ипотечное кредитование в России и перспективы его развития

Содержание
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования
ГЛАВА 2 Анализ развития ипотечного кредитования на примере Альфа-Банка
2.1. Характеристика Альфа-Банка
2.2.Анализ рынка ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 3 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Так, ЮниКредит Банк независимо от размера индексов ограничивает минимальную ставку по кредиту указанными величинами, соответственно, заемщик освобождается от уплаты этого налога. В банке "ДельтаКредит" и Нордеа Банке заемщику придется уплачивать налог. Правда, банки успокаивают: большинство заемщиков оформляют имущественный вычет, соответственно, случаи уплаты такого налога встречаются нечасто. Материальная выгода от экономии на процентах при получении заемных средств освобождается от налогообложения в случаях, установленных ст. 212 НК РФ, при наличии у заемщика права на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Для получения имущественного налогового вычета заемщик должен обратиться в налоговый орган по месту своего учета как налогоплательщика.
ГЛАВА 3 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России
Одна из проблем, которая негативно сказывается на объеме предоставляемых кредитов - отсутствие законодательного регулирования потребительского кредитования в России. Решением ее серьезно занимается Ассоциация российских банков.
Сегодня в нашей стране активно развиваются организации, предоставляющие услуги по сбору долгов.
Деятельность этих организаций включает два направления:
кредитное коллекторство, т.е. постоянное взыскание неплатежей по потребительским займам;
корпоративное, связанное с работой по более сложным долгам, которые возникли в отношениях между организациями.
Следует отметить, что в настоящее время в России нет закона о коллекторских агентствах, который бы подробно регламентировал их деятельность.
Но достаточно зайти в Интернет и задать поиск "коллекторские агентства", и нам будет представлен широкий перечень данных агентств, которые предлагают свои услуги банкам по работе с "проблемными" заемщиками.
Сами коллекторские агентства характеризуют свою работу как комплекс средств и методов законного давления на неплательщиков, конечным итогом которого выступает полное погашение существующей задолженности. Сначала происходит заочное телефонное общение (начальная стадия), далее следует непосредственный контакт, и, наконец, последняя стадия - обращение в компетентные органы для применения мер государственного принуждения. В течение этого процесса неплательщикам постоянно и целенаправленно внушается мысль о необходимости погашения суммы долга в минимальные сроки и в полном объеме под угрозой предусмотренных законом санкций. Грамотное использование норм российского законодательства позволяет создать вокруг заемщиков атмосферу напряженности и неопределенности, что психологически настраивает их на скорейшее погашение долга.
На основе изложенного можно сделать следующие выводы:
деятельность коллекторских агентств на российском рынке кредитования должна быть законодательно урегулирована специальными правовыми нормами, в частности представляется целесообразным принять закон о коллекторских агентствах;
в законе о коллекторских агентствах должна быть установлена ответственность коллекторских агентств, их должностных лиц и работников за разглашение сведений, составляющих банковскую тайну, включая возмещение нанесенного ущерба;
необходимым условием при заключении банком с клиентом кредитного договора является добровольное согласие клиента о передаче сведений, составляющих банковскую тайну, коллекторским агентствам (данный пункт должен быть предусмотрен в кредитном договоре).
Таким образом, в целях развития кредитования физических лиц в законодательной сфере необходимо:
Принять базовый закон о потребительском кредитовании.
Принять закон о коллекторской деятельности.
Принять поправки в закон 115 ФЗ «О противодействии отмыванию преступных доходов», в закон «О персональных данных» и «О кредитных историях» в связи с необходимостью стимулировать развитие дистанционного банковского обслуживания.
Принять закон о финансовом омбудсмене, чтобы снизить нагрузку на суды.
Принять закон о банкротстве физических лиц, позволяющий обеспечить баланс интересов кредиторов и должников.
Выделяют 2 основные модели применения инструментов ипотечного кредитования, используемые российскими банками в настоящее время:
1. Стандартные аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи.
Аннуитентный платеж предполагает, что банк устанавливает жесткий срок кредитования, а так же – фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки, и рассчитывается по формуле:
Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя:
- 1/12 (одну двенадцатую) фиксированной годовой ставки процента, умноженной на величину неуплаченного остатка по ипотечному кредиту на начало месяца;
- И часть невыплаченного остатка основной суммы ссуды.
На протяжении срока выплаты долга пропорции между основной суммой задолженности и величиной процентов в ежемесячных платежах меняются.
Если в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной по кредиту суммы.
Такой порядок погашения ипотечного кредита дает стабильность заемщику в величине его расходов по кредиту. Но, поскольку в первую очередь при такой схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается весьма медленно, из-за чего увеличивается размер процентных платежей.
Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п.
