Оценка недвижимости

Оглавление
Введение
1. Исходные данные для выполнения работы
1.1 Исходные данные
1.2 Анализ ситуации на рынке недвижимости
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
2.1 Алгоритм реализации затратного подхода
2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
3.1 Алгоритм реализации доходного подхода
3.2 Реконструкция отчета о доходах
3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации
4. Согласование результатов оценки
Заключение
Список литературы

/куб.м.Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.5.Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимостьобъекта-оценки в ценах на текущую дату:рынок недвижимость строительство износИ84/69 -индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;ИДо/84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;∑Н - сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства;кки - коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.;кпп - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя.2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возрастаНакопленный износ (accrueddepreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:Ин - накопленный износ здания;Иу- величина устранимого износа, руб.;ЭВ - эффективный возраст здания, лет;ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет;ВСДо - восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износаОстаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода3.1 Алгоритм реализации доходного подходаАлгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.3.2 Реконструкция отчета о доходахДля определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:S1э, - площадь одного этажа, м2;0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;m - количество этажей в оцениваемом здании;Ар - ставка аренды, $/м2/год;kr - курс рубля к доллару США на дату опенки, руб./долл.2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы:t0 - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);kL, - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.3. Прочие доходы:kМ1 - коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.4.Действительный валовой доход:5.Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:FE- постоянные расходы;VE - переменные расходы;RR - расходы па замещение короткоживущих элементов здания. (kRR - коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения).6.Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовомисчислении определяется по формуле:Результаты реконструкции отчета о доходах сведем в таблицу:ПоказательОбозначение, формула расчетаРезультат расчетаПотенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в арендуPGI = S1э * 0,8 * m * Ap * krПотери от незанятости и при сборе арендной платыV + L = PGI * (kоб * tн / t0) + PGI * kLПрочие доходыMI = PGI * (kМ1 - 1),Действительный валовой доходEGI = PGI - (V + L) + MIОперационные (эксплуатационные) расходыОЕ = FE + VE + RRЧистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчисленииNOI = EGI – OE3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализацииРеализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.4. Согласование результатов оценкиЗаключениеТаким образом, проведя оценки объекта недвижимости двумя методами, мы получили следующие значения:- затратным методом: руб.;- доходным методом: руб.Такое различие результатов можно объяснить тем, что здание находится в эксплуатации уже давно (с 1976 года), требует определенного ремонта. Однако, оно приносит высокий доход и может быть в эксплуатации далее.Список литературы1. Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - М: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.2. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997.-424 с.3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В. Рут-гайзера. - М.: Дело, 1998. - 384 с.4. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.5. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. - М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. - 90 с.6. Сборники «Стройинформ-СПб» и «СтройЦена» РЦЦС за 2003-2004 гг.