Государственные жилищные программы в системе ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1.Сущность, основные понятия ипотечного кредитования
1.2. Анализ развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
1.3 Формы государственной поддержки ипотечного кредитования, реализуемые в мировой практики
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ
ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ
2.1 Ипотека с привлечением государственных субсидий
2.2 Роль Агентства ипотечного кредитования в реализации государственных жилищных программ
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЛЬГОТНОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
3.1.Роль государственных жилищных программ в повышении доступности ипотечных жилищных кредитов
3.2. Проблемы государственных жилищных программ
3.3. Рекомендации по совершенствованию системы льготного ипотечного жилищного кредитования в России
Заключение………………………………………………………………………92
Список использованной литературы…………………………………………..97

В рамках данных Программ участники ипотечного рынка получили доступ к среднесрочным источникам ликвидности через механизм секьюритизации своих ипотечных пулов с гарантированным обязательством Агентства выкупить неразмещенные на рынке старшие выпуски облигаций по заранее фиксированной доходности. Как показал опыт, данный механизм стал эффективным инструментом управления процентным риском при накоплении пула ипотечных кредитов для банков-ипотечных кредиторов.Начиная с 2012 года, Агентство перешло на контрактование объемов покупки старших траншей ипотечных ценных бумаг с периодичностью не реже двух раз в год. В октябре 2012 года Агентством утверждена «Программа по приобретению облигаций с ипотечным покрытием (базовые условия)», которая описывает постоянно действующие стандартные принципы и механизмы покупки Агентством старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка. Основным новшеством данной Программы явилось предоставление потенциальным участникам возможности пересмотра (по результатам сбора первоначальных заявок) комиссии за обязательство Агентства по приобретению облигаций. Данная мера направлена на обеспечение прозрачности ставки отсечения, при которой поданные заявки подлежат удовлетворению в рамках объявленного объема контрактования. Такой механизм предоставляет участникам возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК после их эмиссии.По состоянию на 31 декабря 2012 года текущий объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 27,65 млрд руб., с исполнением в период с марта по декабрь 2013 года. Количество размещенных в рамках программ выпусков - 6, а объем - 20,24 млрдруб (30% всего объема выпуска ИЦБ в 2012 г.). Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ за 2012 год составил 15,31 млрд рублей (22,4% всего объема выпуска ИЦБ в 2012 году).В декабре 2012 года в рамках программы объявлены первые «Условия контрактования 1-2013» на сумму 20 млрдруб с периодом выкупа в течение 2014 года.Таким образом, программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием оказали существенное влияние на оживление рынка ипотечных ценных бумаг в 2012 году.Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации. По состоянию на 31 декабря 2012 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 12,99 млрд руб., текущая задолженность по которым составляет 10,04 млрд руб.В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц в 2012 г. АИЖК предоставило поручительство по облигациям ЗАО «Ипотечный агент БЖФ- 1» класса «А» номинальной стоимостью 1,1 млрд. руб.В своей деятельности АИЖК использует различные инструменты финансирования, в том числе, привлечение средств с финансового рынка.По состоянию на конец IV квартала 2012 года в обращении находились 19 выпусков облигаций ОАО «АИЖК» на общую сумму 144 млрд рублей. Все выпуски облигаций ОАО «АИЖК» обеспечены государственными гарантиями Российской Федерации, отвечают требованиям котировальных списков ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня и имеют рейтинг Baa1 по шкале международного рейтингового агентства Moody's. Облигации серий А6-А21, А24 включены в ломбардный список Банка России, что оказывает положительное влияние на расширение ликвидности банков и организаций, инвестирующих в ипотечные ценные бумаги.Глава 3. Основные направления совершенствования системы льготного ипотечного жилищного кредитования в России3.1.Роль государственных жилищных программ в повышении доступности ипотечных жилищных кредитовЖилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Возрастает актуальность теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны. Прежде всего, речь идет о недостаточной проработанности теоретических основ политики государства в обеспечении доступности жилья для населения.Методологические принципы теории общественного выбора относительно жилищной сферы, по нашему мнению, выглядят следующим образом. В условиях ограниченности ресурсов, денежных в частности, каждый из граждан (индивидов) - субъектов рынка стоит перед выбором одной из имеющихся альтернатив - купить жилье, накапливая денежные средства в течение длительного периода времени; приобрести его за счет ипотечного кредита, имея возможность уже сегодня проживать в нем, или ждать очереди на получение социального жилья.Первый вариант, как правило, не рационален ввиду превышения издержек над выгодами. Связано это с одновременным отвлечением из оборота гражданина большой суммы денег. В ряде случаев процесс накопления вызывает необходимость ограничений в потреблении ряда потребительских благ текущего характера. Период накопления обусловлен также необходимостью аренды жилья, увеличения, таким образом, потребительских расходов домохозяйства.Привлечение «дорогого» ипотечного кредита еще более актуализирует проблему нерациональности. В условиях низкой платежеспособности граждан, роста цен на жилье, превышения спроса на недвижимость над ее предложением, высоких процентных ставок по кредиту, значительных транзакционных издержек (оценка стоимости жилья, его страхование и т.д.) доступность этого варианта для широких слоев населения крайне низка. Получение на безвозмездной основе от государства социального жилья также имеет определенные ограничения. Во-первых, необходим статус малообеспеченного или социально значимого для общества гражданина (работники бюджетной сферы, военнослужащие, молодые семьи). Во-вторых, государство должно иметь финансовые возможности предоставления такого жилья. В-третьих, широкие слои населения в условиях рынка не могут быть охвачены подобными жилищными программами.И, тем не менее, теоретические преимущества второго варианта решения домохозяйством жилищной проблемы совершенно очевидны. Возможность приобрести жилье на залоговой основе, вовлекая в оборот будущие доходы, т.е. имея возможность устранения противоречия между недостаточностью текущих доходов и потребностями в покупке жилья с помощью ипотечного кредита, - основное его достоинство. Для достижения его реалистичности и, что не менее важно, воспроизводимости для большинства граждан в течение длительного периода времени, необходимо создание определенной институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования, являющейся предметом деятельности государства.Два уровня общественного выбора - начальный, который совершается еще до принятия конституции, и постконституционный - предполагают определение на начальном этапе прав граждан на жилье, формирование на постконституционном уровне стратегии их поведения в рамках установленных правил. А именно, созданная институциональная структура доступного жилья дает возможность домохозяйствам сделать выбор способа решения жилищной проблемы.Использование ипотечного кредита для решения жилищных проблем широкими слоями населения возможно лишь в том случае, когда данная услуга становится доступным благом. Содержание деятельности государства сводится к формированию институциональной структуры сферы ипотечного жилищного кредитования, которая выступает как своеобразный общественный капитал.«Система законов, формализованы они на практике или нет, - писал Бьюкенен,-представляет собой общественный капитал, отдача от которого повышается с течением времени» .И действительно, стратегически определяя цель жилищной политики как повышение его доступности для населения, т.е. реализуя конституционные права населения, государство в дальнейшем начинает получать дивиденды в виде роста объема сбережений, инвестиционных ресурсов, совокупного общественного спроса, увеличения темпов экономического роста, занятости.Таким образом, необходимость в разработке государством стратегии на рынке ипотечного жилищного кредитования обусловлена функциями государства, во-первых, по обеспечению реализации конституционных прав граждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формирования институциональной структуры его доступности для большинства граждан.Важным является выделение, прежде всего, приоритетного для государства характера политики в сфере обеспечения доступности жилья. Такой приоритет обусловлен природой жилой недвижимости, долей ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте страны. По показателю удельного веса затрат на жилищное строительство в валовом накоплении основного капитала в ряде стран данный приоритет занимает четвертую и более часть валового накопления. Кроме того, признак приоритетности определяется природой товара, являющегося основой рынка. Жилье - это благо, с одной стороны, экономическое, с другой - социальное. В первом случае жилье - капитальный товар, обладающий высокой стоимостью, объект собственности. Отсюда следует, что в нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, а стало быть, и формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление, рынок жилья действует как мощный антиинфляционный фактор. Во втором случае жилье - социальное благо,первичная жизненная потребность. Приобретение жилья индуцирует широкий дополнительный спрос. В этой связи жилье может быть мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства.Значимость ипотечного жилищного кредитования как инструмента, обеспечивающего доступность жилья для большинства граждан, также многогранна, поскольку является мощным фактором социального, экономического, антикризисного развития страны. Задачи развития рынка ипотечного жилищного кредитования органично, с одной стороны, вытекают из хода проводимых в стране преобразований, в том числе и институциональных, с другой - способствуют решению общих социально-экономических проблем общества.Таким образом, значимость ипотечного жилищного кредита для социально-экономической жизни страны требует активного вмешательства государства в данную сферу, которое может быть выражено в двух формах. С одной стороны, через прямое участие государства в создании и функционировании субъектов рынка ипотеки, с другой - косвенно, через формирование условий для создания и успешного функционирования общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, т.е. институциональной структуры рынка ипотеки.Формирование стратегии государства на рынке ИЖК является частью идеологии социально ориентированного государства, одним из важных принципов которого является социальная справедливость и осуществление сильной социальной защиты населения, обширных социальных программ в рамках активной и адресной социальной политики. Государство своими действиями способствует формированию общественной идеологии, т.е. системы общественных целей и предпочтений, в значительной мере влияющих на цели и предпочтения отдельных хозяйствующих субъектов Смена парадигмы социальной политики, характерной также для советского государства, строится на отказе от принципа патернализма вреализации прав граждан на жилье, свойственного социалистическому строю, и переходе к либерализму, разграничивающему права и ответственность между гражданами и государством в решении жилищных проблем. С учетом ограниченности бюджетных ресурсов для решения социальных жилищных проблем актуальной является проблема определения направлений, приносящих максимальный социальный эффект при минимальных вложениях ресурсов. Таковым, безусловно, является стратегия государства в сфере ИЖК, строящаяся на принципе свободы выбора гражданами способа решения жилищной проблемы. В рамках идеологии социально ориентированного государства формируются социальные стандарты, наиболее важными среди которых являются жилищные. С целью достижения жилищных стандартов государство формирует научно-обоснованную концепцию развития рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования. Основной идеей стратегии государства на рынке ИЖК является предоставление свободы выбора большей части населения страны способов решения жилищной проблемы на основе ипотечного кредитования.Конкретизация идеи осуществляется в постановке целей, а именно обеспечении доступности жилья для всех категорий граждан страны.В основу реализации заявленной цели положены институциональные принцип: трехстадийного институционального развития и траектории развития. Процесс формирования институтов в рамках обозначенной идеологии строится с учетом поэтапности институционального развития.Для первой стадии формирования стратегии в сфере ипотечного кредитования характерно признание государством необходимости реформирования жилищной сферы, а именно отказ от принципов патернализма в обеспечении права граждан на жилье и предоставления самостоятельности в ее решении.На второй стадии, как правило, формируются основные рыночные формальные институты: принятие законов о приватизации жилья, залога, ипотеки, оценки, регистрации прав на недвижимость и т.д. Государство, выступая в качестве генератора институциональных преобразований, на этом этапе сталкивается со множеством существенных проблем:1.Отсутствие практического национального опыта в преемственности институтов рынка жилья. Например, высокая степень монополизации строительного сектора, характерная для советской экономической системы, сложные, нерыночные процедуры землеотвода под жилищную застройку не обеспечивают достаточного предложения жилья для возросшего на него спроса, провоцируют рост цен на жилье и снижение доступности жилья;2.Дискретность институционального пространства, т.е. отсутствие внутреннего единства институциональной структуры, позволяющего его рассматривать как единое целое. Наличие Законов «Об ипотеке», «Оценочной деятельности», «Регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», во- первых, недостаточно для развития рынка ипотеки. Отсутствие институтов, обеспечивающих возможность рефинансирования ипотечных кредитов, развитие рынка ипотечных ценных бумаг; стимулирующих институциональных инвесторов вкладывать свободные денежные средства на долгосрочной основе в ипотечные фондовые инструменты; регулирующих деятельность кредитных институтов и т.