2. Ипотечные кредиты по которым предусмотрены переменные выплаты.
Этот инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих  вариантов:
1) Ежемесячные платежи, предусматривающие фиксированные выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна  идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов. 
Но, при этом часть, которая идет на погашение основного долга, на протяжении всего срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов с наступлением каждого последующего платежа –  уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и  ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика.
2) Ипотека с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи  остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит.
3) «Шаровые» платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения  удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. Ипотечные кредиты, предусмаривающие «шаровой» платеж могут быть структурированы следующими способами:
-   неосуществление выплат по процентам вплоть до истечения срока кредитования;
-   выплаты одних только процентов, а в конце срока — «шаровой» платеж, включающий основной долг;
-   частичная амортизация, предусматривающая в конце итоговый «шаровой» платеж.
В настоящее время специфику рынка потребительского кредитования в РФ характеризуют следующие факторы:
- отсутствие основополагающего нормативного регулирования, устанавливающего честные правила игры на рынке кредитования населения, такие как: механизм раскрытия эффективной процентной ставки, "период охлаждения", гарантии держателям кредитных карт в компенсации украденного, регламент работы коллекторов и др.;
- отсутствие саморегулирования в банковском сообществе;
- низкое качество государственных институтов, отвечающих за сферу потребительского кредитования;
- низкая степень информированности граждан о природе услуги кредитования (отсутствие опыта).
Необходимо отметить, что развитие рынка потребительского кредитования может быть достигнуто только путем создания таких условий предоставления кредитов, при которых была бы обеспечена информированность потребителя в полном объеме (в том числе об их цене), в результате чего потребитель смог бы выбрать самостоятельно наиболее выгодное предложение.
В целях правового регулирования отношений, связанных с потребительским кредитованием, был разработан проект федерального закона "О потребительском кредите", в соответствии с которым при определении прав заемщика в качестве основополагающего закрепляется право на получение от кредитора достоверной и полной информации об условиях предоставления, использования и возврата потребительского кредита, в том числе о платежах по потребительскому кредиту, к которым отнесены проценты годовых по потребительскому кредиту, порядок их начисления и изменения, а также дополнительные платежи по потребительскому кредиту, связанные с предоставлением, использованием и возвратом потребительского кредита, позволяющей заемщику сделать осознанный выбор. При этом закрепляется корреспондирующая указанным правам обязанность кредитора предоставить данную информацию.
В зарубежных странах вопросы потребительского кредитования урегулированы на законодательном уровне. Специальные законы о потребительском кредитовании действуют в США (Закон "О защите потребительского кредита") и в странах Европейского союза (например, в Великобритании - Закон "О потребительском кредите", во Франции - Потребительский кодекс Франции). Кроме того, Европейским союзом были приняты директивы о потребительском кредите, служащие основой для унификации соответствующего законодательства государств - членов ЕС (например, Directive of the European Parliament and of the Council (Brussels, 28.10.2004)).
На сегодняшнем этапе развития кредитных отношений на потребительском рынке правоприменительная практика позволяет сделать вывод о безусловной необходимости принятия подобного рода закона.
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
 
Рисунок 3.2.1 Средневзвешенная ставка ипотечного кредита
Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.
Если брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.
Также в последние два месяца можно заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.
В ближайшие месяцы можно ожидать незначительного уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.
Рисунок 3.2.2 Средневзвешенный срок ипотечного кредита
В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.
Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.
В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.
Рисунок 3.2.3 Средний размер ипотечного кредита
Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.
При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.
Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.
Рисунок 3.2.4 Средний первоначальный взнос
Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.
Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.
Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.
Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.
Рисунок 3.2.5 Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика
О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.
Наверное здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.
Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.
Рисунок 3.2.6 Средняя площадь приобретаемого жилья
Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.
В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.
Рисунок 3.2.7 Средняя цена жилья, купленного по ипотеке
Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.
Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.
Ближе к осени текущего года стоимость квадратного метра ипотечного жилья может заметно подрасти. Условия ипотечного кредитования для заемщика будут улучшаться, ставки по кредитам продолжат снижение, поскольку риски обесценивания залога стали ниже, чем полгода назад. А рост кредитования в свою очередь спровоцирует подорожание недвижимости, а, следовательно, и увеличение средней стоимости жилья, купленного по ипотеке.
Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что уже во II квартале 2010 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.
Заключение
Банки продолжают распродавать в кредит ипотечные залоги, поступившие в их распоряжение после дефолтов по кредитам - перешедшие в собственность и выставленные на продажу неплатежеспособными заемщиками. Подобным образом от непрофильных активов стремятся избавиться немало кредиторов: Абсолют Банк, Альфа-Банк, ВТБ24, Газпромбанк, банк "ДельтаКредит", ДжиИ Мани Банк, банки "КИТ Финанс" и "Московское ипотечное агентство", Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк, Связь-Банк, Собинбанк, банк "Хоум Кредит".
Приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном.
Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.
Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога.
Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например HSBC, ВТБ24, "Зенит", МИА, Сбербанк и "Уралсиб", готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.
Банки реализуют ипотечные залоги по дефолтным кредитам либо на тех условиях, на которых они были предоставлены первичным заемщикам, либо на условиях действующих ипотечных программ. Разница не так уж велика, учитывая, что сегодняшние условия ипотечного кредитования вплотную приблизились к докризисным. В некоторых банках условия кредитования покупателей залогов по ипотеке более выгодны, чем любая другая программа, так как банки заинтересованы в скорейшей реализации запасов недвижимости, помимо воли накопленных в кризис. Например, ВТБ24 и Связь-Банк установили самые низкие фиксированные ставки по кредитам в рублях на приобретение ипотечных залогов по дефолтным кредитам. Единая ставка действует при покупке любого вида недвижимости (квартир, загородного жилья) как на вторичном, так и на первичном рынке.
Выделяют 2 основные модели применения инструментов ипотечного кредитования, используемые российскими банками в настоящее время:
1. Стандартные аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи.
Аннуитентный платеж предполагает, что банк устанавливает жесткий срок кредитования, а так же – фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки, и рассчитывается по формуле:
Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя:
- 1/12 (одну двенадцатую) фиксированной годовой ставки процента, умноженной на величину неуплаченного остатка по ипотечному кредиту на начало месяца;
- И часть невыплаченного остатка основной суммы ссуды.
На протяжении срока выплаты долга пропорции между основной суммой задолженности и величиной процентов в ежемесячных платежах меняются.
Если в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной по кредиту суммы.
Такой порядок погашения ипотечного кредита дает стабильность заемщику в величине его расходов по кредиту. Но, поскольку в первую очередь при такой схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается весьма медленно, из-за чего увеличивается размер процентных платежей.
Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п.
2. Ипотечные кредиты по которым предусмотрены переменные выплаты.
Этот инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих  вариантов:
1) Ежемесячные платежи, предусматривающие фиксированные выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна  идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов. 
Но, при этом часть, которая идет на погашение основного долга, на протяжении всего срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов с наступлением каждого последующего платежа –  уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и  ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика.
2) Ипотека с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи  остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит.
3) «Шаровые» платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения  удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. Ипотечные кредиты, предусмаривающие «шаровой» платеж могут быть структурированы следующими способами:
-   неосуществление выплат по процентам вплоть до истечения срока кредитования;
-   выплаты одних только процентов, а в конце срока — «шаровой» платеж, включающий основной долг;
-   частичная амортизация, предусматривающая в конце итоговый «шаровой» платеж.
Важное конкурентное преимущество Альфа-Банка – высокий уровень его «здоровья», под которым понимается уровень проблемной задолженности Банка и ее качество. Несмотря на то, что Альфа-Банк обладает одним из самых низких уровней провизии среди российских банков, его подход к созданию резервов носит достаточно консервативный характер. Благодаря продуманной стратегии работы, Банку удалось достойно выйти из кризиса, что дает ему возможность активно кредитовать клиентов, в отличие от многих конкурентов, не имея за плечами бремени долгов как наследства 2008 – 2010 годов. Тем не менее, для сохранения лидерства Альфа-Банка как ведущего частного банка России необходимо постоянное развитие, которое, в том числе, предполагает значительные изменения практически во всех эшелонах корпоративно-инвестиционного бизнеса. Для того чтобы, используя конкурентные преимущества, усилить позиции Банка на рынке, в 2011 году был принят крайне важный документ как для корпоративно-инвестиционного направления, так и для всех остальных в целом, – стратегия дальнейшего развития Альфа-Банка. В 2011 году начала формироваться команда по развитию розничного направления Альфа-Форекс.
