Договор найма жилого помещения.

Содержание:
Введение
Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения
§ 1. Понятие, условия и особенности договора найма жилого помещения
§ 2. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме
Глава 2. Прекращение, изменение, расторжение договора найма жилого помещения. Ответственность за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение договора найма жилого помещения
§ 1. Условия прекращения, изменения, расторжения договора найма жилого помещения
§ 2. Ответственность за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение договора найма жилого помещения
§ 3. Проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения и пути их преодоления
Заключение
Список используемой литературы

п.). Право пользования, по мнению суда, означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи (объекта) право на ее использование в течение определенного периода и на условиях, установленных собственником-распорядителем или собственником-владельцем. Правомочие (предусмотренная законом возможность участника правоотношения осуществлять определенные действия или требовать их от другого участника) может быть самостоятельным субъективным правом или одним из элементов права.
Далее окружной суд сделал вывод о том, что из содержания ст. 671 ГК следует, что пользование жилым помещением в правоотношениях по предоставлению жилья является лишь одним из элементов субъективного права, возникающего из договора найма. Другим элементом права нанимателя по договору найма жилого помещения является возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома (т.е. нежилыми помещениями). Следовательно, эти правоотношения лишь вытекают из договора найма жилого помещения, являются смежными с правоотношениями жилищного найма, но не влияют на основания возникновения правомочия пользования жилым помещением (см. постановление ФАС УО от 22.05.2006 № Ф09-4027/06-С2).
Более лаконичен был другой окружной суд, который в рамках рассмотрения налогового спора пришел к схожему выводу: «В п. 1 ст. 673 ГК установлено, что объектом найма жилого помещения является изолированной жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом). Места общественного пользования многоквартирного дома, а также его оборудование к жилым помещениям не относятся».
Одним из способов обеспечения граждан доступным жильем является предоставление жилых помещений в домах государственного жилищного фонда по договору коммерческого найма. Осмысление опыта правового регулирования общественных отношений, складывающихся в данной области, свидетельствует о необходимости решения целого ряда возникающих здесь концептуальных проблем. Наиболее серьезная из них, на наш взгляд, связана с недостатками правового регулирования коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда, имеющимися в федеративной структуре действующего законодательства.
Для того, чтобы обозначить указанную проблему и предложить пути ее решения, целесообразно первоначально изложить современную парадигму правового регулирования коммерческого жилищного найма.
Согласно господствующей в современной юридической науке точке зрения, жилищное право – комплексная отрасль российского права, в которой получает свою относительно завершенную форму взаимодействие разноотраслевых правовых норм и институтов, связанных с одним объектом – жилищем. Эта точка зрения представляется обоснованной, поскольку жилище – специфический вид имущества, выполняющий социально значимую функцию, а значит, требующий к себе особого, комплексного подхода, который обеспечивал бы защиту различных видов прав в жилищной сфере: как имущественных, так и неимущественных.
В частности, нормы жилищного права с классической трехзвенной структурой (гипотеза, диспозиция, санкция) имеют административно- и гражданско-правовую первичную отраслевую принадлежность. При этом комплексный характер отрасли жилищного права отнюдь не исключает дифференциации правового регулирования разнородных жилищных отношений по отраслям законодательства. Так, гражданское законодательство регулирует эквивалентно-возмездный аспект жилищных отношений, а жилищное – социально-обеспечительный. Большинство норм жилищного законодательства по своей природе административно-правовые, гражданско-правовые нормы в ряде случаев включены сюда из соображений юридической техники, поскольку лишь при таком подходе можно обеспечить наибольшую эффективность реализации соответствующих интересов в жилищной сфере.
Договор коммерческого найма отвечает как коммерческому, так и потребительскому функциональному назначению. Объектом договора коммерческого найма является имущество, которое используется наймодателем с целью извлечения прибыли; здесь жилье выступает «предметом экономического оборота». В этой связи данный договор следует рассматривать, в первую очередь, как гражданско-правовой. Но, с другой стороны, в роли имущества выступает такой специфический объект, как жилое помещение, которое способствует реализации соответствующей физиологической потребности нанимателя и иных определенных лиц. Представляется, что регулирование отношений, связанных с владением и пользованием данным имуществом только диспозитивным методом не обеспечивало бы в полной мере защиту неимущественных прав и интересов субъектов. Следовательно, к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилья, по общему правилу, в субсидиарном порядке необходимо применять нормы жилищного законодательства.
