Специфика работы над девелоперским проектом.

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.Девелоперские технологии. Особенности взаимодействия участников рынка
1.1.Проблемы функционирования субъектов девелопмента и на рынке недвижимости
ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103
2.1 Описание земельного участка
2.2 Характеристика планируемой застройки
2.3 Этапы строительства
ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта
3.3 Расчет доходов и расходов при реализации проекта
3.4 Определение эффективности проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы

рублейот 1 до 3 летот 16,0%залог имущества, деятельность организации больше 3-х летФилиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самараинвестиционное кредитованиедо 125до 10 летот 11%залог имущества, частичное обеспечение залогомФилиал ОАО «Уралсиб» в г. Самараинвестиционное кредитованиеот 5 до 20от 3 до 5 летот 14,5%залог имущества«Сбербанк»инвестиционное кредитованиеот 20 млн. $до 15 летот 10 %залог имущества, частичное обеспечение залогомГрафик затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.4.). Таблица 3.4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка»ЦельФинансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости.Финансируемые проектыЖилищное строительство;офисная недвижимость;объекты туристической инфраструктуры;гостиницы;торговая и развлекательная недвижимость;складская недвижимость;спортивные сооружения;объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры;дорожное строительство;приобретение и девелопмент земельных участков.Финансируемые станки проектовФинансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков;финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами;финансирование затрат на разработку проекта; финансирование затрат на строительство;рефинансирование понесенных затрат; рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток.Режим кредитованияЕдиновременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия.Кто может получитьЮридическое лицо — резидент Российской Федерации.СрокДо 10 лет — проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат; до 15 лет — рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств.ВалютаРубли РФ, доллары США, евро.Максимальная суммапроектное финансирование — до 70% инвестиционной стоимости; целевое фондирование, инвестиционное кредитование — до 80% инвестиционной стоимости; при кредитовании VIP-заемщиков — до 90% инвестиционной стоимости; рефинансирование понесенных затрат — до 100% инвестиционной стоимости; рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств — свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости.Процентная ставка10 %ПогашениеПогашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора.ОбеспечениеЗалог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда);залог объекта недвижимости;залог имущественных прав;залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом;поручительства платежеспособных компаний;банковские гарантии.Дополнительные условияОбязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке.Сумма кредита: 1 114 868 108 р.Ставка процента: 10 %Срок кредита: 21 мес. Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат.Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.5..3.4 Определение эффективности проектаПосле того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности. Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия, поправка на управление (таблицы 3.7, 3.8). Используем кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования.Таблица 3.7. Расчет надбавки за менеджментБезрисковая ставка7,75%Надбавка за риск владения0,50%Надбавка за низкую ликвидность8,49%Ставка дисконта без управления16,74%Рыночная скидка от потери дохода10,00%Надбавка за управление1,86%Таблица 3.8. Расчет надбавки за низкую ликвидностьСтавка по доступному кредиту17,00%Прогнозируемый Темп роста цен0,60%Рыночный срок экспозиции, месяцы6Надбавка8,49%Таким образом, ставка дисконтирования составила 18,6 % (таблица 3.9).Таблица 3.9. Ставка дисконтированияПоказательЗначениеБезрисковая ставка7,75%Поправка за низкую ликвидность8,49%Страховая премия 0,50%Поправка на управление1,86%Ставка дисконтирования18,60%Срок окупаемости по проекту = 32 мес. = 2 года 8 мес..Чистая текущая стоимость: , где – притоки денежных средств, - оттоки денежных средств, r– ставка дисконта, n-кол-во периодов.NPV1 – чистая текущая стоимость за 7 лет эксплуатации проекта.NPV2 – чистая текущая стоимость продажи объекта.NPV1 = -8 827 465- 403020787+ 1120258838+ 274018833,1+ 601814603,7+ 507432212,19+ 431586081,4+ 363900574,5= 2 887 162 891 p.NPV2 = (9 935 623 132- 1987124626)/1,186^7= 2408198457 р.где 1987124626 – налог на прибыль 20%.NPV = NPV1 + NPV2 = 2 887 162 891 + 3010248071 = 5 295 361 348 р. >0Индекс рентабельности: PI = 1+5 295 361 348 /1 592 668 726 = 4,3 > 1Внутренняя норма доходности: Рассчитаем NPV при I = 300 %NPV 1 = -8 827 465-119495663+ 98484475,05+ 7142570,006+ 4651162,5+ 1162790,625+ 293234,8723+73308,71807= -16 515 587 р.NPV2 = 485137 р.NPV = NPV1 + NPV2 = -16 030 449 р. <0IRR= 18.6% + (300-18.6)/( 5 295 361 348+16 030 449)* 5 295 361 348 = 299%Стоимость источника финансирования 10 % - ставка по кредиту. Следовательно, IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.По результатам расчетов динамических показателей эффективности проекта можно сделать, что проект эффективен и принимается.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ данной работе были рассмотрены теоретические аспекты управления проектом развития коммерческой недвижимости, был проведен анализ рынка торговой недвижимости, а также рассмотрена эффективность инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самара по адресу ул. Физкультурная 103. Цель исследования заключалась в определении состояния рынка торговой недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении строительства ТРЦ современного формата на основе количественно-качественных характеристик. В результате анализа были сделаны следующие выводы:В последние годы объекты коммерческой недвижимости Самары были сконцентрированы в центральной части города. Однако тенденции современного рынка свидетельствуют о том, что начинают активно осваиваться и более удаленные районы, такие как Промышленный.После проведения анализа рынка коммерческой недвижимости было принято решение о разработке инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самары.Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 2 года 8 мес., был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, IP и IRR. В результате проведенного анализа проект принят эффективным. Также была проведена экономическая оценка инвестиционного проекта (был учтен риск неопределенности и инфляции), по результатам которой проект был принят рискованным, так как размах вариации оказался значительным.Список использованной литературыНормативно-правовые акты1.Конституция (Основной закон) Российской Федерации;2.Гражданский Кодекс Российской Федерации от 18.07.2009;3.Земельный кодекс Российской Федерации от 29.12.2010;4.Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.5.Методические рекомендации "По оценке эффективности инвестиционных проектов" (Вторая редакция, исправленная и дополненная) (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477);6.СНиП 1.04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений»7.СНиП II-23-81*. Стальные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. – М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1990, – 96 с.8.СНиП 2.03.01.84. Бетонные и железобетонные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. – М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. – 89 с.;9.СНиП 2.02.01-83*.Основания зданий и сооружений. – М.: Стройиздат, 1996;Научная литература10.Асаул А.Л. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2006.11.Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. - СПб, 2005.-151с.12.Ендовицкий Д.А., Коробейникова Л.С, Сысоева Е.Ф. Практикум по инвестиционному анализу: Учеб.пособие. М.: Финансы и статистика, 2001.13.Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.:КНОРУС, 2007.-184 с.14.Карлик А.Е. Инвестиционный менеджмент: Учебник / Карлик А.Е., Рогова Е.М., Тихонова M.B., Ткаченко Е.А. - СПб.: Издательство Вернера Регена, 2008. - 216с.15.Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Инвестиционный консалтинг: Практикум. 2-е изд. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 2002.16.Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: Учеб. СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002.17.Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: учеб.пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современное бизнес-образование).18.Управление проектами: Учеб.пособие для вузов / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдероге; Под общ. ред. И.И. Мазура. М.: Омега-Л, 2006.19.Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.20.Максимов С.Н. Управление недвижимостью: Учебник - М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.21.Управление проектами. Мартин П., Тейт К. 2006. 224 с. СПб.: Питер http://www.goldbook.ws/2008/10/20/upravlenie-proektami.html22.Разу М.Л.Управление проектом. Основы проектного управления: Кнорус, 2006. — 768 с. http://www.alleng.ru/d/manag/man098.htm23.Ример М. Экономическая оценка инвестиций 3-е изд.- СПб.: Питер, 2009. (серия "Учебник для вузов", Допущено Министерством образования и науки РФ в качестве учебника)24.Староверова, Г.С. и др. Экономическая оценка инвестиций : Учебное пособие / Г.С.Староверова и др., А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. - УМО, 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2008.Журналы и интернет ресурсы25.Журнал Управление Проектами. http://www.pmmagazine.ru/26.Журнал Новости рынка недвижимости. http://www.nrn.ru27.ЖурналRent&Sale. http://www.rs63.ru28.Сайт http://maps.2gis.ru29.Сайт http://www.viva-land.ru