Минимизация рисков в ипотечной системе кредитования

Оглавление
Введение
Глава 1. Общая характеристика и основы организации
ипотечного кредитования
1. Ипотечный кредит: история, основные экономические и правовые понятия
1.2. Состояние рынка ипотечного кредитования……………………………...17
1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечных кредитов (на примере США и Европы)
Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «УРАЛСИБ» и КБ «Райффайзенбанк»
2.1 Ипотечная деятельность КБ «УралСиб» и КБ «Райффайзен»
2.2. Риски ипотечной деятельности
Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках
3.1. Система накопительного депозита
3.2. Минимизация рисков ипотечного кредитования
посредством страхования
3.3. Рекомендации по уменьшению ипотечных рисков
Заключение
Библиографический список…………………………………………………….87

В случае остановки поступления средств от заемщика и подачи кредитором искового заявления последний может получить решение суда, согласно которому не предполагается возврат ожидаемого дохода кредитора. В России мала практика реализации с публичных торгов заложенного имущества. Работа судебных приставов регламентирована законодательными актами. Сроки определенные в этих документах таковы, что размер начисляющихся процентов может перекрыть сумму реализации имущества с торгов.Необходимо нормативно-правовое обеспечение – методические разработки, инструкции, положения и т.д., касающиеся деятельности кредитора и всей инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования (далее – ИЖК).Риски микроуровня. Риски, связанные с деятельностью кредитора/держателя прав.Управленческий риск проявляется, когда сотрудники компании или ее руководство принимает неверное с точки зрения доходности предприятия решение. Управленческий риск присутствует на любом производстве, в том числе и в кредитных организациях. Человеку свойственно ошибаться, поэтому для уменьшения данного риска необходимы четко разработанные технологии выдачи ипотечных кредитов, формы документов и инструкций, описывающих определенный порядок действий в различных случаях, четкость, аккуратность и последовате��ьность выполнения операций сотрудниками компании.Технологический риск. Как автор уже упоминал, ипотечное кредитование – сложный процесс, состоящий из многих этапов, имеющий определенные точки контроля выполнения требований кредитора к заемщикам и продавцам. Четкие технологические схемы проведения однотипных кредитных операций позволят снизить возможные риски кредитора.Риск нерефинансирования. Необходимо отметить, что данному риску в настоящее время уделяют недостаточно внимания, он мало исследован. В то же время это один из основных рисков первичного кредитора, работающего по «чужой» программе ипотечного кредитования.Риск нерефинансирования – это риск отказа первичному кредитору в выкупе прав по ипотечному кредиту рефинансирующей организацией, либо выкуп по заведомо заниженной стоимости кредитного продукта вследствие ряда причин: несоответствие кредитного продукта требованиям рефинансирующей организации; неблагоприятная рыночная ситуация, влекущая за собой уменьшение объема сделок по рефинансированию; отсутствие спроса рефинансирующей организации на данный вид кредитного продукта; финансовые проблемы рефинансирующей организации; изменение нормативно-правовой базы, повлекшей за собой остановку сделок по рефинансированию.В условиях современного развития ипотечного бизнеса для первичного кредитора,  генерирующего ипотечные кредиты по определенным специализированным программам, данный риск, пожалуй, является определяющим при выборе рефинансирующей организации и ее программы ипотечного кредитования. Легкость, с которой первичный кредитор сможет продать права по выданному кредиту и вернуть средства в оборот – основной фактор, с которого начинается рассмотрение программу ипотечного кредитования любой кредитной организации.Операционный риск. Присутствует при каждой финансовой операции. На практике с действием этого вида риска сталкиваются абсолютно все кредиторы.В реальности он означает возможность неполучения кредитором платежа от заемщика вследствие операционных ошибок. Заемщик указал неверные реквизиты для платежа, операционист банка допустил ошибку при выполнении операции, произошел технический сбой и денежные средства не попали на счет кредитора – это лишь небольшая часть причин, по которым кредитор своевременно и в полном объеме не получает ожидаемые средства. При этом необходимо учитывать, что данный риск усиливает сложность самого ипотечного продукта: схема проведения сделки, технология производимых расчетов с кредитором на настоящий момент не являются простыми и понятными для заемщика. Подавляющее большинство  кредиторов не имеет на данный момент развитых банковских технологий, способных предложить заемщику удобный способ расчета по кредиту (например, через пластиковые карточки), минимизируя тем самым влияние человеческого фактора и уменьшая операционный риск.