Суммируя изложенное, можно заключить, что коммерческий наем жилого помещения – комплексный институт гражданского и жилищного права. В свою очередь, отрасль жилищного права и законодательства также носит комплексный характер. При этом законодательство, регулирующее коммерческий наем жилья, представляет собой «сложную, дифференцированную по отраслям, и вместе с тем интегрированную систему».
Данные выводы, в свою очередь, свидетельствуют о наличии в отношениях, связанных с коммерческим жилищным наймом, практически беспрецедентного для российской правовой системы «симбиоза» частных и публичных интересов. Кроме того, можно констатировать проблему установления пределов воздействия правовых норм на указанные отношения, поскольку обеспечение частных и публичных интересов достигается, как правило, разными методами регулирования. Концептуальная проблема правового регулирования коммерческого найма жилого помещения заключается в том, что любое публично-правовое ограничение здесь имеет своим объектом один из фундаментальных принципов гражданского права – свободу договора, а потому законодателю нужно все время оценивать, как влияет на общий режим диспозитивности и дозволительности гражданского права принятие тех или иных императивных норм в жилищной сфере.
Однако особенное звучание обозначенная проблема приобретает в сфере коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда, поскольку здесь публичные ограничения жилищных прав устанавливаются не только на федеральном уровне, но также и на региональном. Как известно, гражданское законодательство в соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции РФ находится в ведении Российской Федерации, а жилищное законодательство согласно п. «к» ч. 1 Основного закона России – в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Тем самым, с одной стороны, обеспечивается единство законности в сфере имущественных и связанных с ними личных неимущественных отношений, с другой – возможность решать «жилищный вопрос» исходя из нужд конкретного региона.
Стоит согласиться с учеными Сектора общей теории и социологии права ИГП РАН в том, что «при определении уровня, на котором следует регулировать данное отношение, должно действовать общее правило управления: решения нужно принимать на том уровне, где имеется наиболее подробная информация и оптимальная возможность ее оценки и использования». Однако применяя этот принцип к правовому регулированию отношений в сфере государственного коммерческого жилищного найма, важно понимать, что в Конституции РФ термин «гражданское законодательство» употреблен в широком смысле и включает в себя все нормативные акты, содержащие нормы гражданского права, а потому соответствующие органы субъектов РФ не правомочны принимать акты, содержащие нормы гражданского права о коммерческом найме жилого помещения. Следовательно, субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать и ограничивать в соответствии с полномочиями, определенными в ст. 13 Жилищного кодекса РФ6 (далее – ЖК РФ), только те жилищные права, которые не являются гражданскими. Очевидно, что при регулировании данных прав на региональном уровне в ряде случаев опять же не избежать установления тех или иных федеральных стандартов, но это тема самостоятельного исследования.
В связи с изложенным научно-практическую значимость, прежде всего, имеет вопрос о дифференциации жилищных отношений, связанных с коммерческим наймом жилого помещения государственного жилищного фонда, на гражданско-правовые и административно-правовые.
Первая группа жилищных отношений в рассматриваемой сфере связана с предоставлением жилого помещения из государственного жилищного фонда по договору коммерческого найма. Думается, что данные отношения могут быть не только гражданско-правовыми, но и административно-правовыми. При этом сложно признать правильной позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 12.09.03г. по делу № 11-Г03-307, согласно которой отношения, возникающие в процессе заключения договора коммерческого найма (в том числе связанные с предоставлением гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма), являются гражданско-правовыми. По нашему мнению, гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе заключения договора коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда, возникают только после принятия компетентным органом власти решения о предоставлении гражданину жилого помещения по данному договору, так как именно с этого момента у лица, принявшего такое решение, возникает гражданско-правовая обязанность заключить с гражданином, указанным в решении, договор коммерческого найма, и в случае уклонения от заключения такого договора возникают гражданско-правовые последствия, предусмотренные ст. 445 Гражданского кодекса РФ (Заключение договора в обязательном порядке). Жилищные же отношения, возникающие с момента подачи гражданином заявления о предоставлении ему жилого помещения по договору коммерческого найма и до принятия соответствующего решения, являются по своей отраслевой природе административно-правовыми, поскольку целиком и полностью основаны на принципе власти и подчинения.
