Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья по гражданскому законодательству России

СОДЕРЖАНИЕ:
Введение
I. Глава. Теоретико-правовая характеристика товариществ собственников жилья
1.1. Историко-правовой анализ развития института жилищных товариществ в России
1.2. Понятие и правовая природа товариществ собственников жилья по российскому законодательству
II. Глава. Правовое регулирование создания и деятельности товариществ собственников жилья как некоммерческой организации
2.1. Общие положения о создании и деятельности товариществ собственников жилья как юридического лица
2.2. Правовое положение органов управления жилищного товарищества. Особенности управления общим имуществом
2.3. Права и обязанности товарищества собственников жилья
2.4. Права и обязанности членов товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся членами жилищного товарищества
Заключение
Библиография

Если же домовладелец является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и взносы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в порядке и размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Размер платежей определяется следующим образом: правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ).
Основанием платежа домовладельца - члена ТСЖ в данном случае является факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение в обязательном порядке между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении платежей.
Таким образом, возможна ситуация, когда ТСЖ не заключило договоры с домовладельцами и собирает с них средства только на основании отношений членства и с учетом решений органов управления ТСЖ о размере обязательных для членов взносов. Такие домовладельцы могут в любой момент выйти из членов ТСЖ (запретить домовладельцу выйти из членов ТСЖ нельзя, поскольку членство является добровольным). В этом случае отношения членства уже не могут выступать в качестве основания платежей в ТСЖ. В то же время договоры с ТСЖ также не заключены. Более того, ТСЖ, скорее всего, не удастся в судебном порядке обязать домовладельцев заключить указанные договоры. Некоторые арбитражные суды исходят из того, что лицо обязано заключить договор только в том случае, если такая обязанность предусмотрена договором или законом (п. 1 ст. 445 ГК РФ). Поскольку в отношении договоров, указанных в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, прямо такая обязанность не предусмотрена, ТСЖ не вправе обязать домовладельцев заключать соответствующие договоры.
В таком случае тем не менее ТСЖ вправе взыскать с домовладельца денежные средства, необходимые на содержание общего имущества многоквартирного дома и для покрытия иных расходов ТСЖ. Основанием платежей в данном случае будет неосновательное обогащение домовладельца, поскольку домовладелец за счет ТСЖ сберег свое имущество, не оплатив расходы на содержание многоквартирного дома (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Указанное неосновательное обогащение может быть взыскано только после того, как соответствующие работы по содержанию и ремонту общего имущества уже выполнены. Кроме этого, в данном случае ТСЖ должно будет в суде доказать размер и обоснованность соответствующих расходов.
Таким образом, ТСЖ будет вынуждено периодически (один раз в месяц или один раз в квартал) взыскивать неосновательное обогащение (расходы) с домовладельцев, не являющихся членами ТСЖ и не заключивших с ним договор. При этом бремя доказывания размера неосновательного обогащения (расходов) лежит на ТСЖ.
Возможна и обратная ситуация. Если домовладелец, не являвшийся членом ТСЖ, заключил договор в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и впоследствии вступил в состав членов ТСЖ, то оснований для прекращения ранее заключенного договора не будет. Домовладелец будет обязан вносить в ТСЖ членские взносы и иные платежи, определяемые правлением ТСЖ, а также вознаграждение ТСЖ по договору оказания услуг или иному договору, который ранее был им заключен. Такая ситуация будет существовать до тех пор, пока домовладелец не расторгнет (прекратит) договор с ТСЖ или не выйдет из состава членов ТСЖ.
Данное правовое регулирование, на наш взгляд, неэффективно, поскольку не обеспечивает ТСЖ действенными юридическими механизмами по формированию финансовой основы управления общим имуществом многоквартирного дома.