Риск коррупции. Корру́пция (от лат. corrumpere — «растлевать») — термин, обозначающий использование должностным лицом своих властных полномочий и доверенных ему прав в целях личной выгоды, противоречащее установленным правилам (законодательству). В рамках данной работы риск коррупции понимается как вероятность понесения убытков ипотечным кредитором в результате коррупционных действий  участника процесса ипотечного жилищного кредитования.Наглядно данный риск проявляется при взаимодействии участников ипотечной сделки с органами Федеральной регистрационной службы (далее – ФРС). Согласно российскому законодательству срок регистрационных действий по оформлению права собственности, регистрации сделки перехода права собственности, регистрации ипотеки и сделки ипотеки не должен превышать 30 календарных дней. Зачастую, у участников сделки возникает потребность проведения сделки в более сжатые сроки (например, ускоренный расчет с продавцами квартиры по договору купли-продажи).Услуга по ускорению не предусмотрена действующим законодательством, поэтому дает возможность представителям ФРС получать дополнительное «вознаграждение» от участников сделки за ускорение регистрации. При этом сроки по регистрации остальных «неускоренных» сделок, как правило,  затягиваются, что влечет за собой возникновение у кредиторов других видов рисков: правовых, риска упущенной выгоды, риска досрочного гашения и т.д.Вторая проблема, связанная с коррупционными действиями сотрудников ФРС, – это очереди на сдачу пакетов документов, существующие практически во всех крупных регионах России. В связи с недостаточным количеством отделений ФРС, расположенных на территории региона (в г. Новосибирске их всего 3), время, которое тратит участник сделки для сдачи пакета документов в ФРС, может занимать от 4 до 8 часов. Для более быстрой сдачи пакета документов, участники сделки вынуждены «покупать» очередь. Данная проблема существует уже не первый год, но, к сожалению, силами ФРС так и не решена.Переход к рыночной экономике, основанный на переделе собственности, предполагает развитие рыночных институтов, создание соответствующего законодательства, выработку норм и правил поведения, отвечающих принципам ответственности и суверенности личности. В реальности оказалось, что новые институты либо не выполняют свои функции, либо их недостаточно, а в законодательстве имеются пробелы. Все это деформирует поведение участников рынка и вызывает деструктивные явления, и, прежде всего коррупцию, которая пронизывает всю российскую экономику.Репутационный риск. Репутационный риск или риск потери деловой репутации кредитной организации - риск возникновения у кредитной организации убытков вследствие влияния следующих [24]факторов: несоблюдение организацией законодательства Российской Федерации, учредительных и внутренних документов организации, обычаев делового оборота, принципов профессиональной этики, неисполнение договорных обязательств перед кредиторами, вкладчиками и иными клиентами и контрагентами, отсутствие во внутренних документах механизмов, позволяющих эффективно регулировать конфликт интересов клиентов и контрагентов, учредителей (участников), органов управления и(или) служащих, а также минимизировать негативные последствия конфликта интересов, в том числе предотвращение предъявления жалоб, судебных исков со стороны клиентов и контрагентов и (или) применение мер воздействия со стороны органов регулирования и надзора;  недостатки в управлении рисками организации, приводящие к возможности нанесения ущерба деловой репутации. Осуществление организацией рискованной кредитной, инвестиционной и рыночной политики, высокий уровень операционного риска, недостатки в организации системы внутреннего контроля, в том числе в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма; [24]некорректная, низкоквалифицированная работа специалистов с клиентами и контрагентами организации.В условиях стабильно функционирующего рынка ипотечного жилищного кредитования наиболее рискованным  является кредит на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости, т.