Внешнее управление как эффективная процедура решения проблемы обманутых дольщиков в строительной компании.

Содержание
Введение
Глава 1 Общие сведения про проблему обманутых дольщиков в России, правовая база и пути решения
Глава 2 Анализ состояния строительной компании ООО «Фирма «Альфа-дизайн»
2.1 Общая характеристика ООО «Фирма «Альфа-дизайн»
2.2 Характеристика обязательств ООО «Фирма «Альфа-дизайн»
2.3 Характеристика активов ООО «Фирма «Альфа-дизайн»
Глава 3 Стратегия внешнего управления ООО «Фирма «Альфа-дизайн»
3.1 Предлагаемые политики по видам деятельности
3.2 Организационные мероприятия
3.3 Маркетинговые мероприятия
3.4 Финансовые мероприятия
3.5 Производственные мероприятия
Заключение
Список используемой литературы

При невозможности получения необходимых средств в заданное время, оценивается возможность изменения параметров Сетевого графика и возможные потери от этого. Данные потери сравниваются с затратами от получения банковского кредита. Внешний управляющий принимает решение по выбору «меньшего зла». План ведётся в виде Плана движения денежных средств и в виде Сетевого графика работ/поступлений.Ключевой функцией работы маркетинговой службы будет Заключение договоров Долевого строительства. Для этого, надо составить Договор об участии в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ…» [2], что позволит исключить недобросовестные действия по отношению к соинвесторам и привлечь необходимые для достижения целей Плана ВУ дополнительные денежные средства. Также в реализации задачи обеспечения работ денежными средствами, выполняется Взыскание дебиторской задолженности и Реализация части имущества (неликвиды). В случае возникновения непреодолимых трудностей взыскания дебиторской задолженности (или её части), необходимо внедрить мотивирование (с выплатой части полученных средств) сначала своих специалистов, а в случае их некомпетентности, сторонних специалистов, организаций.3.4 Финансовые мероприятияинвентаризация имущества и обязательств предприятия; анализ на предмет использования в процессе строительства товарно-материальных запасов (11 млн. руб.)анализ прочих активов (59,9 млн. руб.) на предмет ликвидности и возможности высвобождения оборотного капитала;взыскание дебиторской задолженности (311 млн. руб.) и уступка прав требования предприятия;продажа краткосрочных финансовых вложений в размере 32,4 млн. руб.отказ от исполнения неэффективных сделок должника и анализ их временных рамок, позволяющих в рамках процедуры их аннулировать;повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия:поиск выгодных контрактов по снабжению строительства материалами;использование логистических подходов в управлении запасами;ужесточение финансового контроля за расходованием средств согласно утвержденному бюджету;своевременное прогнозироваание "кассовых" разрывов;анализ возможности и необходимости открытия кредитной линии в случае развития пессимистического сценария поступлений средств от инвесторов – дольщиков.3.5 Производственные мероприятияДолжны выполняться в соответствии с уточнённым (детализированным) Сетевым графиком. Желательно Комитету соинвесторов поручить функцию контроля качества.Риски, компенсирующие мероприятия и порядок изменения Плана ВУ. На всех этапах реализации Плана ВУ, организуется контроль его выполнения и сравнение достигнутых результатов запланированным показателям.Таблица 3.1Риски и компенсирующие мероприятияРискиМероприятияНеприемлемые условия совместной работы, выдвинутые администрацией городаОткрыв «всю документацию» показать, что навязываемые условия ставят в невыгодную ситуацию только жителей города, оттягивая время сдачи ЖК, а возможно (из-за длительного простоя двух «коробок»), удорожая проект на снос уже возведённых зданий и их повторного строительства.Использовать активных дольщиков.Экспертиза разрешительной документации выявила необходимость получения (обновления) какого – либо из разрешенийРабота с органом сертификации.При проблемах, Использовать активных дольщиков, администрацию города, руководство Заказчика, Землепользователя.В случае не получения разрешения на продолжение строительства ЖК, обращение в Арбитражный суд с предложением о прекращении процедуры Внешнего управления и переходу к Конкурсному производству.Конфликты между какими-либо участниками работ (Заказчиком, Землепользователем, Инвестором, Подрядной организацией, Администрацией города, др.)Решение проблем с приглашением остальных заинтересованных участников, в т.ч. Комитета соинвесторов.В случае не нахождения приемлемого варианта выхода из конфликта участников работПоиск и реализация мер наиболее оптимального выхода из создавшейся ситуации, такие, как «третейский судья»; привлечение для реализации прав и обязанностей по достижению целей третьих лиц.Непреодолимые трудности взыскания дебиторской задолженности (или её части)Мотивирование (с выплатой части полученных средств) сначала своих специалистов, а в случае их некомпетентности, сторонних специалистов, организаций.Проблемы при получении необходимых ресурсов (вода, электроэнергия, «тепло»);Убеждать руководителей фирм – носителей ресурсов в том, что подключение новых потребителей позволит им увеличить ежемесячные денежные поступления от основного вида деятельности.