Разработка программы управления недвижимым имуществом предприятия.

Оглавление
Введение
1.Описание и характеристика объекта недвижимого имущества предприятия
2. Цель программы
3.Описание стратегии управления объектом
4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
5.Перечень основных мероприятий, необходимых для управления объектом
6.Бюджет программы по управлению объектом недвижимости
7.Анализ эффективности программы по управлению
Заключение
Список использованных источников:

Перечень основных мероприятий, необходимых для управления объектомпровести анализ существующего использования объекта недвижимости;определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.Бюджет программы по управлению объектом недвижимостиПо данным Минэкономразвития составим таблицу инфляции на прогнозный период 2012-2015Таблица 3 – Инфляция на прогнозный период2012201320142015прогнозИнфляция (ИПЦ) за период, прирост цен, %75-64-54-5Спрогнозируем уровень арендной ставки с учетом инфляции.Наименование2012201320142015Инвестиции, необходимые на проведение реконструкции, руб.1 500 000Арендная ставка, руб за кв.м110116,05121,2723126,7295013Арендная площадь, кв.м.6300630063006300Арендные доходы, руб.693 000731115764015,2798395,8579Расходы на страхование, руб.150 000158250165371,3172812,9563Налог на имущество77 00077 00077 00077 000Полная стоимость воспроизводства466000495 865521 644548 583Анализ эффективности программы по управлениюПри оценке доходной недвижимости источником доходов в расчетах обычнопринимают арендную плату, поступающую от сдачи объекта в аренду. Это объясняется тем, что можно сбольшой уверенностью утверждать, что уровень арендной платы отражаетуровень дохода, который приходится непосредственно на оцениваемый объектнедвижимости [13, c.46].Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных потоков доходов, которые может приносить данный объект в период владения им, и текущей стоимости реверсии, т. е. стоимостигипотетической продажи в конце срока владения.Объект не является специализированным объектом и можетиспользоваться для различных целей, поэтому будем использовать в качестве источникадоходов – доходы от сдачи Объекта в аренду.Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимостикак сумму дисконтированных потоков доходов, которые может приносить данныйобъект в период владения им, и текущей стоимости реверсии, т. е. стоимостигипотетической продажи в конце срока владения, приведенной на дату оценки. Расчет стоимости объекта методом дисконтированных денежных потоковвключает следующие этапы: • определение длительности прогнозного периода; • определения периода, необходимого для проведения реконструкции объекта, ирасчет объема необходимых инвестиций и расходов на содержание Объекта навремя реконструкции; • расчет операционного дохода для каждого прогнозного периода; • расчет ставки дисконтирования; • расчет стоимости объекта по базовой формуле метода дисконтированныхденежных потоков. При проведении расчетов принят ряд следующих допущений и ограничений: • Собственник произведет инвестиции, необходимые для капитального ремонтаобъекта. • На проведение капитального ремонта здания, необходимо 9 месяцев с учетомпроектных работ и временных затрат на согласование проекта реконструкции(на основе консультаций со специалистами строительных компаний). • Предполагаем, что платежи за выполнение работ подрядной организациибудут производиться равномерно в течение всего периода строительства. • Рост арендной ставки с учетом инфляции на весь прогнозный и постпрогнозный период. Показатель2012 г.2013 г.2014 г.2015 г.ИтогоВыручка от реализации проекта466,00495,87521,64548,582032,09Инвестиции375,00375,00375,00375,001500,00Прибыль до налогообложения91,00120,87146,64173,58532,09Налог на прибыль18,2024,1729,3334,72106,42Чистая прибыль72,8096,70117,31138,86425,67ставка дисконтирования, %12,0012121212Расчет денежных потоков65,0086,34104,74123,99380,06NPV58,0477,0993,52110,70339,34ARR28,38IRR23%PB2,95ЗаключениеПрограмма управления недвижимостью в 2011 г. В ОАО «Электросила» отсутствовала, поэтому чистый экономический эффект от управления недвижимостью не оценивался. В 2011 г. была разработана программа управления недвижимым имуществом. Разработка программы стала необходимой, когда в результате инвентаризации имущества выяснилось, что существенная его часть эксплуатируется недостаточно эффективно.Основные мероприятия программы включали следующие действия, направленные на повышение удельной эффективности имущества:выделение наименее эффективно используемого имущества в отдельный портфель низкой эффективности;разделение портфеля низкой эффективности по видам имущества;ремонт и модернизация помещений, которые на момент анализа пустовали или использовались менее чем на 15%;подготовка недвижимости, входящей в портфель низкой эффективности к продаже и последующая продажа недвижимости;формирование портфеля средней эффективности;ремонт и обновление недвижимого имущества;вывод ряда производств из объектов низкой эффективности и их размещение на объектах средней эффективности за счет повышения рационализации использования площадей, упразднения отдельных вспомогательных производств и передачи в аутсорсинг непрофильных функций.Список использованных источников:Конституция Российской ФедерацииГражданский кодекс Российской ФедерацииЗемельный Кодекс Российской ФедерацииЛесной кодекс Российской ФедерацииВодный кодекс Российской ФедерацииГрадостроительный Кодекс РФКодекс внутреннего водного транспорта РФ Воздушный Кодекс РФФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 2001 г. N 122-ФЗФедеральный закон от 29 июля 2002 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»Стандарты оценки обязательные к применению согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2005 г. № 519 Энциклопедия Российского законодательства «Гарант» Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России» М. ФиС2010 г.Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью – М. «Паритет», 2011 г.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М. Финансы и Статистика, 2009.Шнипер Р.И Региональные проблемы Рынковедения: Экономический аспект- М. Инфра-М 2010.Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости – Спб. 2009.Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. – М. 2008.Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 2010 г.Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М. «Дело» 2011 г.Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М. «Книга и бизнес» 2008 г.Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М. «Городская собственность» 2009.Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. 2011гВолочков Н.Г. Справочник по недвижимости – М. Инфра-М 2010 гВ.И. Лоскутов Экономические и правовые отношения собственности «Феникс» Ростов-на-Дону 2010 г.С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин Рыночная оценка имущества города: М. «Юнити» 2011 г.И.А. Рахман. Развитие рынка недвижимости в России: М. «Экономика, 2010 г. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СПбГТУ, 2010.