к. помимо прочих рисков для него характерен риск незавершения строительства.Для кредита на приобретение жилья под залог имеющегося жилья актуален риск нецелевого использования кредита.Наиболее распространенным и востребованным является кредит на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости под его залог. Т.к. предметом залога, как правило, выступают квартиры в жилых домах с высоким процентом износа («хрущевки», панельные дома со сроком эксплуатации более двадцати лет) существует риск ликвидности залога при высоких темпах жилищного строительства и росте доходов граждан. Необходимо отметить, что степень того или иного риска зависит также от специфики ипотечного кредитного продукта, которая определяется условиями кредитования. В рамках исследования рассматриваем следующие кредитные продукты:1. Кредитный продукт с участием несовершеннолетних залогодателей.2. Кредитный продукт с максимальным соотношением К/З (кредит / залог).3. Кредитный продукт с участием взаимозависимых лиц.4. Кредитный продукт, в котором расчет с продавцом квартиры происходит до регистрации залога.5. Кредитный продукт с участием заемщиков, живущих и работающих в регионе, отличном от местонахождения кредитора и предмета залога.6. Кредитный продукт с участием заемщиков, имеющих предельный возраст получения кредита.7. Кредитный продукт, в котором предметом залога выступает элитное жилье.8. Кредитный продукт с максимальной процентной ставкой.9. Кредитный продукт с минимальной процентной ставкой.10.  Кредитный продукт с максимально допустимым и/или превышающим максимально допустимый размер кредита.Представляется целесообразным выделить наиболее критичные, т.е. доминирующие риски для каждого кредитного продукта. Это позволит усовершенствовать работу кредитора по управлению рисками и избежать высокой концентрации в кредитном портфеле ипотечных продуктов, подверженных влиянию одинаковых рисков.На рис. 2.2. представлена схема доминирующих рисков кредитных продуктов ипотечного жилищного кредитования в зависимости от их специфики, которая определяется условиями кредитования.Рис.2.2. Схема доминирующих рисков кредитных продуктов ипотечного жилищного кредитованияОпределение доминирующих рисков особо актуально для кредиторов, чей ссудный портфель состоит только из ипотечных жилищных кредитов, что обусловливает высокий уровень риска концентрации. Такой подход позволит обеспечить более эффективное управление рисками ипотечного жилищного кредитования.Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках3.1. Система накопительного депозитаЕсли понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» на слуху у всех, то словосочетание «ипотечный вклад» пока еще непривычно для среднестатистического российского гражданина. Именно поэтому часто происходит путаница понятий «ипотечный вклад» и «ипотечный кредит». Эти совершенно разные банковские продукты, по большому счету, лишь косвенно связаны друг с другом.Ипотечный вклад – это вклад, позиционируемый предлагающими его банками как вклад с дальнейшей перспективой перечисления накопленной на нем суммы в счет уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, взятому в этом же банке. Часто само название, содержащее слово «ипотечный», имеет по большей части психологический эффект на потенциального заемщика и создает дополнительный стимул для него такой вклад открыть. Обычно ипотечный вклад заинтересовывает тех клиентов банка, которые в перспективе хотят взять ипотечный кредит. То есть название вклада – в какой-то степени просто маркетинговый ход со стороны банка.Таким образом, так же как ипотечный кредит – это целевой кредит (на покупку недвижимости), так ипотечный вклад – это, можно сказать, целевой вклад. Он открывается в банке обычно с конкретной целью, а именно: накопление финансовых средств для покупки недвижимого имущества. Обычно, но не обязательно. Дело в том, что ипотечный вклад сам по себе не предназначен только для помещения на него средств, которые впоследствии будут потрачены на приобретение жилья с помощью ипотечного кредита.В зависимости от условий конкретного банка открыть ипотечный вклад можно на срок от 2 месяцев до 2–5 лет. Процентные ставки по нему также варьируют в зависимости от срока, величины и валюты вклада. Обычно они могут незначительно отличаться в ту или иную сторону от величины процентов по простым депозитным вкладам (деньги, помещаемые в банк на определенный срок под определенный процент), предлагаемым банками.