Использовать помощь Администрации города и активных дольщиков, имеющих влияние.Оценивается отклонение, как по количественным показателям, так и по времени их достижения.В случае отклонения фактических показателей от заданных, оценивается вероятность достижения Цели Плана ВУ и самостоятельно принимается решение о целесообразности выполнения адаптационных мероприятий (изменения Плана ВУ). Данные решения принимаются Внешним управляющим и только в случае крайней необходимости (угроза невозможности завершения строительства жилого комплекса), информируются кредиторы.Ряд ключевых факторов, невыполнение которых может привести к невозможности достижения целей, предусмотренных Планом ВУ, включены в сетевой график и будут контролироваться в обязательном порядке. Этим факторам необходимо уделять повышенное внимание и подключать все имеющиеся ресурсы для их выполнения.При выявлении невозможности достижения целей, предусмотренных Планом, внешний управляющий обязан незамедлительно информировать кредиторов о:выявлении такой невозможности;причинах, приведших к невозможности достижения целей Плана;подготовить на рассмотрение возможные варианты действий:внесение адаптационных изменений Плана ВУ на непредвиденные влияния внешней среды или внутренних условий деятельности;заключение мирового соглашения или;переход к конкурсному производству.Сроки восстановления платежеспособности (завершения строительства). Анализ производственного процесса предполагает возможность параллельного ведения работ в случае достаточности производственных мощностей у генподрядчика, который должен быть выбран на основе тендера. В случае их нехватки целесообразно привлечь на субподряд дополнительные строительные организации.Для удобства расчета были выделены следующие виды строительных работ:Проектные работы, согласованияРаботы 0-циклаМонолитная коробка, кирпичная кладка наружных стен, кровля;Отделка, остекление, выполнение всех видов инженерных работ проводятся рабочими бригадам последовательно;Внешние сетиБлагоустройство, озеленениеТаким образом, предварительно получены сроки сдачи шести 17 эт. жилых домов, рассчитанные исходя из реалистического прогноза возможности привлечения инвестиций для завершения строительных работ:д.29/1 ул.Тихонравова - июнь 2013д.29/2 ул.Тихонравова - октябрь 2013д.29/3 ул.Тихонравова - август 2014д.29/4 ул.Тихонравова - 1 кв. 2014д.29/5 ул.Тихонравова - 3 кв. 2014д.29/6 ул.Тихонравова - 1 кв 2015В случае отклонения от Плана продаж квартир (аккумулирования финансовых ресурсов), необходимо проводить корректировку сроков сдачи и проводить согласование с избранным советом соинвесторов для обеспечения сохранения положительного имиджа проекта.ЗаключениеВ курсовой работе рассмотрены проблемы обманутых дольщиков в России, законодательную базу и пути решения, проанализировано состояния конкретного предприятияООО «Фирма «Альфа-дизайн» на предмет необходимости применения в нем внешнего управления.Разработан план введение внешнего управленияи егов ООО «Фирма «Альфа-дизайн».Основой поведения ООО «Фирма «Альфа-дизайн»в период внешнего управления станет реализация следующих мероприятий:организационные:получение всех необходимых разрешений для продолжения строительства;получение согласия городской администрации на участие в работах по реализации проекта;уточнение прав, долей и ответственности по контракту; получению положительного заключения экспертизы на проект;выбор Генерального подрядчика и заключение с ним договора;подготовке градостроительной документации;ознакомление существующих соинвесторов ООО «Фирма «Альфа-дизайн» со Стратегией внешнего управления, получение одобрения дальнейшего сотрудничества, избежание расторжения договоров по ст.9 ФЗ от 18.07.2006 №111 – ФЗ, официальное избрание представительства дольщиков;получению необходимых ресурсов (вода, электроэнергия, «тепло»).маркетинговые:организация работ по привлечению интереса инвесторов и потенциальных инвесторов к объекту (далее – Инвесторы, Дольщики);информирование заинтересованных лиц о планах и реализованных изменениях с целью привлечения дополнительного денежного инвестирования;работа с Инвесторами по формированию их решения на дополнительное инвестирование или/ возврат вложенных ранее сумм;своевременное привлечение собственных средств (за счет Инвесторов) для выполнения работ в соответствии с сетевым графиком;реализация части имущества предприятия, не участвующего в основном производстве или используемого неэффективно;мотивация исполнителей на достижение поставленных целей.производственные:выполнение сетевого графика строительства;своевременное информирование финансовых служб и службы маркетинга об отклонениях от сетевого графика работ, потребностях в средствах;подготовка предложений по оптимизации процесса строительства и их реализация в случае принятия.финансовые:инвентаризация имущества и обязательств предприятия; анализ на предмет использования в процессе строительства товарно-материальных запасов (11 млн. руб.)анализ прочих активов (59,9 млн. руб.) на предмет ликвидности и возможности высвобождения оборотного капитала;взыскание дебиторской задолженности (311 млн. руб.) и уступка прав требования предприятия;продажа краткосрочных финансовых вложений в размере 32,4 млн. руб.отказ от исполнения неэффективных сделок должника и анализ их временных рамок, позволяющих в рамках процедуры их аннулировать;повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия:поиск выгодных контрактов по снабжению строительства материалами;использование логистических подходов в управлении запасами;ужесточение финансового контроля за расходованием средств согласно утвержденному бюджету;своевременное прогнозирование "кассовых" разрывов;анализ возможности и необходимости открытия кредитной линии в случае развития пессимистического сценария поступлений средств от инвесторов – дольщиков.Список используемой литературыФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ(с изменениями и дополнениями).Калашников А. А., Ватин Н. И. Организация, управление и планирование в строительстве(Учебноепособие). СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2010. 143 с.Шелихов С. Н., Монахов Н.И., Зеликман Д. И. Справочное пособие заказчика-застройщика. М.:Стройиздат, 1983. 783 с.Малыгина С. В. Состояние организационно-технологического планирования в строительстве //Строительство в новых хозяйственных условиях: Сб. науч. трудов № 5. Омск: Изд-во СибАДИ,1999. С. 72-84.Птухина И. С. Распределение ответственности контрагентов организации строительства на основепроектного планирования договорных обязательств и их исполнения. Специальность 05.23.08 -Технология и организация строительства Автореферат дисс. к.т.н. СПб.: 2012. 18 с.Птухина И. С. Методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержкуокончания строительства // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанскогогосударственного аграрного университета 2011. №04(68). С. 383 - 394.Болотин С. А., Дадар А. X., Птухина И. С. Имитация календарного планирования в программахинформационного моделирования зданий и регрессионная детализация норм продолжительностейстроительства // Инженерно-строительный журнал.2011. №7(25). С. 82-86.Swoboda G.. Laabmayer F., Mader I. Principles and developments in shallow tunnel construction, Part 2 // Computers and Geotechnics. 1987. Volume 3, Issue 1. Pp. 61.Бердиева 3. К.. Коноплев С. Н., Чеготова Е. В.. Шибаев В. Е. Комментарий к Градостроительномукодексу РФ (постатейный). М.: РИОР: Инфра-М, 2012. 432 с.Литовкин В. Н., Суханов Е. А., Чубаров В. В. Право собственности: актуальные проблемы Институтзаконодательства и сравнительного правоведения. М.: Статут. 2003. 730 с.Попов М. В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М.:Статут. 2006. 251 с.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правовогорегулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. 504 с.Ланцов И. В. Понятие объекта незавершенного строительства и его особенности ИзвестияИркутской государственной экономической академии //Байкальский государственный университетэкономики и права (электронный журнал). 2011. № 6. С. 54-54.Попов М. В. Заявление о выборе земельного участка при предварительном согласовании местаразмещения объекта // Бизнес, менеджмент и право. 2006. №1. С. 78-82.Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влияния на иные гражданско-правовые категории //Вестник гражданского права. 2008. № 4. С. 10.Qingyan (Yan) Chen. It is again a great year for Building and Environment// Building and Environment. 2012. Vol.47. Pp. 1-2.Woodhead W. D.. Rahilly M. Regional estimation of resources for housing Original Research Article // Computers, Environment and Urban Systems. 1936. Volume 10. Issues 3-4. Pp. 147-156. Воронова С. О. Современное состояние организационно-технологического проектирования строительного производства в условиях правовой неопределенности // Вестник Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета, Сер.:Строительство и архитектура. 2010. № 17. С. 92-95. Бородин С. И. Понятие и функции застройщика на рынке жилищного строительства// Экономика строительства. 2011. № 3. С. 50-53.Волкова А. Б. Договор с техническим заказчиком // Учет в строительстве. 2005. №3. С. 72-78.Юшкова Н. Г. Проблемы управленияградостроительными процессами: взаимодействиегосударства и рынка //Academia. Архитектура и строительство. 2010. № 1. С. 66-69.Гринев В. П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации.2-е изд.. перераб. и доп. М.: Гросс Медиа. РОСБУХ. 2007.104 с.Певницкий С. Г.. Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут. 2006.541 с.Саввина Л. Я. Особенности переоформления прав на земельные участки в кондоминиумах всуществующей застройке [Электронный документ] // Бизнес, менеджмент и право. 2003. №4. URL:http://www.bmpravo.ru/show_stat.php?stat=238 (дата обращения: 01.05.2012).Некрасова Т. П. О пользе лингвистического поиска // Вестник Волгоградского государственногоархитектурно-строительного университета,серия: Строительство и архитектура. 2010. № 17.С. 92-95.Шаккум М. Л. Национальный проект «Доступное жилье»: проблемы законодательного обеспечения// Бизнес, менеджмент и право. 2007. №1. С. 29-32.Дягилев А. В. Что нам стоит дом достроить // Правовые вопросы строительства «ЭЖ-Юрист». 2011. №2. С. 25-27.Печенкина В. В.. Васильченго Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенногостроительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 2 (209).С. 44-48.КайльА. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, 2010. 148 с.Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право.2005. № 3. С. 70-78.