Договор мены, дарения и ренты

Введение
1. Понятие и характеристика договоров мены, дарения и ренты
1.1. Договор мены
1.2. Договор дарения
1.3. Договор ренты
2. Актуальные аспекты договоров мены, дарения и ренты
2.1. Особенности договора мены жилыми помещениями
2.2. Использование договора дарения в современных условиях
2.3. Проблемные вопросы договора ренты
3. Соотношение договоров мены дарения и ренты
3.1. Общее и отличное договоров мены дарения и ренты
3.2. Выбор способа передачи имущества: дарение или завещание
Заключение
Библиография

Таким образом, гарантии защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение, в условиях существующего гражданского законодательства нуждаются в более глубоком осмыслении и дальнейшем развитии. Основной причиной такого развития, полагаем, является то, что изначально предполагаемая природа фидуциарных рентных отношений не соотносится с их последующей коммерсализацией. Если право есть основа справедливости, то совершенно не справедливо, когда лицо, передавшее под выплату пожизненной ренты жилое помещение, получает очень незначительное содержание, по-сути, не имея нормальной компенсации за потерю права собственности на такое помещение. И, напротив, для плательщика пожизненной ренты создаются условия для получения сверхприбыли, без особых трудовых и производственных затрат. Возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства в целях устранения подобной несправедливости может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя. Также следует положительно оценивать в рамках проводимой реформы гражданского права предложения о существенном увеличении размера уставного капитала хозяйственных обществ. В этом случае плательщик ренты как юридическое лицо будет регистрироваться как хозяйственное товарищество, в котором предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей по обязательствам организации, в данном случае - по уплате ренты. Возможно, следует пересмотреть подход со стороны налоговых органов, когда юридическое лицо как бывший плательщик пожизненной ренты ликвидируется в добровольном порядке при отсутствии кредиторской задолженности.
В заключении следует обратить внимание, что особого внимания заслуживает предусмотренная законом возможность передачи под выплату ренты денежных средств. На наш взгляд, договора ренты денежных средств нет и быть не может. Во-первых, в отношении данного договора нельзя реализовать механизм платной ренты, поскольку это противоречит той цели, ради которой плательщик ренты вступает в рентные отношения. Иными словами, если у субъекта есть деньги для того, чтобы единовременно внести плату в режиме договора платной ренты, зачем ему вообще заключать подобный договор. Соответственно, если заключаемый договор не может соответствовать какому-либо установленному законом признаку договора ренты (в данном случае признаку платности ренты), то перед нами не договор ренты. Более того, если предположить возможность заключения договора ренты денег за плату, то такое заключение будет сопряжено еще с дополнительными финансовыми затратами, связанными либо с предоставлением обеспечения, либо со страхованием риска ответственности.
Во-вторых, с позиции последствий прекращения договора ренты денег, передаваемых бесплатно, по требованию получателя ренты, заключение такого договора по меньшей мере выглядит бессмысленным. Дело в том, что в подобной ситуации плательщик ренты, выплачивающий на протяжении некоторого периода ежемесячно сумму денег, должен будет еще и возвратить всю полученную по договору сумму денег.
В-третьих, с позиции получателя ренты возникает ситуация, при которой лицо, имеющее достаточно большую сумму денег, отдает ее по договору ренты с целью получать значительно меньшую сумму денег, пусть даже и бессрочно. На наш взгляд, передача денег в собственность в рамках реальной договорной конструкции может опосредоваться исключительно договором займа, а любой реальный договор, предусматривающий такую передачу денег, подлежит квалификации в качестве договора займа.
В-четвертых, даже если допустить возможность заключения договора ренты денег, то при возникновении спора между сторонами всегда встанет вопрос о его конкуренции с договором займа, т.е. в случае возникновения спора в первую очередь встанет вопрос о квалификации этого договора. При этом в зависимости от ситуации не исключено, что сторона, которой это будет выгодно, будет настаивать на квалификации этого договора именно в качестве договора займа.
Таким образом, можно заключить, что деньги не могут выступать предметом договора ренты. Что касается другого движимого имущества, то с позиции предложенного законом механизма реализации договора ренты движимого имущества этот договор является примером невостребованного гражданским оборотом договора, а нормы о ренте движимого имущества являются "мертвыми".