Различные банки предлагают ипотечные вклады с некоторыми условиями, которые могут быть «полезными» именно для потенциальных заемщиков по ипотечному кредиту, представляющими интерес для тех, кто хочет накопить определенную денежную сумму на первоначальный взнос на недвижимость либо увеличить свои накопления, отложенные для этой цели. У разных банков существуют различные особенности предлагаемых ими ипотечных вкладов, которые могут оказаться как выгодными вкладчикам, так и стать «подводными камнями», создающими лишь иллюзию выгодности подобного вида вкладов.Так, среди «плюсов» ипотечного вклада можно назвать более льготные условия для тех заемщиков, которые впоследствии получают ссуду, внося в качестве первоначального взноса средства с открытого ранее ипотечного вклада.Причем стоит отметить, что эти льготы или преимущества выражаются не в более лояльном отношении банка к потенциальному заемщику при рассмотрении его заявки на получение ипотечного кредита (оно происходит «на общих основаниях»), а в чуть более выгодных условиях, на которых предоставляется ипотечный кредит. К примеру, отсутствие или снижение величины комиссионного сбора банка за ведение ссудного счета или рассмотрение заявки на кредит, [8]увеличение срока, на который можно взять ипотечный кредит, скидки на страховку жизни и здоровья заемщика и т.д. Хотя справедливости ради стоит отметить, что большинство российских банков сложно назвать щедрыми на подобные приятные «дивиденды» для своих клиентов. А уж такой «плюс», как пониженная процентная ставка по кредиту для бывшего «ипотечного» вкладчика – вообще очень редкий бонус, предоставляемый пока лишь немногими банками.Иногда банки практикуют увеличенные процентные ставки по ипотечным вкладам (по сравнению с таковыми же по другим видам депозитов), что тоже можно считать весьма положительным моментом для вкладчика.Психологическое восприятие ипотечного вклада как способа быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке может помочь вкладчику, в какой-то степени «подогреть» его желание накопить определенную сумму денег, стимулируя пополнять счет (если условиями банка предусмотрена возможность пополнения вклада и если у самого вкладчика есть финансовые возможности делать это).Заемщику следует помнить о действующей системе страхования вкладов. Как правило, размер ипотечного вклада достаточно велик, ведь при покупке жилья по программе ипотечного кредитования от заемщика требуется наличие собственных средств в среднем в размере 20–30 % от стоимости приобретаемого имущества, (хотя в некоторых случаях условия ипотечного кредитования предусматривают величину первоначального взноса в размере 10 % стоимости недвижимости). Как и обычные банковские депозиты (за некоторыми исключениями, приведенными в соответствующих нормативных актах), ипотечный вклад застрахован государством. Если сумма вклада более 700 тысяч рублей, то существует опасность потерять ее часть (превышающую лимит страхового возмещения) в случае банкротства банка, в котором открыт вклад.Как уже говорилось, держатель ипотечного вклада вовсе не обязан в конце срока его действия отдать всю накопленную на нем сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Если вклад открывался клиентом не с целью накопления средств на покупку недвижимости либо изменились обстоятельства, и он решил не брать ипотеку вообще или в конкретном банке в частности, он может снять деньги с вклада по окончании срока его действия с начисленными процентами. В этом случае действуют те же самые правила банка, что и при закрытии обычных депозитов.Досрочное же расторжение договора ипотечного вклада также имеет свои нюансы, которые обязательно должны быть отражены в договоре банковского вклада. Его условия зависят прежде всего от причины расторжения договора.Если договор расторгается потому, что необходимая сумма накоплена и клиент изъявляет желание перевести ее в счет первоначального взноса по ипотеке, то, как правило, процентная ставка сохраняется, и никаких штрафных санкций в виде понижения годовой ставки к вкладчику не применяется. Обычно такой подход действует в случае, если вклад закрывается по истечении определенного срока (как правило, более половины от того периода, на который изначально заключался договор вклада).Но у некоторых банков есть условие, по которому досрочное снятие средств с ипотечного вклада влечет за собой потерю всех начисленных процентов или начисление процентов как по вкладу «до востребования». А процентная ставка по подобным вкладам очень невелика (обычно менее 1 %).