Управление государственным недвижимым имуществом

Введение
Определение недвижимого имущества. Нормативно-правовая база управления недвижимым государственным имуществом
Исторические аспекты управления государственным недвижимым имуществом
Структура органов управления государственным недвижимым имуществом
Основные функции управления недвижимым имуществом, проблемы и перспективы развития
Заключение
Список литературы

Современные проблемы управления государственным имуществом и пути их решения.
Первая ключевая проблема – это отсутствие представления о целевом назначении того или иного объекта государственного имущества, будь то акции, земельный участок или объект недвижимого имущества. Это приводит к обременению государства избыточными активами, коррупционными проявлениями и к простому, прямому перерасходу бюджетных средств, которые тратятся на содержание никому не нужных объектов. Иллюстрацией этой проблемы является следующая статистика: из 1795 ФГУПов, существующих на сегодняшний день, 148 предприятий не ведёт финансово-хозяйственной деятельности, 271 предприятие находится в процедуре ликвидации, а 264 предприятия – в процедуре банкротства. Суммарно это 683 организации, то есть более трети всех предприятий. И это при том, что в программу приватизации за последние три года в целях акционирования было включено всего 284 предприятия, 70% из которых уже преобразовано в акционерные общества.
При разработке программы приватизации федеральные органы, как правило, сначала до последнего мотивируют целесообразность сохранения подведомственных предприятий, а потом, когда оказывается, что эти предприятия банкроты и перестают вести деятельность, передают их в казну в ведение Росимущества. Примером этого, совсем недавним, является сельскохозяйственное ФГУП «Зеленогорское», подведомственное одному из федеральных органов власти, которое было доведено до предбанкротного состояния, а в настоящее время предлагается закрепить его за Росимуществом. 
Вторая проблема – это недостаточно эффективное управление отчуждением продажи имущества. В прошлом году при приватизации некрупных активов на аукционах в 75% случаев цена продажи имущества превышала начальную цену менее чем на 10%. А в 45% случаев имущество продано на аукционах по начальной цене. При этом при осуществлении крупных сделок с привлечением инвестиционных консультантов в среднем цена продажи акций получается вдвое выше первоначальной цены. Эта статистика свидетельствует о недостаточной предпродажной подготовке при массовой приватизации, достаточно слабом информационном сопровождении продаж и низкой инвестиционной привлекательности приватизируемых активов.
Третья проблема – это недостатки управления имеющимися объектами имущества. Речь идёт в первую очередь об управлении акциями хозяйственных обществ и объектами казны. В течение последних нескольких лет проводилась политика привлечения профессиональных директоров в состав органов управления акционерными обществами с государственным участием. В 2011 году в состав органов управления примерно 700 акционерными обществами с государственным участием, включая общества специального перечня, включено 1,5 тыс. профессиональных директоров, из которых 362 независимых директора и 1143 профессиональных поверенных. В целом, несмотря на внедрение указанных новаций, качество управления акционерными обществами остаётся достаточно низким. Из учтённых в реестре федерального имущества 2325 акционерных обществ 144 не ведёт финансово-хозяйственной деятельности и ещё 264 находится в процедурах банкротства. В большинстве стратегических обществ не определены ключевые показатели эффективности, увязанные с принятыми положениями о вознаграждении руководящего состава. Могу сказать, что из 66 акционерных обществ, включённых в «спецперечень», решения по ключевым вопросам управления которых принимаются на основании директив Правительства, только в 20 обществах утверждены положения о вознаграждении и в 18 утверждены KPI (Key Performance Indicators – ключевые показатели эффективности) в увязке с принятыми положениями о вознаграждениях. Сегодня из 66 обществ «спецперечня» только в 42 есть комитеты по стратегии, а программы утверждены только в 31.
Сегодня существует катастрофическое недофинансирование объектов казны (включая опасные объекты, в том числе законсервированные газовые скважины, арестованные суда и иные объекты), что приводит к хроническому аварийному состоянию социально значимых объектов, которые находятся в казне. На содержание примерно 90 тыс. объектов Росимуществом в рамках бюджета на 2012 год выделен 181 млн рублей, то есть примерно 2 тыс. рублей на один объект.
И четвёртая проблема – это недостаточная эффективность самой вертикали управления госимуществом. Решение этой проблемы, в каком-то смысле, является наиважнейшим. Не являются секретом факты многочисленных правонарушений, совершённых в сфере управления государственным имуществом самими сотрудниками Росимущества. Так, только за последние два года из 83 территориальных управлений Росимущества в 10 возбуждены уголовные дела в отношении руководителей и заместителей руководителей территориальных управлений. То есть фактически территориальные органы Росимущества подвергнуты децимации. Неэффективность вертикали управления федеральным имуществом приводит к утрате этого имущества в силу недобросовестных действий как третьих лиц, так и государственных служащих. В результате Росимущество вынуждено выходить в суд уже после совершённых правонарушений, оспаривая состоявшиеся сделки и возвращая федеральное имущество. Надо сказать, что центральным аппаратом Росимущества (это 20 человек судебного отдела) и его территориальными органами (это ещё примерно 100 человек по всей России), обеспечивается работа по защите имущественных прав и законных интересов, при этом количество судебных дел с участием Росимущества составляет порядка 20 тыс. в год, а соответственно, нагрузка на одного сотрудника судебных отделов составляет 150 судебных дел в год. Могу сказать, что из таких наиболее громких примеров судебных дел по защите имущественных интересов Российской Федерации, можно было бы привести дела в отношении объектов культурного наследия, расположенных в центре города Москвы. Например, чиновники территориального управления Росимущества в городе Москве регулярно передавали предприятиям на праве хозяйственного ведения объекты недвижимости, в том числе исторические здания, объекты культурного наследия и федерального значения. Госпредприятия выступали в роли поручителей перед банком по миллионным кредитам, далее кредиты не погашались, стороны обращались в суд, но не в государственный, а в частный – в третейский суд при ЗАО «Юридическое общество Фемида», который выносил решение о взыскании кредита с поручителя. В итоге имущество продавалось практически с молотка, передавалось добросовестному приобретателю, как правило, офшорной компании, а государство его теряло без всякого замещения. Так могли быть потеряны 28 памятников архитектуры в центре Москвы, в том числе ансамбль Рогожской ямской слободы XIX века (18 зданий на Школьной улице), палаты XVII-XVIII веков на Кожевнической улице, Дом Долгоруковых середины XVIII века в Колпачном переулке, усадьба Снегирёва первой четверти XIX века на Плющихе и так далее. Дело дошло до того, что в эти сделки попали даже церкви, например, храм Святых апостолов Петра и Павла в Ясеневе. Участники сейчас находятся в рамках уголовного процесса. Это руководитель московского территориального управления. Сейчас большинство этих федеральных объектов, памятников истории и культуры возвращено в собственность Российской Федерации, по другим продолжаются судебные разбирательства.
Для исправления подобной ситуации целесообразно реализовать несколько концепций.
Первое – это обеспечить сквозной учёт и контроль на основе IT-технологий всех процессов и процедур управления на любом этапе и уровне, включая территориальные органы.
Второе – это обеспечить информационную прозрачность работы Росимущества через предоставление публичного доступа к данным об объектах учёта федерального имущества. В текущем году планируется завершить инвентаризацию федерального имущества, и это должно обеспечить основу для формирования полных и достоверных сведений об объектах управления, но и, что важно, высветить «серые» зоны организации учёта федеральной собственности, включая непредставление объектов к учёту или искажение существующих данных.
Третье – это определение и персональное закрепление зон ответственности сотрудников Росимущества. Сегодня такая система ответственности отсутствует. Такой подход, позволит перейти от работы в режиме устранения уже допущенных ошибок, ведущих к судебным делам, к режиму оперативного решения возникающих проблем.