Подводя итог, отметим, что конструкция договора ренты, предусмотренная в гл. 33 ГК РФ, выглядит достоверной исключительно для ренты недвижимости. Вместе с тем институт ренты требует полного пересмотра с позиции оптимизации механизма реализации договора ренты.
3. Соотношение договоров мены дарения и ренты
3.1. Общее и отличное договоров мены дарения и ренты
Рассмотрим отличия договоров мены, дарения и ренты на примере сделок с жилыми помещениями. По договору мены жилого помещения каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение. При этом каждая из сторон данного договора является продавцом и покупателем одновременно. Исходя из этого на договоры мены распространяются также и правила, предусмотренные для договоров купли-продажи.
Существенные условия договоров мены отличаются от договоров купли-продажи. Так для договора мены цена не является существенным условием. Если договор мены не содержит сведений о цене продаваемых помещений, последние признаются равноценными. В случае, когда по договору необходимо произвести доплату одной из сторон, данное условие должно быть в нем отражено. Порядок и сроки произведения доплаты стороны определяют самостоятельно.
При регистрации перехода права собственности на жилое помещение в регистрирующий орган представляются такие же документы, как и для договора купли-продажи, за исключением того, что вместо договора купли-продажи представляется договор мены.
По договору дарения жилого помещения одна сторона передает другой стороне безвозмездно данное помещение. Дарителем в данном случае может быть только физическое лицо, являющееся собственником данного имущества. Если имущество находится в совместной собственности, дарение возможно только с согласия всех собственников с применением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Одной из отличительной особенности договора дарения от договоров мены, купли-продажи и ренты является его безвозмездный характер. Так, если договор предусматривает какое-либо вознаграждение за передаваемое имущество, он не может быть признан договором дарения и к нему будут применяться соответствующие установленные законодательством условия.
Еще одной особенностью договора дарения является момент передачи права собственности на передаваемое жилое помещение. Так, в отличие от завещания право собственности на имущество, передаваемое по договору дарения, возникает у одаряемого после регистрации договора, а наследнику по завещанию после смерти завещателя.
Законодательством установлены случаи, когда дарение жилых помещений запрещено:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.
Даритель вправе отказаться от дарения и может его отменить.
Отказ от дарения и отмена дарения - два различных понятия. Отказ от дарения применяется, если заключен договор с обещанием дарения в будущем, но само дарение еще не было осуществлено. Отмена дарения применяется после заключения основного договора дарения. Ряд оснований для отмены дарения и отказа от дарения общий. Однако существует случай, в котором отказ от дарения допускается, а отмена нет. Данным случаем является такое изменение имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя после заключения договора с обещанием дарения, которое делает исполнение договора в новых условиях причиной существенного снижения уровня его жизни. При этом даритель вправе отказаться от обещания и не заключать договор дарения. Отказ от дарения не дает одаряемому права требовать возмещения причиненных ему убытков.
Остальные основания отказа и отмены дарения одинаковы. Так, даритель вправе отменить дарение или отказаться от его совершения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (при этом особого значения тяжесть таких повреждений не играет). В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Следует помнить, что для признания отказа от дарения правомочным необходимо, чтобы вина одаряемого во вменяемых ему действиях была доказана вступившим в законную силу решением суда.
Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Дарение может быть отменено и в случае, если даритель переживет одаряемого. Но для этого договор дарения должен в обязательном порядке содержать соответствующее условие. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (например, если подаренный ранее дом был снесен, то, естественно, вернуть его в натуре будет невозможно).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими родственников, способных за ними ухаживать за наследство, но имеющими жилые помещения. При этом бывший собственник получает периодические платежи, а плательщик ренты - недвижимость в собственность.
Договор ренты - единственный договор, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Помимо нотариального удостоверения договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке.
Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.
Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Так, если в дальнейшем плательщик ренты продаст полученное по договору жилое помещение третьим лицам, то и обязательства по выплате ренты переходят на третьих лиц.
Права получателя ренты по договору гарантируются правом залога на переданное помещение. Если, например, плательщик ренты по каким-либо обстоятельствам перестанет исполнять свои обязательства, получатель ренты будет иметь возможность возместить свои убытки за счет стоимости переданного под выплату ренты имущества.
