Сделки с недвижимостью,правовые проблемы

Введение
Глава I. Основные понятия и проблемы общественных отношений в области сделок с недвижимостью
Глава II. Исследование правового регулирования в области сделок с недвижимостью
Глава III. Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем.
Глава IV. Перспективы развития правового регулирования сделок с недвижимостью
Заключение
Список используемой литературы

Глава 19.4 проекта ГК "Право собственности на помещения" определяет только правовой режим помещений, поэтому жилыми помещениями признаются только квартира и комната (п. 1 ст. 298.2).
Достоинством проекта ГК следует назвать точное определение права членов семьи собственников жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 298.3 проекта ГК члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения (ст. 302.7 проекта ГК). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 298.3 проекта ГК). Следует отметить, что вышеуказанные правила применяются также к членам семьи собственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме, поэтому в этой части правовой режим жилых домов и помещений тождествен.
Нежилым же помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан. Однако немаловажно, что проект ГК существенно ограничивает право собственности на нежилые помещения. Так, собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещение способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в нем промышленное производство (ст. 298.4 проекта ГК).
Нежилыми помещениями в соответствии с проектом ГК являются и вспомогательные помещения, однако они имеют иной правовой режим и не могут находиться в единоличной собственности. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании (п. 1 ст. 298.5 проекта ГК).
Собственники как жилых, так и нежилых помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 298.5 проекта ГК). Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. Например, при ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем (ст. 303.8 проекта ГК). Также собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания (п. 5 ст. 298.5 проекта ГК).
Аналогичные правила применяются и к земельному участку под зданием, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, а также к общему имуществу коммунальной квартиры, если иное не предусмотрено в ГК РФ (п. 6 ст. 298.5 проекта ГК). Таким образом, земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка (п. 1 ст. 298.6 проекта ГК).
Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения кадастрового учета соответствующего земельного участка. До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания. Проект особо уточняет, что собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц (п. 2 ст. 298.6 проекта ГК).
Собственники же нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (п. 3 ст. 298.6 проекта ГК).
В отношении же оснований прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение существенных нововведений проект ГК не предусматривает. Аналогично ГК РФ проект ГК предусматривает, что если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (абз. 1 п. 1 ст. 298.7 проекта ГК). Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2 п. 1 ст. 298.6 проекта ГК). Таким образом, единственным различием выступает допуск к таким действиям не только органа местного самоуправления, но и уполномоченного государственного органа. Однако вышеописанные правила применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством (п. 2 ст. 298.6 проекта ГК).
Заключение
Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.
На основе изученного можно сделать вывод, что необходимо привести в порядок и процедуры регистрации по месту жительства. Законодательно заявлено, что регистрация осуществляется в уведомительном порядке и не создает имущественные права. В реальной жизни схема такая: регистрация по месту жительства - заключение договора социального найма - приватизация - собственность. В этой цепочке также множество возможностей для мошенничества. Необходимо ее разорвать. Необходимо отделить регистрацию по месту проживания от права пользования помещением, а право пользования - от права владения и распоряжения.
Многие считают налогообложение сделок с недвижимостью, принятое в России, несправедливым. Согласно российскому законодательству доход от продажи недвижимости подпадает под подоходный налог, то есть, продав недвижимость и купив другую аналогичную, гражданин с суммы продажи за вычетом в миллион рублей должен заплатить подоходный налог. Как следствие - значительное количество сделок совершается по заниженной стоимости. Стороны такой сделки не защищены, государство получает искаженную картину одного из важнейших сегментов экономики страны.
Можно предложить замену подоходного налога в сделках с недвижимостью на общественно приемлемый налог на прирост стоимости недвижимости при продаже ее ранее 3 лет после приобретения.