д., тормозит развитие ранее созданных институтов. Во-вторых, отсутствие единства институтов, с одной стороны, снижает доступность жилья, с другой - создает дополнительные транзакционные издержки и тем самым также способствует росту его стоимости для граждан. Основное преимущество ипотечного кредитования для кредитора - обращение взыскания на предмет ипотеки в случае неплатежеспособности заемщика не может быть реализовано ввиду наличия в Гражданском кодексе положения о невозможности выселения граждан без альтернативы предоставления другого жилья. Высокие тарифы за нотариальное удостоверение ипотечной сделки, имущественного и личногострахования, комиссия за открытие кредита кредиторам - вот неполный перечень транзакционных издержек, существенно снижающих доступность жилья для большей части граждан. Кроме того, формирование институциональной структуры на данной стадии происходит в условиях экономической и политической нестабильности. К концу этого этапа, как правило, формируются предпосылки развития рынка ипотеки, признаки финансовой стабилизации.К началу третьей стадии основные формальные институты уже сформированы, предельные изменения возможны, но носят лишь характер «тонких настроек», необходимых для внедрения новых правил. На этом этапе акцент смещается в сторону изменения поведенческих характеристик экономических агентов, а именно формирования неформальных институтов. Важным является то, что люди принимают сложившуюся систему формальных институтов по сути. Немаловажным является процесс формирования механизмов, обеспечивающих контроль соблюдения намеченных мероприятий. Таковым может считаться формирование института национальных проектов, в том числе «Рынка доступного жилья», и механизмов его реализации.Эффект предшествующего развития оказывает значительное влияние на длительность, скорость развития новых институтов, особенно на первой стадии формирования институциональной структуры. Провозглашенные государством рыночные принципы функционирования рынков жилья и ИЖК, не подкрепленные соответствующими институциональными мероприятиями, во-первых, тормозят формирование рынка ипотечного жилищногокредитования; во-вторых, в некотором роде дискредитируют идею ипотеки, роль государства в ее осуществлении.Реализация идеи с учетом вышеперечисленных принципов требует от государства осуществления совокупности мероприятий, предусматривающих, прежде всего, формирование институциональной структуры обеспечения доступности жилья как основной цели стратегии.Структурно институциональная среда, как было отмечено в предыдущем изложении, состоит из набора формальных, неформальных институтов и механизмов контроля их соблюдения.Она призвана стимулировать как спрос, так и предложение кредитных вложений в жилищный сектор и представлена институтами двух видов - общих, организующих как функционирование экономики в целом, так и ипотечной жилищной сферы, и специальных, призванных явиться правилами экономического взаимодействия сугубо на рынке ипотеки .Всю совокупность общих институтов принято классифицировать по следующим категориям:относящимся к правам собственности,регулирующим институтам, институтам макроэкономической стабилизации. Их наличие обеспечивает тот уровень организованности, стабильности и легитимности экономических взаимоотношений, который позволяет рыночной экономике эффективно функционировать, выполняя стоящие перед ней цели.Конструирование специальных институтов, призванных стимулировать спрос и предложение ипотечных жилищных кредитов, осуществляется с учетом их подразделения на два основных типа:институты-организации,обеспечивающие функционирование, регулирование и контроль над ипотечным жилищным процессом, и институты-правила, определяющие нормыСтруктура специальных институтов-правил представлена законодательными, нормативными, инструктивными актами, формируемыми, с одной стороны, государственными структурами, осуществляющими функции организации, регулирования, контроля на рынке ипотечного жилищного кредитования; с другой стороны, непосредственными участниками институциональных соглашений, в частности, кредиторы (банки, кредитные кооперативы, застройщики) разрабатывают собственные условия, инструкции ипотечного жилищного кредитования.В основу построения совокупности элементов институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования положены также ключевые понятия базовых и дополнительных институтов и институциональных соглашений. Базовые институты - кредит, ипотека, инвестиции, сбережения, обеспечивают воспроизводство социально-экономических связей и отношений в различных типах обществ. Исследуя роль государства - создателя институциональной среды рынка ипотечного жилищного кредитования, мы отметили не меньшую важность места государственных органов в решении жилищных проблем незащищенных и социально значимых слоев населения страны. Прямое участие государства в обеспечении доступности жилья для определенной категории граждан реализуется с участием Институтов развития, АИЖК в частности. Условия реализации отдельных программ жилищного обеспечения граждан представлены в Таблице 3.1.Проведенное исследование показало, что в условиях экономики России наиболее эффективными формами государственной поддержки являются те, при которых решается проблема прозрачности бюджетных средств:– прямое субсидирование, которое позволяет получить кредит тем, гражданам, которые не имеют возможности накопить достаточно средств для внесения первоначального взноса, большинство таких программ предусматривают уменьшение размера субсидии по мере роста дохода;– субсидирование стоимости недвижимости – обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования. При этом доступность ипотечного кредита для граждан увеличивается в два и более раза. Существенным недостатком таких программ является большая нагрузка на бюджет.