Подобные сложности связаны, на наш взгляд, с принципиальной позицией о том, что членство в ТСЖ является добровольным, и домовладелец вправе отказаться вступить в члены ТСЖ при его создании, а также выйти из ТСЖ впоследствии, освободив себя тем самым от обязанностей по внесению членских взносов. Таким образом, существует двойственность отношений между ТСЖ и домовладельцами: отношения членства, с одной стороны, и договорные отношения, опосредующие возмещение ТСЖ расходов на содержание общего имущества и иных расходов - с другой.
На практике с учетом указанных коллизий ТСЖ целесообразно заключать договоры со всеми домовладельцами, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. В этом случае денежные средства, поступающие от домовладельцев в ТСЖ в возмещение расходов на ремонт и содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, будут являться не членскими взносами, а платежами по гражданско-правовым договорам.
Кроме того, хотя при управлении многоквартирным домом ТСЖ утверждение общим собранием домовладельцев условий договора о содержании и ремонте общего имущества не является обязательным, полагаем, что такие условия могут быть утверждены общим собранием домовладельцев. В этом случае увеличиваются шансы ТСЖ на понуждение домовладельцев к заключению соответствующих договоров.
Статья 143.1. ЖК РФ регламентирует права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме. Названная статья является новой для сферы жилищных отношений. Вполне понятно, что посредством содержащихся в ней предписаний законодатель стремился сбалансировать права и охраняемые законом интересы двух групп собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: собственников, являющихся членами товарищества собственников жилья, и собственников, не являющихся таковыми, так сказать, неприсоединившихся собственников.
Часть 1 ст. 143.1. ЖК РФ содержит норму, уравнивающую в правах на получение от органов управления товарищества информации о деятельности товарищества и на обжалование в судебном порядке решений органов управления товарищества членов товарищества и собственников помещений, не являющихся таковыми.
Нормы, закрепленные в ч. 2 ст. 143.1. ЖК РФ, наделяют правом предъявления требований, адресуемых товариществу собственников жилья, как членов товарищества, так и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
В части 3 ст. 143.1. ЖК РФ. определен открытый перечень документов, с которыми вправе ознакомиться как члены товарищества, так и собственники помещений, не являющиеся членами товарищества. Термин "ознакомление", используемый в данном случае законодателем, весьма расплывчат. Под ним следует понимать с содержательной стороны процесс познания, но не применения или использования соответствующей информации. Указанный термин необходимо отличать от смежных терминов "доступ к информации", "предоставление информации" и "распространение информации", содержание которых раскрывается в Федеральном законе "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". Согласно указанному Закону:
доступ к информации - возможность получения информации и ее использования;
предоставление информации - действия, направленные на получение информации определенным кругом лиц или передачу информации определенному кругу лиц;
распространение информации - действия, направленные на получение информации неопределенным кругом лиц или передачу информации неопределенному кругу лиц.
На основании п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Для товарищества заключение подобного договора с домовладельцем является обязательным (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).
Размер обязательных платежей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). В том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Поскольку недобросовестные домовладельцы не спешат заключать договор с ТСЖ о порядке участия в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и оплате коммунальных услуг (а ТСЖ не вправе их к этому понуждать), взыскание с подобных домовладельцев платы за жилищно-коммунальные услуги осуществляется на основании норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Рассмотрим показательную судебную практику на примере одного из регионов. ТСЖ "Локомотив-М" обратилось в суд с иском к М. о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости фактически потребленных жилищно-коммунальных услуг за период с 10.04.2006 по 10.04.2008 - 111 тыс. 765 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является собственником 5-комнатной квартиры общей площадью 183,5 кв. м в доме, обслуживание которого осуществляет истец. Поскольку решение товарищества об утверждении размера платы за жилье и коммунальные услуги было признано недействительным (по иску М. и других домовладельцев), размер задолженности ответчика исчислен исходя из утвержденных решением Красноярского городского Совета от 28.12.2005 минимальных тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В подтверждение факта обслуживания многоквартирного дома товариществом представлены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, а также платежные документы.