Таким образом, органы государственной власти субъектов РФ могут быть наделены определенными полномочиями в сфере предоставления жилых помещений из жилищного фонда субъекта РФ по договору коммерческого найма. Однако указанная сфера довольно обширна, и предметы ведения в ее рамках могут быть различными.
В первую очередь, заслуживает внимания вопрос о круге потенциальных нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения в государственном жилищном фонде. Определение категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений, находящихся в жилищном фонде РФ, а также в жилищном фонде субъекта РФ, осуществляется сегодня органами государственной власти соответственно РФ (п. 5 ст. 12 ЖК) и субъекта РФ (п. 4 ст. 13 ЖК).
Установление круга потенциальных нанимателей по договору найма жилого помещения – по сути, определение субъектного состава соответствующего договора, что выступает прерогативой гражданского законодательства. В отношении социального найма жилья ГК РФ отказывается от собственного приоритета в решении данного вопроса (п. 3 ст. 672) с передачей его под юрисдикцию жилищного законодательства. Следовательно, наделение Жилищным кодексом субъектов РФ определенными полномочиями по предъявлению требований к потенциальным нанимателям жилья по договору социального найма вполне обосновано. Однако в отношении государственного коммерческого жилищного найма отказа от собственного приоритета со стороны ГК РФ сегодня не имеется, а это, по сути, влечет для органов государственной власти субъектов РФ запрет на осуществление какой-либо законотворческой деятельности в сфере коммерческого найма жилья. По нашему мнению, наделение органов государственной власти субъектов РФ определенными полномочиями в сфере установления категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений из жилищного фонда субъекта РФ допустимо при условии внесения в ст. 672 ГК РФ изменений, связанных с отказом ГК РФ от собственного приоритета в решении вопросов, связанных с основаниями предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.
При определении полномочий в сфере предоставления жилых помещений из жилищного фонда субъекта РФ по договору коммерческого найма необходимо выяснить, на каком уровне власти должен решаться вопрос о порядке предоставления таких помещений. Сегодня на федеральном уровне этот вопрос фактически не решен. Так, п. 6 ст. 12 ЖК РФ относит к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации (выделено мной – Р.Р.) гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ. Полномочия органов государственной власти субъекта РФ в данной сфере ЖК непосредственно не определены. Правовые нормы о порядке предоставления жилых помещений по договору коммерческого государственного жилищного найма в ЖК РФ отсутствуют.
Поскольку правовые нормы, регулирующие порядок предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма жилья государственного жилищного фонда, по своей природе являются административно-правовыми, они могут быть приняты на уровне субъекта РФ при условии, что в них будут учтены региональные особенности, заслуживающие внимания при определении этого порядка.
Вторая группа жилищных отношений, связанных с коммерческим наймом жилья государственного жилищного фонда, представляет собой отношения по поводу срочного возмездного владения и пользования предоставленным жилым помещением. Данные жилищные отношения являются по своей отраслевой природе гражданско-правовыми в чистом виде. Это означает, что органы государственной власти субъектов РФ не имеют права определять понятие коммерческого найма жилого помещения, использовать для обозначения указанных отношений термины, неизвестные гражданскому законодательству, устанавливать существенные условия соответствующего договора, регулировать отношения, складывающиеся по поводу владения и пользования жилым помещением, сданным внаем.
Однако на практике дело обстоит иначе. Так, органы государственной власти субъектов Российской Федерации при принятии нормативно-правовых актов, содержащих специальные нормы о коммерческом найме, зачастую выходят за пределы собственной компетенции в этом вопросе.
Например, ст. 11 Закона г. Москвы от 11.03.98г. «Основы жилищной политики г. Москвы» (в послед. ред. Закона г. Москвы от 16.02.05г. № 8, с изм., внесенными Законом г. Москвы от 14.06.06г. № 29)11 называется «Наем (коммерческий наем) жилого помещения», а в пункте 5 данной статьи предпринимается своеобразная попытка раскрыть содержание понятия «договор коммерческого найма».
