Гражданско-правовая характеристика приобретения прав на жилое помещение

СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
§ 1. Общая характеристика прав на жилое помещение
§ 2. Соотношение гражданского и жилищного законодательства при регулировании приобретения прав на жилое помещение
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
§1. Договор социального найма
§ 2. Договор коммерческого найма
§ 3. Договор о приватизации
§ 4. Договор долевого строительства
§5. Договор купли-продажи жилого помещения
§ 6. Иные способы приобретения прав на жилое помещение
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Проблема защиты прав инвесторов давно вышла за пределы частных отношений и в силу особых социальных последствий вынуждает государство прибегать к инструментам финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с этим следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации принимаются законы о мерах государственной поддержки инвесторов долевого строительства.
Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. В некоторых случаях осуществляется выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства, что ведет к замене застройщика с переводом на него соответствующих прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам. Впрочем, инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав ЖСК или ТСЖ, приняв тем самым на себя функции застройщика.
Отмеченная практика решения проблем несостоятельности застройщиков не регламентирована действующим законодательством, что фактически означает восполнение пробелов правового регулирования за счет юрисдикционных механизмов, т.е. установления соответствующих правоотношений и юридических фактов (состояний) иногда и в судебном порядке. Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является, пожалуй, единственно грамотным решением в механизме защиты прав инвесторов, когда не исполняющий свои обязательства застройщик останавливает строительство объекта в связи с многочисленными хозяйственными спорами со своими контрагентами.
Продажа объектов незавершенного строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца. Таким образом, подобные требования законодателя направлены на стимулирование завершения строительства проданного объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов в сложившейся ситуации. При этом стоимость реализуемого объекта должна определяться по результатам независимой оценки с учетом сложившихся на рынке недвижимости цен. Это позволит не только обеспечить реальную стоимость прав в объекте недвижимости (в том числе когда их стоимость может быть переведена в денежную оценку), но также сохраняет гарантии и для других кредиторов застройщика-должника.
Принципиальным является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Как было отмечено, органы государственной власти субъектов РФ и муниципальных образований нередко вмешиваются в договорные отношения частных лиц, а впоследствии и в процесс банкротства застройщика, не имея легальных на то оснований. Следовательно, возможность публичных субъектов вступать в конкурсный процесс требовала своего нормативного закрепления, что могло найти отражение соответственно в ст. 110 и 111 Закона о несостоятельности.
Социальные аспекты проблемы также не оставлены без внимания законодателя: требования дольщиков, не имеющих ни собственного жилья, ни жилья по договору социального найма, имеют приоритет перед требованиями других участников долевого строительства.
Кроме того, участник долевого строительства получает дополнительный способ защиты. Теперь в рамках дела о банкротстве он вправе требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также возмещения убытков в виде реального ущерба. До настоящего времени такая возможность отсутствовала, что создавало дополнительные трудности для инвесторов в получении своих денежных средств. В свою очередь, арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Все же магистральная цель вносимых в законодательство поправок связывается с сохранением активов фирм-застройщиков в виде объектов недвижимости, в которые вложены денежные средства частных лиц - граждан-инвесторов. Во-первых, данное имущество должно быть "обособлено" в конкурсной массе от иного имущества должника с тем, чтобы исключить возможный переход прав на объект третьим лицам. Во-вторых, что может обеспечить фактическое завершение объекта - предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов.
Рассмотрим положения Закона N 210-ФЗ, касающиеся особенностей порядка процедуры банкротства застройщиков и методов защиты прав участников долевого строительства. Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.
Принципиальным здесь видится разграничение натуральных и денежных обязательств. В первом случае имеется в виду требование о передаче жилого помещения; а во втором - денежное требование, которое может быть заявлено кредитором в зависимости от конкретных оснований вступления в конкурсный процесс. В частности, это требования участника строительства:
о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Практика оформления инвестиционных отношений застройщика с долевыми участниками нередко позволяла застройщикам (строительным фирмам) уходить от ответственности перед отдельными категориями лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Как правило, договоры соинвестирования заменялись иными юридическими договорами и схемами привлечения денежных средств граждан для строительства объектов, что впоследствии лишало добросовестных вкладчиков не только получить жилье, но и вернуть вложенные средства. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.