И четвёртое – это организация специального подразделения внутреннего контроля в Росимуществе, если угодно – службы собственной безопасности, которой предстоит обеспечить внедрение контрольных механизмов для исполнения принятых регламентов, процессов и процедур. Одним из ключевых показателей госпрограммы в этой части является практически полный переход к 2018 году к работе со всеми информационными потоками в электронном виде, включая юридически значимый оборот. Это позволит в полной мере обеспечить необходимый уровень прозрачности и контролируемости всех процессов.
Заключение
В управлении государственным недвижимым имуществом несмотря на большой пласт нормативно-правовой базы продолжается работа над его совершенствованием. Увеличивается количество сотрудников в ведомствах занимающихся управлением. Проходят различные совещания и конференции. Так в ближайшее время в Москве будет проходить уже десятый Всероссийский конгресс «Управление государственной и муниципальной собственностью». На предыдущем конгрессе, который проходил в феврале 2013г. Особый интерес у участников вызвали вопросы:
- Система вещных прав в проекте ГК РФ. Особенности защиты вещных прав в связи с введением в ГК РФ владельческой защиты. Право на имущество унитарных предприятий по проекту ГК РФ;
- Вопросы оценки государственного и муниципального имущества, в т.ч. при подготовке к приватизации, при залоге имущества, при сдаче в аренду;
- Законодательство РФ, регулирующее вопросы ответственности, управления и распоряжения объектами недвижимого имущества. Приватизация государственного имущества;
- Принятые нововведения в корпоративном законодательстве и их последствия для государства как акционера. Планируемые изменения в Гражданском кодексе, проекты иных нормативных актов и последствия их принятия;
- Вопросы управления имуществом государственной казны РФ.
В рамках данной работы раскрыта тема управления государственным недвижимым имуществом. Рассмотрена нормативно-правовая база, структуры органов у правления и их функции. Сделан краткий экскурс в исторические основы возникновения управления государственной собственностью и самое главное рассмотрены задачи на ближайшие годы. Как видно из приведенной статистики количество собственности государства в последнее время не только не уменьшается, а имеет тенденции к росту. Соответственно в ближайшее время нагрузка на управленческие структуры только будет увеличиваться. Потребуются новые квалифицированные кадры. Так же, возможно придется пересматривать часть уже разработанных планов и корректировать их под новые задачи.
Список литературы
Конституция Российской Федерации. Официальное издание. – М.: Юрид. Лит.,1996. – 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья, четвертая. Комментарий последних изменений. – М.: Юрайт, 2009. – 589с.
. Атаманчук Г.В. «Теория государственного управления». Курс лекций. Изд. 2-е, дополн. - М.: Омега - Л, 2009.- 410с.
Афанасьев В.Я., Глазунова Н.И. «Система государственного управления»: Кн. 1. «Управление и право». - М.: ГУУ, 2009.- 346с.
Глазунова Н.И. «Система государственного управления»: Учебник для вузов. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2010.-276с.
Маркварт Э., Савранская О., Стародубская И., Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ/Э / Под общей редакцией Э. Маркварта. М., М.: ИД ФБК-ПРЕСС 2009.- 311с.
Подберезняк И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008.- 465с.
Пикулькин А.В. «Система государственного управления»: Учебник для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.- 154с.
Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2009.-118с.
Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем» Издательство «Экмос», 2010.- 329с.
Чеботарев Г.Н. Муниципальное право РФ: Учебно-методический комплекс. Тюмень: Изд-во ТГУ, 2007.
Черкасов Г.И. Общая теория собственности: Учеб. пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.- 612с.
Шаломенцева Е.Г. Проблемы правового регулирования инновационного. Управления муниципальной собственностью // Конституционное и муниципальное право, 2008.- 348с.
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. Учебное пособие М.: Бек, 2008.- 242с.
Шишкин А.А. К вопросу о праве муниципальной собственности // Ученые записки. Вып.2. Тюмень, 2007. – 18с.

Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья, четвертая. Комментарий последних изменений. – М.:Юрайт, 2009. – ст.131.
Конституция Российской Федерации. Официальное издание. – М.: Юрид. Лит.,1996. – ст.8.
Официальный сайт Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. http://www.rosim.ru/
2