Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости ( с имеющимися улучшениями)

Содержание
1. Описание земельного участка
2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (с имеющимися улучшениями)
Заключение
Список используемых источников

Ситуация оценки №1
I = 5% Ситуация оценки №2
I = 10% Ситуация оценки №13
I = 14
% D
1/(1+t)n P
d*Рк d p d p Текущий год начало 0 -13650 1 -13650 1 -13650 1 -13650 Текущий год конец 1 -1200,8 0,95 -1143,62 0,91 -1091,64 0,88 -1053,33 1 год конец 2 8518,27 0,91 7726,32 0,83 7039,89 0,77 6554,53 2 год конец 3 8580,28 0,86 7411,97 0,75 6446,49 0,67 5791,45 3 год конец 4 5759,33 0,82 4738,22 0,68 3933,70 0,59 3409,99 4 год конец 5 6118,83 0,78 4794,26 0,56 3453,92 0,52 3177,93 5 год конец 6 6848,47 0,75 5110,43 0,62 4252,36 0,46 3120,07 Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.) (Р = 14987,59
PI = 161,16 (Р = 10384,73
PI =111,66 (Р = 7350,63
PI =79,04
Проект Б принимаем с рентабельностью 161,16%.
Таблица 11 - Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и торговых помещений по варианту С
Доходы от аренды Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Офисные помещения Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами) м2   5637,60 5324,40 5574,96 5762,88 6138,72 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г   1287,50 1339,00 1405,95 1490,31 1594,63 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000 Тыс.руб./г   7258,41 7129,37 7838,12 8588,46 9788,98 Торговые помещения             Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами) м2   3758,40 3549,60 3716,64 3841,92 4092,48 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г   1349,30 1403,27 1473,44 1561,84 1671,17 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000 Тыс.руб./г   5071,21 4981,05 5476,23 6000,47 6839,23 Парковочные места             Парковочные места, приносящие доход Мес.   26,60 28,50 32,30 34,20 37,24 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г   5150,00 5356,00 5623,80 5961,23 6378,51 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000 Тыс.руб./г   136,99 152,65 181,65 203,87 237,54 Доходы от аренды, всего Тыс.руб./г   12466,61 12263,07 13495,99 14792,81 16865,75
Расчет финансовых результатов Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Доход от аренды (из раздела I) Тыс.руб./г   12182,72 12387,21 13436,11 14449,27 16082,63 Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок) Тыс.руб./г -36 -38,16 -40,45 -43,28 -46,31 -50,02 Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей) Тыс.руб./г   -89,61 -139,79 -5088,41 -5445,58 -5882,27 Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах) Тыс.руб./г -1164,8 1281,28 1164,80 1048,32 931,84 815,36 Чистый операционный доход Тыс.руб./г -1200,8 13336,23 13371,77 9352,73 9889,21 10965,71 Амортизация 7% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) Тыс.руб./г 18600 -1326,50 -1326,50 -1326,50 -1326,50 -1326,50 Финансовый результат перед уплатой налога Тыс.руб./г -1200,8 12009,73 12045,27 8026,23 8562,71 9639,21 Налог 30% Тыс.руб./г   3602,92 3613,58 2407,87 2568,81 2891,76 Финансовый результат после уплаты налога Тыс.руб./г -1200,8 8406,81 8431,69 5618,36 5993,90 6747,44
Обслуживание долга Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Заемный капитал (80% от инвестиционных затрат) 13832 13832 12448,8 11065,6 9820,72 8714,16 Погашение долга в конце года (10%) 1383,2 1383,2 1244,88 1106,56 982,072 Заемный капитал в конце года 12448,8 11065,6 9820,72 8714,16 7732,088 Уплата процента от стоимости заемного капитала (16% от стоимости в начале года) 2213,12 1991,808 1770,496 1571,3152 1394,2656 Стоимость недвижимости 5 год Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам 1913779,17 Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года – аморт. отчисления за 5 лет) 1907146,67 Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года – бухгалтерская стоимость) 6632,5 Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 30% 1989,75 Цена продажи недвижимости в конце 5 года 1913779,17 Уплачиваемый налог 1989,75 Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года) 7732,088 Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости 1904057,33
Обслуживание долга Начало текущего года год текущий 1 2 3 4 5 Начальная стоимость недвижимости 9500             Инвестиции в строительство 17290             Заемный капитал (80% от инвестиций) 13832             Погашение займа     -1383,2 -1383,2 -1244,88 -1106,56 -982,072 Годовые финансовые результаты после уплаты налога     8406,81 8431,69 5618,36 5993,90 6747,44 Амортизационные отчисления, 7%     -1326,50 -1326,50 -1326,50 -1326,50 -1326,50 Цена продажи недвижимости             1904057,33 Налог с продаж             1989,75 Платежи по займу             7732,088 Кассовые поступления     5697,11 5721,99 3046,98 3560,84 1898774,37
Таблица 12 - Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений
Расчетный период n Рк на тыс.руб. Ситуация оценки №1
I = 14% Ситуация оценки №2
I = 20% Ситуация оценки №13
I = 30
% D
1/(1+t)n P
d*Рк d p d p Текущий год начало 0 -17290 1 -17290 1 -17290 1 -17290 Текущий год конец 1 -1200,8 0,88 -1053,33 0,83 -1000,67 0,77 -923,69 1 год конец 2 8406,81 0,77 6468,77 0,69 5838,07 0,59 4974,45 2 год конец 3 8431,69 0,67 5691,15 0,58 4879,45 0,46 3837,82 3 год конец 4 5618,36 0,59 3326,52 0,48 2709,47 0,35 1967,14 4 год конец 5 5993,90 0,52 3113,04 0,33 2007,35 0,27 1614,33 5 год конец 6 6747,44 0,46 3074,05 0,40 2711,65 0,21 1397,91 Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на тыс.руб.) (Р = 3330,195
PI = 35,81 (Р = -144,69
PI =-1,56 (Р = -4422,04
PI =-47,55
Проект С является нерентабельным.
Таким образом, можно сделать вывод, что два проекта А и В будут рентабельными, соответственно, принимаем к реализации проект с большей рентабельностью, проект А - многоэтажное жилое здание с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 92 места, который при норме возврата капитала для инвестора в 5% даст рентабельность PI = 193,91%.
Заключение
В ходе проделанной работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями для разных вариантов функционального использования. В процессе, которого было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, расположенного на участке по адресу по адресу: СПб, шоссе Революции, дом 90, литера А в качестве многоэтажного жилого здания с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 92 места.
Список используемых источников
Бузыгин А. В. Деловое проектирование и управление проектом. М.: Бусыгин, 2008.518 с.
Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. И доп. СПб.: Изд—во СПбГУЭФ, 2009.286 с.
Ковалёв А.П. Управление имуществом предприятия — М.: Финстатинформ, 2010.
Утка В.И. Управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами // Законодательство и экономика. 2009. №3. С. 27.
Финансовый менеджмент / под ред.проф.Золотарёва В.С. — Ростов - на -Дону: Феникс, 2008. — 224 с.
Шкурина Л.В. Управление имуществом предприятия / Учебное пособие. — М.: Рос. гос. открытый техн. ун-т путей сообщения, 2006.
1