повышения сопоставимости оценки стоимости жилья, предлагаемой Федеральной службой государственной статистики и Министерством регионального развития Российской Федерации, целесообразно наладить информационный обмен. Повышению качества предоставляемых оценщиками услуг будет способствовать разработка стандартов качества работы оценщиков саморегулируемыми организациями оценщиков. Повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах. Повышение финансовой грамотности населения тоже является перспективой развития ипотечного кредитования. И именно государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо этому содействовать. Для этого необходимо разработать специальную программы, в которых базовый объем знаний по рынку ипотеки будут получать потенциальные заемщики еще в школах. Необходимо сформировать и профессиональные стандарты кредитования, они будут предусматривать обязанность кредиторов и других участников инфраструктуры сообщать заемщикам обо всех возможных рисках, правах и обязанностях. В итоге внедрение этих программ поможет принять заемщикам более взвешенные решения. Предусматривается формирование сегментов найма и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. ЗАКЛЮЧЕНИЕВ результате написания данной курсовой работы были сделаны следующие основные выводы.В настоящее время в нашей стране складывается несколькосистем ипотечного кредита. Одна из них базируется на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не объект потребления, а товар и источник прибыли. Эта система подключает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства.Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.1Существуют системы ипотечного кредита, какие предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную внедрение ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, денежных средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и иную недвижимость. При этом снижаются коммерческие опасности, связанные с нестабильностью цен на строительство.В России необходимо всяческими способами поддерживать Агентство ипотечного кредитования, которое станет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из более актуальных. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования;низкий уровень доходов населения;высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.