Реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости(объект необходимо выбрать самостоятельно), находящегося по адресу__"

1.Обоснование целей управления объектом недвижимости
2. Маркетинговые исследования рынка недвижимости и анализ местоположения объекта
3. Разработка стратегии управления объектом
4.Разработка программы управления объектом
5.SWOT-анализ проекта
Список использованной литературы

/ м2/г1260,001323,001375,921430,961473,89Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000Тыс.руб./г2591,273078,833350,923678,563948,45Парковочные местаПарковочные места, приносящие доходМес.30,7532,8034,8536,9038,95Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)руб./ м2/г5250,005512,505733,005962,326141,19Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000Тыс.руб./г161,44180,81199,80220,01239,20Доходы от аренды, всегоТыс.руб./г10428,3512379,5213476,5314794,9115883,44Расчет финансовых результатовЕд. изм.годтекущий12345Доход от аренды (из раздела I) Тыс.руб./г 10428,3512379,5213476,5314794,9115883,44Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)Тыс.руб./г-40-42,40-45,37-49,00-52,92-57,68Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей)Тыс.руб./г -3365,52-3568,10-3746,51-3896,37-4013,26Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)Тыс.руб./г2473,8-2473,80-2226,42-1979,04-1731,66-1484,28Чистый операционный доходТыс.руб./г2433,84546,636539,637701,989113,9710328,22Амортизация 9% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) Тыс.руб./г27320-2458,80-2458,80-2458,80-2458,80-2458,80Финансовый результат перед уплатой налогаТыс.руб./г2433,82087,834080,835243,186655,177869,42Налог 30%Тыс.руб./г 417,57816,171048,641331,031573,88Финансовый результат после уплаты налогаТыс.руб./г2433,81670,263264,664194,555324,136295,54Обслуживание долгаЕд. изм.годтекущий12345Заемный капитал (70% от инвестиционных затрат)123691236911132,19895,28658,37421,4Погашение долга в конце года (10%) 1236,91236,91236,91236,91236,9Заемный капитал в конце года 11132,19895,28658,37421,46184,5Уплата процента от стоимости заемного капитала (15% от стоимости в начале года) 1855,351669,8151484,281298,7451113,21Стоимость недвижимости5 годЦена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам1906736,56Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года – аморт. отчисления за 5 лет)1894442,56Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года – бухгалтерская стоимость)12294Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%2458,8Цена продажи недвижимости в конце 5 года1906736,56Уплачиваемый налог2458,8Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)6184,5Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости1898093,26Обслуживание долгаНачало текущего годагодтекущий12345Начальная стоимость недвижимости9650Инвестиции в строительство17670Заемный капитал (70% от инвестиций)12369Погашение займа-1236,9-1236,9-1236,9-1236,9-1236,9Годовые финансовые результаты после уплаты налога1670,263264,664194,555324,136295,54Амортизационные отчисления, 9%-2458,80-2458,80-2458,80-2458,80-2458,80Цена продажи недвижимости    1898093,26Налог с продаж    2458,8Платежи по займу    6184,5Кассовые поступления-2025,44-431,04498,851628,431892049,80Таблица 13 - Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступленийРасчетный периодnРк на тыс.руб.Ситуация оценки №1I = 15%Ситуация оценки №2I = 20%Ситуация оценки №13I = 30%D1/(1+t)nPd*РкdpdpТекущий год начало0-106021-106021-106021-10602Текущий год конец12433,80,872116,350,832028,170,771872,151 год конец21670,260,761262,960,691159,900,59988,322 год конец33264,660,662146,570,581889,270,461485,963 год конец44194,550,572398,240,482022,830,351468,634 год конец55324,130,502647,030,402139,650,271433,945 год конец66295,540,432721,730,332108,360,432721,73Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на тыс.руб.)Р = 2690,89PI = 28,93Р = 746,19PI =8,02Р = -631,26PI =-6,79Проект С является нерентабельнымТаким образом, принимаем к реализации проект А - многоэтажное жилое здание с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 86 мест, который при норме возврата капитала для инвестора в 15% даст рентабельность PI = 127,65%.Разработка программы управления объектомСобственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения. Таким образом, все здание и придомовая территория принадлежит именно собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, именно коллектив собственников помещений обладает всей полнотой прав по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поскольку каждый собственник является обладателем лишь доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание собственников помещений. Необходимо отметить, что, в соответствии с ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Кроме того, по инициативе любого из них может быть созвано и внеочередное собрание. Поскольку членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в доме на основании его добровольного волеизъявления, то не все собственники могут быть членами ТСЖ. Таким образом, в многоквартирном доме, где создано ТСЖ и где часть собственников не являются членами ТСЖ, должны функционировать два общих собрания (общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ). Компетенция общего собрания собственников определена в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. По остальным вопросам жизнедеятельности ТСЖ и управления домом общее собрание собственников не вправе принимать какие-либо решения.