Очень важно и то, что отсутствуют работающие на практике гарантии прав собственности при покупке жилья. Необходимо вернуть государство в сферу регулирования отношений собственности. Оно должно не просто регистрировать сделки с недвижимостью, но и нести ответственность за зарегистрированное право собственности.
Список используемой литературы
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Российская газета, N 165, 01.08.2007.
Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда". Российская газета, N 118, 21.06.2000.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 155, 23.07.2008.
Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи". Собрание законодательства РФ, 21.02.2005, N 8, ст. 650.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Приказ Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка". Российская газета, N 39, 22.02.2008.
Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.
Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. N ВАС-12728/09, от 9 октября 2009 г. N ВАС-12513/09. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2009 г. N ВАС-12551/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС от 29 мая 2009 г. N 5386/09. . СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2007 N А33-1627/07-Ф02-4295/07 по делу N А33-1627/07. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2007 N Ф04-4598/2007(36154-А03-22) по делу N А03-15349/2006-22. СПС «КонсультантПлюс».
Постановления ФАС Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф09-10628/08-С6, от 26 августа 2008 г. N Ф09-6153/08-С6. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 октября 2009 г. N Ф03-4998/2009,;
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2009 г. N Ф04-4167/2009(10461-А75-45);
Постановление ФАС Московского округа от 21 октября 2009 г. N КГ-А41/10702-09;
Постановление ФАС Поволжского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А65-5708/06.
.Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007.
Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. ... докт. юрид. наук. СПб., 2000.
Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.
Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО", 2002. С. 86 - 110.
Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10.
Концепция создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. Вестник Росреестра, N 1, 2010.
Полторак Г.В. О проблемах рынка недвижимости в России и возможностях их разрешения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 2. С. 6.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Российская газета, N 292, 31.12.2004.
Полторак Г.В. О проблемах рынка недвижимости в России и возможностях их разрешения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 2. С. 8.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи". Собрание законодательства РФ, 21.02.2005, N 8, ст. 650.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вестник ВАС РФ, N 4, 2001.
Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. ... докт. юрид. наук. СПб., 2000. С. 139 - 239.
Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007. С. 223.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Российская газета, N 165, 01.08.2007.
Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества: тенденции и перспективы. М., 2007.
Манылов И.Е. Оборот недвижимости в России: экономика и право // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 23.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08. СПС «КонсультантПлюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281.
Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2007 N А33-1627/07-Ф02-4295/07 по делу N А33-1627/07. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2007 N Ф04-4598/2007(36154-А03-22) по делу N А03-15349/2006-22. СПС «КонсультантПлюс».
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Одобрен президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 26.01.2007. СПС «КонсуьтантПлюс».
Постановления ФАС Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф09-10628/08-С6, от 26 августа 2008 г. N Ф09-6153/08-С6. СПС «КонсультантПлюс».
Определения ВАС РФ от 15 октября 2009 г. N ВАС-12728/09, от 9 октября 2009 г. N ВАС-12513/09, от 30 сентября 2009 г. N ВАС-12179/09, от 20 августа 2009 г. N ВАС-10869/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 14 июля 2009 г. N ВАС-8116/09, от 10 июля 2009 г. N ВАС-4491/09, от 26 июня 2009 г. N ВАС-7494/09, от 5 мая 2009 г. N ВАС-5002/09 и др.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ. Российская газета, N 137, 27.07.2002.
Определения ВАС РФ от 28 сентября 2009 г. N ВАС-12551/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 29 мая 2009 г. N 5386/09, от 28 мая 2009 г. N ВАС-6589/09, от 21 мая 2009 г. N ВАС-3708/09 и др.
Постановления ФАС Дальневосточного округа от 5 октября 2009 г. N Ф03-4998/2009,; ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2009 г. N Ф04-4167/2009(10461-А75-45); ФАС Московского округа от 21 октября 2009 г. N КГ-А41/10702-09; ФАС Поволжского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А65-5708/06, от 25 сентября 2009 г. по делу N А12-2621/2009.
Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 155, 23.07.2008.
2