Таким образом, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств, помимо договоров инвестирования, недобросовестными застройщиками арбитражному суду предоставлено право признавать в рамках таких сделок требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование. Причем не обязательно в тексте соответствующего договора должно быть прямое упоминание об участии в долевом строительстве. К таким сделкам отнесены, в частности, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, договор займа, внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере, договор простого товарищества, выдача векселя (п. 6 ст. 201.1 Закона о несостоятельности). Следовательно, важная новация состоит в том, что кредиторами признаются все участники долевого строительства независимо от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через посредника.
Согласно ст. 201.5 Закона о несостоятельности участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения с момента открытия в отношении застройщика конкурсного производства. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. Представляется, специальное основание для одностороннего отказа влечет определенные последствия для застройщика: трансформацию натуральных требований в денежные. Следовательно, у должника возникает обязанность по возврату соответствующих сумм инвестору.
До внесения необходимых поправок в законодательство введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика не изменяло отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Тем не менее в процедуре внешнего управления у застройщика появлялось право отказа от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона о несостоятельности), с преобразованием соответствующего обязательства в денежное.
Между тем принципиальным моментом в механизме защиты прав инвесторов, на что уже обращалось внимание, является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора.
В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника строительства (ст. 201.5 Закона о несостоятельности).
Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.6 Закона о несостоятельности). Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству. Рассмотрение этих требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.
В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов. Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую - с другими кредиторами. В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.
Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона).
Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).
В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований.
Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит. В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов.
Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования.
В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что "...особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье", что требовало необходимого урегулирования.
Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств. Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).
Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).
Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения.
На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника.
Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта. Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме.
В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов.
Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами - участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований.
Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% - граждан - участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст. 201.15 Закона).
Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.
Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.
В заключение отметим: банкротство - проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами.
Качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристиках, свойственных человеческой жизни как биологическому, психическому (духовному) и социальному явлению. В этой связи жилищная потребность выступает основанием возникновения жилищных отношений, в которых реализуется субъективное право лица владеть, пользоваться, управлять и сохранять жилое помещение как материальное благо и объект социальной жизни. Оба компонента могут использоваться в сочетании или раздельно, при приращении и передаче этого материального блага потомкам.
Таким образом, правовая политика Российского государства в области регулирования жилищного обеспечения населения проходит свой диалектический путь развития. Существующий в настоящее время полный отказ от советских принципов и правил в пользу гиперболизации лишь государственного патернализма и исключительно капиталистических механизмов есть крайность, к которой следует относиться с пониманием как к проявлению действия закона отрицания отрицания. Следуя этому же закону и далее, можно предположить, что на смену забвению прежнего правового механизма, не исключающего, а дополняющего формы прямого бюджетного финансирования и ипотечного кредитования, обязательно придет правовое возрождение и механизма не только личного, но и общественного жилищного самообеспечения уже в новых социально-экономических условиях. Действующий Жилищный кодекс имеет немало недостатков, но есть надежда и на то, что со временем имеющиеся несоответствия и пробелы в правовом регулировании будут устранены и Кодекс значительно "пополнеет". И тогда сам собой появится ответ на вопрос о том, каким образом государство сможет гарантировать доступность жилья не только немногим, избранным законом, но и всей остальной, причем основной массе граждан в лице рядовых трудящихся новой России.
Преобразования, произошедшие в течение последнего пятнадцатилетия в обществе и экономике, изменили представление о сути жилищной проблемы. В настоящее время она не ассоциируется, как прежде, с дефицитом жилых помещений. Сутью жилищной проблемы стало обеспечение доступности жилища для домохозяйств (семьи и одинокие граждане), у которых доходы не соответствуют затратам на его воспроизводство (строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, содержание). А таких домохозяйств сегодня большинство среди тех, у кого жилищные условия ниже социального стандарта. Обеспечение доступности жилища для граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя способами. Первый - это повышение их платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в структуре расходов домохозяйств доля, направляемая на удовлетворение жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться уменьшением потребления домохозяйствами других жизненно важных благ ниже установленного уровня. Для большинства домохозяйств такое увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы. Второй способ - это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в собственность, но и эксплуатационных издержек.