По большинству параметров наблюдается сходство этих институтов, но есть и ряд отличий.В мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при которомсобственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения – юридического лица, а исполнение решенийдоверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.Данный подход к управлению многоквартирными домами можносчитать лучшей практикой, когда деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услугсоответствует запросам и возможностям собственников жилья и приэтом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками. Еще раз подчеркнем, что основноепреимущество для собственников жилья при создании товариществазаключается в возможности контролировать расходование средств,которые они вносят на содержание общего имущества.При привлечении к управлению управляющей организации (управляющего) управленческие функции распределяются между нею итовариществом собственников жилья следующим образом.Товарищество обеспечивает участие собственников помещений вуправлении многоквартирным домом, отвечая за:• согласование интересов собственников;• принятие общих решений в отношении целей управления, размеров общих расходов;• аккумулирование средств на содержание дома на расчетномсчете товарищества – юридического лица;• выбор управляющей организации по принципу оптимальногосоотношения цена/качество;• заказ конкретного объема и качества услуги управления/работпо обслуживанию, контроль за исполнением договоров с оплатойуправляющему/исполнителям «по результату»;• эффективный контроль за исполнением договора управления(качества обслуживания) через постоянно действующий органуправления товарищества – правление;Привлечение к управлению специализированной организацииобычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнениис управлением силами правления, при этом обеспечивается грамотное управление домом, то есть повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов (объемаоказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретенииновых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать ценуна свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно дляих потребителей – собственников жилья.Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональноеисполнение следующих функций управления:• оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах/модернизации;• текущее и перспективное планирование работ по обслуживаниюи ремонту, в том числе капитальному;• подготовка предложений для собственников:– по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов соценкой финансовых затрат и их эффективности/окупаемости;– по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;• организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контрольза их работой;• заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;• работа по обеспечению сбора платежей и др.В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», когда управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:• наемным штатным персоналом товарищества;• штатным персоналом управляющей организации;• подрядчиками (физическими или юридическими лицами) подоговорам с товариществом;• подрядчиками (физическими или юридическими лицами) подоговорам с управляющей организацией.SWOT-анализ проектаТаблица 14 - Матрица SWOT- анализа строительного проектаСильные стороны:Хорошее месторасположение Удобства Современный дизайн Большая площадь (квартир)Низкие арендные ставкиНаличие подземной парковкиСлабые стороны:Наличие конкурентовВысокое предложение первичной недвижимости в данном районеОтсутствие возможности перепланировки площадей Угрозы:Легкая реновация Большой спрос Возможно поднятие арендной платы Положительные изменения в экономической ситуацииВозможности:Повсеместная конкуренция Новые требования к качеству (законодательство) Освоение рынка подмосковной недвижимостиСписок использованной литературыБузыгин А. В. Деловое проектирование и управление проектом. М.: Бусыгин, 2008.518 с.Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. И доп. СПб.: Изд—во СПбГУЭФ, 2009.286 с.Ковалёв А.П. Управление имуществом предприятия — М.: Финстатинформ, 2010.Утка В.И. Управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами // Законодательство и экономика. 2009. №3. С. 27.Финансовый менеджмент / под ред.проф.Золотарёва В.С. — Ростов - на -Дону: Феникс, 2008. — 224 с.Шкурина Л.В. Управление имуществом предприятия / Учебное пособие. — М.: Рос.гос. открытый техн. ун-т путей сообщения, 2006.