оценка земельного участка с индивидуальным жилым домом

Оглавление
Введение
1.Описание объекта оценки
2.Сравнительный подход
3.Доходный подход
4.Затратный подход
Заключение
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Хороший огород с плодородной землей. 3 теплицы из поликарбоната (4,6,8 метров) Для полива имеется свой водопровод.Все участки огорожены одним забором с тремя воротами. Имеется достаточно места под ИЖС.Коммуникации – электричество, скважина (65 м. питьевая вода); газ по границе участка. Ведутся работы по прокладке центрального водопровода и канализации (оплачено 0%).Подъездная дорога асфальтирована до участка, круглогодичный подъезд.2пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 1600,02 200 0003 666,73 300,0Развитая инфраструктура. Хорошее транспортное сообщение. В собственности.3пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом №10600,01 800 0003 000,02 700,0Эл-во, газ, водопровод по границе. Старая застройка. Рядом школа.4пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 11600,02 400 0004 000,03 600,0вода-колодец на участке, свет подключен, газ по границе, удобное транспортное сообщение.Таблица13 Корректировки для затратного подходапгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22Характеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№ 4Источник информации     Сделка/предложениесделкапредложениепредложениепредложениепредложениеМестоположениепгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 4пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 1пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом №10пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 11Общая площадь, кв.м1 250,03 000,0600,0600,0600,0НазначениеижсижсижсижсижсНаличине коммуникаций есть есть есть есть есть Цена предложения, руб.?8 850 0002 200 0001 800 0002 400 000Цена предложения, руб., с учетом уторгования?7 965 0001 980 0001 620 0002 160 000Цена, руб./кв.м?2 655,03 300,02 700,03 600,0Корректировки цены (в рублях ) 1 кв.мХарактеристика объектовОбъект оценкиОбъекты сравнения№ 1№ 2№ 3№5Местоположениепгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22 пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 4 пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 1 пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом №10 пгт Верхняя Синячиха, ул. Ленина, дом № 11 Изменение в % 0,00,00,00,0Скорректированная цена 2 655,03 300,02 700,03 600,0Общая площадь, кв.м1 250,03 000,0600,0600,0600,0Изменение в % 5,0 0,00,0Скорректированная цена 2 787,83 300,02 700,03 600,0НазначениеижсижсижсижсижсИзменение в %     Скорректированная цена 2 787,83 300,02 700,03 600,0Относит.валовая коррекция  5%0%0%0%Весовые коэффициенты 4132Итоговая удельная стоимость кв.м. общей площади (округленно), руб., без НДС 2 980Таблица14Расчетстоимости объекта затратным подходомНаименованиеКоттеджАдреспгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22Общая площадь, кв. м197,93Площадь застройки, кв. м90,00Площадь, относимая к зданию, кв. м600,00Объем, куб. м810,00Группа капитальности1Коммуникациивсе комуникацииГод постройки2011Этажность3Характеристика объектаУчасток 6 соток, ПМЖ, дом пеноблок обложен кирпичем, 1 этаж + мансарда, мансарда свободного назначения. В доме свет, центральный водопровод и канализация по границе, получены тех.условия на газ.Наименование аналогаКотеджСтоимость аналога (руб./куб. м)1801801 группа поправок0,002 группа поправок, в том числе:0,00на различие в объеме и капитальности0,87на региональное различие10,50на климатическое различие0,00на изменение цен0,00Стоимость строительства объекта (руб./куб. м) на 01.097.200635 520,00Стоимость строительства объекта (руб.) на 01.07.200628 771 200,00Прибыль предпринимателя, руб.2 387 455,00Стоимость строительства объекта с учетом прибыли предпринимателя, руб.31 158 655,00Физический износ, %30%Внешний износ, %0%Функциональный износ, %0%Совокупный износ, %30%Стоимость улучшений с учетом износа, руб.21 811 058,50Стоимость земельного участка, руб./кв.м.2 980,00Стоимость земельного участка, руб.1 788 000,00Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб.23 599 058,50Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб./кв.м.119 229,32ЗаключениеОпределим итоговую стоимость объекта оценки в таблице 15.Таблица 15 Итоговая стоимость объекта оценки№ п/пНаименование объектаАдрес Общая площадь, кв.м.Стоимость в рамках сравнительного подхода, руб./кв.м.Стоимость в рамках доходного подхода, руб./кв.м.Стоимость в рамках затратного подхода, руб./кв.м.Стоимость, руб./кв.м.Стоимость, руб.1Коттеджпгт Верхняя Синячиха, ул. Октябрьская, дом № 22197,9320 02016 561119 22951 93710 279 845ИТОГО:10 279 845Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.(3)Земельный налог за 2006 год:РЕШЕНИЕот 6 ноября 2008 г. N 44ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГАНА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ АЛАПАЕВСКОЕ(в ред. Решений Думы муниципального образования Алапаевскоеот 24.04.2009 N 205, от 20.11.2009 N 298,от 31.05.2010 N 411, от 21.10.2010 N 505,от 21.11.2011 N 167, от 25.10.2012 N 336)5. Установить следующие налоговые ставки земельного налога на территории муниципального образования:1) 0,3 процента - в отношении земельных участков:занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);приобретенных (предоставленных) юридическим и физическим лицам для жилищного строительства;отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;2) 0,6 процента - в отношении земельных участков, занятых под объектами бытового обслуживания;3) 1,0 процент - в отношении земельных участков, занятых под объектами общественного питания;4) 1,5 процента - в отношении прочих земельных участков.(п. 5 в ред. Решения Думы муниципального образования Алапаевское от 25.10.2012 N 336)Таким образом, на 2013 год ставка земельного налога для данного района не изменилась.Список литературыМетодические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.Асаул А.Н. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2004, 512 с.Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2001, 56 с.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2006, 385 с.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2001, 334 с.Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Микерина Г.И., Павлова Н.В., Артеменкова И.Л. - М.: ОО «РОО», 2003.Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб.: Питер, 2002. – 128с.Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003, 256 с.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000, 272 с.Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007, 170 с.Международныестандартыоценки МСО 2002 (2003).Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. - Казань: ГУП "Пик "Идеал-Пресс", 2003, 1087 с.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2003, 496 с. Салливан Артур. Экономика города - М.: ИНФРА-М, 2002, 706 с. Смагин В.Н. Киселева В.А. Экономика недвижимости. - М.: «Эксмо», 2007, 240 с.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009.Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002, 224 с.Соловьев М.М., Гровер Р. Управление недвижимостью. - М.: ВШПП, 2001.Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – СПб.: МКС, 2007 г, 582 с.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. Швандара В.А. - М.: юнити-дана, 2002, 303 с.Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под ред. Лимонова Л.Э., Власовой Т.В. – СПб.: мцсэи "Леонтьевский центр", 2002, 254 с. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М.: ИНФРа-М, 2008, 230 с.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997, 480 с.Экономика недвижимости. Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 1999, 328 с.