За год клиентская база Альфа-Форекс и доходы от обслуживания этого сегмента выросли в несколько раз. В основу принятой в Банке стратегической инициативы легли процессы дальнейшего укрепления команды, наращивания маркетинговых коммуникаций, внедрения новых сервисов и продуктов. Таким образом, у Альфа-Банка возникает мощный инструмент, который позволяет, используя преимущества его лидирующего положения на межбанковском рынке, предложить клиентам на розничном рынке Forex лучшие цены и условия торговли. Динамичное развитие и максимальная ориентация на результат позволяют нам надеяться на то, что в ближайшие пять лет Банк достигнет лидирующих позиций в отрасли розничных Forex-услуг. Ключевыми событиями для развития продукта Альфа-Форекс в 2011 году стали внедрение самой популярной торговой платформы MetaTrader и предоставление клиентам возможности моментального открытия торгового счета. Это вывело продукт Alfa-Forex на качественно новый уровень и сделало его более доступным, что очень быстро сказалось на динамике прироста клиентской базы. В 2011 году продолжилось развитие региональной сети Альфа-Банка. В целом ряде регионов прошедший год ознаменовался серьезным ростом, увеличением числа корпоративных клиентов различного уровня – от крупных местных игроков до небольших компаний и индивидуальных предпринимателей. Общая модель ведения бизнеса в регионах направлена на то, чтобы передавать руководителям региональных бизнесов полную ответственность за работу на местах, за развитие всех продуктовых линеек Корпоративно-Инвестиционного Банка в каждом регионе, во всех сегментах, в том числе отраслевом бизнесе.
Это касается и организационных моментов, таких как система мотивации персонала или планирования бизнеса. Одним из приоритетов региональной работы является развитие транзакционного бизнеса в различных городах России. На данный момент определены «пилотные» регионы, где осуществляется подбор персонала, в задачи которого войдет изменение модели продаж на местах, а также продажи транзакционных продуктов. Уже в 2012 году могут появиться яркие примеры успешной реализации данной стратегии в регионах. Объем кредитного портфеля в регонах по данным управленческой отчетности на конец 2011 года составил 8,3 млрд долларов США, что говорит о годовом росте на 38%.
В том числе, объем кредитного портфеля малого и среднего бизнеса составил 445 млн долларов США (рост 88%), среднего регионального бизнеса – 1737 млн долларов США (рост 90%). Маржа по кредитам без учета списаний по малому и среднему бизнесу составляет 6,1%, что превышает плановый показатель на 1,1%. Объем привлечения в регионах на конец 2011 года согласно управленческим данным составляет 2,4 млрд долларов США: рост по сравнению с 2010 годом составил 39%.
Список литературы
http://www.alfabank.ru/about/
http://www.alfabank.ru/f/1/about/annual_report/Annual_rep-2011.pdf
http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/srednevzveshennaya_stavka_po_ipoteke1/
http://www.usbcollector.ru; http://www.usbcollector.ru/about.html.
URL: http://nacfin.ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
www.bankir.ru. 25.11.2009.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. 2006. N 2. С. 66 - 68.
Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. - 2003. - № 1. - С. 46-51.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2. С. 29 - 31.
Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС КонсультантПлюс. 2006.
Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС КонсультантПлюс. 2006.
Определение ВАС РФ от 06.07.2007 N 8185/07 по делу N А40-45945/06-52-329. Документ опубликован не был//СПС «КонсультантПлюс»
Ответственное кредитование// http://sberbank.am/common/img/uploaded/sbjr/12-02/070-072.pdf
По материалам выступлений на Российском экономическом и финансовом форуме в Австрии, состоявшемся 22 - 23 ноября 2009 г. в Австрии, в Зальцбурге, опубликованным: www.bankir.ru. 25.11.2009.
Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2006 N КГ-А41/3623-06). Данный вывод представляется некорректным по указанным выше основаниям// СПС «КонсультантПлюс»
Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.
Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.
Саркисянц А. Ипотечное кредитование в зарубежных странах // Бухгалтерия и банки. 2012. N 7. С. 35 - 43.
Саркисянц А. Ипотечное кредитование в зарубежных странах // Бухгалтерия и банки. 2012. N 7. С. 35 - 43.
Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России // Бухгалтерия и банки. 2012. N 5. С. 38 - 46; N 6. С. 37 - 45.
Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России // Бухгалтерия и банки. 2012. N 5. С. 38 - 46; N 6. С. 37 - 45.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение . - 2002. - № 4. - С. 131-141.
Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594, "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2006. N 6. С. 5.
Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 31 - 36.
Якушев А. Экономические предпосылки ипотечного кредитования в России // Клуб главных бухгалтеров. 2011. N 10. С. 85 - 96.
См.: Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.
Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС КонсультантПлюс. 2006.
См.: Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.
Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС КонсультантПлюс. 2006.
Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 31 - 36.
URL: http://nacfin.ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
Саркисянц А. Ипотечное кредитование в зарубежных странах // Бухгалтерия и банки. 2012. N 7. С. 35 - 43.
Саркисянц А. Ипотечное кредитование в зарубежных странах // Бухгалтерия и банки. 2012. N 7. С. 35 - 43.
Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России // Бухгалтерия и банки. 2012. N 5. С. 38 - 46; N 6. С. 37 - 45.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2. С. 29 - 31.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. 2006. N 2. С. 66 - 68.
Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2006. N 6. С. 5.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение . - 2002. - № 4. - С. 131-141.