Особенности ценообразования на рынке аренды коммерческих помещений (торговых площадей)

Введение 3
1. Ценообразование в современной рыночной экономике 5
1.1. Механизм ценообразования в современной рыночной экономике 5
2.2. Методы ценообразования в рыночной экономике 11
2. Анализ особенностей ценообразования на рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 18
2.1. Обзор рынка аренды жилых и коммерческих помещений в Санкт-Петербурге 18
2.2. Динамика цен и ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 21
Заключение 28
Список литературы 30

Отметим, что при оценке влияния указанных факторов на уровень цены для разных видов недвижимости используются и разные критерии. Например, для городских квартир при оценке влияния такого фактора, как местоположение, учитывают престижность места, транспортную доступность, включая расстояние до метро, близость детских учреждений, магазинов и т. д. При оценке влияния этого же фактора для торговых помещений необходимо учитывать проходимость места, причем независимо от района города, а для складских помещений – наличие и удобство подъездных путей для большегрузного транспорта, близость крупных транспортных магистралей и КАД.
Вторая группа факторов также может оказывать серьезное влияние на стоимостные показатели арендных ставок. При этом набор ценообразующих факторов у каждого типа недвижимости будет свой как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. [12, с. 52]
2.2. Динамика цен и ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Динамика цен на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга представлена на графиках. Индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге.
Сверху: офисные помещения
Индекс, руб./кв. м: 108054
Изменение за неделю составило: -1.36%
Снизу: торговые помещения, сфера услуг
Индекс, руб./кв. м: 123049
Изменение за неделю составило: 0.3%
Рис. 2.1. Динамика цен на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. [11]
Следующий индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге.
Сверху: торговые помещения, сфера услуг
Индекс, руб./кв. м в месяц: 1347.2
Изменение за неделю составило: 0.33%
Снизу: офисные помещения
Индекс, руб./кв. м в месяц: 882.5
Изменение за неделю составило: 2.47%
Рис. 2.2. Динамика арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости Санкт Петербурга. [10]
Объем предложения коммерческих помещений, предлагаемых в аренду в IV квартале 2013 года, составил 1,9 тысячи адресов, которые были заявлены в рекламу в листингах каталога. По сравнению с I кварталом этого же года изменение объема предложения составило минус 3,3%.
Объем предложения 500
IV кв. 2011 I кв. 2012 II кв. 2012 III кв. 2012 IV кв. 2012 I кв. 2013 II кв. 2013 III кв. 2013 IV кв. 2013
Рис. 2.3. Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости СПб. [1]
В структуре предложения преобладают помещения различного назначения (как правило – это объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут быть использованы как под офис, так и под торговлю либо сферу услуг), что составляет 33%. Офисные помещения занимают долю в размере 30,5%, помещения, предназначенные для сферы услуг, - 23,2%. Доля площадей, подготовленных под торговые цели, составляет 5,3% от общего объема. Минимальный процент от общего объема занимают здания, участки, объекты, предназначенные под производство, и складские помещения.
Рис. 2.4. Структура предложения, % от общего объема.
В структуре предложения помещении различного назначения по районам лидирующие позиции занимают Центральный, Приморский и Выборгский районы и в сумме составляют 40,8% от всего предложения по данному сегменту. Основной объем офисных помещений на рынке аренды расположен в Центральном районе - 24,8%. Максимальная доля объектов сферы услуг, предлагаемых в аренду, расположена в Центральном, Приморском и Выборгском районах Петербурга, что в сумме составляет 41,3%. Помещения, предлагаемые под торговлю, в основной массе находятся в Московском и Невском районах Петербурга (17,9% и 14,3% соответственно), а также Приморском, Фрунзенском и Центральном районах, что составляет 10,7%, 11,9% и 9,5% соответственно.
Объекты, предназначенные под производство и склады, в основной массе предложения находятся в Красногвардейском, Московском, Невском и Фрунзенском районах (без учета пригородов и Ленобласти).
Рис. 2.5. Структура предложения по районам, % от общего объема.
Максимальное количество предложений коммерческих помещений различного назначения, предлагаемых в аренду, зафиксировано в диапазоне от 20 до 139 кв. м общей площади, что составляет 55,2% от всего объема по указанному типу. Площадь офисных помещений в основной массе от 20 до 99 кв. м, что в сумме занимает 52,3% соответственно от всего предложения в данном сегменте. Максимальная доля предложения объектов сферы услуг находится в диапазоне общей площади от 20 до 139 кв. м, что составляет 55,6% от всего предложения. Площадь торговых помещений, предлагаемых в аренду, в основной массе находится в диапазоне от 20 до 99 кв. м, что занимает долю в размере 47,6% от предложения по данному сегменту.
Рис. 2.6. Диапазон площади (кв. м.), % от общего объема.
Самыми дорогими на рынке коммерческой недвижимости по стоимости квадратного метра являются торговые помещения и объекты сферы услуг, цена аренды на конец квартала составила 1,3 тыс. и 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Средняя цена аренды офисов – 881,8 руб. за кв. м, помещения различного назначения предлагались по 1,3 тыс. руб. за кв. м в месяц, в зависимости от месторасположения, площади и состояния.
