Характеристика рынка недвижимости в регионе (С-Пб)

Оглавление
Введение
Общие данные о рынке жилой недвижимости
Обзор рынка вторичного жилья по итогам декабря 2012 года
Обзор рынка коммерческой недвижимости
Заключение
Список литературы

/кв.м. в мес.
Лидерами по наибольшим средним арендным ставкам (306 руб./кв.м. в мес.) стали центральные районы города.
Средняя арендная ставка в удаленных от центра города районах составила 290 руб./кв.м. в мес.
В периферийных районах города средняя арендная ставка составила 166 руб./кв.м. в мес. (таблица 1).
Таблица 1 Средние арендные ставки [диапазоны] за встроенные производственно-складские помещения в 4 квартале 2011 года
Арендная ставка (диапазон), руб./кв.м в мес. Районы средняя диапазон Центральные районы (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный) 306 125-645 Районы, удаленные от центра (Выборгский, Калининский, Кировский, Московский, Невский, Красногвардейский, Приморский, Фрунзенский) 290 169-490 Периферийные районы (Красносельский, Колпинский, Кронштадтский, Курортный, Пушкинский, Петродворцовый) 166 100-300 Дисконт при заключении договора с арендатором встроенного помещения в сегменте производственно-складских помещений в 4 квартале 2011 года в среднем составил: 8%.
В 1 квартале 201 2 года вслед за рынком торговой недвижимости продолжилось плавное восстановление рынка встроенных помещений офисного назначения от последствий кризиса: продолжилась наметившаяся в конце прошлого года тенденция к росту ценовых показателей), несколько вырос объем спроса. Отчасти это объясняется значительным снижением темпов ввода офисной недвижимости, в том числе и качественных площадей в бизнес-центрах. Тем не менее, восстановление спроса и превышение им предложения произойдет не ранее, чем через 3-4 года (особенно в условиях высокого уровня вакантности офисных площадей).
В настоящее время растет заинтересованность в аренде встроенных офисных помещений небольших площадей (около 30 кв.м.) со стороны банков для размещения в них мини-офисов (как альтернативы обменным пунктам), отличающихся компактностью, мобильностью и ограниченным объемом предоставляемых услуг. В ближайшее время такие офисы планируют открыть "Альфа-банк", "ВТБ-24" и "Хоум кредит".
Среди основных текущих тенденций на рынке коммерческой недвижимости офисного назначения можно выделить отказ большинства арендаторов от заключения долгосрочных договоров с собственниками помещений, что, прежде всего, связано с неопределенностью в отношении дальнейшей динамики ставок аренды. Сейчас, как правило, срок по договору аренды составляет не более 3 лет. При этом устанавливается индексация арендных ставок в размере 10-12% в год независимо от класса объекта.
По мнению большинства экспертов, сегмент рынка офисной недвижимости медленно, но уверенно преодолел пик кризиса, хотя при заключении сделок крупным арендаторам и покупателям все еще предоставляется существенный дисконт, размер которого обсуждается в каждом индивидуальном случае.
Процесс оптимизации занимаемых площадей со стороны крупных отечественных и зарубежных компаний приостановился. При этом поглощение новых площадей офисного назначения происходит в основном за счет внутреннего спроса, поскольку приток арендаторов из других стран и регионов практически отсутствует. В целом можно говорить о стабилизации рынка встроенных офисных помещений.
Прослеживается активизация деловой активности, в том числе увеличение численности персонала2. Однако некоторые фирмы все еще вынуждены сдавать в аренду часть своих помещений. Например, пивоваренная компания "Балтика" в связи с троекратным увеличением стоимости акцизов намерена предложить в аренду под офисы 550 кв.м. помещений завода "Вена", а также помещение бывшего магазина сувенирной продукции площадью 80,6 кв.м. Возможная ставка аренды оценивается в 500-600 руб./кв.м. в мес.
По данным ГУИОН3 около трети (32,2%) встроенных офисных помещений, которые были представлены на рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2012 года, являлись специализированными помещениями. Остальная часть предложения была представлена помещениями многофункционального назначения. В основном к ним относятся офисы, находящиеся при салонах красоты, мини-отелях и гостиницах, магазинах и объектах сферы услуг, а также офисы-склады.
Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной офисной недвижимости пользуются встроенные помещения площадью до 150 кв.м, совокупная доля которых составила около 63% на рынке аренды.
По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв.м., на долю которых приходится около 21% встроенных офисных помещений.
Спрос на аренду и покупку встроенных помещений больших площадей (до 1000 кв.м и выше) по-прежнему невелик и находится на уровне 1% (рисунок 4).
Рисунок 4 Структура рынка аренды встроенной офисной недвижимости по предлагаемым площадям помещений в 1 квартале 2012 года,
Стоит отметить, что подавляющее большинство сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга в 1 квартале 2012 года находились в отличном (45,2%) и нормальном (39%) состоянии.
Рисунок 5. Структура рынка аренды встроенной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию помещений в 1 квартале 2012 года, %
Ниже представлена территориальная структура встроенных офисных помещений, информация о которых была получена специалистами ГУИОН в процессе мониторинга рынка аренды коммерческой недвижимости и использована в данном обзоре (рисунок 6).
Рисунок 6 Территориальная структура встроенных помещений офисного назначения по диапазону арендных ставок
Офисная недвижимость, как и торговая, тяготеет к центру города, в связи с чем сдаваемые в аренду в 1 квартале 2012 года встроенные офисные помещения Санкт- Петербурга преимущественно располагались в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Их доля составила около 78,4%.
В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагалось к аренде около 20,6% встроенных офисных помещений.
В остальных районах города объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 1% (рисунок 7).
Рисунок 7Структура рынка аренды встроенной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по районам (по площади), %
Арендные ставки и доходность рынка офисных помещений
Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений офисного назначения являются:
местоположение объекта аренды (приближенность к историческим и центральным частям города, престижность адреса, близость центров деловой активности, благоустроенность и однородность социальной среды ближайшего окружения);
транспортная доступность;
наличие парковки;
площадь и планировка (в том числе степень открытости планировки);
расположение объекта в здании (этаж, ориентация окон и открывающийся вид);
характеристика входа (наиболее востребовано наличие отдельного входа с улицы или с благоустроенного двора);
состояние помещения (техническое состояние, внутренняя отделка);
элементы благоустройства и коммуникаций (наличие водоснабжения, отопления, канализации, телефонных линий, интернета, радио, уровень мощности тока в сети, и т.д.).
В качестве единиц измерения арендной ставки фигурируют доллары, евро, бивалютная корзина, условные единицы по фиксированному курсу, рубли.
Для анализа динамики арендных ставок за встроенные офисные помещения Санкт- Петербурга аналитики ГУИОН привели все объекты базы к единым характеристикам путем осуществления мультипликативных и аддитивных локальных корректировок основных ценообразующих факторов (зона, этаж, состояние, вход, временной период и так далее) объектов. Таким образом, индекс стоимости (общерыночный показатель, описывающий тенденции рынка к изменению цен), построенный на приближенных зависимостях для каждого отдельного параметра на основании статистики за определенный период, позволил достичь большей точности расчетов и максимально исключил статистические погрешности, свойственные расчету средней величины, учитывая зависимость этих величин от времени.
В 1 квартале 2012 года на рынке встроенных помещений офисного назначения продолжился незначительный рост ценовых показателей на 0,7%.
Прогнозные значения уровня арендных ставок в данном сегменте на 2 и 3 кварталы 2012 года, рассчитанные на основании результатов ежемесячных экспертных опросов о состояния рынка коммерческой недвижимости, относительно 1 квартала 2006 года составили 47% и 49% соответственно (рисунок 12.8).
В 1 квартале 2012 года арендные ставки за офисные площади без учета стоимости коммунальных расходов и НДС находились в диапазоне от 200 до 2019 руб. за 1 кв.м/мес.
Лидерами по наибольшим средним арендным ставкам (695 руб./кв.м в мес.), как всегда, стали центральные районы города.
В районах, удаленных от центра города, средние арендные ставки составили 655 руб./кв.м в мес.
В районах, находящихся на периферии, средние арендные ставки составили 431 руб./кв.м в мес..

Заключение
Спрос на однокомнатные квартиры постепенно снижается — часть покупателей переключается на более просторное жилье. При этом цены на однокомнатные квартиры благодаря ипотеке с начала года растут быстрее всего.
Доля однокомнатных квартир в структуре предложения стабильна в последние год-полтора — 27-28% (на пике кризиса она доходила до трети листинга). Риэлторы отмечают, что сделок с однокомнатными квартирами стало меньше. Хотя данные у каждой фирмы свои (в зависимости от ее специфики). Так, в «Бекаре» и «Экотоне» на однокомнатные сейчас приходится до 60% всех сделок, в «Петербургской Недвижимости» и «Адвексе» — по 35%, в «Итаке» — 33%, в АРИН — 28%.
Меньше всего в предложении недорогих квартир («хрущевки» и «корабли») — варианты по 2,3-2,4 млн. рублей пользуются спросом лучше всего. Выбор среднего по цене и качеству жилья за 2,6-2,8 млн. (в основном, это панельные дома) довольно большой.
В листингах наблюдается переизбыток дорогих (более 4 млн. руб.) крупногабаритных вариантов (от 45 кв.м). За ту же цену сегодня можно взять двухкомнатную квартиру, например в доме советской постройки. А просторные однокомнатные квартиры редко, но все же покупают одинокие молодые люди (по данным ГК «Экотон»).
Квартиры по 40-44 кв.м. довольно востребованы, особенно в новых кирпично-монолитных постройках и домах 137-й серии. Клиенты стали больше задумываться о комфорте (в разумных ценовых пределах).
С декабря жилье на вторичном рынке стабильно дорожает, а ценовой рост по однокомнатным квартирам чуть опережает средний показатель. За последние полгода стоимость типовых однокомнатных квартир увеличилась примерно на 100 000 рублей. Одна из основных причин — возрождение ипотеки.
Самые дешевые однокомнатные варианты можно найти в области, в разумной удаленности от Петербурга. Преимущественно это советские панельные дома разных серий по 2-2,3 млн. рублей. Такие предложения есть в Гатчине, Кировске, Шлиссельбурге.
В Петербурге квартиры-студии на вторичном рынке предлагают по 2,2-2,4 млн. рублей. Однокомнатные «хрущевки» продаются от 2,3 млн. рублей, «корабли» — от 2,4 млн.; квартиры в домах 504-й серии — от 2,5 млн.; 137-я серия ценится от 2,7 млн.; квартиры в домах последних лет постройки обойдутся минимум в 3 млн рублей.
По данным АН «Петербургская Недвижимость» в лидерах спроса — жилье за 3,1-3,5 млн. рублей в новых кирпичных и монолитных домах. Далее интерес покупателей равномерно распределяется между советскими и современными панельными домами.
Возможность торга по любым объектам зависит от личной ситуации продавца. Более трети однокомнатных квартир предлагаются в прямой продаже (унаследованное жилье; квартиры, которые раньше сдавались внаем). Такие варианты дороже аналогов со встречными предложениями примерно на 50-100 тысяч рублей (и даже на все 150 тысяч, если объект еще и находится в собственности продавца более трех лет).
Возрождение ипотеки началось с наиболее доступного по цене и приемлемого по комфорту жилья — с однокомнатными квартирами. Сегодня с применением ипотечных кредитов, по данным агентств, продается от 20 до 50% однокомнатных квартир. По подсчетам кредиторов, из всех сделок с объектами вторичного рынка на однокомнатные квартиры приходится до 50%.
Ипотеку предоставляют уже более 30 банков, ставки и прочие требования приемлемы даже для покупателей со средними доходами. Чаще всего заемщики берут на однокомнатные квартиры по 1,8-2 млн. рублей.

Список литературы
1 Айвазян С.А., Б.Е.Бродский Макроэкономическое моделирование: подходы, проблемы, пример эконометрической модели российской экономики. ЦЭМИ РАН, 2005 32 Боровкова В,.А и др. Экономика недвижимости, 2007, 416 стр.. 33 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. 2 Гусаров В.М. Статистика: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.- 463с. 3 Гусаров В.М. Теория статистики. – М.: Аудит, 1998. – 248 с. 4 Гусев Н.Ю. Статистика: основы методологии. – М.: Экономика, 1996. 286 стр. 5 Драйпер Н., Смит Г. «Прикладной регрессионный анализ: в 2 - х книгах» — М., 1987 6 Ефимова М.Р., Ганченко О.И., Петрова Е.В. Практикум по общей теории статистики: Учеб. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2002. 7 Ефимова О.В. Финансовый анализ. Москва Бухгалтерский учет, 1996г. 8 Замков О. О., Толстопятенко А. В., Черемных Ю. Н. «Математические методы в экономике» — М., 1997 9 Карасев А.И., Аксютина З.М., Савельева Т.И. Курс высшей математики для экономических вузов. В 2-х частях. Ч. II. Теория вероятностей и математическая статистика. Линейное программирование. – М.: Высшая школа, 1982. 34 Купчин Л. Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М., 1995
10 Курс социально-экономической статистики: Учеб. / Под ред. М. Г. Назарова. – М.: Финстатинформ: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 35 Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов 10.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература». - СПб.: Издательство «Лань», 2001.
11 М.И. Баканов, А.Д. Шеремет. Теория экономического анализа , Москва: Финансы и Статистика, 1996 г. 12 Мелкумов Я. С. Социально-экономическая статистика: конспекты лекций и решение типовых задач: Учеб.-метод. пособие – М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004.
13 Назаров Н.Г. "Курс социально экономической статистики" М.2012 год 14 Общая теория статистики. Четвертое издание. Под редакцией А.А.Спирина, О.Э.Башиной. Москва, “Финансы и статистика”, 1997 год. 15 Общая теория статистики: Учеб. / Под ред. М. Р. Ефимовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. 16 Общая теория статистики: Учеб. / Под ред. Р. А. Шмойловой. – М.: Финансы и статистика, 2004. 17 Пеньков Б.Е. Управление капиталом предприятия: финансовый анализ и принятие решений: Для руководителей и экономических служб предприятий - М.: Агроконсалт, 2001.- 236с. 18 Практикум по статистике: Учебное пособие для вузов (Под ред. В.М. Симчеры). ВЗФЭИ. – М.: ЗАО «Финстатинформ», 1999. – 259 с. 19 Практикум по теории статистики: Учеб. пособие / Под ред. Р. А. Шмойловой. – М.: Финансы и статистика, 2002. 36 Ресин В.И. Экономика недвижимости. - М.: Дело. 2000
20 Российский статистический ежегодник: Статистический сборник Федеральной службы государственной статистики. – М. (последний выпуск). 37 Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008
21 Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия, 2-е изд, переработанное и дополненной, Москва, Минск: ИП Экоперспектива 22 Салин В.Н., Шпаковская Е.П. Социально-экономическая статистика: Учебник. – М.: Юристъ, 2001. – 271 с. 23 Социальная статистика: Учеб. / Под ред. М. Р. Ефимовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. 24 Социально- экономическая статистика. Под ред. Назарова М.М – М.: Экономика, 2000г. 430 стр. 25 Социально-экономическая статистика: Учебник для вузов/Под ред. проф. Башкатова Б.И. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.- 703с. 26 Статистика: Учеб. пособие / Под ред. М. Р. Ефимовой. – М.: ИНФРАМ, 2004. 38 Статистический сборник ГосКосСтата
27 Толстик Н.В., Матегорина Н.М. Статистика: - Ростов-на-Дону: Феникс, 2001.- с. 28 Чернов В., Экономическая статистика: Учебное пособие – Таганрог: ТРТУ, 1999 39 Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124
29 Экономическая статистика. Учебник под редакцией Иванова Ю.Н. – М.: Цифра, 2000. 186 стр. 30 Экономическая статистика: Учеб. / Под ред. М. Р. Ефимовой – М.: ИНФРА-М, 2000.
Информационный источник: Статистический сборник ГосКосСтата
Боровкова В,.А и др. Экономика недвижимости, 2007, 416 стр..
Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов 10.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература». - СПб.: Издательство «Лань», 2001.
Купчин Л. Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М., 1995
Ресин В.И. Экономика недвижимости. - М.: Дело. 2000
Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.
Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124
Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск:Некоммерческий фонд «Учебно-методический центр риэлтеров», 2002.№15.
2