Существуют три основных вида договора ренты:
постоянная рента;
пожизненная рента;
пожизненное содержание с иждивением.
Правила перехода права собственности те же, что и для договора мены и купли-продажи.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). По своей правовой природе договор является реальным, возмездным, односторонне обязывающим и свободным.
Предложенные признаки договора не всегда признаются отдельными авторами. Наибольшие споры возникают по поводу возмездности договора ренты. Основанием для этого послужило законоположение, предусмотренное в п. 1 ст. 585 ГК РФ. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Более того, в случае передачи имущества на бесплатной основе применяются правила о договоре дарения. Именно это законоположение склонило ряд ученых к тому, что договор ренты может носить безвозмездный характер. Предложенная дефиниция, на взгляд автора, нуждается в пояснении.
Передача имущества на безвозмездной основе не меняет сущности договора ренты как ценового. Это не означает, что плательщик ренты освобождается от уплаты рентных платежей, ибо в этом случае он будет трансформирован в договор дарения. Юридическая сущность и необычность рентного договора исключает такую возможность, так как его главная особенность есть уплата периодических платежей получателю ренты, в которых он систематически нуждается. Именно данное обстоятельство (периодические платежи) обусловлено природой договора ренты, существенно отличает его от договоров купли-продажи, мены и т.д. Конкуренция данных договоров, позволяющих получить плату за переданное имущество покупателю (плательщику ренты) при выборе конструирования поведенческой модели участников договорного правоотношения, приоритетно основывается не на разовом платеже за переданное имущество, а на регулярных, периодических, системных платежах, позволяющих получателю ренты более стабильно обеспечивать свою жизнедеятельность. В случаях пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением это особенно актуально.
В этой связи не совсем понятна правовая природа договора постоянной ренты. Как явствует из закона, особенностью данного договора является то, что он может носить бессрочный характер.
3.2. Выбор способа передачи имущества: дарение или завещание
При совершении сделки дарения необходимо заключение договора, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Поскольку передается недвижимое имущество, должна соблюдаться письменная (простая) форма, к тому же требуется государственная регистрация (одновременно договора и перехода права собственности). Кроме того, договор ни в коем случае не должен содержать в себе указание на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он будет признаваться ничтожным.
Важно, что сделка включает в себя как добровольное волеизъявление дарителя, так и согласие одаряемого (или законного представителя несовершеннолетнего или попечителя - статья 33 ГК РФ) принять дар. На практике встречаются ситуации, правда, достаточно редкие, когда вместо такого согласия даритель получает отказ, вызванный нежеланием принимать по тем или иным причинам имущество, что влечет за собой признание договора расторгнутым, если только отказ будет заявлен до передачи дара. И здесь прослеживается некоторая схожесть с куплей-продажей, где продавец, обдумывая вариант отчуждения принадлежащей ему на праве собственности недвижимости, должен не только найти покупателя, но и обсудить с ним, достичь договоренности по целому ряду существенных вопросов, в том числе и о цене. Только после этого подготавливается и подписывается договор и документы направляются на регистрацию. Передача имущества осуществляется на основе передаточного акта, уклонение от подписания которого расценивается как отказ принять объект недвижимости, допускающий заявление продавцом требований о принятии товара или отказа от исполнения договора (плюс возмещение убытков в обоих случаях). В дарении происходит то же самое, с той лишь разницей, что имущество передается безвозмездно (то есть без встречной компенсации), акт передачи не требуется, а отказ должен быть совершен в письменной форме, подвергнут государственной регистрации и дает право дарителю требовать от одаряемого возмещения реального ущерба.
Вместе с тем договор дарения не может возлагать на одаряемого какого-либо ограничения прав нового собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок), что, безусловно, для последнего является только положительным моментом, точно так же как и возможность не получать согласия супруга(и) на продажу дорогостоящего подарка в любое время и любому лицу по своему усмотрению, а также не делиться полученным в дар имуществом при разводе. От этого одаряемый будет застрахован пунктом 2 статьи 256 ГК РФ, статьей 36 СК РФ, согласно которым "имущество... полученное одним из супругов во время брака в дар... является его собственностью". Исключение: если в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Тогда супруг(а) сможет претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.
Определенные преимущества будут и у дарителя. Так, например, он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. "От тюрьмы и от сумы не зарекайся", - гласит известная поговорка, отражающая полную непредсказуемость современных реалий, поэтому норма пункта 1 статьи 577 ГК РФ представляется довольно актуальной, особенно если учитывать, что одаряемый в данном случае не вправе требовать возмещения убытков.
Определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья дает дарителю пункт 1 статьи 578 ГК РФ, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Аналогичные гарантии касаются и сохранности подаренной вещи: даритель обращается в суд с требованием отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (в качестве нее довольно легко можно представить старинный особняк, которым много веков владели представители одной фамилии), создает угрозу ее безвозвратной утраты. Кроме того, закон предусматривает еще два случая, в которых допускается отмена дарения: судом по требованию заинтересованного лица в течение шести месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным (банкротом), если дарение осуществлялось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, и дарителем, если он переживет одаряемого (при наличии в условиях договора прямого указания на такое право).
Одаряемый (или его наследники) во всех перечисленных вариантах должен вернуть сохранившийся в натуре подарок. Если это стало невозможным в результате целенаправленных действий (будь то уничтожение имущества, его отчуждение), вызванных нежеланием осуществлять возврат, даритель вправе заявить требования о возмещении вреда в соответствии с главой 59 ГК РФ.
Однако закон предусматривает и запрещение дарения. Так как недвижимость, скажем, в виде квартиры нельзя отнести к обычным подаркам, стоимость которых не превышает пять установленных минимальных размеров оплаты труда, то стоит привести здесь четыре указанных в статье 575 ГК РФ пункта о запрещении дарения:
- дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Теперь обратимся к затратной стороне вопроса. Затраты на оформление сделки дарения (и временные, и материальные) практически такие же, как и при купле-продаже. Государственная регистрация обойдется в 1000 рублей для обеих сторон и растянется максимум на месяц. Пакет представляемых документов аналогичный.
Однако стоит отметить еще один момент. Как гласит пункт 18.1 статьи 217 НК РФ, не подлежат налогообложению (то есть освобождаются от него) доходы физических лиц "в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)".
Как понимать данные нормы? Два абзаца одного пункта и два разных правила. Конечно же, разночтений на практике не удалось избежать, и не помогли в этом ни письма ФНС, ни письма Минфина, содержавшие порой абсолютно разные точки зрения. Специалисты пытались руководствоваться даже пояснительной запиской к Федеральному закону от 01.07.2005 N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который с 1 января 2006 г. отменял налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, и дополнял статью 217 НК РФ "нечитаемым" пунктом 18.1. Их труды не увенчались успехом, особенно когда становилось очевидным, что записка, писавшаяся в момент, когда законодатели еще раздумывали, а не ввести ли в часть вторую НК РФ отдельную главу с сохранением налога, с итоговой редакцией Федерального закона несколько не соотносится.
Поэтому сформировались альтернативное и традиционное (само собой, такое деление условно) понимание содержания пункта 18.1 статьи 217 НК РФ. В первом случае абзац 1 рассматривался как главное, общее правило, а абзац 2 - как исключение из него, и НДФЛ должны были платить только одаряемые, которые не приходятся дарителю родственниками, и только с перечисленных объектов (недвижимость, транспорт, акции и т.д.). Или другой вариант (далеко не последний) - абзац 2 представляется как уточняющая норма, а доходы от дарения между родственниками освобождаются от налогообложения, если только речь не идет о недвижимости (в том числе о доле в недвижимом имуществе, в праве собственности на него), транспорте, акциях и т.д.
Во втором случае трактовка такова: если сделка заключается между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц не возникает даже при отчуждении недвижимости, транспорта, акций, пая или доли. Другими словами, что бы родственники ни дарили друг другу, платить налог им не придется, правда, родственные отношения должны сохраняться на дату перехода имущества в собственность одаряемого физического лица (хотя подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов не предусмотрено, "родственные" документы могут запрашиваться при осуществлении мероприятий налогового контроля). Если они не сохранились или их изначально и не было, то одаряемому придется самостоятельно задекларировать полученный доход и со стоимости квартиры как дохода в натуральной форме (раз уж нас интересует прежде всего недвижимость) заплатить установленный законом 13-процентный налог, причем налоговая база рассчитывается исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. Если дарителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то для определения налоговой базы применяется порядок, аналогичный предусмотренному статьей 40 НК РФ. Доходы, полученные в порядке дарения любого другого имущества, кроме перечисленного, не подлежат налогообложению независимо от родственных связей и каких-либо иных отношений дарителя и одаряемого. Именно этой позиции в большинстве своем придерживаются налоговые органы.