В Распоряжении Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 09.08.99г. № 68 «Об утверждении Инструкции о порядке вселения граждан в жилые помещения в г. Москве»13 не только используется термин «договор коммерческого найма жилого помещения», но и приводится договор коммерческого найма (см. приложение № 11 к данному Распоряжению).
В связи с изложенным представляется целесообразным разделить точку зрения М.И. Брагинского в том, что «статьи главы 35 ГК должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом (…) необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам».
Наконец, третья группа жилищных отношений в сфере коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда – отношения, связанные с последствиями расторжения договора коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения нанимателем возложенных на него договором обязанностей, а именно – с предоставлением государством жилого помещения, равнозначного ранее занимаемому. Данные отношения по своей первичной отраслевой принадлежности являются административно-правовыми. Думается, что органы государственной власти субъектов РФ правомочны регулировать указанные отношения с учетом специфики жилищной обеспеченности конкретного региона. Вместе с тем в федеральном жилищном законодательстве должны быть установлены соответствующие стандарты определения последствий выселения нанимателя и проживающих с ним граждан из государственного или муниципального жилого помещения, занимаемого ими по договору коммерческого найма
На основании вышеизложенного можно сделать выводы:
1. Законодатель должен дать сторонам выбрать на ком будет бремя капитального ремонта и тем самым определить входит ли в оплату найма жилого помещения его затраты на ремонт. В такой норме будет определен принцип свободы договора.
Следовательно, в разрешении споров, по данной категории дел суд будет руководствоваться прецедентом, так по нашему мнению необходимо установить, обязанность прописать в договоре на ком лежит оплата ремонта, и если она остается на наймодателе, то в договоре при определении цены уточнить, с помощью надписи: «в том числе за капитальный и текущий ремонт в сумме…».
С другой стороны данное положение будет ограничивать действие сторон и наниматель сможет потребовать возврат если наймодатель не осуществлял работы связанные с ремонтом;
Таким образом, необходимо ввести норму определяющую, что в случае если в договоре не оговорено другое, оплата за обслуживание жилого помещения входит в цену за пользование жилым помещением.
2. Органы государственной власти субъектов РФ могут быть наделены определенными полномочиями в сфере предоставления жилых помещений из жилищного фонда субъекта РФ по договору коммерческого найма. Однако указанная сфера довольно обширна, и предметы ведения в ее рамках могут быть различными;
3. Коммерческий наем жилого помещения – комплексный институт гражданского и жилищного права. В свою очередь, отрасль жилищного права и законодательства также носит комплексный характер. При этом законодательство, регулирующее коммерческий наем жилья, представляет собой «сложную, дифференцированную по отраслям, и вместе с тем интегрированную систему»;
4. В правовом регулировании договора найма жилого помещения присутствуют свои особенности недостатки, законодатель разрешает с помощью судебной практики, однако при сложившейся судебной практике законодателю целесообразно внести соответствующие изменения в законодательные акты.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ввиду сложившейся экономической ситуации в России приобрести жилое помещение в собственности становится все сложнее, тем больше становится актуален вопрос изучения договора найма жилого помещения. Жилье становиться не доступным с повышением цен на него в каждым годом. Также учитывая, что новой политика государства по введению кадастровой оценки всего недвижимого имущества и исчисления налога от установленной кадастровой стоимости, что повлечет трехкратное его увеличение, вопрос приобретения жилого помещения в собственность, ввиду данных обстоятельств, становится все затруднительные.
Договор найма жилого помещение одно из оснований получить возможность приобрести в пользование жилье, и он становится все популярнее.
В результате рассмотрения вопросов о договоре найма жилого помещения, были сделаны следующие выводы:
1. Под договором найма жилого помещения необходимо понимать соглашение, когда одна сторона (наймодатель) передает в пользование жилое помещение для постоянного проживания (не для предпринимательской деятельности), а другая сторона (наниматель) обязуется принять и платить, за пользование указанным жилым помещением.
2. Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер платы за наем) и срок. В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным;
3. Договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое жилое помещение, т.е. условие о предмете договора коммерческого найма должно отвечать на вопрос о том, какое именно жилое помещение передается внаем. Так, в договоре следует указать местонахождение жилого помещения, его размер, техническое состояние, инвентаризационную стоимость, степень износа дома и т.д. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора коммерческого найма жилого помещения незаключенным.
В связи с изложенным в целях единообразного понимания и применения на практике необходимо закрепить в ст. 673 ГК жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма, приведя в соответствие с правилами ст. 62 ЖК.
Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения в случае «продления» данного договора по умолчанию (ст. 684 ГК) следует употреблять вместо термина «продление», который предполагает увеличение срока договора, термин «возобновление», так как в этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Отсюда целесообразно заменить в ч. 2 ст. 684 ГК РФ: «...а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок» на «а наниматель не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
4. Сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки;
5. Акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Таким образом, право нанимателя на жилое помещение возникнет на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).
6. Основаниями прекращения договора найма жилого помещения будут считаться следующие обстоятельства: по волеизъявлению сторон, так и независимо от их воли. Прекращение договора влечет за собой ряд существенных последствий. Для нанимателя - это необходимость освободить помещение. Для наймодателя - это возможность распорядиться уволенным жилым помещением;
7. Основаниями расторжения договора найма жилого помещения будут считаться: выбытие нанимателей; в судебном порядке по требованию наймодателя (в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (поднаниматели, временные жильцы); использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей и другое;
8. Условия изменения договора найма жилого помещения могут возникнут уже в результате использования жилого помещения, например основанием будет считаться согласие сторон на продление срока договора или цены. Так, в результате изменения договора найма жилого помещения договор не расторгается и не прекращается, а продолжает действовать с некоторыми поправками.
На основании вышеизложенного необходимо сделать следующий вывод, а именно ответственность за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение договора найма жилого помещения определяется Гражданским кодексом, а не жилищным законодательством, и споры разрешаются в судах общею юрисдикции.
9. Нами рассмотрена следующая проблема: включаются ли в уплачиваемую нанимателем плату за пользование жилым помещением платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома?
Законодатель должен дать сторонам выбрать на ком будет бремя капитального ремонта и тем самым определить входит ли в оплату найма жилого помещения его затраты на ремонт. В такой норме будет определен принцип свободы договора.
Следовательно, в разрешении споров, по данной категории дел суд будет руководствоваться прецедентом, так по нашему мнению необходимо установить, обязанность прописать в договоре на ком лежит оплата ремонта, и если она остается на наймодателе, то в договоре при определении цены уточнить, с помощью надписи: «в том числе за капитальный и текущий ремонт в сумме…».
С другой стороны данное положение будет ограничивать действие сторон и наниматель сможет потребовать возврат если наймодатель не осуществлял работы связанные с ремонтом;
Таким образом, необходимо ввести норму определяющую, что в случае если в договоре не оговорено другое, оплата за обслуживание жилого помещения входит в цену за пользование жилым помещением.
10. Далее, в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Однако в соответствии с п. 2 указанной статьи наниматель имеет право пользования общим имуществом многоквартирного дома. Нет ли противоречия между двумя этими нормами?
По нашему мнению, нет так как нанимателю передаются права на пользование жилым помещением, так он в том числе и использует общее имущество.
11. Органы государственной власти субъектов РФ могут быть наделены определенными полномочиями в сфере предоставления жилых помещений из жилищного фонда субъекта РФ по договору коммерческого найма. Однако указанная сфера довольно обширна, и предметы ведения в ее рамках могут быть различными;
12. Коммерческий наем жилого помещения – комплексный институт гражданского и жилищного права. В свою очередь, отрасль жилищного права и законодательства также носит комплексный характер. При этом законодательство, регулирующее коммерческий наем жилья, представляет собой «сложную, дифференцированную по отраслям, и вместе с тем интегрированную систему»;
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в правовом регулировании договора найма жилого помещения присутствуют свои особенности недостатки, которые необходимо разрешить законодателем с учетом сложившейся судебной практики.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
I. Нормативные правовые акты:
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. (с правками 30.12.2008г.) // «Российская газета». 1993. 25 декабря.
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм.06.12.2012г.) // Российская газета. 2005. 12 января.
Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2 //Российская газета. 1996. 6-8 февраля (с изм. 29.12.2012) // СЗ РФ. № 18. 2010.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (с изм. 29.12.2012) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (с изм. 06.12.2012) // Российская газета. – 2005. – 12 января.
Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004.
Жилищный кодекс Республики Узбекистан: утвержден Законом РУз от 24 декабря 1998 г. № 713-1.
Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. № 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая. URL: www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2011).
II. Судебная практика
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 № 1689/06 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС УО от 26.06.2006 № Ф09-5281/06-СЗ // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС ЦО от 13.06.2006 № А14-4026/05/119/24 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС ЗСО от 31.05.2006 № Ф04-7340/2005(22896-А75-40 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС УО от 22.05.2006 № Ф09-4027/06-С2 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС МО от 21.11.2005 № КА-А41/10134-05// Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС ПО от 12.05.2005 № А65-17384/2004-СА2-8 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление ФАС ВВО от 30.06.2004 № А29-6709/2003-3Э // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определение ВС РФ от 03.10.2006 № КАС06-368 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
III. Учебная и монографическая литература:
Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2003. – 321 с.
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001. – 233 с.
Астахов П.А. Жилье: спорные моменты. - М., 2008. – 541 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2012. – 437 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. - М., 2012. – 533 с.
Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. - М., 2004. – 429 с.
Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем. / В. Бергман, введ. сост., науч. редакторы - А.Л. Маковский и др. 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2006. – 329 с.
Гражданское уложение Германии. Серия «Германские и европейские законы» / В. Бергман. - М., 2004. – 421 с.
Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. - М.: Проспект, 2013. - 224 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 2012. – 444 с.
Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2012. - 396 с.
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., 1995. – 197 с.
Ремидовский Р.А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования. Монография. - М., 2007. – 211 с.
Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М., 2012. – 329 с.
Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта. - М.: Юстицинформ, 2013. - 256 с.
Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период. Дис. … канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 2009. – 121 с.
Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 1999. – 231 с.
Яковлев В.Ф. Избранные труды. Т. 2: Гражданское право: история и современность. Кн. 1. - М.: Статут, 2012. - 976 с.
IV. Периодические издания:
Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. 2005. № 3.
Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 7.
Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. № 3.
Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2012. № 4.
Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда // Право и экономика. 2001. № 11.
Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11.
Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. № 2.
Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11.
Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилого помещения // Жилищное право. 2007. № 7.
Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.
Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2.
Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 7.
Шешко Г. Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования // Жилищное право. 2012. № 12.
Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9.
См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42 - 43.
См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34 - 38.
Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. № 3. С. 46 - 48.
Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 7. С. 21.
URL: www.vn-nn.ru (дата обращения: 21.07.2011).
Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).
См.: Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая. URL: www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2011).
См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. № 2. С. 128.
См.: Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004.
Существуют два основных варианта продления или возобновления договора: 1) активный вариант имеет место, когда продление (возобновление) договора предусматривается в дополнительном соглашении или в документах, которыми обмениваются стороны (один из документов содержит предложение о продлении (возобновлении) договора, второй - согласие на принятие такого предложения); 2) при пассивном варианте продление (возобновление) договора связывается в законе или в договоре с отсутствием возражений со стороны контрагента по поводу сохранения договорных отношений после окончания первоначального срока действия договора (заявление о возражениях, как правило, должно быть сделано за определенный срок до окончания договора, увеличение срока при этом обусловливается волеизъявлением сторон, выражающимся в бездействии). См.: Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. 2005. № 3. С. 12.
Лингвистический анализ позволяет сделать вывод о неравнозначности терминов «продление» и «возобновление». Если обратиться к толковым словарям, то глагол «продлить» означает «сделать более длительным, увеличить срок», а глагол «возобновить» – «начать снова». См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1995. С. 93, 608. Исходя из приведенных значений, применительно к договору коммерческого найма продление должно рассматриваться как изменение условия договора о сроке в сторону его увеличения, а возобновление - как перезаключение договора.
Например, М.И. Брагинский полагает, что при продлении договора коммерческого найма по умолчанию «договор считается заключенным на прежних условиях и на новый срок». См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2012. С. 711. В ст. 621 ГК РФ говорится о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а в ст. 684 ГК - о продлении договора найма жилого помещения на тех же условиях и на тот же срок. При этом механизм возобновления и продления договора по умолчанию в своей основе в обоих случаях идентичен, различается лишь срок, на который соответственно возобновляются и продлеваются договоры: при аренде он является неопределенным, а при найме - определенным.
Так, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. № 3015/99 договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имущество