Если вклад закрывается клиентом досрочно без подачи заявки на кредит (ипотеку), то иногда в подобных случаях возможен перерасчет начисленных процентов, как правило, в меньшую сторону.Можно сказать, что ипотечный вклад выгоден примерно так же, как и обычный банковский депозит. Накопить деньги, приумножить их (а чаще просто сохранить, потому что редко сейчас можно встретить у какого-либо банка процентную ставку выше величины инфляции) можно и на ипотечном вкладе, и на «простом». Поэтому главное – выбрать наиболее интересный вклад с точки зрения его условий, а не покупаться на заманчивое название.Ипотечный вклад может быть довольно интересным вариантом в случае, когда заемщик имеет намерение взять ипотечный кредит в выбранном банке, а не просто «пристроить деньги на временную работу» с целью их потом забрать с начисленными процентами. Если процентная ставка по ипотечному вкладу достаточно высока и есть возможность в перспективе получить в качестве бонуса от банка определенные льготы при последующем оформлении ипотечного кредита, то, конечно, оформить такой вклад выгодно.3.2. Минимизация рисков ипотечного кредитованияпосредством страхованияИпотечные кредиты – самые долгосрочные, самые крупные и, соответственно, самые уязвимые с точки зрения риск-менеджмента. Каждый банк предлагает свои условия ипотечного кредитования и, соответственно, предъявляет собственные требования к обязательному страхованию. Не вызывает сомнений одно: страхование при ипотечном кредитовании является важным инструментом, который позволяет существенно сократить ущерб, возникающий при наступлении страховых событий.Суть любого вида страхования – это защита имущественных интересов, и ипотечное страхование не является в данном случае исключением.Основная роль страхования в ипотечном кредитовании сводится к минимизации рисков банка, что необходимо ввиду долгосрочного использования клиентом кредитных средств. Благодаря наличию страхования банк может предложить клиенту более выгодные условия кредитования за счет минимизации рисков.Основная задача ипотечного страхования – это существенная минимизация рисков, способных помешать заемщику выполнить свои обязательства перед кредитной организацией. Для банка это также дополнительная гарантия стабильности кредитного портфеля и защита его от основного риска – риска невозврата кредитных средств.На данный момент выделяются три основных вида страхования при ипотечном кредитовании:страхование жизни и трудоспособности заемщика (созаемщиков);страхование недвижимости, которая является залогом по ипотеке;страхование риска утраты права собственности на жилье (титула), то есть так называемое титульное страхование.[3]Самым популярным, распространенным и, что особо важно подчеркнуть, обязательным является страхование объекта недвижимости, т.е. страхование риска повреждения или утраты этого объекта. И банк, как залогодержатель по договору, и заемщик заинтересованы в сохранности имущества в любой момент времени независимо от возможных жизненных ситуаций. Страхование недвижимости становится гарантом восстановления застрахованного имущества при наступлении страхового события на определенных для всех сторон условиях.Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай возникновения следующих ситуаций: во-первых, пожара, удара молнии, взрыва газа, употребляемого в бытовых целях. Во-вторых, залива водой или иной жидкостью из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения. В-третьих, на случай механических повреждений в результате бури, вихря, урагана и прочих стихийных бедствий. Отдельно оговаривается вероятность падения летательных аппаратов и их частей, что, к сожалению, в нашей стране не редкость. Наконец, страховка покрывает случаи противоправных действий третьих лиц.Заемщик по собственному желанию может расширить пакет рисков, например, застраховать личные вещи, мебель на случай кражи и т.д.Также предлагается страхование клиента (заемщика, созаемщика, залогодателя) от рисков смерти, утраты трудоспособности (присвоения 1 или 2 группы инвалидности), временной утраты трудоспособности на срок более одного месяца по причине несчастного случая. Существует риск того, что с человеком может что-то случиться (особенно высок этот риск для людей опасных профессий – шахтеров, летчиков и т.д.). Если заемщик не застрахован, его семья будет вынуждена либо принять на себя бремя обслуживания ипотечного кредита, либо освободить квартиру.