Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1.Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. Исторический процесс эволюции ипотеки
1.2. Сущность ипотечного жилищного кредитования и ее элементы
1.3. Правовая основа ипотечного кредитования
2. Особенности ипотечного жилищного кредитования в России
2.1. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в России
2.2. Основные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе
2.3 Анализ программ ипотечного жилищного кредитования в России на примере ОАО «Сбербанк России»
3. Совершенствование ипотечного кредитования в России
3.1. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Причем если в первом квартале динамика снижения объясняется методологией, применяемой Банком России при расчете средневзвешенных ставок (с 1 января 2011 года перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2010 году), то снижение процентных ставок в четвертом квартале является результатом последовательного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейшими участниками рынка. Это в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года. Более того, в четвертом квартале 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, достигли докризисного уровня и приблизились к процентным ставкам, которые были зафиксированы по итогам первого квартала 2008 года – 12,4%. В течение 2011 года крупнейшие частные и государственные банки активно старались укрепить свои позиции, занятые ими в кризисный период. Так, доля крупнейшей по активам пятерки банков (преимущественно Сбербанк) в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила немногим более 59%, а в объеме – 54%, что тем не менее меньше доли, приходившейся на эту группу в 2010 году, более чем на 8 п.п. по количеству выданных кредитов и почти на 7 п.п. – по их объему. На фоне избыточной ликвидности и медленного восстановления внутреннего спроса ценовая конкуренция банков за заемщиков усилилась. По оценкам АИЖК, в 2010 году не менее 40 банков снизили процентную ставку по ипотечным кредитам и не менее 19 банков уменьшили размер первоначального взноса. Причем если пик снижения первоначального взноса по ипотечным кредитам (по количеству банков за квартал) пришелся на второй квартал 2011 года, то процесс снижения процентных ставок шел по нарастающей. Последовательное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования в течение 2011 года не могло не отразиться на российском рынке недвижимости. Данные Росреестра показывают, что число объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2011 году увеличилось не только по сравнению с 2010 годом на 30%, но и по сравнению с 2008 годом на 19%. При этом именно ипотека стала основным драйвером восстановления рынка жилья в 2011 году: темп роста количества объектов, обремененных 15 ипотекой (+75%), был существенно выше темпа роста количества объектов, зарегистрированных в сделках с жильем (+43%). Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, существенно увеличилась и по итогам 2011 года составила 14,6% (в 2009 году – 11,9%). Несмотря на оживление рынка жилья, строительный сектор стагнировал на протяжении всего года и объемы ввода жилых домов в 2011 году пусть незначительно, но сократились (58,1 млн м2 против 59,8 млн м2 в 2010 году). Хотя это сокращение произошло за счет уменьшения объемов индивидуального жилищного строительства (25,4 млн м2 в 2011 году против 28,5 млн м2 в 2010-м), объем индустриального строительства лишь на 4,5% превысил уровень кризисного 2010 года, когда большинство объектов было заморожено, и составил 32,8 млн м2. При этом показатель динамики объема работ, выполняемых по виду деятельности «строительство», в 2011 году был на 0,6% ниже уровня 2010 года.Таким образом, можно сделать вывод, что в 2011 году прирост объема ввода индустриального жилья происходил преимущественно за счет объектов, основные работы по которым были начаты еще до кризисного периода. В целом в 2011 году произошло кардинальное изменение структуры рынка жилья. Рост количества сделок с жильем происходил за счет альтернативных сделок на вторичном рынке, направленных на улучшение текущих жилищных условий, при фактически полном отсутствии инвестиционного спроса. На фоне дефицита строящихся объектов рост оборота во многом обеспечивался благодаря обратному процессу – реализации инвестиционной недвижимости в сегменте жилья экономкласса. В этих условиях динамика цен на жилье была неоднозначной и резко различалась по сегментам жилья и регионам. Главной точкой роста цен на жилье в 2011 году стал первый квартал, затем уровень цен стабилизировался. В итоге за 2011 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в номинальном