Наибольший процент изменения за квартал показали помещения торгового назначения, средняя цена предложения увеличилась на 4,7% (в III кв. 2013 года цена составляла 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц). Сфера услуг и помещения различного назначения показали повышение арендной платы на 0,9% и 2,2% соответственно. Изменение на рынке аренды офисных помещений составило минус 2,2%.
За год максимальный процент изменения показали помещения различного назначения и торговые помещения, увеличение составило 15,6% и 7,8%.
Рис. 2.7. Цена на помещения различного назначения.
Дорогие торговые площади расположены в Центральном, Петроградском и Московском районах - 1,4 тыс.-1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц. Недорогие по стоимости аренды объекты находятся в Красногвардейском и Калининском районах, цена предложения 800-950 руб. за кв. м в месяц.
Самые дорогие помещения под сферу услуг находятся в Петроградском и Центральном районах (1,4 тыс.-1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц), самые дешевые в Красносельском (1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц). [1]
Таблица 2.1. Цена предложения по районам, руб./кв. м в месяц.
Район офисы различного
назначения торговля сфера услуг Адмиралтейский 790 1 369 1 192 1 394 Василеостровский 864 1 158 1 087 1 238 Выборгский 757 1 234 1 271 1 316 Калининский 814 1 243 954 1 321 Кировский 743 1 367 1 232 1 195 Красногвардейский 742 1 163 816 1 244 Красносельский 1 191 1 076 Московский 842 1 335 1 383 1 391 Невский 688 1 245 1 253 1 341 Петроградский 1 009 1 440 1 394 1 500 Приморский 942 1 155 1 044 1 181 Фрунзенский 595 1 243 1 102 1 234 Центральный 1 031 1 449 1 590 1 433
Заключение
Ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния экономики страны, соответственно и спроса на помещения в такой ситуации.
Чем стабильней и уверенней чувствует себя потребительское общество, готовое тратить немыслимые средства на излишества жизни, тем уверенней в переговорах ведет себя собственник помещения, чей бизнес связан с извлечением прибыли от сдачи помещения в аренду тем, кто производит и продает эти излишества. Все закономерно и незыблемо. Рынок – он и есть рынок, и отношения его участников всегда шли в ногу со временем, а взаимозависимость этих участников не вызывает сомнений – нет покупателя, не будет и продавца, и наоборот.
В данной работе мы провели анализ цен и ценообразования на рынке коммерческой недвижимости С.-Петербурга.
Факторами, замедляющими развитие рынка, являлись: отсутствие существенного роста в экономике, отток капитала и неопределенность будущих темпов экономического развития. Сегмент торговой недвижимости явился единственным, на котором наблюдался рост ценовых показателей, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. При этом как рост цен, так и рост арендных ставок по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости оказались максимальными. Интерес торговых сетей к развитию остается на высоком уровне, что говорит о хороших перспективах данного рынка. По офисным помещениям, как ставки аренды, так и цены продаж за год практически не изменились. Спрос и предложение на офисные помещения находится в равновесии.
Несмотря на пониженный фон ожиданий участников рынка и ряд настораживающих моментов, 2013 год оказался для рынка живым и, в целом, позитивным. Так, год оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период объемом новых строящихся проектов. С другой стороны, отсутствие экономического роста привело к определенному снижению оборота ритейлеров, и сохранение высокого уровня вакансий на офисном рынке. По всем сегментам рынка в 2014 году не ожидается роста ценовых показателей. При сохранении существующих темпов экономического роста, цены и ставки аренды, скорее всего, останутся стабильными. В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях. Самым перспективным в Санкт-Петербурге остается рынок торговой недвижимости.
Комбинированные методы ценообразования позволяют сформировать цену на коммерческую недвижимость с одновременным учетом издержек и рыночной ситуации. При этом методе выполняется следующая последовательность действий:
Прогнозируется объем сбыта, рассчитываются издержки, устанавливается норматив прибыли и определяется цена продукции.
Анализируется функция спроса на товар.
Производится сопоставительный анализ товара с аналогами, оценивается его конкурентоспособность.
Определяется цена товара с учетом факторов конкуренции.
Список литературы
Бюллетень недвижимости – официальный сайт // bn.ru.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М., 2011.
Гладких Д. Государственное регулирование экономики  при  помощи  ценообразующихфакторов // Экономика и жизнь. – 2010. – № 1.
Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. Консультант-Плюс – 2013. – № 34.
Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды. Законодательство. – М, 2013.
Мищенко О. Аренда имущества. Обоснование расходов // Современный предприниматель. – 2011. – № 11.
Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2010.
Рогатенюк Э.В. Анализ теоретических подходов к классификации ценообразующих факторов // Экономика и жизнь. – 2010. – №  21.
Слепов В.А., Попов Б.В. Вопросы комплексного подхода к ценообразованию в новых экономических условиях (Рыночные аспекты ценообразования).– М.: Издательство «Система», 2011.
Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. – Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. // www.realtymarket.ru.
Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. – Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.13. // www.realtymarket.ru.
Цены и ценообразование: Учебник для вузов. / Под ред. И.К. Салимжанова. – М.: Финстатинформ, 2009.
6
30