Решением Ж-го районного суда г. Красноярска от 18.11.2009 исковые требования удовлетворены. Кассационным определением Красноярского краевого суда от 27.01.2010 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика - без удовлетворения. Доводы жалобы о неправомерности использования истцом при расчете суммы задолженности минимальных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, утвержденных органом местного самоуправления, судебной коллегией отклонены со ссылкой на п. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Встречаются также примеры, когда суды признают фактическое потребление жилищно-коммунальных услуг домовладельцем его акцептом (п. 3 ст. 438 ГК РФ), то есть согласием заключить договор с ТСЖ и оплачивать услуги в размере, предложенном товариществом.
ТСЖ "Луч-2007" обратилось в суд с иском к Д.Т., Д. Ст. и Д.С. о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги. Решением С-го районного суда г. Красноярска от 18.11.2009 исковые требования удовлетворены, с ответчиков в пользу истца взыскана в солидарном порядке сумма задолженности в размере 46 тыс. 125 рублей.
Кассационным определением Красноярского краевого суда от 20.01.2010 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчиков - без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что истец (ТСЖ) не представил доказательств приобретения электроэнергии и других коммунальных ресурсов в интересах ответчиков и не подтвердил документально фактический объем оказанных услуг, судебной коллегией отклонены. Из материалов дела следует, что жилищно-коммунальные услуги в спорный период ответчикам предоставлялись, ежемесячно сообщалась их стоимость путем рассылки квитанций. Ответчики проживали в жилом помещении и фактически пользовались жилищно-коммунальными услугами, что в силу ст. 438 ГК РФ может расцениваться как акцепт оферты (предложения заключить договор) стороны, оказывающей услуги.
Применение в изложенном выше примере положений п. 3 ст. 438 ГК РФ об акцепте путем совершения фактических действий (конклюдентных) для обоснования взыскания с собственника платы за жилищно-коммунальные услуги в размере, утвержденном товариществом, нельзя назвать корректным. Вполне очевидно, что ежемесячная квитанция о начисленной оплате по определенному помещению не может заменить собой оферту, то есть предложение заключить договор, исходящее от уполномоченного лица ТСЖ и содержащее все существенные условия договора. Однако в условиях конфронтации между ТСЖ и злостными неплательщиками, а также отсутствия в законодательстве механизма понуждения домовладельцев к заключению договора с ТСЖ об участии в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома такой подход имеет определенное моральное оправдание.
Защиту в суде получают даже такие требования ТСЖ о взыскании платы за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги, которые адресованы фактическим пользователям помещений, не оформившим в установленном законом порядке право собственности на помещение.
ТСЖ "Позитив" обратилось в суд с иском к Д.Э. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 129 тыс. 475 рублей за период с 1 сентября 2005 г. по 31 октября 2009 г. Исковые требования мотивированы тем, что истец осуществляет обслуживание многоквартирного дома, в котором ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение; ответчик пользуется помещением (сдает его в аренду) и потребляет жилищно-коммунальные услуги, однако от их оплаты уклоняется.
Решением Ц-го районного суда г. Красноярска от 27 января 2010 г. в удовлетворении иска отказано в полном объеме со ссылкой на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение в эксплуатацию застройщиком не сдано (на момент рассмотрения спора застройщик ликвидирован), государственная регистрация права собственности ответчика на данное помещение не произведена.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30.06.2010 указанное решение отменено, исковые требования ТСЖ о взыскании задолженности удовлетворены в полном объеме со ссылкой на положения главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Признавая исковые требования ТСЖ законными и обоснованными, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.
Ответчик, хотя и не является собственником спорного нежилого помещения, однако фактически получил его от застройщика и пользуется им путем предоставления в аренду другим лицам, что влечет расходы ТСЖ "Позитив", связанные с водоснабжением и электроснабжением данного помещения. Поскольку жилые помещения в многоквартирном доме и указанное нежилое помещение имеют единую тепловодосистему и энергосистему, у истца отсутствует техническая возможность не предоставлять эти услуги ответчику. Расчет задолженности за жилищно-коммунальные услуги (суммы неосновательного обогащения) произведен истцом с учетом утвержденных Департаментом городского хозяйства администрации г. Красноярска тарифов на жилищно-коммунальные услуги, указанный расчет ответчиком не оспорен.