выражении (без учета инфляции) в Российской Федерации увеличилась на 13% и составила 60 тыс. руб., а на первичном рынке она увеличилась лишь на 1% и составила 48,1 тыс. руб. Таким образом, основным драйвером роста цен в 2011 году был вторичный рынок. По итогам 2011 года средние цены на жилье в номинальном выражении в 50 регионах России повысились, в 32 регионах – понизились. Ввиду сложившейся на первичном рынке жилья ситуации в 2011 году государство продолжило активную антикризисную поддержку этого сегмента. Со своей стороны, поддерживая восстановление рынка, АИЖК за 2011 год рефинансировало 48 277 ипотечных кредитов на общую сумму более 54, 4 млрд руб., что составляет 16% в количественном выражении и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2011 году ипотечных кредитов. Незначительное уменьшение доли АИЖК по сравнению с 2010 годом на фоне роста ипотечного рынка является признаком улучшения ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе и свидетельствует о процессе оздоровления ипотечного рынка и росте конкуренции. Агентство, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2011 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008–2009 годов. Так, удерживая в первом полугодии 2011 года самую низкую на рынке ставку, АИЖК задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2011 года положило начало массовому снижению процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам. По данным за 2011 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1%, по данным Банка России на 1 января 2012 года).Итоги 2011 года позволяют говорить о начале экономического восстановления на фоне благоприятной внешней конъюнктуры и роста цен на российское сырье, однако докризисного уровня еще только предстоит достичь. Так, в 2011 году ВВП в реальном выражении вырос на 4% по отношению к базе 2010 года, но по сравнению с докризисным 2008 годом он все еще на 4,2% меньше. Негативную роль в динамике экономического восстановления в 2011 году сыграли общая посткризисная неготовность внутреннего спроса оказать поддержку экономике и установившаяся в третьем квартале аномально жаркая погода, последствия которой дали толчок неплановым расходам и ускорили инфляцию [23]. На протяжении всего 2011 года население придерживалось выжидательно-сберегательной стратегии. Доля сбережений в объеме денежных доходов граждан увеличивалась и составила 14,6% (в 2009 году – 5,3%, в 2010 году – 14,1%), а темп роста кредитных портфелей физических лиц (14,3%) оказался намного ниже темпа прироста вкладов граждан (31,2%). По итогам 2011 года уровень инфляции достиг 8,8%, что также замедлило восстановление внутреннего спроса. Только к концу второго полугодия 2011 года из-за снижения ставок по всему спектру банковских услуг и общей либерализации кредитных условий ввиду усилившейся конкуренции ситуация начала меняться и интерес к кредитам возрос. В результате темпы прироста розничного кредитного портфеля достигли двузначных показателей (11,5% в ноябре и 14,3% в декабре), а приток депозитов начал замедляться [23].Для финансового сектора 2011 год в целом характеризовался уменьшением стоимости фондирования и накоплением избыточной ликвидности. Этому способствовало сочетание ряда факторов: стимулирующая монетарная политика Банка России, увеличение социальных и пенсионных выплат, приток сбережений населения и слабый спрос на заемные ресурсы при недостатке качественных заемщиков из-за ухудшения кредитоспособности.Кредитоспособность нефинансового сектора и физических лиц в течение года восстанавливалась медленно и неравномерно, что во многом было обусловлено зависимостью восстановления кредитоспособности граждан от восстановления кредитоспособности работодателей (юридических лиц). Безработица за 2011 год сократилась с 8,4% в 2010 году до 7,5%, однако так и не достигла уровня докризисного 2008 года – 6,4%. При этом реальные располагаемые доходы выросли на 4,6% по сравнению с 2,1% в 2010 году, но во многом это произошло за счет увеличения социальных и пенсионных выплат. Так, реальный размер назначенных пенсий в 2011 году вырос на 34,8%, что стало самым большим увеличением начиная с 1993 года, а доля социальных выплат в структуре доходов населения увеличилась до 18,1% (в 2010 году – 14,9%). В итоге абсолютный объем просроченной задолженности физических лиц банковскому сектору перестал увеличиваться и продемонстрировал тенденцию к уменьшению только в последние два месяца 2011 года (–2% за четвертый квартал). По итогам года объем просроченной задолженности граждан увеличился с 6,8% в январе 2011 года до 6,9% на начало 2012 года, тогда как объем просроченной задолженности нефинансовых организаций соответственно уменьшился с 6,1% до 5,3% [23].В этих условиях, учитывая ключевую роль жилья для обеспечения базовых жизненных потребностей населения, ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро восстанавливающихся сегментов рынка. По итогам 2011 года было выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму 379,4 млрд руб. Таким образом, объем кредитов, выданных в 2011 году, почти в 2,5 раза превысил объем 2010 года, а в количественном соотношении – более чем в 2,3 раза. Средний размер кредита по итогам 2011 года увеличился на 7,7% – до 1,26 млн руб. Это отражает как динамику доходов населения, так и динамику цен на жилье. В 2011 году наблюдалось увеличение общего объема ипотечной задолженности на балансах банков, что является важным признаком восстановления рынка. В ноябре 2011 года объем ипотечной задолженности превысил уровень в 1,1 трлн руб. и достиг исторического максимума. Суммарно по итогам 2011 года объем ипотечной задолженности по кредитам составил 1,13 трлн руб. В 2011 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2010 года – 14,3%, т.е. снижение составило 1,2 п.п.). Основное снижение пришлось на первый и четвертый кварталы 2011 года. Причем если в первом квартале динамика снижения объясняется методологией, применяемой Банком России при расчете средневзвешенных ставок (с 1 января 2011 года перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2010 году), то снижение процентных ставок в четвертом квартале является результатом последовательного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейшими участниками рынка. Это в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года. Более того, в четвертом квартале 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, достигли докризисного уровня и приблизились к процентным ставкам, которые были зафиксированы по итогам первого квартала 2008 года – 12,4%. В течение 2011 года крупнейшие частные и государственные банки активно старались укрепить свои позиции, занятые ими в кризисный период. Так, доля крупнейшей по активам пятерки банков (преимущественно Сбербанк) в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила немногим более 59%, а в объеме – 54%, что тем не менее меньше доли, приходившейся на эту группу в 2010 году, более чем на 8 п.п. по количеству выданных кредитов и почти на 7 п.п. – по их объему. На фоне избыточной ликвидности и медленного восстановления внутреннего спроса ценовая конкуренция банков за заемщиков усилилась. По оценкам АИЖК, в 2010 году не менее 40 банков снизили процентную ставку по ипотечным кредитам и не менее 19 банков уменьшили размер первоначального взноса. Причем если пик снижения первоначального взноса по ипотечным кредитам (по количеству банков за квартал) пришелся на второй квартал 2011 года, то процесс снижения процентных ставок шел по нарастающей. Последовательное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования в течение 2011 года не могло не отразиться на российском рынке недвижимости. Данные Росреестра показывают, что число объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2011 году увеличилось не только по сравнению с 2010 годом на 30%, но и по сравнению с 2008 годом на 19%. При этом именно ипотека стала основным драйвером восстановления рынка жилья в 2011 году: темп роста количества объектов, обремененных 15 ипотекой (+75%), был существенно выше темпа роста количества объектов, зарегистрированных в сделках с жильем (+43%). Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, существенно увеличилась и по итогам 2011 года составила 14,6% (в 2009 году – 11,9%). Несмотря на оживление рынка жилья, строительный сектор стагнировал на протяжении всего года и объемы ввода жилых домов в 2011 году пусть незначительно, но сократились (58,1 млн м2 против 59,8 млн м2 в 2010 году). Хотя это сокращение произошло за счет уменьшения объемов индивидуального жилищного строительства (25,4 млн м2 в 2011 году против 28,5 млн м2 в 2010-м), объем индустриального строительства лишь на 4,5% превысил уровень кризисного 2010 года, когда большинство объектов было заморожено, и составил 32,8 млн м2. При этом показатель динамики объема работ, выполняемых по виду деятельности «строительство», в 2011 году был на 0,6% ниже уровня 2010 года.Таким образом, можно сделать вывод, что в 2011 году прирост объема ввода индустриального жилья происходил преимущественно за счет объектов, основные работы по которым были начаты еще до кризисного периода. В целом в 2011 году произошло кардинальное изменение структуры рынка жилья. Рост количества сделок с жильем происходил за счет альтернативных сделок на вторичном рынке, направленных на улучшение текущих жилищных условий, при фактически полном отсутствии инвестиционного спроса. На фоне дефицита строящихся объектов рост оборота во многом обеспечивался благодаря обратному процессу – реализации инвестиционной недвижимости в сегменте жилья экономкласса. В этих условиях динамика цен на жилье была неоднозначной и резко различалась по сегментам жилья и регионам. Главной точкой роста цен на жилье в 2011 году стал первый квартал, затем уровень цен стабилизировался. В итоге за 2011 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в номинальном выражении (без учета инфляции) в Российской Федерации увеличилась на 13% и составила 60 тыс. руб., а на первичном рынке она увеличилась лишь на 1% и составила 48,1 тыс. руб. Таким образом, основным драйвером роста цен в 2011 году был вторичный рынок. По итогам 2011 года средние цены на жилье в номинальном выражении в 50 регионах России повысились, в 32 регионах – понизились. Ввиду сложившейся на первичном рынке жилья ситуации в 2011 году государство продолжило активную антикризисную поддержку этого сегмента. Со своей стороны, поддерживая восстановление рынка, АИЖК за 2011 год рефинансировало 48 277 ипотечных кредитов на общую сумму более 54, 4 млрд руб., что составляет 16% в количественном выражении и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2011 году ипотечных кредитов. Незначительное уменьшение доли АИЖК по сравнению с 2010 годом на фоне роста ипотечного рынка является признаком улучшения ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе и свидетельствует о процессе оздоровления ипотечного рынка и росте конкуренции. Агентство, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2011 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008–2009 годов. Так, удерживая в первом полугодии 2011 года самую низкую на рынке ставку, АИЖК задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2011 года положило начало массовому снижению процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам. По данным за 2011 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1%, по данным Банка России на 1 января 2012 года).17 944 93914 839 70810 427 71454 0873,99498682,76Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля (табл. 2.1). Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и абсолютном выражении (3,04%).По данным Банка России, за 2012 год объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 96,47% (94,78% - годом ранее).В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста.Рис. 2.4. Доля просроченной задолженности за 2010-2012гг.Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на01.01.2013 г. составила 2,45% (рис.2.4). Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5%, а по валютной - 14,9%. Высокая доля валютной просрочки объясняется падением объёмов валютного ипотечного портфеля (со 165 млрд. руб. на начало 2012 года до 129 млрд. руб. на конец года) при незначительном изменении объема валютной просроченной задолженности. Главным образом, это просрочка, образовавшаяся в прошлые годы, т.к. в данный момент, как говорилось выше, объем выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте незначителен.По итогам 2013 года АИЖК ожидает снижение доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности.Ипотечное жилищное кредитование продолжает активно развиваться, и заемщики стараются находить самые выгодные ипотечные продукты, несмотря на увеличение процентных ставок по кредитам. Так, в феврале оно составило 0,1%. Таким образом, размер средней ставки достиг 12,8%, что на 0,4 % выше подобного показателя минувшего года.Стоит напомнить, что, согласно прогнозу экспертов АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов увеличится не больше чем на 20% и составить 1,2 -1,3 трлн. рублей. В соответствии с прогнозом Национальной службы взыскания, в 2013 году просроченная задолженность станет варьироваться в размере 42-44 млрд. рублей (рис. 2.5).Рис. 2.5. Динамика выдачи кредитов за январь 2011-2013гг.Несмотря на рост процентных ставок по ИЖК в рублях в 1 кв. 2013 г. общий объем предоставленных ИЖК на 25,18% (142393 кредита на 226,94 млрд руб. за квартал) превышает объем кредитов, предоставленных в 1 кв. 2012 г. Доля просроченной задолженности по ИЖК в рублях относительно остаточной задолженности на 1 апреля 2013 г. уменьшилась до 1,41%. До 96,19% увеличилась общая задолженность по ИЖК без просроченных платежей. В 1 кв. 2013 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным с начала года, продолжала расти и по сравнению с минимальным значением в 4 кв. 2011 г увеличилась на 0,9 п.п. до 12,8%, в то время как средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК в рублях увеличилась до 12,9%. В 1 квартале 2013 г., по данным ЦБ РФ, кредитными организациями предоставлено 151205 жилищных кредитов (ЖК), из которых 142393 составили ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) на сумму 226,94 млрд руб. и 8812 – необеспеченные жилищные кредиты (НЖК), как разница между ЖК и ИЖК, на сумму 7,79 млрд руб. (рис. 2.6). Рис. 2.6.Динамика предоставления кредитов за кварталОбщий объем предоставленных в 1 кв. 2013 г. ИЖК на 25,18% превышает объем кредитов, предоставленных в 1 кв. 2012 г. (рис. 2.6). Остаточная задолженность по ИЖК на 1 апреля 2013 г. увеличилась на 36,01% по сравнению с 1 апреля 2012 г. и составила 2,09 трлн руб. Доля ИЖК в иностранной валюте от общего объема ипотечного кредитования в 1 кв. 2013 г. увеличилась на 0,05 п.п. по сравнению с долей за 1 кв. 2012 г. и составила 1,23%.Просроченная задолженность по ИЖК, по данным ЦБ РФ, составила на 1 апреля 2013 г. 41,907 млрд руб., или 27,862 млрд руб. по кредитам в рублях и 14,045 млрд руб. по кредитам в иностранной валюте (рис. 2.7). Рис. 2.7. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на конец кварталаОбщая просроченная задолженность на конец 1 квартала 2013 г. на 0,84% больше, чем на 1 января 2013 г. При этом просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с концом 4 кв. 2012 г. в денежном выражении и уменьшилась в процентах от остаточной задолженности, а именно с 1,47% на 1 января 2013 г. до 1,41% на 1 апреля 2013 г. Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в те же сроки увеличилась как по объему, так и в процентах от остаточной задолженности: с 11,42% до 11,79% (рис. 2.7). По данным ЦБ РФ, сумма задолженности по ИЖК без просроченных платежей увеличилась с 1 965,02 млрд руб. на 1 марта 2013 г. до 2 014,54 млрд руб. на 1 апреля этого же года, а по доле в процентах от общей задолженности в эти же сроки (96,19%) рост составил 0,46 п.п. За тот же срок объем задолженности по дефолтным ИЖК, по кредитам с просроченными свыше 180 дней платежами, увеличился с 28,94 млрд руб. до 30,16 млрд руб., а по доле в процентах от общей задолженности – вырос на 0,04 п.п. до 1,44%. По данным ЦБ РФ, в 1 кв. 2013 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным с начала года, продолжала расти и увеличилась на 0,9 п.п. до 12,8% по сравнению с минимальным значением в 4 кв. 2011 г. Средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК в рублях в 1 кв. 2013 г. выросла до 12,9%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в иностранной валюте, выданным с начала года, в 1 кв. 2013 г. составила 9,7% (рис. 2.8). Рис. 2.8.Средневзвешенные данные по ИЖК, выданным с начала годаСредневзвешенный срок кредитования по ИЖК в рублях, выданным с начала года, в 1 кв. 2013 г. составил 15,04 года, продолжив увеличение срока кредитования, имевшее место на протяжении 2012 г. Средневзвешенный срок кредитования по кредитам в иностранной валюте не имеет выраженной долговременной тенденции и за 1 кв. 2013 г. составил 13,13 года (рис. 2.8). В марте 2013 г. средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК, рефинансированным АИЖК, по продуктам «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя – стандарт» составила 11,61%, что на 0,92 п.п. больше, чем за март 2012 г., а средневзвешенный срок кредитования по тем же продуктам – 17,6 лет.Средняя величина кредита по выданным с начала года ИЖК в рублях на 1 апреля 2013 г. выросла по сравнению с 1 января 2013 г. повсеместно, за исключением Санкт-Петербурга. Ставка по ипотечному кредиту определяется, с учетом его долгосрочного характера, стоимостью привлечения денежных средств и рисками предоставления кредита, куда составляющими входит прогноз инфляции на 10, 15 лет. Рис.2.9. Средневзвешенные данные по ИЖК в рублях, выданнымс начала года по регионамСредняя по Российской Федерации величина кредита составила 1,579 млн руб., прибавив 7,08% по сравнению с 1 января 2013 г. Наибольшую среднюю величину кредита на 1 апреля 2013 г. (3,507 млн руб.) имела Москва, а наименьшую – Приволжский федеральный округ (1,173 млн руб.). За 1 кв. 2013 г. процентные ставки по ИЖК в рублях выросли на 0,3–0,6 п.п. во всех регионах. Минимальная ставка по ИЖК на 1 апреля 2013 г. у Санкт-Петербурга – 12,6% (рис. 2.9).За 1 кв. 2013 г. ОАО «АИЖК» рефинансировало 7 804 закладных на сумму 11,163 млрд руб., что меньше на 10,45% в количественном выражении и на 1,93% в денежном выражении по сравнению с 1 кв. 2012 г. В апреле 2013 г. АИЖК рефинансировало 2 600 закладных на сумму 3,814 млрд руб., что меньше на 21,26% по количеству и на 7,9% в денежном выражении, чем за апрель 2012 г. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 1 кв. 2013 г. составила 4,2%, в то время как за 2012 г. – 5,9%. На 1 мая 2013 г. участники программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты доступного жилья, осуществив 94,05% программы, предоставили ипотечные кредиты на 141,1 млрд руб. Внешэкономбанк обратился к правительству РФ с предложением продлить ипотечную программу.АИЖК намерено с 31 июня 2013 г. снизить ипотечные ставки по своим основным программам на 1,0–1,2%. О снижении на 1,0% ипотечных ставок по кредитам в рублях заявил также ВТБ24.По нашему мнению, ужесточать условия выдачи кредитов по ипотекам бессмысленно. В настоящее время наблюдается некоторый спад спроса на ипотечную недвижимость в связи с сокращением спроса на жилье. Самые «нуждающиеся» в жилье заемщики уже успели оформить кредиты на жилье в 2011-2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемых государством. Поэтому спад спроса на ипотечное жилье по самым негативным прогнозам может уменьшиться на 5-7%.Этого допустить никак нельзя, поэтому банки будут всячески стараться «завлечь» все новых клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году можно было наблюдать, как некоторые банки начали предлагать своим клиентам кредиты без залоговых обязательств. По всей вероятности их примеру должны последовать и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов ожидать не стоит.2.3 Анализ программ ипотечного жилищного кредитования в России на примере ОАО «Сбербанк России»Ипотечное кредитование с каждым годом становится все более востребованным, ведь это единственный реальный вариант покупки жилья для большинства россиян. Учитывая актуальность ипотеки, многие банки предлагают свои программы, но Сбербанк неизменно занимает лидирующие позиции на банковском рынке России. Банк предлагает несколько специальных и базовых программ, разработанных для того, чтобы сделать ипотеку доступной для разных категорий населения и обеспечить жильем всех желающих.На данный момент в Сбербанке активно работают базовые ипотечные программы с достаточно привлекательными условиями кредитования. Кроме базовых программ действуют специальные условия ипотеки для отдельных категорий клиентов.«Приобретение готового жилья». Квартиру можно приобрести под залог кредитуемого жилья или другой недвижимости. Комиссии за оформление кредита отсутствуют, а также действуют льготные условия для молодых семей и участников зарплатного проекта Сбербанка. Кроме этого отсутствует обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, долларах США и евро. Размер процентной ставки зависит от срока кредита и величины первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры, но часто банк просит внести более крупный взнос. Срок кредитования – до 30 лет.«Приобретение строящегося жилья». Программа по своим условиям сходна с «Приобретением готового жилья». Кредит на инвестирование строительства квартиры. Комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков отсутствуют. Валюта кредитования – рубли РФ, доллары США, евро. Срок кредита до 30 лет. Залогом по ипотеке выступает строящаяся недвижимость или другое имеющееся жилье.«Строительство жилого дома». Кредит на строительство индивидуального дома под залог кредитуемой или другой жилой недвижимости. Отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Ипотеку можно оформить в рублях РФ, долларах США или евро. Срок кредитования – 30 лет, первоначальный взнос – 15% от стоимости жилья. У заемщика есть возможность отсрочки выплаты долга при условии, что стоимость строительства поднимется.«Загородная недвижимость». Ипотека выдается на покупку или строительство дачи, садового дома, на покупку земельного участка. Кредит можно получить в рублях РФ, долларах США и евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос-15% от стоимости жилья. Заемщикам предоставляется возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования при увеличении стоимости строительства.«Гараж». Кредит предоставляется на покупку или строительство гаража или машино-места. Оформить ипотеку можно в рублях РФ, долларах США, евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос – 10% от стоимости гаража. Существует возможность отсрочки выплаты основного долга при условии повышения стоимости строительства.«Ипотека плюс материнский капитал». Кредитование проводится по программе «Приобретение готового жилья». Первоначальный взнос может погашаться за счет материнского капитала с соответствующим увеличением суммы кредита.«Ипотека с государственной поддержкой». Предоставляется на покупку строящегося или готового жилья. Как и в предыдущих программах отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, на срок до 30 лет. По данной программе действуют льготные условия кредитования для молодых семей, и есть возможность использования материнского капитала. Кроме этого до 31.12. 2012 года действует аукционная процентная ставка — 11% годовых.«Молодая семья». Программа Молодая семья Сбербанка помогает решить жилищные проблемы молодым семьям при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 35 лет. Кроме этого необходимо предоставить доказательства своей платежеспособности и оплатить 10%-15% от стоимости квартиры. Кредит предоставляется на покупку квартир эконом-класса.В России каждая пятая сделка на рынке недвижимости совершается с помощью различных кредитных программ. В последнее время активно развивается социальная ипотека для обеспечения жильем военнослужащих, учителей, молодых семей. Сбербанк принимает участие в государственной ипотечной программе, а также делает все возможное для поддержания низких процентных ставок и обеспечения лояльных условий кредитования.Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что:— во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики;—во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.);—в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлечёнными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.Итак, в кризисных и посткризисных условиях жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны. В этих условиях построение и развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста.Создание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования жилищного строительства может стать ключевым инструментом экономической политики в современной России.3. Совершенствование ипотечного кредитования в России3.1. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитованияЖилищная проблема в России является однойиз наиболее значимых и острых социально-экономических проблем, для решения которойтребуются существенные преобразования в области строительства и ипотечного кредитования.Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей, поскольку обустройство жилого помещения не только создает условия для достойного проживания и развития семьиили индивида, но и делают человека социально иэкономически независимым и активным. И этоубеждение закреплено в Конституции РоссийскойФедерации.Удовлетворение потребностей в жилище,улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики,оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретныхцелей, разработка механизма жилищной политикии контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья.Ипотечное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следуетобеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.Решение жилищного вопроса – возможностьрешения многих экономических проблем России.Развитие жилищного сектора путем повышенияего инвестиционной привлекательности и создания соответствующей законодательной базы, атакже формирование платежеспособного спросанаселения за счет массового распространениясистемы жилищного кредитования позволят создать основу для экономического роста страны вдолгосрочной перспективе. Повышение доступности жилья для населения – одна из предпосылок развития строительства, которое позволитувеличить объем выпуска продукции и занятостьво всех отраслях экономики, задействовать недогруженные основные фонды и повысить общийуровень благосостояния граждан в среднесрочнойперспективе. Выбор правильного развития жилищного сектора, в том числе и создание системыжилищного кредитования эффективной на данномэтапе развития российской экономики являетсяфактором процветания России и повышения благосостояния ее граждан.Проблем ипотечного кредитования множество, выделим основные:1. Недостаточный ввод нового жилого фонда. На фоне общего дефицита предложения жилья, от которого, похоже, в России в ближайшее время, никуда не деться, улучшение условий ипотеки ничего, по сути, не меняет в уровне доступности жилья. При улучшении условий ипотеки на определенный процент, примерно на тот же процент вырастает сама цена квадратного метра.В итоге, улучшая условия ипотеки, власти борются не с болезнью, а с ее симптомами. И единственным эффективным средством повышения доступности жилья оказывается только наращивание объемов ввода нового жилого фонда. Таким образом, только в условиях насыщения рынка жильем ипотека сможет стать механизмом, который делает жилье более доступным. При наличии же дефицита жилья такой механизм не работает.2. Инфляция. За последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).3. Нестабильная экономическая ситуация в стране.Сам по себе ипотечный кредит является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.Поэтому длительные договоры по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечны