Правовое положение договора социального найма

Введение
1. Договор социального найма, отличие от договора коммерческого найма
1.1. Договор социального найма
1.2. Общая характеристика договора социального найма в сравнении с договором коммерческого найма
2. Стороны договора социального найма и правовое положение членов семьи нанимателя
2.1. Стороны договора социального найма
2.2. Правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма
Заключение
Библиография

В то же время возникновение элементов сложных фактических составов всегда обусловлено содержанием таких субъективных прав, которые предоставляют их обладателю исключительно возможность требования от обязанного субъекта совершения определенного действия. И наоборот, элементы простых фактических составов либо вообще не зависят от воли субъектов права, либо охватываются содержанием их правоспособности или таких субъективных прав, содержание которых в большей степени сводится к возможности активного поведения их обладателей.
По мнению Верховного Суда РФ, даже при отсутствии подтверждения письменного разрешения кого-либо из совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселение в жилое помещение иных лиц суд может признать за такими лицами право на жилое помещение, если при рассмотрении спора в суде будет установлено, что их вселение было произведено с ведома и согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.
Следует иметь в виду, что необходимость именно письменного согласия членов семьи нанимателя, скорее всего, была обусловлена тем, что основополагающий элемент этого фактического состава - вселение - всегда рассматривался правоприменительной практикой в качестве сложного юридического факта, как вселение с соблюдением правил прописки (регистрации). В этой связи письменное согласие всех совершеннолетних граждан впоследствии предоставлялось в органы регистрационного учета для регистрации по месту жительства. В случае если такое согласие не было получено, то в регистрации отказывалось, а следовательно, вселение не считалось состоявшимся (п. 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации - далее Правила регистрации). Однако, как указывалось ранее, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что вселение должно рассматриваться как простой юридический факт, и поэтому оно считается состоявшимся даже при отсутствии регистрации по месту жительства. В этой связи Конституционный Суд пришел позднее также к выводу о том, что органы регистрационного учета не могут отказывать в регистрации по месту пребывания (по месту жительства), и поэтому были признаны не соответствующими Конституции РФ указанные пункты Правил регистрации. Впоследствии они были исключены Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 2002 г.
Для объяснения ошибочности позиции Верховного Суда Российской Федерации следует еще раз указать на то, что регистрация сама по себе не влечет возникновения у кого бы то ни было права пользования жилым помещением. Она лишь является доказательством того, что гражданин проживает в определенном жилом помещении. Из этого следует, что в том случае, если гражданин предоставит не соответствующие действительности сведения о наличии права пользования жилым помещением и будет зарегистрирован в этом жилом помещении (так как ему не может быть отказано в этом случае в регистрации), то права пользования жилым помещением у этого гражданина все равно не возникнет. Иными словами, регистрация по месту пребывания и жительства никоим образом не должна влиять на возникновение, изменение или прекращение права на жилище. Это лишний раз подтверждает ранее высказанное мнение о необходимости отмены самостоятельного акта регистрации по месту жительства и преобразования, таким образом, сложного факта места жительства в простой юридический факт.
Заключение
Итак, предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение (часть жилой комнаты или проходная комната), помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (например, подвал, чердак и т.п.).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
В отличие от коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Наниматель, заключив такой договор, сохраняет право владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилье, права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Иными словами, если жилое помещение или весь дом перешли на баланс другого государственного или муниципального органа, то этот факт не влечет за собой расторжение договора и не является основанием для такого расторжения.
В заключение отметим, что следует все-таки признать, что гражданское законодательство рассматривает договор социального найма только в качестве возмездного договора. Обращаясь к жилищному законодательству, которое имеет достаточно сильную социальную окраску, следует, наверное, ожидать противоречия с гражданским законодательством и признания первым возможности существования безвозмездного договора социального найма. Вместе с тем основные нормы ЖК РФ, касающиеся договора социального найма, подтверждают обратное.
Получается, что основные положения названного Жилищного кодекса, касающиеся договора социального найма, не только не противоречат ГК РФ, но и последовательно реализуют уже упоминавшиеся его императивные нормы (п. 3 ст. 672 и ст. 678), обязывающие нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за наем.
Следует признать, что ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, предусматривающая освобождение малоимущего гражданина от внесения платы за пользование предоставленным по договору социального найма жилым помещением, является правовой льготой, которая носит межотраслевой и комплексный характер. Ее межотраслевой характер подчеркивается в вышеприведенной норме Конституции РФ, а комплексный характер заключается в предоставлении и иных льгот данной категории граждан, поскольку статус малоимущего гражданина может являться условием одновременного предоставления других льгот социального характера.
Итак, проведенный анализ позволяет определить характер договора социального найма как возмездного вне зависимости от социального либо иного статуса гражданина, с которым заключен данный договор. А тезис о бесплатном пользовании жилым помещением на условиях социального найма как форме отношений, основанных на возмездном договоре, при всей его противоречивости не столь уж и легко опровергнуть, как это может показаться первоначально.
Библиография
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Российская газета, N 202, 08.10.2003.
Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения". Российская газета, N 112, 27.05.2005.
Постановление Правительства РФ от 14.08.2002 N 599 "О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Российская газета, N 156, 21.08.2002.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". Российская газета, N 144, 27.07.1995.
Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 118, 01.07.2009.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 123, 08.07.2009. Примечательно, что данные позиции практически повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР о признании ордера на жилое помещение недействительным.
Aбрaмoвa E.Н. Грaждaнскoe прaвo М.: РГ-Прeс, 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. 4-е изд., испр. и доп. М.: КОНТРАКТ, 2004.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция. 2005. N 3.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2011.
Кубанкина Е.И. Павленко В.В. Жилищное право, М.: Дашков и Ко, 2011.
Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: КноРус, 2011.
Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ освободил государственный жилищный фонд от обязанности по обеспечению жильем малоимущих граждан (что, строго говоря, не основано на положениях Конституции РФ.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 2. Российское гражданское право В 2 томах Том 2 Обязательственное право. М. Статут, 2011.
Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011.
Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2009 N 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 118, 01.07.2009.
Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10
Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Российская газета, N 202, 08.10.2003.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 4 - 7.
Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 128.
Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 38, 65.
Жилищный кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 24.06.1983. Свод законов РСФСР, т. 3, с. 7. Утратил силу.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. 4-е изд., испр. и доп. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2004. С. 241.
Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция. 2005. N 3. С. 29.
Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: КноРус, 2011. С. 164.
Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ освободил государственный жилищный фонд от обязанности по обеспечению жильем малоимущих граждан (что, строго говоря, не основано на положениях Конституции РФ
Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011. С. 59.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 123, 08.07.2009. Примечательно, что данные позиции практически повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР о признании ордера на жилое помещение недействительным.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2011. С. 193.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 294.
Aбрaмoвa E.Н. Грaждaнскoe прaвo М.: РГ-Прeс, 2010. С. 439.
Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 8. С. 17 - 18.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". Российская газета, N 144, 27.07.1995.
Постановление Правительства РФ от 14.08.2002 N 599 "О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Российская газета, N 156, 21.08.2002.
2