Таблица 3.1.Формы государственной поддержкиФормы государственной поддержкиГосударственные жилищные программы, реализуемые в регионахПрограммы, стимулирующие предложение жилья«Стимулирование развития жилищного строительства в Вологодской области в 2011-2015 годах» Вологодская областьСубсидирование процентной ставки- «Ипотека для учителей» Кубань, Магаданская, Нижегородская и Новосибирская области, Алтайский край- Субсидии ОАО «РЖД» все регионы РФ«Жилье для молодых семей» УдмуртскаяРеспублика«Обеспечение жильем молодых семей Нижегородской области» Нижегородская область - налоговый вычет все регионы РФСубсидирование стоимости недвижимости«Социальная ипотека» МоскваГосударственное страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование)все регионы РФПродажа недвижимости с рассрочкой платежа«Купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа» МоскваНа 01.01.2013 г. АИЖК рефинансировало 25,2 тыс. ипотечных кредитов, выданных попрограмме «Военная ипотека», на общую сумму 48,4 млрд рублей, а также 8,9 тыс. кредитов сиспользованием материнскогокапитала на общую сумму 11,3 млрд рублей. Таблица 3.2Оценка доступности жильяРегионКоличество граждан, нуждающихсяв жилых помещенияхКоличество граждан, нуждающиесяв содействии города в приобретениижилых помещенийСокращение очереди за период с 2007 по 2011 гСокращение очереди в годМосква377076 чел./ 113750 семей27793 чел./ 6540 сем.209 863 чел./ 80 000 семей15 000 семейСанкт-Петербург419 221 чел./ 181 962 семей38 255 чел./ 17 760 семей262 329 чел./ 100 000 семейНижегородскаяобласть119 726 чел./ 45 640 семей22 618 чел./ 10 520 семей27 830 чел./ 11 000 семей2 200 семейС целью повышения доступности ипотечных кредитов для семей с невысоким первоначальнымвзносом в декабре 2012 года Агентство начало рефинансировать ипотечные кредиты с низкимпервоначальным взносом, где повышенный риск застрахован первичным кредитором. Ранеепри выдаче кредитов по стандартам АИЖК с первоначальным взносом менее 30%применялось только страхование ответственности заемщика, предусматривавшеенеобходимость заемщика самостоятельно заключить договор страхования и уплатить единовременный страховой взнос сразу за весь срок страхования. Страхование финансовыхрисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика,обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов спервоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт можетиспользоваться не только кредитными, но и некредитными организациями, выдающимиипотечные займы.По состоянию на 1 января 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 79,9 млрд руб. (объем строительства жилья ‐ 3,96 млн кв. м), в т.ч. соглашения на сумму 62,8 млрд руб. c действующими обязательствами. В рамках программы выдано займов на общую сумму 33,5 млрд. рублей. При этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы составила 54,3 млрд. рублей.Подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы:-необходимость в разработке государством стратегии на рынке ипотечного жилищного кредитования обусловлена функциями государства, во-первых, по обеспечению реализации конституционных прав граждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формирования институциональной структуры его доступности для большинства граждан;-роль государства в обеспечении доступности жилья, может быть выражено в двух формах: с одной стороны, через прямое участие государства в создании и функционировании субъектов рынка ипотеки, с другой - косвенно, через формирование условий для создания и успешного функционирования общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, т.е. институциональной структуры рынка ипотеки;-финансовой поддержке социально - значимых и незащищенных слоев населения посредством реализации федеральных и региональных жилищных программ.3.2. Проблемы государственных жилищных программНизкая эффективность реализации программ обусловлена наличием ряда проблем, среди которых следует отметить следующие:1.субсидирование стоимости недвижимости и субсидирование процентных ставок ложатся тяжелым бременем на бюджет, что ограничивает масштабы реализации жилищных программ и они доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке; 2.низкая активность коммерческих банков, страховых компаний, риэлторов, оценочных фирм, отбираемых для участия в жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении ипотечных кредитов и их обслуживании. Таким образом, возможные риски несут региональные ипотечные агентства, создаваемые на бюджетные средства;3.существование проблем учета граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий:•законодательно не закреплено время ожидания в очереди на улучшение жилищных условий. При этом реальные истории из жизни показывают такую необходимость (Например: молодые семьи встают на очередь в 25 лет.По достижении 35-ти летнего возраста их снимают с очереди, т.к. они уже не подходят под условия программы или граждане, стоявшие на очереди с номером 2000, в следующем году становятся с номером 3000 вследствие существования категории вне и первоочередников);•не существует единой очереди, есть много региональных. В каждом регионе свои правила постановки и снятия с учета. Система предоставления жилья не прозрачна, нет единого информационного поля;•нет единых стандартов реализации жилищных программ на федеральном уровне, отсутствует законодательно определенная ответственность руководителей за не реализацию программ (практика показывает, что региональными властями предлагается аварийное или малометражное жилье).Все это приводит к тому, что реализация жилищных программ очень сложна и непонятна для регионов, поэтому не все регионы используют возможности, предоставляемые федеральным бюджетом. Как показывает практика, причиной указанных проблем является отсутствие упорядоченности и системности организации работы жилищных программ. Становится очевидно, что механизм реализации государственных жилищных программ требует совершенствования.Автором был проведен анализ современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России, который позволил выявить основные причины того, что ипотечное кредитование не способствует решению жилищной проблемы. Доля ипотеки в сделках купли-продажи недвижимости остаётся крайне незначительной. По экспертным оценкам на неё приходится 10-15% всех сделок на рынке недвижимости и несмотря на увеличение объемов ипотечного кредитования жилье остается недоступно.Такой сегмент рынка как льготное ипотечное кредитование монополизирован банками с государственным участием - Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газ-промбанк. Основная масса коммерческих банков даже не имеет ипотечныхпрограмм с использованием средств государственных жилищных программ по причинам указанным выше. Соответственно при отсутствии заинтересованности коммерческих структур нет развития данного сегмента рынка.На основе проведенного анализа автором предложены следующие основные направления совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования:•совершенствование системы льготного ипотечного кредитования;•создание условий для привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;•развитие системы коммерческого найма.3.3. Рекомендации по совершенствованию системы льготного ипотечного жилищного кредитования в РоссииДля совершенствования системы льготного ипотечного кредитования необходимо обеспечить благоприятные условия функционирования льготного ипотечного кредитования путем создания единых стандартов реализации жилищных программ на всей территории Российской Федерации. Для реализации данного направления автором предложены практические аспекты реформирования действующей системы, а именно:1)Законодательно определить три категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий:•граждане, доход которых недостаточен для аренды или покупки жилья даже при условии субсидирования. Им должно быть предоставлено жилье на условиях социального найма;•граждане, доход которых достаточен для аренды, но недостаточен для покупки жилья даже при условии субсидирования. Такие граждане должны получать жилье во временное пользование на условиях коммерческого найма;•граждане, доход которых достаточен для покупки жилья при условии субсидирования. Им предоставляется государственная поддержка для приобретения жилья.2)Разработать методики расчета цены квадратного метра жилья для определения размера субсидии, основанные на мониторинге рыночных цен на жилье.3)Разработать единые показатели анализа реальной стоимости программ, т.е. сформировать систему мониторинга, позволяющую оценить текущие результаты программ, своевременно скорректировать механизм их реализации. Важно установить обратную связь с участниками программы, т.к. зачастую результаты многих реализуемых жилищных программ оцениваются участниками ниже, чем фактические издержки бюджетных средств. Реальная стоимость государственной поддержки должна включать затраты по предоставлению средств из бюджета, а также расходы по реализации и мониторингу программы. Важно оценить социальную и экономическую выгоду от программы и соотнести ее с затратами. Объективной оценке программ зачастую мешает политический фактор, так как, принимая жилищную программу, прежде всего, ставится ориентир на достижение определенных политических целей. Необходимо разработать систему общественного контроля и механизмпроверки будущего жилья, приобретенного с помощью жилищных программ (продано или находится в собственности граждан, бывших очередников).4)Законодательно определить общие стандарты реализации программ и время ожидания в очереди на улучшение жилищных условий. Они должны быть едины для всех регионов РФ.5)Обеспечить принцип справедливости распределения средств субсидий. Мероприятия программы должны определяться таким образом, чтобы их осуществление не привело к росту неравномерности в распределении доходов и жилья в обществе.6)При разработке жилищных программ необходимо продумать, как избежать опасных тенденций в развитии жилищного рынка. Необходимо проводить равномерное развитие программ, направленных на стимулирование спроса и предложения, чтобы избежать деформации рынка. Указанные программы работают лишь тогда, когда эффективность рынков жилья и жилищного финансирования достаточно высока, то есть когда в ответ на растущий спрос на жилье увеличивается предложение на рынке жилья. Жилищные программы должны быть построены таким образом, чтобы минимизировать административную нагрузку на государство. Функции, связанные с распределением бюджетных средств, могут быть сокращены благодаря их адресной направленности. Хорошая проработка мероприятий программы, ее механизмов должна обеспечить такое поведение участников программы, которое позволит достичь программных целей при минимальном контроле соблюдений правил программы. Административные расходы, связанные с реализацией программ, иногда превосходят сумму самих программ, особенно если создаются новые организации для их осуществления. В административном отношении наиболее эффективными часто оказываются программы, которые требуют от государства лишь начального толчка, а в дальнейшем осуществляются частными коммерческими и некоммерческими организациями.Создание условий для решения проблемы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов может быть достигнуто путем реализации следующих направлений:1)Развития эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, секьюритизации активов и рефинансирования через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), системы государственных гарантий по выпускам ипотечных ценных бумаг и системы определения кредитного рейтинга обеспечения ИЦБ.Законодательного закрепления нормы того, что государство обязано прийти на помощь АИЖК в период кризиса. Это будет способствовать тому, что АИЖК сможет гарантировать от имени правительства ипотечные ценные бумаги, соответствующие критериям, предложенным АИЖК, и позволит снизить стоимость ипотечных ценных бумаг. Аналогично GinnieMae в США, которая является полностью государственной структурой и по обязательствам которой государство несет полную ответственность. GinnieMae предоставляет государственные гарантии по выпускам ипотечных ценных бумаг. Государство полностью отвечает по ее обязательствам. В настоящий моментАИЖК отвечает по своим обязательствам в размере своего уставного капитала: в эмиссионных документах при выпуске ИЦБ «прописывается», что они размещаются под поручительство АИЖК.2)Развития системы жилищных накоплений как альтернативной формы привлечения ресурсов.Проведённое исследование показало, что на данный момент в стране функционирует несколько видов ссудно-сберегательных институтов кооперативного типа. Несовершенство правового поля их функционирования не способствует динамичному развитию данных институтов российского ипотечного рынка. Прежде всего, необходимо создание соответствующей данной системе нормативно-правовой базы, а именно включение действующих ссудно-сберегательных институтов кооперативного типа в государственную систему страхования вкладов.Для того чтобы арендное жилье стало доступным, необходимо развивать механизмы предоставления жилья, находящегося в собственности государства, в аренду по льготным ставкам. При уменьшении стоимости аренды будет происходить параллельное уменьшение привлекательности инвестиций в жилье для последующей сдачи его в аренду, что приведет к падению спроса и как следствие к падению цен на недвижимость.ЗаключениеСистема ипотечного кредитования – это организованная и регулируемая государством система отношений взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, генерирующих на основе закладных поток инвестиций с финансового рынка в жилищную сферу экономики, в результате взаимодействия которых происходит образование новых элементов и управляемых систем.Суть любого вида страхования – это защита имущественных интересов, и ипотечное страхование не является в данном случае исключением. Основная роль страхования в ипотечном кредитовании сводится к минимизации рисков банка, что необходимо ввиду долгосрочного использования клиентом кредитных средств.Анализ мирового опыта становления и развития систем ипотечного кредитования позволил обосновать, что государство является основополагающим элементом данной системы, который выполняет организационную и регулирующую роль. Роль государства в развитии ипотечного жилищного кредитования сводится к выполнению им трех основных функций:1.Регулирование ипотечного рынка путем формирования необходимой нормативно-правовой базы.2.Формирование условий и программ повышения доступности ипотечных жилищных кредитов, содействие определенным категориям граждан в приобретении жилья (прежде всего тем, чьих доходов недостаточно для получения рыночных банковских ипотечных кредитов).Государство обеспечивает поддержку граждан, не располагающих достаточными доходами, по мере необходимости посредством системы льготного ипотечного кредитования путем реализации государственных жилищных программ.3.Создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.На осно