Итак, основные моменты и купли-продажи, и дарения рассмотрены. Но прежде чем переходить к наследованию как способу передачи недвижимого имущества, стоит несколько слов сказать о ситуации, которая на практике встречается очень и очень часто. Речь идет о покупке объекта по договору дарения, что имеет место, как правило, если продавец не хочет получать отказы сособственников от преимущественного права покупки квадратных метров - доли имущества, находящегося в общей собственности. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или вообще находиться неизвестно где, следовательно, собрать отказы становится крайне затруднительным. Тогда имущество якобы просто, без всякого встречного удовлетворения, передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются.
Законностью такой вариант отличиться не может. Дарение - сделка безвозмездная, о чем прямо указано в статье 572 ГК РФ. В ней же, но чуть ниже, говорится, что "при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ". Раз сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то она ничтожна, а к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (куплю-продажу), с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Это означает, что заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить названные последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Правда, истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.
Можно посмотреть на проблему и с другой стороны, которая опять же покажет правовую неприглядность скрытой под "маской" дарения купли-продажи. Закон с юридической точки зрения делает позицию покупателя более выгодной, защищенной, чем позицию одаряемого. В чем это выражается? Например, в рассмотренных выше возможностях отменить уже исполненный договор дарения (ст. 578 ГК РФ) или потребовать возврата своего, но перешедшего по безвозмездным сделкам (и дарение одна из них) имущества в случае явки гражданина, объявленного умершим (п. 2 ст. 46 ГК РФ). Кроме того, существует еще и риск применения двусторонней реституции, когда стороны возвращаются в первоначальное положение: одаряемый расстается с переданной и, возможно, уже обжитой жилплощадью, а даритель... не вернет уплаченные деньги, ведь в договоре о последних нет ни слова. За них еще придется побороться в суде.
Конечно же, перечисленные причины не всегда останавливают тех, кто подобную операцию все же захочет провернуть.
Что касается наследования, то сразу же стоит указать на его очевидный минус - "хромает" оперативность передачи имущества в собственность. Придется подождать шесть месяцев, необходимых для принятия наследства (куда и будет входить интересующая жилплощадь), со дня его открытия, то есть со дня смерти гражданина-собственника. Впрочем, это правило подлежит видоизменению в зависимости от конкретной ситуации. Например, если наследство открывается в день предполагаемой гибели гражданина, то - со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или его отстранения в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, течение шестимесячного срока начинается со дня возникновения у таких лиц права наследования. А вот лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания полугодового срока (ст. 1154 ГК РФ).
Заключение
Итак, в работе были рассмотрены договора мены, дарения и ренты.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Договор мены является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Закон устанавливает, что каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Сторонами договора могут быть как граждане, так и организации, владеющие имуществом на праве собственности.
Предметом договора мены являются не изъятые из гражданского оборота вещи. Договор мены может носить смешанный характер. Так, стороны могут обменять одну вещь на другую с доплатой, составляющей разницу в стоимости обмениваемых вещей.
Правовой результат, достигаемый сторонами в договорах мены, заключается в переходе права собственности от каждой из сторон на передаваемое в обмен имущество.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением следующего.
Во-первых, договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
2) договор содержит обещание дарения в будущем.
Во-вторых, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ).
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар (ст. 573 ГК РФ).
По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.
Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.
Итак, сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.
Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка объекта передачи, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Договор ренты можно рассматривать как комплексный договор, включающий в себя основное условие по выплате собственно ренты за отчуждаемое имущество, а также условие о форме передачи (платной или бесплатной) вещи получателем ренты в собственность плательщика ренты; соответственно, ко второму условию применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (ст. 585 ГК РФ).
Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст. 597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ). Получателями ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. Плательщик ренты вправе распоряжаться предметом, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ).
Библиография
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ,