Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Содержание
Введение
Глава 1 Становление и развитие института оценки в РФ с начала перехода к рыночным отношениям
1.1 История развития оценочной деятельности РФ с начала перехода к рыночным отношениям
1.2 Переход от государственного регулирования оценочной деятельности к саморегулированию
1.3 Нормативно-правовая база, регулирующая оценочную деятельность в РФ
Глава 2 Пути совершенствования регулирования оценочной деятельности в РФ
2.1 Корректировка понятийного аппарата оценки
2.2 Заключение и исполнение договора об оценке
2.3 Направления совершенствования механизма материальной ответственности субъектов оценки
Глава 3 Оценка рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «Развитие»
3.1 Описание объекта
3.2 Определение рыночной стоимости имущества
Заключение
Библиографический список
Приложение

Поэтому из перечисленных выше методов необходимо особо выделить затратный. Он позволяет изучить стоимость каждой составной части нематериального актива, а затем путем суммирования определить его итоговую цену.
Процедура оценки объектов интеллектуальной собственности включает несколько этапов. Вначале производится анализ структуры нематериальных активов, определяются ее составные части. Затем по отдельности производится оценка элементов и выбирается наиболее подходящий метод для анализа составных частей, производятся расчеты.
На третьем этапе исследуется степень износа составных частей объекта ИС. Износ в данном случае означает утрату полезности и, соответственно, стоимости. Так, оценка патента учитывает моральный износ, связанный с появлением новых, усовершенствованных аналогов запатентованного изобретения.
В конце рассчитывается остаточная стоимость всех частей объекта интеллектуальной собственности и производится ее суммарная оценка. Остаточную стоимость нематериального актива можно рассчитать путем вычитания накопленного износа из его первоначальной стоимости.
Осуществив оценку рыночной стоимости НМА и иных результатов интеллектуальной деятельности, можно решить следующие задачи:
- увеличение капитализации компании;
- выделение дополнительных активов, имеющих самостоятельный коммерческий интерес;
- оценку размера материального ущерба при незаконном использовании нематериальных активов третьими лицами.
Оценка нематериальных активов имеет колоссальное значение для компаний, ведущих хозяйственную деятельность в какой-либо высокотехнологичной отрасли, например в энергетической. В условиях жесткой конкуренции в этой отрасли только уникальный характер интеллектуальной собственности предприятия может обеспечить достаточно прочные и высокие барьеры в долгосрочной перспективе. Это позволит получать стабильные доходы на рынке от монопольного использования новых технологий или продажи патентов и лицензий.
Основными проблемами отечественных компаний, работающих на рынке энергетики, является отсутствие нормативно-правовой базы, подтверждающей разработку, создание и использование интеллектуальной собственности. Управление интеллектуальной собственностью отечественных энергетических предприятий, как правило, осуществляется специалистами, не владеющими механизмами правового регулирования для защиты от недобросовестной конкуренции.
Создание эффективной системы управления интеллектуальной собственностью предприятия способно сократить инновационные риски и облегчить процесс вывода инновационных технологий на энергетический рынок.
Безусловно, если компания хорошо известна и уже завоевала репутацию благодаря длительному существованию на рынке, стоимость объектов интеллектуальной собственности может составлять значительную долю ее общей стоимости.
Однако приходится признать, что стоимость объектов интеллектуальной собственности довольно часто недооценивается в практике российского бизнеса. Между тем умелое использование сведений о реальной стоимости нематериальных активов может значительно укрепить положение на рынке для компании любого масштаба.
Сложность оценки НМА в первую очередь обусловлена трудоемкостью количественного определения результатов коммерческого использования данных активов, находящихся на той или иной стадии разработки, промышленного освоения или использования, в силу влияния целого ряда разнонаправленных факторов.
Здесь мы рассматриваем методы оценки объектов интеллектуальной собственности и обсуждаем полные права собственности на них. Но на практике гораздо чаще приходится определять стоимость отдельных частей имущественных прав на использование объектов интеллектуальной собственности, появляется конкретная задача оценки стоимости нескольких лицензионных договоров.
Опыт западных стран показывает, что для оценки стоимости таких договоров может применяться метод стандартных ставок лицензионных отчислений, таких как ставка за использование объекта ИС. Размер ставки исчисляется в зависимости от рентабельности использования данного объекта, а также от периода использования объекта интеллектуальной собственности, объемов производства, затрат на его создание, а также ряда других факторов. В основном лицензионные ставки определяются процентным отношением от цены единицы продукции, выпускаемой за счет использования объекта ИС, от чистого дохода либо от суммы продажи запатентованной продукции.
При проведении оценки объектов интеллектуальной собственности наиболее сложной задачей является определение экономического эффекта от использования нематериального актива. Важная задача - определить долю чистого дохода, получаемого конкретно от использования оцениваемого актива, для чего обычно применяется факторный анализ. Например, использование изобретения позволяет получить чистый доход благодаря снижению себестоимости продукции, повысить стоимость продукции путем улучшения ее качества, увеличить объем продаж, снизить налог на прибыль.
Серьезной трудностью в определении стоимости нематериальных активов является то, что для их внедрения в производство требуются инвестиции. Частью чистого дохода от реализации инвестиционного проекта является доход от использования объекта ИС. В этой связи необходимо вначале разработать инвестиционный проект, составить бизнес-план, в котором рассчитать ожидаемый чистый ежегодный доход. Затем - выделить ту часть дохода, которую можно отнести к используемому нематериальному активу.
При этом долевой коэффициент рассчитывается с учетом фактора получения экономии, а применение некоторых изобретений позволяет снизить сумму налога на прибыль.
При оценке нематериальных активов за риск определяется повышенная премия, поскольку вложения в данные активы отличаются большой рискованностью. Использование НМА в хозяйственном обороте фирмы позволяет оптимизировать налог на прибыль. Но предварительно необходимо провести грамотную оценку стоимости нематериальных активов, они должны быть поставлены на баланс фирмы как объекты ИС.
Оценка нематериальных активов компании представляет собой определение стоимости пяти главных видов объектов интеллектуальной собственности: объектов авторского права, коммерческой тайны, промышленной собственности, гудвилла, других (нетрадиционных) видов объектов интеллектуальной собственности.
При проведении оценки стоимости объектов ИС необходимо принимать в расчет объекты, учитываемые и не учитываемые в балансе предприятия. Например, деловая репутация (гудвилл) не учитывается в балансе компании. Но этот нематериальный актив должен быть обязательно учтен при оценке стоимости бизнеса, так как в ряде случаев может оказать значительное влияние на капитализацию компании.
Традиционная система бухгалтерского учета НМА и интеллектуальной собственности на предприятии происходит тем же образом, что и учет материальных активов. Это приводит к тому, что денежные потоки и потоки прибыли, построенные по данным бухучета, искажают действительную ценность нематериальных активов и капитализации компании. Стоимость НМА играет важную роль при определении общей стоимости предприятия.
Для создания в организации полноценной системы управления ИС необходимо приведение нормативно-правовой базы предприятия в соответствие с законодательством РФ в части учета нематериальных активов.
Объекты интеллектуальной собственности могут приносить компании значительную экономическую выгоду в будущем, например, при оказании услуг, на производстве, для управленческих нужд или в предпринимательской деятельности.
Таким образом, компания имеет право на получение тех экономических выгод, которые в будущем принесут ей нематериальные активы, в случае, если она обладает надлежаще оформленными документами, подтверждающими существование самого актива и права на него, а также имеет контроль над объектами ИС.
Эффективное управление НМА и их вовлечение в хозяйственный и гражданско-правовой оборот является одним из условий конкурентоспособности предприятия. Поэтому важно рассматривать интеллектуальную собственность не только с точки зрения ее защиты, но и с точки зрения оценки ее практической рыночной стоимости.
Таблица 5
Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
Показатели Объект
оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Стоимость аналога, руб. - 362 432 615,00 130 977 600,00 179 708 000,00 Общая площадь, кв.м. 3 357,00 100 312,00 14 770,00 81 170,00 Стоимость 1 кв.м.
земельного участка, руб. 3 613,05 8 867,81 2 213,97 Корректировка на
местоположение - 0,00 0,00 0,30 Скорректированная
цена №1, руб. - 3 613,05 8 867,81 2 878,16 Корректировка на целевое
использование 0,00 0,00 0,00 Скорректированная
цена №2, руб. 3 613,05 8 867,81 2 878,16 Корректировка на право
собственности - 0,00 0,00 0,00 Скорректированная
цена №3, руб. - 3 613,05 8 867,81 2 878,16 Удельный вес аналога - 3 2 1 Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. 5242,2 Итого стоимость земельного участка, руб. 17 597 925
Оценка рыночной стоимости права аренде земельного участка проводилась на основе «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р) методом сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями.
Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• - определение эмитентов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами;
• - определение по каждому из эмитентов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• - расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Рыночная стоимость объекта согласно затратному подходу определяется путем сложения остаточной стоимости объекта оценки и рыночной стоимости прав аренды земельного участка, приходящегося на него.
Таблица 6
Расчет рыночной стоимости объекта
Наименование объекта Остаточная
стоимость
здания, руб. Стоимость прав
аренды земельного
участка, руб. Рыночная
стоимость объекта
недвижимости, руб. Нежилое здание
(вспомогательный корпус 1-я
очередь комплекса по продаже
и обслуживанию автомобилей) 24 033 270,00 17 597 925,00 41 631 195,00
Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
В данном случае оценщиками было принято решение об использовании метода прямой капитализации дохода.
По методу прямой капитализации стоимость имущества определяется отношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации.
Применение этого метода наиболее целесообразно в тех случаях, когда доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.
Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:
1. потенциального валового дохода;
2. действительного (эффективного) валового дохода;
3. операционных расходов и чистого операционного дохода;
4. ставки капитализации;
5. текущей стоимости объекта недвижимости.
Определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход – определяет валовые поступления, которые были бы сразу получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может получить собственник от данного объекта недвижимости.
Определение величины среднерыночных ставок аренды нежилых зданий проводилось по формуле:
Е = (А + 4М + В) / 6, (3)
где:
А – наиболее пессимистический прогноз;
М – наиболее вероятный прогноз;
В – наиболее оптимистический прогноз.
Для расчета величины потенциального валового дохода оценщиком был проведен сравнительный анализ ставок арендной платы на аналогичные объекты г.Москвы. Для сравнения были выбраны торгово-офисные помещения, ставки аренды по которым известны.
Определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход (ДВД) – определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузку и потерь при сборе арендной платы и добавления прочих денежных поступлений от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Так как объект оценки имеет высокую коммерческую привлекательность, Оценщик предположил, что Заказчик не будет нести потери от незанятых помещений, и поэтому поправка на недозагрузку площадей не использовалась.
Поправка на потери при сборе платежей определена в размере 2% от потенциального валового дохода.
Определение величины операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) – это расходы на эксплуатацию недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги. Согласно справке Заказчика «Расходы на содержание помещений и текущий ремонт» составляют 514 857,3 руб. в год.
Для расчета чистого операционного расхода оценщик счел наиболее правильным использование данных предоставленных Заказчиком, так как на предприятии ведется более точный учет расходов.
Заключение
С развитием оценочной деятельности одной из основных становится проблема обеспечения единства и воспроизводимости результатов оценки. Совершенно очевидно, что любая оценка осуществляется оценщиком, основывающимся на его личном опыте, с привнесением в процесс оценки субъективных представлений об объекте, о его месте на рынке, об ожиданиях рынка и т.п., что неизбежно приводит к тому, что результаты независимых оценщиков становятся различными. Вместе с тем нельзя не признать, что если независимые оценщики, оставаясь в рамках требований законодательства и правил оценочной деятельности, используя общепринятые и поддержанные оценочным сообществом подходы и методы, опираясь на достоверную исходную информацию, получают существенно различающиеся результаты оценки, то такая оценочная деятельность теряет конструктивный смысл.
Вот почему важнейшей задачей методологии оценки является нахождение способов уменьшения степени влияния субъективной составляющей, сужения области произвольных решений, которые может принять оценщик. На это направлен проект по формированию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости, результаты которого отражены в Справочнике оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты". Отдельные результаты частично опубликованы. В рамках проекта были собраны мнения более 200 оценщиков, которые были проанализированы, обработаны в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания, и сформированы коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков 65 параметрам, отражающим мнение оценочного сообщества из 55 городов и субъектов Российской Федерации. В результате реализации проекта получены коллективные экспертные оценки 65 характеристик рынка недвижимости, которые должны в некоторой степени преодолеть проблемы субъективного фактора в оценочном процессе. Эти оценки, объединяющие мнения большого количества профессиональных оценщиков, представляют собой некоторую информационную базу, использование которой должно способствовать обеспечению единства и сопоставимости результатов оценки.
Следует сразу отметить, что реализация этого проекта не является альтернативой статистическому исследованию рыночных данных. Проведенное исследование не следует рассматривать как окончательное решение проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. В связи с этим сбор статистики продаж различных объектов недвижимости, мониторинг рынка, всякого рода статистические исследования влияния различных параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость не могут быть заменены сбором и анализом мнений экспертов.
Библиографический список
Appraisal Foundation. Third Exposure Draft of proposed changes for the 2012. 13th edition of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice and Request for Public Comment. 2010. September 29.
Crowdsourcing: коллективные предсказания. Исследовательское сообщество Defense Network DARPA. URL: http:// defense- network.livejournal.com/ 10338.html.
Grissom T.V. Value definition: Its place in the Appraisal Process // Appraisal Journal. 1985. April.
International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 103 "Bases of Value". Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010.
International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 104. Scope of Work. Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010.
Kummerow M. Logical steps in property valuation // Appraisal Journal. 1997. January.
Miller N.G., Jr. and Markosyan S. The academic roots and evolution of real estate appraisal // Appraisal Journal. 2003. April.
UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition.
UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. UK appendix 3.1. Protocol for valuation and appraisal of land and buildings for commercial secured lending. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition.
UK PS 3.3. Projected Market Value (PMV) of residential property. RICS Valuation Standards. 6th edition. 2007.
Абросимов Н.В., Дуранин М.Ю. Правовой аспект регулирования залоговых отношений в условиях экономического кризиса // Экономические стратегии. 2008. N 8.
Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки. 2004. N 2.
Артеменков А.И. Методологические и макроэкономические пути развития оценочной политики: презентация выступления на республиканском семинаре "Современные проблемы методологического обеспечения оценки имущества", проходившем 5 февраля 2010 года в городе Саранске // URL: http:// www.sroroo.ru/ index.php?tfull= 1&stationid= 1C0D8BF3- 735C- 424C- 896E- 09D819FAC069&cz= 7929CF15- 9D85- 4523- BF8E- 5565C987147D& channelid= 7E82B6F7- 2208- 4DC4- 8436- 7FE41FC9733B.
Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов: выступление на Втором международном конгрессе "Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России", проходившем 26 - 27 ноября 2009 года в городе Москве // URL: http:// www.appraiser.ru/ default.aspx? SectionId= 7&Id= 3221&ContId= 400#м2.
Вольнова В.А., Храпель Е.И., Балакина Е.П. Определение рыночной величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N 4 (55).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
Грибовский С.В. Предложения по созданию методики оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. N 4.
Грибовский С.В., Соколов Б.В. Задача наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке // Вопросы оценки. 1999. N 1.
Закон Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 года N 149-51 "Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".
Как оценщик оценщику. URL: http://subscribe.ru/ catalog/ economics.school.appraisers.
Карпенко В.П., Слуцкий А.А. Оценка предметов залога: время перемен // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33).
Кривозубов С.П. Сравнительный подход // Материалы Международного конгресса оценщиков СНГ "Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации". Уфа, 2010.
Лейфер Л.А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости // Материалы оценочного форума "ЮФОРУМ-2011". Сочи, 2011.
Лейфер Л.А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости // Материалы XII Международного конгресса оценщиков "Информационно-аналитическое обеспечение индивидуальной и массовой оценки недвижимости". Уфа, 2009.
Лейфер Л.А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости // Регистр оценщиков. 2011. N 4.
Лейфер Л.А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных) // Материалы III Поволжской научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2010. URL: sroroo.ru> download.php? get_file= 6D299C38-123C.
Лейфер Л.А. Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной деятельности. URL: http:// pcfko.ru/ research2.html#1.
Лейфер Л.А., Гришина М. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости // Регистр оценщиков. 2010. N 3.
Лейфер Л.А., Кашникова З.А. Информационное обеспечение российской оценки. Стратегия выхода из тупика // Материалы конференции Российского общества оценщиков, проходившей в июне 2006 года. URL: http:// www.labrate.ru/ leifer/ lev_leifer_ article-25_ supply_with_ information.htm.
Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В., Лейфер И.Л. Доля земли в общей стоимости объекта недвижимости // Вопросы оценки. 2003. N 2.
Марчук А.А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг // Вопросы оценки. 2007. N 1.
Международные стандарты оценки IVSC, 2010.
Международные стандарты оценки. Восьмое издание. М., 2008.
Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).
Мисовец В. Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. URL: http://www.labrate.ru.
Михайлец В.Б. Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. N 3.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 38-В09-9.
Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 мая 2011 года N Д06-2074.
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года N 69 "Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".
Протокол совещания у министра экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2011 года N 25-ЭН.
Симановский А. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. N 1.
Слуцкий А.А. "Скромное обаяние" стоимостной залоговой политики банка // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33), N 6 (34).
Слуцкий А.А. Методика определения ликвидационной стоимости предмета залога // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 4.
Слуцкий А.А. Особенности стоимостной залоговой политики американских банков // Методический журнал "Банковское кредитование". 2011. N 5 (39), N 6 (40); 2012. N 1 (41).
Слуцкий А.А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 2 (30).
Слуцкий А.А. Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 3 (31).
Среднеотраслевые характеристики финансовой деятельности предприятий: Справочник по оценке бизнеса. Нижний Новгород, 2006.
Трофимова М. Особенности оценки залоговых объектов недвижимости в условиях кризиса // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 1.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256.
Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255.
Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты: Справочник оценщика недвижимости / Под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011.
Экономика России: сравнительный анализ прибыльности: Справочник. М.: Интерфакс-АКИ, 2005. URL: http://www.labrate.ru.
Яскевич Е.Е. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб. URL: http://www.labrate.ru.
Приложения
Приложение 1
Договор на оценку недвижимого имущества
г. ___________ "__" _______ ______ г.
______________________ наименование организации) в лице ______________________ (руководитель организации), действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое "Заказчик", с одной стороны, и ______________________ (наименование организации) в лице ______________________ (руководитель организации), действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое "Оценщик", с другой стороны, при совместном упоминании именуемые "Стороны", заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства осуществить в соответствии с техническим заданием, являющимся неотъемлемой частью Договора, оценочные работы по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью _________, расположенного по адресу __________________, в целях дальнейшего залога указанного нежилого помещения.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Оценщик обязуется:
2.1.1. Самостоятельно получать информацию, необходимую для проведения оценки.
2.1.2. Не позднее ___ дней с даты подписания Договора приступить к выполнению работ по Договору и не позднее ___ дней с даты подписания Договора представить Заказчику счет-фактуру, акт приема-передачи и результаты работ, выполненных в соответствии с Техническим заданием, стандартами оценки и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в виде письменного отчета об оценке (далее - Отчет).
2.1.3. В случае получения мотивированных замечаний Заказчика к Отчету устранить их в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и представить новую редакцию Отчета в письменном виде.
2.1.4. Предоставить Заказчику в день подписания Договора копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика в связи с выполнением работ по Договору.
2.1.5. Осуществить по требованию Заказчика актуализацию оценки на дату оценки в течение года после приемки работ.
2.2. Оценщик имеет право:
2.2.1. Привлекать к работам, выполняемым в соответствии с Договором, третьих лиц исключительно с письменного согласия Заказчика.
2.2.2. Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к Договору.
2.3. Заказчик обязуется:
2.3.1. Предоставить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки.
2.3.2. Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая Оценщику может потребоваться в ходе оценки.
2.3.3. Направить Оценщику подписанный Акт или мотивированный отказ от его подписания в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Отчета.
2.3.4. Выплатить вознаграждение Оценщику за оказание услуг по Договору в соответствии с условиями разд. 3 Договора.
3. Порядок расчетов
3.1. Стоимость работ по Договору составляет ____________ руб. (в том числе НДС _____ руб.).
3.2. Оплата услуг Оценщика производится Заказчиком по реквизитам Оценщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Акта.
4. Конфиденциальность
4.1. Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением Договора, и не раскрывать ее третьим лицам без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия Договора и до момента, когда указанная информация станет общедоступной.
4.2. При нарушении п. 4.1 Договора Оценщик обязуется возместить Заказчику все убытки, которые тот понес в связи с раскрытием информации, связанной с Договором.
5. Основания прекращения Договора и ответственность Сторон
5.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Взаимоотношения Сторон, не установленные в Договоре, регулируются законодательством Российской Федерации.
6.2. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, будут, по возможности, улаживаться Сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия передаются на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения Заказчика.
7. Заключительные положения
7.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.
7.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц и по реквизитам Сторон в соответствии с разд. 8 Договора.
7.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
7.4. Договор составлен на двух листах в двух экземплярах - по одному для каждой из Сторон. Оба экземпляра Договора имеют одинаковую юридическую силу.
8. Адреса и реквизиты Сторон
Оценщик
Заказчик
Приложение 2
___________________________________
(наименование или Ф.И.О. заказчика)
адрес: ____________________________
от ________________________________
(наименование организации
или Ф.И.О. оценщика)
адрес: ___________________________,
телефон: _________, факс: ________,
адрес электронной почты: __________
Запрос
на получение разъяснений и дополнительных сведений,
необходимых для осуществления оценки
"__"___________ ____ г. между _________________________________________
(наименование или Ф.И.О. заказчика)
и ______________________________________________ был заключен Договор N ___
(наименование организации или Ф.И.О. оценщика)
на проведение оценки ____________________________________________ стоимости
(рыночной/инвестиционной/
ликвидационной/кадастровой)
_____________________________________ в связи с __________________________.
(указать наименование объекта оценки)
Руководствуясь абз. 4 ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для проведения оценки
данного объекта просьба разъяснить: ______________________________________,
а также предоставить следующие дополнительные сведения: ___________________
__________________________________________________________________________.
Приложения:
1. Копия Договора от "__"__________ ___ г. N ____ на проведение оценки.
2. Доверенность представителя от "__"___________ ____ г. N ______ (если
запрос подписывается представителем заявителя).
"__"___________ ____ г.
_______________/_______________
(подпись)
Приложение 3
___________________________________________________________
(наименование саморегулируемой организации оценщиков)
Утверждено
решением Общего собрания членов
саморегулируемой организации
"__________________________"
Протокол N _____ от "__"___________ ____ г.
Положение
о коллегиальном органе управления саморегулируемой
организации оценщиков "__________________________"
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Уставом саморегулируемой организации оценщиков "_______________" (далее - Организации) и устанавливает порядок образования и осуществления деятельности Коллегиального органа управления Организации (далее - Коллегиальный орган).
1.2. Настоящее Положение является внутренним документом Организации.
1.3. Коллегиальный орган может быть создан в форме совета (наблюдательного совета) и является постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом Организации и подотчетен Общему собранию членов Организации.
1.4. Члены Коллегиального органа обязаны осуществлять свои полномочия добросовестно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Уставом Организации и настоящим Положением.
1.5. Члены Коллегиального органа не вправе:
- учреждать юридические лица или являться членами органов управления юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность, их дочерних и зависимых обществ;
- заключать трудовые договоры с юридическими лицами, заключившими трудовые договоры с членами саморегулируемой организации оценщиков, а также с их дочерними и зависимыми обществами;
- заключать гражданско-правовые договоры, в том числе договоры о возмездном оказании услуг, заказчиком по которым выступает член саморегулируемой организации оценщиков.
1.6. Члены коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков не могут быть избраны в состав дисциплинарного комитета.
2. ИЗБРАНИЕ ЧЛЕНОВ КОЛЛЕГИАЛЬНОГО ОРГАНА
2.1. Коллегиальный орган избирается Общим собранием Организации из числа представленных кандидатов сроком на _____ лет. Кандидат считается избранным в Коллегиальный орган, если за него проголосовало большинство от общего числа присутствующих на общем собрании членов Организации.
Член Коллегиального органа может быть избран неограниченное число раз.
2.2. Коллегиальный орган Организации образуется в составе _____ человек.
2.3. Членом коллегиального органа может быть только физическое лицо.
2.4. Член Коллегиального органа может быть избран и не из членов Организации. При этом лица, не являющиеся членами Организации и (или) их аффилированными лицами, не могут составлять более чем двадцать пять процентов членов Коллегиального органа Организации.
3. ПРЕДСЕДАТЕЛЬ КОЛЛЕГИАЛЬНОГО ОРГАНА
3.1. Коллегиальный орган возглавляет его председатель, избираемый членами Коллегиального органа из своего состава простым большинством.
3.2. Председатель Коллегиального органа:
- представляет Коллегиальный орган перед Общим собранием членов Организации и другими органами;
- организует работу Коллегиального органа;
- созывает заседания Коллегиального органа;
- обеспечивает ведение документации, отражающей работу Коллегиального органа.
3.3. В отсутствие председателя Коллегиального органа его функции выполняются одним из членов Коллегиального органа по назначению председателя Коллегиального органа.
4. КОМПЕТЕНЦИЯ КОЛЛЕГИАЛЬНОГО ОРГАНА
4.1. Коллегиальный орган осуществляет свою деятельность при проведении заседаний, на которых рассматриваются вопросы, относящиеся к его компетенци