Действительно, вероятность непредвиденных и не зависящих от человека случайных событий с печальными и даже трагическими последствиями существует для всех, что подтверждается ежедневной статистикой лечебных учреждений (травмы, болезни, потеря трудоспособности и т.д.).Наступление любого из этих неприятных моментов оказывает влияние на бюджет человека, так как лишает его возможности зарабатывать деньги на какой-то период и одновременно требует увеличения расходов на восстановление здоровья. При этом обязанность производить выплаты по кредитному договору остается в полном объеме. Заемщик должен обладать значительными финансовыми ресурсами, чтобы решить все эти вопросы без посторонней помощи. Если таковых ресурсов нет, то страховая выплата позволяет на заранее определенных условиях решить вопрос с обязательствами [3]перед банком, а в случае ухода заемщика из жизни – исключить ситуации, когда должниками становятся родные для заемщика люди.Следует подчеркнуть, что страхование жизни и здоровья является добровольным. Правда, банки предлагают заемщикам специальные программы кредитования, которые предусматривают более низкий процент за кредит при наличии такого вида страхования. То есть ставка по ипотечному кредиту будет не одинакова у человека, застраховавшего свою жизнь и не застраховавшего, причем разница как раз и составляет стоимость страховки. [3]Банк, таким образом, хеджирует свои риски. В первом случае заемщик может быть спокоен, что в случае непредвиденных обстоятельств его семью ни кто не выселит из квартиры, поскольку страховая компания погашает его кредит. А во втором случае человек остается один на один со своими проблемами.Титульное страхование предполагает страхование риска утраты права на собственность в результате возникновения претензий на имущество со стороны третьих лиц. Такие страховые программы также являются очень важными, потому что защищают финансовые вложения заемщика в приобретенную недвижимость в случае выявления фактов незаконного владения данным имуществом предыдущим его владельцем (или владельцами). К страховым событиям в данном случае относится признание сделки недействительной по различным основаниям.К сожалению, у большинства наших сограждан мало опыта при приобретении недвижимости и нет знания различных «подводных камней», поэтому могут возникать неприятные коллизии.Страхование клиента от утраты прав собственности действительно необходимо в первые три года пользования кредитом.Конечно, говорить о равноценности или неравноценности всех перечисленных видов страхования можно, основываясь на статистике возникновения страховых рисков по этим видам. Как показывает практика, одними из самых частых страховых событий в рамках продуктов, входящих в комплексное ипотечное страхование, являются потеря трудоспособности и, как ни печально это констатировать, уход из жизни застрахованного лица. Страховые события по остальным рискам далеко не единичны, однако их количество существенно меньше.Ранее уже отмечалось, что на данный момент обязательным из указанных выше видов страхования является только страхование недвижимости. Остальные виды – добровольны. Однако в зависимости от выбора заемщика – будь это только страхование недвижимости или страхование по всем видам, входящим в комплексный продукт, – кредитная организация имеет возможность применять либо повышенную, либо пониженную ставку по кредиту. Данное изменение вызвано увеличением рисков банка при отсутствии дополнительных гарантий, которые дает страховая защита по программам страхования недвижимости и титула.Неудивительно, что комплексные программы, включающие в себя все указанные виды ипотечного страхования, пользуются у заемщиков наибольшим спросом. Клиент заключает единый договор, который предусматривает условия страхования сразу всех рисков, возникающих при ипотечном кредитовании. Это максимально удобно для всех заинтересованных сторон.Страховые тарифы зависят от выбранной заемщиком страховой компании. Страховщики, в свою очередь, разработали ряд параметров, влияющих на тариф в зависимости от вида страхования, объектов страхования и т.д. Не случайно в конечном итоге тариф для каждого договора будет [3]индивидуальным. Так, если речь идет о страховании жизни, то выделяются такие параметры, как пол, возраст, состояние здоровья заемщика, сумма кредита.При страховании недвижимости эксперты обращают внимание на год постройки здания, месторасположение, материалы, наличие или отсутствие охранных систем и служб.По титульному страхованию основным критерием при определении тарифов является количество переходов права собственности. Предполагается, что чем больше таких переходов, тем больше вероятность возникновения судебных споров по правам на объект недвижимости. В [3]среднем тарифы составляют 0,8–1% от страховой суммы.Страхование ипотечных кредитов в равной степени необходимо как банку, так и клиенту. Страхование имущества гарантирует сохранность недвижимости, выступающей залогом. Страхование жизни и трудоспособности не только обеспечивает возврат суммы кредита банку, но и предоставляет заемщику или его наследникам возможность полностью закрыть свои обязательства при наступлении страхового случая. Трудно определить, для какой из сторон ипотечное страхование наиболее значимо,Появляются новые страховые продукты, например продукт Страховой компании АИЖК – страхование гражданской ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Продукт позволяет снизить [3]первоначальный взнос до 10%, делая ипотеку доступнее. Этот вид страхования необходим для запуска полноценной системы секьюритизации ипотечных займов.Данный вид страхования создан на случай дефолта заемщика и обеспечивает выплату кредитной организации разницы между остатком задолженности по кредиту и ценой реализации объекта недвижимости посредством аукциона. Такие ситуации часто возникают в кризис, когда существенно падают цены на недвижимость. Еще одним страховым продуктом, который только набирает популярность на рынке, становится страхование от безработицы. Продукт получил широкое распространение в связи с применением его в сфере авто-и потребительского кредитования. Риск недобровольной потери работы обеспечивает покрытие страховой компанией платежа по кредиту страхователя в течение определенного договором страхования периода (до полугода). Предполагается, что в течение этого срока клиент найдет новую работу и восстановит свою платежеспособность.3.3. [3]Рекомендации по уменьшению ипотечных рисковДля большинства банков характерны недостаточный уровень качества анализа и оценки ипотечных рисков по следующим причинам:недостаточность методического и практического опыта в области анализа ипотечного риска;безынициативность банков в разработке усовершенствованных подходов к оценке рисков, рекомендуемых Базельским соглашением;отсутствие методик анализа ипотечного риска, определяющих конкретный уровень риска в суммарном или процентом выражении, за исключением математических моделей;высокое влияние субъективного мнения риск-менеджера при анализе рисков в связи с отсутствием единого подхода к его оценке;отсутствие внутренних нормативных документов, четко регламентирующих порядок и методы анализа, контроля и снижения рисков;отсутствие новых апробированных методик анализа рисков;отсутствие анализа адекватности используемой банками методики оценки ипотечного риска;низкая квалификация риск-менеджеров.Можно отметить следующие основные ошибки, выявленные в процессе работы с проблемной и просроченной задолженностью:предоставление кредитов без оценки последствий реализации негативного сценария (дефолт клиента);недостаточный анализ источников погашения;слабая залоговая позиция банка;недостаточный контроль над соблюдением заемщиком условий кредитной документации;отсутствие контроля за фактической деятельностью заемщика. Рассмотрим подробнее все эти ошибки.1. Предоставление кредитов без оценки последствий реализации негативного сценария – дефолта заемщикаСлишком лояльное отношение к клиентам.Высокая конкуренция на банковском рынке привела к выработке максимально лояльного отношения к клиентам, в результате чего были допущены следующие ошибки:принятие в качестве обеспечения низколиквидного залога и предоставление беззалоговых ссуд;недооценка кредитных рисков;неправильное структурирование кредитного продукта (неадекватный анализ потребностей и возможностей заемщика);некачественная подготовка кредитной документации, вызванная спешкой и шантажом со стороны клиента о переходе в другой банк (в [13] частности, проводился недостаточный анализ правовых рисков: допускались регистрация договоров ипотеки без нотариата, предоставление кредита до регистрации договора ипотеки или заключения договора залога и т.д.; в кредитной документации отсутствовали условия о повышении процентной ставки при наступлении определенных условий или применении штрафных санкций за невыполнение клиентом существенных условий кредитного договора; кредитная документация подписывалась задним числом; прочее).Переоценка возможностей клиента.В «гонке» за крупным и известным заемщиком недооценивался кредитный риск, т.к. считалось, что при принятии решения о прекращении работы с клиентом крупный заемщик с известным именем всегда сможет перекредитоваться в другом банке даже при наличии высокой долговой нагрузки.2. Недостаточный анализ источников погашения.При анализе источников погашения недостаточное внимание уделялось анализу прогноза денежного потока, оценке его полноты, проработанности и достоверности, а также его достаточности и обоснованности для своевременного исполнения заемщиком своих обязательств перед банком.3. Слабая залоговая позиция банкаНедостаточность залогового обеспечения.Неадекватная оценка рыночной и залоговой стоимости обеспечения завышение рыночной стоимости залога оценочной компанией;непрофессиональная оценка предмета залога залоговой службой банка;отсутствие моделей определения дисконта, адекватных рыночной ситуации, а также их контроль;несвоевременная переоценка и страхование предмета залога;целенаправленное завышение банками рыночной стоимости объекта залога в целях снижения резерва на возможные потери по ссудам.Высокие юридические (правовые) рискинекачественная юридическая экспертиза;фальсификация правоустанавливающих документов на залог.4. [16]Недостаточный контроль над соблюдением заемщиком условий кредитной документации[13]Ввиду дефицита времени и концентрации на новых выдачах для достижения финансового результата (ни для кого не секрет — надо было выполнять план и наращивать кредитные портфели в условиях высокой конкуренции), анализ проводился формально, исключительно для целей исполнения норативов ЦБ РФ в части формирования резервов, но не для выявления проблемной задолженности на ранней стадии. В частности:выезд к клиенту осуществлялся редко, как правило, по мере необходимости (осмотр залога проводился или перед аудиторской проверкой, или при его замене, и т.д.);не проводился анализ управленческой отчетности заемщика;некорректная оценка адекватности суммы и срока кредита (определялись скорее исходя из пожеланий клиента, нежели из его реальных потребностей).предлагаемый клиенту вариант не соответствовал возможностям клиента. Кредитный продукт имел такие параметры (вид, срок, сумма), при которых заемщик не имел возможности самостоятельно и своевременно погасить обязательства за счет своей основной деятельности. Не проводился качественный анализ кредитного портфеля на основании кредитных договоров и договоров залога, заключенных с другими банками, в результате чего неправильно оценивалась долговая нагрузка клиента.Оптимизация кредитного процесса включает в себя:структурирование сделки исходя из потребностей и возможностей заемщика;разработку методики расчета лимита кредитования на одного заемщика или Группу взаимосвязанных заемщиков;Усовершенствование системы управления кредитными рискамиутверждение порядка анализа риска;разработка способов снижения риска; повышение квалификации риск-менеджеров.Для оценки возможностей клиента должным образом обслуживать кредит необходимо проводить качественный анализ источников погашения кредита и оценивать реальную долговую нагрузку заемщика. Необходимо изначально выстраивать денежный поток таким образом, чтобы клиент имел возможность надлежащим образом осуществлять погашение кредита: без реструктуризации кредитного продукта;без рефинансирования со стороны третьих лиц;без существенного ущерба для своей текущей деятельности.[14]Кредитный портфель в части: достаточности чистых денежных потоков/чистой прибыли для погашения кредитов в соответствии с установленными графиками погашения и траншами действующих кредитов;выполнения заемщиком условий действующих кредитных договоров.Усовершенствование системы управления кредитным рискомВыявление ошибок не только кредитного подразделения, но и подразделения рисков, с целью их устранения.Мотивирование банком специалистов по оценке рисков к разработке и аппобации новых методик анализа кредитного риска.Определение степени риска в процентах от величины ссуды или при помощи иного количественного показателя, а не путем простого ввода терминологии: умеренный, повышенный, высокий, критический.Сокращение объема заключения риск-менеджера путем исключения описательной части, которая присутствует в заключении кредитного подразделения (в заключении должны быть только выводы с перечислением факторов риска).В процессе анализа рисков необходимо использовать первичную документацию и возможность прямого общения с экономическим отделом и (или) бухгалтерией заемщика, чтобы исключить фактор «испорченного телефона».Ужесточение контроля за кредитным риском, в т.ч