Изложенная выше судебная практика по спорам между ТСЖ и домовладельцами-неплательщиками свидетельствует о том, что суды, руководствуясь соображениями общего блага (добросовестных собственников помещений, своевременно и в полном объеме оплачивающих жилищно-коммунальные услуги), в большинстве случаев становятся на сторону товариществ. Иски товариществ удовлетворяются со ссылкой на утвержденные решением товарищества размеры платы за жилищно-коммунальные услуги либо нормы ГК РФ о неосновательном обогащении и фактически понесенные товариществом затраты по содержанию общего имущества.
Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
ТСЖ "Енисей-2008" обратилось в суд с иском к Б.В. и Б.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 тыс. 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которой с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г.
Решением О-го районного суда г. Красноярска от 01.06.2010 исковые требования ТСЖ "Енисей-2008" к Б.В. и Б.Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением Красноярского краевого суда от 09.08.2010 указанное решение оставлено без изменения.
Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в 4 раза и составляет 49,5 рублей за 1 кв. м общей площади помещения. В состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 тыс. рублей. Между тем ответчики не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению.
Определением судьи Красноярского краевого суда от 10.11.2010 ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством голосов (57,8%) от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома.
Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в "элитных" домах г. Красноярска уже не впервые был поднят в суде.
В 2009 г. ТСЖ "Сибирский Меридиан" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ж. о взыскании 177 тыс. 974 рублей платы за жилищно-коммунальные услуги и пеней. Истец обосновывал свои требования тем, что осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома, в котором ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 1422,4 кв. м.
Ответчик после выхода из состава членов ТСЖ (в июле 2008 г.) не полностью оплачивает услуги по содержанию общего имущества дома. Сумма задолженности рассчитана с учетом утвержденной общим собранием членов ТСЖ от 14.07.2008 сметы доходов и расходов на 2008 г. В состав затрат на содержание общего имущества включены расходы, связанные с охраной внутридомовой территории в сумме 461 тыс. 160 рублей. В обоснование включения указанных расходов в смету истцом представлен договор охраны, заключенный с ООО "Тайгер", по условиям которого общество осуществляет поддержание общественного порядка на придомовой территории ТСЖ "Сибирский Меридиан", контрольно-пропускной режим въезда (выезда) автотранспортных средств на территорию объекта.
Решением от 17.11.2009 в удовлетворении иска отказано в полном объеме (дело N А33-12989/2009) со ссылкой на необоснованное включение в состав задолженности платы за услуги по охране внутридомовой территории, а также допущенные истцом арифметические ошибки при расчете суммы задолженности.
Признавая за ТСЖ право устанавливать размер платы за содержание и ремонт помещений для собственников, не являющихся членами товарищества, суд в то же время указал на следующие обстоятельства. В состав задолженности ответчика включена плата за услуги по охране внутридомовой территории. Между тем истцом не представлены доказательства включения имущества, являющегося объектом охраны, и средств наблюдения (видеокамер и прочего оборудования) в состав общего имущества многоквартирного дома: соответствующее решение собственников помещений отсутствует, земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, охрана внутридомовой территории не может быть отнесена к работам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома, приведенного в п. 11 Правил. Поскольку содержание здания, сооружения, объектов жилищно-коммунального хозяйства - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, обследованию здания и его коммуникаций, контролю за его техническим состоянием (ГОСТ Р 51929-2002). В свою очередь, договор охраны не относится к договорам о содержании общего имущества многоквартирного дома и был заключен в интересах членов ТСЖ. Поскольку ответчик не является членом ТСЖ в период, за который рассчитана сумма задолженности, расходы по оплате услуг охраны не могут быть отнесены на его счет.
Не согласившись с указанным решением, ТСЖ обжаловало его в апелляционном и кассационном порядке. Однако позиция по делу, сформулированная судом первой инстанции, лишь обрела дополнительные аргументы. ФАС Восточно-Сибирского округа в своем Определении от 12.05.2010 по данному делу (N А33-12989/2009) подчеркнул, что, несмотря на наличие среди объектов охраны элементов общего имущества многоквартирного дома (детские и спортивные площадки, коллективная автостоянка), охранные услуги не входят в состав услуг по содержанию общего имущества дома.
Таким образом, остается пожелать ТСЖ и домовладельцам, которые предпочли остаться вне указанной формы самоуправления, мирного разрешения возникающих между ними конфликтов, в том числе с использованием предусмотренной п. 6 ст. 155 ЖК РФ возможности заключить договор о порядке оплаты собственником помещения услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг. При возникновении спора по содержанию такого договора, использованию тарифов и нормативов приемлемые для обеих сторон условия договора могут быть утверждены решением суда (ст. 426, п. 2 ст. 445 ГК РФ).
Рассмотрим важное право на ознакомление с документами ТСЖ. Объем прав собственника жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, зависит прежде всего от того, является ли данное лицо членом ТСЖ. Согласно части 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, собственник жилого помещения не становится членом ТСЖ автоматически, только из-за наличия права собственности на жилое помещение в данном доме.
Если автор вопроса не является членом ТСЖ, то у него нет и права вмешиваться в его деятельность, он не является лицом, заинтересованным в управлении и деятельности ТСЖ. Его отношения с ТСЖ строятся исключительно на договорных началах, направленных по большей части, как правило, на одну цель - урегулировать условия содержания и ремонта общего имущества, внесения коммунальных платежей. Поэтому право знакомиться с внутренними документами ТСЖ у собственника может возникнуть, только если оно предусмотрено заключенным между ним и ТСЖ договором (что представляется маловероятным) либо если речь идет о документах, затрагивающих права данного лица как собственника (это могут быть протоколы общих собраний собственников помещений в доме о выборе способа управления, о создании ТСЖ, протоколы общих собраний членов ТСЖ по вопросу установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома). Если же речь идет о документах ТСЖ, в которых юридической заинтересованности у собственника жилого помещения нет, то представляется, что доступ к ним является ограниченным, если иное не оговорено уставом ТСЖ.
Если же собственник является членом ТСЖ, то нужно отметить следующее.
Основным нормативным правовым актом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является ЖК РФ. Кроме того, важным документом в регулировании организационных вопросов, связанных с деятельностью ТСЖ, а также закрепляющим правовой статус членов ТСЖ, следует назвать устав ТСЖ.
ЖК РФ не регламентирует порядок ознакомления членов товарищества с документами ТСЖ, нигде прямо не закреплено их право требовать предоставления таких документов от правления ТСЖ, равно как и обязанность ТСЖ по предоставлению данных документов своим членам. Поэтому обычно порядок предоставления документов ТСЖ членам товарищества прописывается в уставе ТСЖ. Если устав закрепляет за членами ТСЖ право беспрепятственно знакомиться с внутренними документами ТСЖ, то отказать в предоставлении соответствующих документов правление ТСЖ не вправе.
Если же в уставе ТСЖ о порядке ознакомления членов товарищества с его внутренними документами не упоминается, то для того, чтобы ответить на заданный вопрос, нам необходимо обратиться к структуре самого ТСЖ, принципам организации его деятельности и взаимоотношениям со своими членами.
ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, юридическое лицо со своими органами управления (правление, председатель правления, общее собрание членов ТСЖ, ревизионная комиссия (ревизор)). Именно через данные органы управления и осуществляется участие членов ТСЖ в управлении деятельностью товарищества, главный из которых - общее собрание членов ТСЖ. Предполагается, что в идеальном варианте именно путем участия в общем собрании каждый член ТСЖ получает возможность знакомиться с документами товарищества (решениями, протоколами и т.д.).
Однако если по каким-то причинам член ТСЖ не смог принять участия в общем собрании и соответственно не был ознакомлен с принятыми на нем документами, то вряд ли есть основания утверждать, что его доступ к таким документам может быть ограничен. Ведь не стоит забывать, что каждый член ТСЖ имеет право обжаловать принятое решение общего собрания в судебном порядке. Для реализации такого права ему просто необходимо ознакомиться с данными документами. В этой связи, на наш взгляд, ограничить доступ к решениям, принятым на общем собрании, протоколам голосования и т.д., ТСЖ не вправе (в том числе ссылаясь на наличие таких ограничений в уставе).
Несколько иная ситуация с финансовыми документами ТСЖ.
Контроль за финансовой деятельностью ТСЖ осуществляется ревизионной комиссией, состоящей из числа его членов (ст. 150 ЖК РФ). Данная комиссия:
- проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
- представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Следовательно, именно через данный орган осуществляется финансовый контроль за деятельностью ТСЖ, то есть имеется определенное ограничение: такой контроль производится не каждым и не любым членом ТСЖ, а специальной комиссией из числа его членов. Индивидуального ознакомления каждого члена ТСЖ с финансовыми документами товарищества ЖК РФ не предусматривает. Однако если подобное положение закреплено в уставе, то требование члена ТСЖ предоставить эти документы законно. Поэтому, на наш взгляд, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, финансовые документы товарищества могут не предоставляться каждому его члену, но представителям членов ТСЖ в лице ревизионной комиссии они должны предъявляться ежегодно.
Заключение
Таким образом, правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Такое заявление направляется общему собранию ТСЖ, которое обязано заявителя включить в члены товарищества. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях его содержания и эксплуатации, но только в том случае, если заключен договор с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества ложится не только на членов товарищества, но и на всех собственников многоквартирного дома.
Можно выделить следующие достоинства ТСЖ:
1) жители дома сами определяют, какие затраты на его содержание они хотели бы нести, какой уровень услуг им необходим и на что в первую очередь тратить собранные деньги;
2) по закону ТСЖ может само взять на себя функции "управдома": создать свой штат слесарей, электриков, дворников, назначить им зарплату, следить за выполнением работ, собирать платежи. Тогда не нужно обращаться за помощью к профессиональной управляющей компании. ТСЖ упрощает для жителей и проблему управления общей собственностью;
3) члены ТСЖ могут распоряжаться общим имуществом, тем самым извлекать выгоду из него, например при сдаче в аренду пустующих нежилых помещений;
4) по закону дом перед передачей ТСЖ с баланса города должны привести в порядок за счет города.
К недостаткам ТСЖ можно отнести слудующее:
1) хорошая работа ТСЖ напрямую зависит от активности его членов;
2) при создании ТСЖ квартплата в доме повышается (зарплата председателю, бухгалтеру и т.д.). Члены ТСЖ несут коллективную ответственность за неплатежи;
3) если дому требуется дорогостоящий ремонт, то сделать его придется за счет средств самих членов товарищества;
4) недостаточная конкуренция на рынке коммунальных услуг приводит к тому, что ТСЖ обязаны привлекать сторонние организации для обслуживания своего дома (домов) (вывоз мусора, электро- и водоснабжение и т.п.), а, как правило, тарифы у них завышенные для ТСЖ и альтернативы нет, приходится довольствоваться предложенным.
Подводя итоги остановимся на проблемах и их решениях. В литературе неоднократно обращалось внимание на то, что жильцы не в состоянии собраться на собрание и принять решение. Собрания, где присутствует хотя бы одна треть от всех жителей дома, превращаются в небольшой митинг, где приоритет имеют те выступающие, которые обладают ораторским искусством. Интересы самих жильцов сильно различаются. Жителей муниципальных квартир не интересуют решения заинтересованных собственников.
Но в то же время члены ТСЖ и иные владельцы квартир отвечают за действия избранных органов управления.
Самостоятельной проблемой следует признать взаимоотношения собственников квартир с жильцами, проживающими на основании договора коммерческого найма (арендаторами квартир, как их иначе называют). Для них решения органов управления ТСЖ не имеют никакой юридической силы потому, что они связаны договорными отношениями только с собственниками квартир. Найти владельцев сдаваемых квартир невозможно, они на собрания не приходят. С арендаторами квартир ничего поделать нельзя - сегодня они пожили, завтра переехали.
Единственным способом воздействия на арендаторов является привлечение к административной ответственности за проживание без регистрации, а на собственников жилья - привлечение к ответственности за неуплату налога на доходы физических лиц, так как согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ к числу доходов относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.
Опираясь на зарубежный опыт, представляется возможным выход из такой ситуации путем законодательного закрепления обязанности собственника сообщить правлению ТСЖ о желании продать, сдать в аренду помещение и соответственно права ТСЖ на первоочередное право купить, взять в аренду помещение. На наш взгляд, это позволило бы осуществлять подбор жильцов, понимающих особенности проживания в таком доме и управления им.
В ч. 6 ст. 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
То есть ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья. Собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья, устанавливающим порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
В заключении отметим следующий аспект. В основной своей массе нарушения при создании ТСЖ имеют место на стадии подготовки и проведения общего собрания собственников помещений. В июне 2011 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, основной целью которых является защита интересов собственников помещений в доме от липовых ТСЖ. Насколько удачно принятые поправки справились с возложенной на них задачей, покажет время, однако определенные положительные моменты усматриваются уже сейчас.
Введен запрет на участие застройщика в создании ТСЖ. Данный запрет имеет принципиальное значение, поскольку именно на стадии строительства возможно максимальное число нарушений и злоупотреблений. В частности, застройщик фактически самостоятельно регистрирует липовое ТСЖ, о существовании которого собственники узнают только после покупки квартиры. По новым правилам при создании, реорганизации и ликвидации протокол с решением для государственной регистрации подписывается всеми собственниками собственноручно.
Расширены полномочий контрольных органов. Новые поправки существенно расширили полномочия контрольных органов (жилищных инспекций), в частности, они наделены полномочиями по проверке законности уставов ТСЖ и их соответствия действующему законодательству, правомерности создания ТСЖ, избрания председателя.
В ЖК РФ добавлена норма, согласно которой муниципалитет наделяется правом проведения проверки управляющей организации на предмет выполнения условий договора по управлению домом. В случае поступления в муниципалитет обращения от собственников помещений, председателя совета жильцов, органов управления ТСЖ муниципалитет обязан в 5-дневный срок провести проверку управляющей организации.
В случае если будет выявлено невыполнение условий договора управляющей организацией, муниципалитет не позднее 15-ти дней с момента указанного обращения созывает общее собрание жильцов для решения вопросов о расторжении действующего договора с управляющей организацией и заключении договора с новой.
С одной стороны, хорошая инициатива по усилению контроля за деятельностью управляющих организаций и повышению ответственности. Однако на сегодняшний день порядок проведения указанной проверки в самом ЖК РФ не закреплен и в подзаконных актах также не прописан, в связи с чем непонятно, как данная норма будет применяться на практике.
Предусмотрена возможность создания совета жильцов многоквартирного дома. Не просто возможность создания, а обязанность создания такого органа предусматривается ЖК РФ в случае, если в доме не создано ТСЖ, имеется более четырех квартир, для оперативного решения текущих вопросов. При этом, если такой совет не избирается в течение года, муниципалитет созывает общее собрание жильцов для выбора членов совета.
К полномочиям совета жильцов относятся, в частности:
- обеспечение выполнения решений общего собрания жильцов дома;
- вынесение на обсуждение общего собрания жильцов дома предложения о порядке пользования общим имуществом, вопросов организации ремонта и необходимых работ, заключения договоров;
- осуществление контроля за качеством оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию домом;
- представление на утверждение общего собрания отчета о проделанной работе.
Кроме того, действуя на основании доверенностей от собственников, совет жильцов в лице своего председателя сможет в том числе осуществлять представительство интересов всех собственников в суде, заключа