В основе доступности жилья лежит доступность земельных участков, а также сокращение затрат, связанных с получением права землепользования, разрешения на строительство, оплатой инженерно-транспортной инфраструктуры и вводом многоквартирных домов в эксплуатацию. Существенно снизить стоимость жилища позволяет использование при его строительстве относительно дешевых финансовых ресурсов и повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда. Это обеспечивается посредством формирования и надежного функционирования в государстве институтов строительных сбережений, ипотечного кредитования, субсидирования процентных ставок по кредитам и реформирования жилищной сферы.
В решении жилищной проблемы можно выделить два направления: количественное и качественное. Первое - это обеспечение соответствия между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством домохозяйств. Второе - обеспечение соответствия потребительских качеств жилища социальным стандартам и условиям его заселения. На настоящем этапе социально-экономического развития нашего общества первостепенной задачей является достижение количественного соответствия. Процесс обеспечения качественного соответствия по сути является непрерывным, так как требования к жилищу постоянно меняются, увеличивается социальный норматив потребления жилья.
Реформирование жилищной сферы должно быть направлено на обеспечение устойчивого развития жилища на основе самоуправления со стороны собственников и удовлетворения потребности общества в жилье в объеме, адекватном состоянию экономики. Под устойчивым развитием жилища понимается воспроизводство жилища надлежащего качества в объеме, достаточном для удовлетворения потребности в нем каждого из существующих на данный момент времени домохозяйств, и обеспечение поддержания эксплуатируемого жилищного фонда в техническом состоянии, которое позволяет эффективно и безопасно его использовать как в настоящее время, так и в будущем. Под жилищем понимается не только крыша над головой, то есть дом, квартира, комната и др., но и доступность, посредством использования этих жилых помещений, всех элементов жизнеобеспечения: воды и водоотведения, электро-, газо- и теплоснабжения, информационных ресурсов и др.
Решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны, это предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище. Реализуемая в настоящее время стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной. Посредством ее реализации в обозримом будущем трудно будет достичь результатов, которые свидетельствовали бы о создании достойных жилищных условий для большинства домашних хозяйств, устойчивом развитии жилищного фонда и эффективном функционировании жилищной сферы. Эта стратегия нуждается в уточнениях, которые бы обеспечивали синхронизацию преобразований в жилищном секторе с ростом реальных доходов населения, а также с преобразованиями в других областях социальной действительности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Европейская социальная хартия (пересмотренная). Принята в г. Страсбурге 03.05.1996. Бюллетень международных договоров, 2010, N 4, апрель, с. 17 – 67.
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ. Российская газета, N 256, 31.12.2001.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Российская газета, N 202, 08.10.2003.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 30.07.1997.
Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". Российская газета, N 94, 30.04.2008.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.
Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства". Российская газета, N 153, 15.07.2011.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Бюллетень нормативных актов, N 1, 1992.
Гражданский кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 11.06.1964. Свод законов РСФСР, т. 2, с. 7. Утратил силу.
Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Российская газета, N 15, 23.01.1993. Утратил силу.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" Российская газета", N 28, 10.02.2006.
Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.
Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П. Российская газета, N 118, 01.07.2009.
Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Бюллетень Верховного Суда РФ, N 9, 2009.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.
О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 33 - 40. Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 3.
Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. 2013. N 2.
Баринов Н.А. Имущественные потребности и гражданское право / Под ред. Ю.Х. Калмыкова. Саратов, 1987.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011.
Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения // Юрист. 2010. N 1.
Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства // Семейное и жилищное право. 2005. N 3.
Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2008.
Гражданское право Общая часть: Учебник: в 4 т. / В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 1.
Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007.
Громов С.А. Узуфрукт: юридическая конструкция и вещное право. М.: Статут, 2011.
Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6.
Доклад представлен Национальным исследовательским университетом "Высшая школа экономики" и Фондом "Институт экономики города". Сравнительный анализ потребления и расходов в жилищной сфере. Москва, 7 апреля 2011.
Журавлев Т.С. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. 2007. N 4.
Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2010.
Жилищные права и обязанности советских граждан (по законодательству Союза ССР и УкрССР): юридический справочник / Отв. Ю.А. Щербанин; Ресурсы и потребности: внешнеэкономический аспект: Дис. ... д.э.н. М., 1997.
Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. 2007. N 6.
Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданс