Вход

Договоры купли-продажи недвижимости, предприятий

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 181996
Дата создания 2013
Страниц 34
Источников 36
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 400руб.
КУПИТЬ

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ:
Введение
1. Договор купли продажи недвижимости
1.1. Правовое регулирование договора купли продажи недвижимости
1.2. Проблемы купли продажи недвижимости, которая будет создана в будущем
2. Договор купли-продажи предприятия
2.1. Общая характеристика договора продажи предприятия
2.2. Существенные условия договора купли-продажи предприятия
Заключение
Список использованной литературы

Фрагмент работы для ознакомления

В судебной практике встречаются случаи, когда в результате неверной квалификации предмета по договору купли-продажи недвижимости отчуждался имущественный комплекс, а несоблюдение особого порядка заключения договора купли-продажи предприятия приводило к признанию его незаключенным и материальным потерям для сторон. Подобную ситуацию иллюстрирует Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А10-2800/08-Ф02-1797/09 [Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А10-2800/08-Ф02-1797/09 по делу N А10-2800/08. СПС «КонсультантПлюс»], из которого видно, что арбитражный суд квалифицировал заключенный сторонами договор купли-продажи комплекса автозаправочной станции и вспомогательных сооружений как договор купли-продажи предприятия. Основанием тому послужили свидетельские показания и переход трудовых ресурсов к новому собственнику. Отсутствие необходимых приложений к договору, таких, как акт инвентаризации, аудиторское заключение и иных, а также недоказанность факта государственной регистрации договора повлекли признание договора купли-продажи предприятия незаключенным.
Представляется, что при покупке предприятия основные проблемы чаще всего связаны с нематериальными активами, передаваемыми в составе имущественного комплекса, в частности с долгами. Как показывает арбитражная практика, именно задолженности следует уделять особое внимание, поскольку новый собственник предприятия будет отвечать по всем его долгам, принятым в составе предприятия по акту приема-передачи.
К примеру, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 19.12.2006 по делу N А65-28583/04-СА2-34 [Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 по делу N А65-28583/04-СА2-34. СПС «КонсультантПлюс»] обязал нового собственника предприятия погасить задолженность по налогам и сборам, принятую им от продавца в составе предприятия.
Также особого внимания заслуживает тот факт, что в силу прямого указания пункта 3 статьи 565 ГК РФ в случае передачи долгов, не оговоренных в договоре или передаточном акте, покупатель имеет право лишь требовать уменьшения покупной цены предприятия. Ограничение правопреемства покупателя в отношении части долгов арбитражная практика не допускает.
Если принять во внимание переход к покупателю прав на обозначение, индивидуализирующее предприятие, то можно сделать вывод, что предприятие передается не как набор имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а как бизнес - с определенным положением компании на рынке, с установившимися деловыми связями, приобретенной репутацией, а также сложившейся клиентурой.
Вышеуказанные элементы, передаваемые вместе с предприятием, в зарубежном законодательстве определены понятием "клиентела" и отнесены к нематериальным активам бизнеса.
В российском законодательстве, на наш взгляд, также необходимы нормы, включающие данные элементы в состав имущественного комплекса предприятия, поскольку их наличие и качество влияют на цену предприятия и повсеместно учитываются на практике.
Еще одной особенностью предмета рассматриваемого договора является то, что в состав передаваемого предприятия не входят права, которые продавец получил на основании лицензии, в силу прямого указания пункта 3 статьи 559 ГК РФ. Данная позиция законодателя представляется не вполне логичной, так как продавец предприятия лишается фактической возможности осуществлять деятельность по лицензии и возобновление данной деятельности маловероятно, поскольку отчуждение происходит по воле продавца. В свою очередь, покупатель приобретает материально-техническую базу для осуществления деятельности и подготовленный персонал. По нашему мнению, изменение положений законодательства в пользу разрешения передачи лицензии покупателю при установлении разумного контроля за соблюдением лицензионных требований является более предпочтительным способом разрешения данного противоречия.
Целесообразно было бы допустить передачу покупателю лицензии с установлением срока, в течение которого контролирующий орган мог бы провести на проданном предприятии проверку его деятельности на соответствие лицензионным требованиям, а при их нарушении - установить возможность приостановления или аннулирования лицензии в судебном порядке.
Рассматривая цену как существенное условие договора продажи предприятия, следует отметить, что она включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не определено законом или договором.
Еще одним важным отличием договора купли-продажи предприятия с практической точки зрения является особый порядок его заключения. В качестве необходимых действий стоит указать подготовку акта инвентаризации, аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия, реестра обязательств, включаемых в состав предприятия, и бухгалтерского баланса, без которых договор не может быть заключен, а также безусловное уведомление кредиторов по обязательствам предприятия. Как правило, подготовка всех необходимых приложений осуществляется за счет продавца. После подписания следует государственная регистрация договора купли-продажи предприятия.
Несоблюдение требований о наличии приложений к договору купли-продажи предприятия или неосуществление его обязательной регистрации влекут за собой признание данного договора незаключенным и взыскание полученных по нему средств как неосновательного обогащения. Подобная ситуация встречается достаточно часто, что подтверждается обобщением судебной практики по вопросам применения статей 167 и 168 ГК РФ, проведенным Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа за второе полугодие 2005 года. Такой подход представляется оправданным, поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ прямо предусматривает, что отсутствие государственной регистрации договора продажи предприятия делает его незаключенным.
Одной из тенденций, возникших в последнее время в арбитражной практике, является невозможность зарегистрировать переход права собственности на предприятие по той причине, что продавец имущественного комплекса в прошлом ненадлежаще оформил свои права на него. Показательной является позиция, изложенная в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2010 [Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2010 по делу N А05-19451/2009. СПС «КонсультантПлюс»] по делу N А05-19451/2009. Как видно из материалов дела, организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на предприятие. Договор купли-продажи предприятия, а также переход права собственности на него не был зарегистрирован по той причине, что продавец не зарегистрировал в установленном законом порядке право хозяйственного ведения на спорное имущество. Арбитражный суд указал, что согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 [Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. СПС «КонсультантПлюс»], если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.
В связи с тем что суды не считают наличие объективных причин невозможности регистрации и добросовестность покупателя основанием признания права собственности на предприятие и указывают на возможность обращения с требованием о регистрации сделки, при заключении договора купли-продажи предприятия следует с особым вниманием относиться также и к проверке его юридической истории.
Как правило, после регистрации договора происходит фактическая передача имущественного комплекса покупателю на основании акта приема-передачи и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Законодатель определил, что государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия.
Еще одним вопросом, требующим внимания, являются последствия передачи предприятия с недостатками. Последние определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (статья 565 ГК РФ).
Согласно статье 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара в силу прямого указания пункта 3 статьи 565 ГК РФ. Но так как последствия передачи предприятия с недостатками определяются еще и общими положениями о купле-продаже, то в данном случае покупатель также вправе требовать от продавца расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Положение данной статьи противоречит пункту 1 статьи 563, поскольку передача предприятия осуществляется по передаточному акту, следовательно если долги не были указаны в передаточном акте, то они не могли перейти к покупателю.
Возможность расторжения договора через суд имеет практическую перспективу для покупателя только в том случае, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, которые предусмотрены законодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (пункт 5 статьи 565 ГК РФ).
Кроме того, те положения ГК РФ об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Проведенный анализ действующего законодательства и сложившейся судебной практики приводит нас к выводу о том, что договор продажи предприятия является самостоятельным видом договора, и опровергает точку зрения, согласно которой договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.
Однако следует отметить, что возможность участия предприятия в гражданском обороте в настоящее время имеет скорее потенциальный, чем реальный характер. Практика показывает, что это связано и с отсутствием у предпринимателей опыта совершения сделок с предприятиями, в частности купли-продажи, и со сложностями самой процедуры как на этапе оценки предприятия, так и оформления купли-продажи и регистрации прав на предприятие.
Значение рассмотренных проблемных вопросов очень велико хотя бы потому, что ошибки, допущенные при совершении купли-продажи предприятия, ввиду большой стоимости объектов, могут быть причиной существенных имущественных потерь для сторон.
Заключение
Итак, договор купли-продажи недвижимости - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений - все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ.
Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости (объект недвижимости) определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора. На объект недвижимости не будут распространяться правила, устанавливающие права и обязанности сторон в общем режиме купли-продажи, такие, как условия об ассортименте и количестве товара, его комплектности, таре и упаковке. Однако предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. 554 ГК РФ. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Другой важной особенностью договора продажи недвижимости является необходимость государственной регистрации перехода прав собственности.
Список использованной литературы
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Российская газета, N 137, 22.07.1998.
Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 289, 22.12.2006.
Закон РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Ведомости СНД и ВС РСФСР, 27.12.1990, N 30, ст. 418. Утратил силу.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2
Постановление ФАС Московского округа от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2006, 31.10.2006 N Ф03-А51/06-1/3181 по делу N А51-5513/2005-28-188. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А10-2800/08-Ф02-1797/09 по делу N А10-2800/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 по делу N А65-28583/04-СА2-34. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2010 по делу N А05-19451/2009. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05. СПС «КонсультантПлюс».
Aбрaмoвa E.Н. Грaждaнскoe прaвo М.: РГ-Прeс, 2010.
Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.
Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008.
Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011. С. 485.
Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5.
Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. 2000. 5.
Евдокимов А. Анализ судебной практики по Постановлению Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 г. // Жилищное право. 2012. N 6.
Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.
Ершов О.Г. О правоотношении, возникающем из договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2012. N 5.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004.
Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.
Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3.
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.
Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008.
Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признак и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2.
Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22.
2

Список литературы [ всего 36]

Список использованной литературы
1.Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Российская газета, N 145, 30.07.1997.
4.Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.
5.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Российская газета, N 137, 22.07.1998.
6.Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 289, 22.12.2006.
7.Закон РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Ведомости СНД и ВС РСФСР, 27.12.1990, N 30, ст. 418. Утратил силу.
8.Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. СПС «КонсультантПлюс».
9.Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
10.Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2
11.Постановление ФАС Московского округа от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П. СПС «КонсультантПлюс».
12.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2006, 31.10.2006 N Ф03-А51/06-1/3181 по делу N А51-5513/2005-28-188. СПС «КонсультантПлюс».
13.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А10-2800/08-Ф02-1797/09 по делу N А10-2800/08. СПС «КонсультантПлюс».
14.Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 по делу N А65-28583/04-СА2-34. СПС «КонсультантПлюс».
15.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2010 по делу N А05-19451/2009. СПС «КонсультантПлюс».
16.Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05. СПС «КонсультантПлюс».
17.Aбрaмoвa E.Н. Грaждaнскoe прaвo М.: РГ-Прeс, 2010.
18.Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.
19.Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008.
20.Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5.
21.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011. С. 485.
22.Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5.
23.Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. 2000. 5.
24.Евдокимов А. Анализ судебной практики по Постановлению Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 г. // Жилищное право. 2012. N 6.
25.Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.
26.Ершов О.Г. О правоотношении, возникающем из договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2012. N 5.
27.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004.
28.Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
29.Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.
30.Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3.
31.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.
32.Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008.
33.Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004.
34.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
35.Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признак и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2.
36.Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00486
© Рефератбанк, 2002 - 2024