Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. (на примере ТрансКредитБанка)

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования
1.1 Понятие ипотечного кредитования
1.2 Механизм функционирования ипотечного рынка и его особенности
1.3 Банк как участник ипотечного кредитования
2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк»
2.1 Краткая характеристика банка ОАО «ТрансКредитБанк»
2.2 Анализ кредитного портфеля ОАО «ТрансКредитБанк»
2.3 Особенности ипотечного кредитования ОАО «ТрансКредитБанк»
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России
3.1 Основные проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в России
3.2 Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

д.
Правильно построенное на данных прошлых периодов дерево решения обладает одной еще очень важной особенностью. Эта особенность называется "способность к обобщению", т. е. если возникает новая ситуация (обратился потенциальный заемщик), то, скорее всего, такие ситуации уже были и достаточно много. Вследствие чего можно с большой долей уверенности сказать, что вновь обратившийся заемщик поведет себя так же, как и те заемщики, характеристики которых очень похожи на характеристики вновь обратившегося.
На основе построенной модели можно определять принадлежность потенциального заемщика к одному из классов. Для этого необходимо воспользоваться диалоговым окном "Эксперимент" программы Tree Analyzer (рисунок Рисунок 20), в котором, последовательно отвечая на вопросы, можно получить ответ на вопрос: "Давать ли кредит".
Рисунок 20 - Окно "Эксперимент"
Рассмотрим пример получения результата.
Вопросы: Обеспеченность займа: Да > Наличие недвижимости: Нет > Пол: Муж > Наличие банковского счета: Да > Основное направление расходов: приобретение недвижимости вторичного рынка жилья.
Ответ: Кредит давать: Да (достоверно на 96 %)
Используя такой подход, можно устранить сразу оба вышеописанных недостатка скоринговой системы оценки кредитоспособности. То есть:
1. Стоимость адаптации сводится практически к минимуму за счет того, что алгоритмы построения модели классификации (дерево решений) – это самоадаптируемые модели (вмешательство человека минимально)
2. Качество результата достаточно велико за счет того, что алгоритм выбирает наиболее значимые факторы для определения конечного ответа. Плюс ко всему полученный результат является статистически обоснованным.
Приведенный выше пример – это достаточно грубый вариант того, как можно использовать методы интеллектуального анализа данных, в частности, деревья решений, для достижения поставленной задачи: уменьшения риска при операциях кредитования физических лиц. Хотя и при таком первом приближении наблюдаются положительные результаты. Дальнейшие усовершенствования могут затрагивать такие моменты, как: более точный подбор определяющих заемщика факторов; изменение самой постановки задачи, так, например, вместо двух значений целевого параметра, можно использовать более детальную информацию (Вернул/Не вернул/Не вовремя) или использовать в качестве целевого значения вероятность того, что деньги выплачены вовремя и др.
Сравнение используемого метода оценки кредитоспособности заемщика в ОАО «ТрансКредитБанк» и кредитного скоринга приведено в таблицеТаблица 5.
Таблица 5 - Сравнение скоринга и текущего подхода к оценки кредитоспособности, используемого в ОАО «ТрансКредитБанк»
Критерий Текущий подход в оценке заемщика Система кредитного скоринга Первичная обработка кредитной заявки Основывается на экспертных знаниях кредитного специалиста Основывается на объективной информации из различных источников Процесс оценки идентичных заявок Рассмотрение каждой заявки зависит от конкретного кредитного специалиста и субъективных факторов. Идентичные заявки проходят идентичную процедуру оценки Легкость восприятия «Уже используется», результаты ожидаемы Необходимы культурные перемены, готовность сотрудников к нововведениям. Процесс внедрения Длительное обучение и тренировка каждого кредитного специалиста. Наработка опыта и интуиции. Не требует длительного обучения сотрудников. При внедрении необходим контроль со стороны кредитных специалистов высшего звена Возможность ошибок, злоупотреблений и мошенничества Ошибки возможны в силу человеческого фактора. Злоупотребления и мошенничество возможны и достаточно распространены. Злоупотребления возможны только на уровне высшего звена кредитных специалистов. Ошибки могут быть связаны с некачественными скоринговыми моделями. Мошенничество возможно, однако его вероятность заметно снижается. Гибкость При внедрении нового кредитного продукта необходима разработка новых инструкций и обучение персонала.  Процесс длительный и мало поддающийся контролю При внедрении нового кредитного продукта необходимо создание новых скоринговых моделей и стратегий (или внесение изменений в уже имеющиеся). Процесс полностью контролируемый. Качество вновь созданных моделей (стратегий) может быть проверено без запуска в работу. Дополнительное обучение персонала не требуется.
Постоянный рост конкуренции вынуждает многие компании вести все более ожесточенную борьбу за достойное место на рынке. Вне зависимости от того, в какой области работает компания — бытовая электроника, пассажирские авиаперевозки или банковская деятельность — ее руководству постоянно приходится задавать себе один и тот же вопрос: как достичь потенциальных конкурентных преимуществ? Для банков ответ на этот вопрос прост: либо предложить клиентам дополнительные услуги, либо радикально снизить цены. И в любом случае не обойтись без инновационных технологий работы. Несмотря на видимую простоту решения, далеко не все финансовые организации смогли его реализовать.
Внедрение системы кредитного скоринга позволит банку получить то самое, всеми желаемое конкурентное преимущество. Устойчивое конкурентное преимущество дает возможность бизнесу поддерживать и улучшать свои конкурентные позиции на рынке и выживать в борьбе с конкурентами в течение длительного времени.
Эффективная система кредитного скоринга позволяет банку:
- оперативно корректировать бизнес-модели розничного бизнеса;
- выйти первым на рынок с новым продуктом;
- обеспечить для розничного бизнеса банка гибкость и быстроту;
- быстро и безошибочно принимать стратегические решения;
- эффективно управлять накопленной информацией;
- строить и развивать бизнес, опираясь на точные данные и математический анализ.
Внедрение системы кредитного скоринга позволяет банку получить целый ряд преимуществ: начиная от снижения времени принятия решения по кредитной заявке и заканчивая оптимизацией бизнес-процессов в целом. Основным же преимуществом является снижение дефолтности кредитного портфеля банка за счет скорингового анализа и рейтингования заемщиков.
Именно скоринг-оценка и рейтингование заемщиков позволяют добиться снижения невозвратов по кредитам (Bad Rate), не снижая количества выдаваемых кредитов (Approval Rate). Более того, в большинстве случаев внедрение скоринга дает комплексный эффект: одновременное уменьшение дефолтности и повышение количества выдаваемых кредитов.
Практика внедрения и эксплуатации скоринговых систем позволяет выделить общие закономерности и эффекты от внедрения скоринга в банке.
На рисунке Рисунок 21 видно, что при уровне дефолтности портфеля в Bad Rate = 15 % реальный ожидаемый эффект от внедрения скоринга может заключаться в снижении дефолтности на 30 %, т. е. до уровня Bad Rate = 10 %.
Рисунок 21 - Эффект от внедрения скоринга
Безусловно, каждый банк — это индивидуальность, и существует много деталей, которые тем или иным образом влияют на оценку эффективности внедрения. Данный разброс оценки эффективности также имеет свой особый тренд (рисунок Рисунок 22).
Рисунок 22 - Разброс в оценках эффективности внедрения в зависимости от текущего Bad Rate
Из рисунка Рисунок 22 следует, что чем выше уровень дефолтности в банке, тем более точный прогноз эффекта от внедрения скоринга можно дать. Если же кредитный портфель с уровнем дефолтности менее 3 %, то при оценке эффективности от внедрения скоринга необходимо учитывать значительное количество таких факторов, как детали работы конкретного банка и особенности процесса кредитования.
Как видно из вышеизложенного, внедрение эффективной системы кредитного скоринга может значительно отразиться на уровне дефолтности портфеля независимо от того, насколько высок уровень Bad Rate в каждом конкретном банке. В целом предлагаемые мероприятия позволят Банку не только повысить свою доходность, но и сократить длительность оформления ипотечного кредита, повысить достоверность оценки кредитоспособности заемщика, увеличат качество обслуживания.
Для внедрения нового подхода к оценке кредитоспособности заемщика в текущую программу оценки кредитоспособности заемщика, используемой в ОАО «ТрансКредитБанк», необходимо будет привлечь специалиста-разработчика, который будет заниматься ее доработкой.
Таблица 6 - Расчет трудоемкости доработки программы оценки кредитоспособности
Этапы Виды работ Исполнители Часо-вая ставка, руб. Дли-тель-ность выпол-нения, дни Тру-доем-кость, чел/дни Размер заработ-ной платы, руб. Кол-во Долж-ность 1 2 3 4 5 6 7 8 Ознако-митель-ный Знакомство с разработанной методикой. Формирование связи с имеющи-мися этапами оценки креди-тоспособности 1 Специа-лист-разработ-чик 85 6 6 4080
Продолжение таблицы Таблица 6
1 2 3 4 5 6 7 8 Подго-тови-тельный Выбор наиболее оптимального варианта доработки текущего алгоритма оценки кредито-способности 1 Специа-лист-разработ-чик 85 26 26 17680 Основ-ной Создание информационной системы 1 Специа-лист-разработ-чик 85 12 12 8160 Графи-ческий Выполнение интерфейса 1 Специа-лист-разработ-чик 85 6 6 4080 Заключи-тельный Оформление информационной системы 1 Специа-лист-разработ-чик 85 12 12 8160 Тиражи-рование Издание информационной системы 1 Управляющий банком 6 1000 Итого 72 66 43160 Дополнительная заработная плата (10% от Итого) 4316 Всего 47476
Минимальная ставка специалиста-разработчика согласно таблице (см. таблицу Таблица 6) составит 47 476 руб. за доработку программы, а длительность доработки программы составит в среднем 72 дня (или 3 месяца). Проведем расчет себестоимости доработки программы. В себестоимость доработки включаются следующие статьи затрат:
- основная заработная плата;
- дополнительная заработная плата;
- социальные отчисления;
- прочие прямые расходы;
- накладные расходы.
Основная и дополнительная заработная плата были определены выше, вместе с расчетом трудоемкости и длительности доработки программы. На статью дополнительная заработная плата относятся выплаты за непроработанное время: отпуск, выслуга лет и т.д. Дополнительная заработная плата составляет 10 % от основной заработной платы.
На статью отчисления на социальное страхование относятся отчисления на оплату перерывов в работе, по временной нетрудоспособности и отчисления в пенсионный фонд. Размер социальных отчислений с заработной платы составляет 30 % от общей заработной платы
Таблица 7 - Расчет себестоимости доработки программы оценки кредитоспобности в ОАО «ТрансКредитБанк»
Статьи расходов Сумма, руб. Удельный вес, % 1. Основная заработная плата 47476,0 54,6 2. Дополнительная заработная плата 4747,6 5,5 3. Социальные отчисления с заработной платы (30% от общей заработной платы) 15667,1 18,0 4. Прочие прямые расходы (10% от основной заработной платы) 4747,6 5,5 5. Накладные расходы (40% от общей заработной платы) 20889,4 24,0 Итого 86924,4 100,0
К прочим расходам относятся расходы на приобретение специальной научно-технической литературы и другие расходы, необходимые при доработке программы. Прочие расходы составляют 10% от основной заработной платы. Накладные расходы включают расходы на хозяйственное обслуживание. Норматив - 40 % от величины основной и дополнительной заработной платы.
Себестоимость доработки программы составит 86924,4 руб. и позволит повысить эффективность методики оценки кредитоспособности заемщик за счет более ужесточенного контроля платежеспособности заемщиков. На данном этапе точно установить на сколько в будущем при использовании нового алгоритма оценки заемщиков снизится размер просроченной задолженности сложно, но то что она снизится это безусловно. Даже если размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам снизится на 1%, то банк получит дополнительно: 1687*1%/4,5%=374,89 тыс.руб. Ввиду этого минимальный экономический эффект рассчитаем следующим образом:
Э=374890-86924,4=287 965,6 руб.
Таким образом, использование нового алгоритма при оценке кредитоспособности заемщика позволило бы банку сэкономить минимум 287,9 тыс.руб.
Вторым направлением совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк» является повышение информированности граждан об ипотечных программах банка. Граждане с невысоким уровнем доходов, как правило, не имеют собственных накоплений для оплаты первоначального взноса, необходимого для получения в банке ипотечного жилищного кредита на цели приобретения жилья. Кроме того, для приобретения готового жилья требуются большие суммы, а для семей с невысоким уровнем доходов такие кредиты недоступны, прежде всего по критерию платежеспособности заемщика. Ипотечное жилищное кредитование требует официально подтвержденных постоянных доходов, для семей же с невысоким уровнем заработка, особенно тех, кто занимается сельскохозяйственной деятельностью, характерна неравномерность получения доходов и трудности их официального подтверждения.
Для такой категории семей необходимы другие схемы кредитования. Одной из форм жилищного финансирования может стать жилищное микрокредитование. Небольшие жилищные кредиты на короткие сроки отличаются большей гибкостью с точки зрения процедур определения кредитоспособности заемщика и сбора платежей по обслуживанию кредитов, чем ипотечные жилищные кредиты. Для жилищного микрокредитования характерны:
- небольшие суммы микрокредитов;
- целевое использование кредитных средств;
- поэтапное кредитование строительства дома;
- рыночные или льготные (в рамках федеральных, региональных и других программ) процентные ставки;
- относительно короткие сроки кредитования (по сравнению с традиционным ипотечным жилищным кредитом);
- преобладание таких форм обеспечения, как поручительство физического или юридического лица, ограниченное использование ипотеки для обеспечения кредита;
- использование наряду со стандартной аннуитетной схемой погашения кредита равными ежемесячными платежами других, более гибких схем.
В зависимости от особенностей получения доходов гражданами — участниками программы жилищного микрокредитования с точки зрения источников доходов и периодичности их получения по отношению к ним могут применяться различные схемы погашения кредита: аннуитетные платежи с периодичностью раз в три месяца или раз в шесть месяцев; льготный период сроком до шести месяцев, в течение которого по кредиту осуществляются только процентные платежи или клиент полностью освобождается от платежей; постепенно растущие платежи.
Снижение ежемесячной нагрузки на клиента возможно также путем применения траншевой системы кредитования. Общая сумма, необходимая для строительства жилья, его обустройства, реконструкции и т.п., делится на транши. Для каждого транша устанавливается срок 2—5 лет и определяется аннуитетный платеж. Последующий транш предоставляется по мере целевого освоения предыдущего и при условии выполнения заемщиком кредитных обязательств. Таким образом, происходит постепенное увеличение совокупного ежемесячного платежа по кредитным обязательствам заемщика. Может быть рассмотрена схема, при которой последующий транш предоставляется до завершения платежей по предыдущему при условии целевого использования средств этого транша и отсутствия нарушений графика платежей.
Жилищные микрокредиты предоставляются на следующие цели: строительство недорогого индивидуального дома собственными силами или подрядным способом; реконструкция индивидуального дома; капитальный ремонт индивидуального дома или квартиры; газификация дома; приобретение земельного участка для строительства недорогого индивидуального дома; приобретение недорогого готового жилья.
Целевой характер использования средств жилищного микро-кредитования обеспечивается механизмом перечисления кредитных средств и подтверждается документами. Одной из форм предоставления кредита может быть безналичное перечисление денежных средств непосредственно для оплаты соответствующих затрат, связанных с реализацией строительного проекта. При выдаче кредита в виде наличных средств требуется документальное подтверждение их целевого использования, в частности предоставление чеков на покупку стройматериалов; документов о приобретении земельного участка для строительства дома; документов, подтверждающих оплату работ, связанных со строительством; документа, подтверждающего приобретение жилья в собственность; другие формы подтверждения.
Источниками финансирования могут быть средства регионального и местных бюджетов; средства предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих сотрудников; собственные средства граждан. Механизм жилищного микрокредитования может предусмотреть и субсидии, в частности субсидии на первый взнос при получении кредита.
Риски жилищного микрокредитования связаны с доходами клиентов (нерегулярность, чувствительность уровня платежеспособности при возникновении чрезвычайных ситуаций, неподтвержденные доходы), а также со строительным проектом (недостаточное качество проекта, затягивание сроков, некачественные материалы и т.д.).
Управление рисками включает требование платежеспособности заемщика; наличие его положительной кредитной истории (своевременный возврат предыдущего транша, а также выполнение других обязательств, например внесение коммунальных, налоговых платежей); строительное сопровождение проекта; обеспечение возвратности кредита поручительством и другими формами; использование эффективных процедур обслуживания жилищных микрокредитов.
Особенности жилищного микрокредитования, его ориентация на кредитование строительства недорогого индивидуального жилого дома предполагают меры по снижению строительных рисков. В таких финансовых проектах существенную роль в этом смысле может сыграть строительное сопровождение клиента со стороны кредитора, которое поможет клиентам качественно выполнить строительный проект, выбрать экономный вариант проекта строительства или реконструкции жилья. Надежность организации жилищного микрокредитования зависит от качества конечного продукта — построенного жилья. Плохо построенный дом может негативно повлиять на репутацию кредитора.
Виды строительного сопровождения:
- на предварительной стадии: помощь в выборе строительного проекта, разработке сметной стоимости и бюджета, обучение клиента;
- в течение срока кредита: инспектирование работы и оказание помощи в получении строительных материалов (содействие в получении скидок);
- организация муниципальных центров проката строительных машин и механизмов.
Строительный проект должен выбираться с учетом его оценки специализированными независимыми организациями. Кредитор должен быть уверен, что на кредитные средства будет построен дом нормального качества.
На основании изложенного материала ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается выступить с инициативой о создании дополнительного специализированного ипотечного кредита совместно с Правительством РФ. По результатом проведенного исследования в настоящее время в Екатеринбурге около 900 семей нуждаются в привлечении жилищного микрокредита. Средняя стоимость кредита составляет 1200 тыс. руб. Для организации жилищного микрокредита за счет господдержки предлагается установить ставку в 6% годовых. Средний период погашения кредита составляет 3 года. Таким образом, средняя переплата по кредиту составит: 1200000*0,06*3=216000руб., а ежемесячные платежи – (1200000+216000):36=39333,33 руб.
Рассчитаем минимальный средний доход банка от внедрения в практику жилищного микрокредитования: 900*216000=194 400 000 руб.
Для привлечения клиентов на разработанный ипотечный кредит необходимо сделать рассылку нуждающимся семьям. Основные затраты, предполагаемы на почтовую рассылку показаны в таблице Таблица 8.
Таблица 8 - Предполагаемые затраты на осуществление почтовой рассылки
Статья расходов Сумма затрат на единицу, руб. Сумма общих затрат, руб. 2. Стоимость листовки 1,1 990 3. Стоимость внешнего конверта 1,2 1 080 4. Стоимость расходных материалов для упаковочной машины 0,01 9 5. Стоимость доставки 15 13 500 6. Стоимость оплаты труда для сотрудника, которого придется нанять для осуществления рассылки 20 000 20 000 Итого 20017,31 35 579
Согласно таблице Таблица 8 затраты на рассылку рекламных продуктов о новом виде ипотечного кредитования составляют 35,6 тыс. руб.
Также при реализации данного мероприятия необходимо учитывать расходы на оплату труда сотрудников кредитного отдела банка и косвенные расходы. По опыту работы банка, на оплату труда сотрудников идет 5% от суммы выданного кредита, а косвенные расходы составляют 15-17% от суммы кредита. Таким образом, на реализацию мероприятия также необходимы затраты в размере – 2,3% от суммы выданного кредита или в пересчете на весь объем запланированного кредитования: 900*1200000*0,023=24 840 000 руб.
Расчеты эффективности разработанного мероприятия представим в таблице Таблица 9.
Таблица 9 - Расчет эффективности внедрения нового ипотечного продукта в ОАО «ТрансКредитБанк», руб.
№ п/п Показатель Значение 1 Доход 194 400 000 2 Расходы на рекламу 35 579 3 Расходы на оплату труда сотрудников (5%) (стр.1 * 0,05) 9 720 000 4 Косвенные расходы (17%) (стр.1 * 0,17) 33 048 000 5 Дополнительные расходы, связанные с кредитованием 24 840 000 6 Чистая прибыль (стр.1-стр.2-стр.3-стр.4-стр.5) 126 756 421
Таким образом, от внедрения нового ипотечного кредита ОАО «ТрансКредитБанк» получит эффект в размере 126,7 млн руб., а со стороны населения будет получен высокий социальный эффект.
Сведем разработанные мероприятия, направленные на решение проблем, связанных с ипотечным кредитованием в таблицу
Таблица 10 – Сводная таблица по результатам разработки мероприятий, руб.
Проблемы имеющиеся на предприятии Предложения студента, направленное на решение указанной проблемы Затраты банка на реализацию предложения Доходы банка, полученные в результате реализации предложения Экономический эффект от реализации предложения 1. Рост просроченной задолженности Внедрение скоринга для эффективной оценки клиентов 86924,4 374890 287 965,6 2. Низкая конкуренто-способность банка на рынке ипотечного кредитования Расширение программ ипотечного кредитования за счет внедрения программ для малоимущих семей 67 643 579 194 400 000 126 756 421 Итого 67 730 503,4 194 774 890,0 126 756 421,0
Таким образом, с целью развития ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается развивать новые ипотечные продукты. Одной из форм жилищного финансирования может стать жилищное микрокредитование. ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается выступить с инициативой о создании дополнительного специализированного ипотечного кредита совместно с Правительством РФ. Помимо этого ОАО «ТрансКредитБанк» необходимо усовершенствовать методику оценки кредитоспособности заемщика. Проведенные расчеты показали, что от разработанных мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «ТрансКредитБанк» получит эффект в размере не менее 126,7 млн руб., а со стороны населения будет получен высокий социальный эффект.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Цель работы заключалась в выявлении основных направлений развития ипотечного кредитования в России и увеличения доступности жилья для населения.
На основании проведенного исследования в работе были сделаны следующие выводы. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага. «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Регулирование ипотечных процессов в России проходит как на федеральном так и на региональном уровне и направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Практическое исследование механизма ипотечного кредитования было проведено на примере ОАО «ТрансКредитБанк». В настоящее время ТрансКредитБанк — один из крупнейших универсальных банков России, предоставляющий диверсифицированный спектр финансовых услуг как для юридических, так и для частных лиц. Высокую надежность Банка подтверждают рейтинги международных рейтинговых агентств. По объемам основных финансовых показателей ОАО «ТрансКредитБанк» стабильно входит в число двадцати крупнейших российских кредитных организаций. Уставный капитал кредитной организации по состоянию на 1 января 2012 года составил 2 286 702 тыс.рублей (2 286 702 тыс.рублей на 1 января 2011 года). Активы Банка по состоянию на 1 января 2012 года увеличились до 503 270 130 тыс. рублей (378 796 955 тыс. рублей на 1 января 2011 года), а на 1 июля 2012 года до 491 069 811 тыс.руб.
Собственные средства (капитал) с учетом отражения в балансе событий после отчетной даты (СПОД) по состоянию на 1 января 2012 года составили 55 464 077 тыс.рублей (36 820 951 тыс.рублей на 1января 2011 года), а на 1 июля 2012 г. - 46 564 953 тыс.руб. По итогам 2011 года и с учетом событий после отчетной даты (СПОД) Банком получена чистая прибыль в размере 10 805 041 тыс. рублей, что на 6 328 481 тыс. рублей (141,4%) больше, чем за аналогичный период прошлого отчетного года. Результатом работы Банка в 2011 году стал значительный рост его финансовых показателей.
В настоящее время ОАО «ТрансКредитБанк» предлагает физическим лицам возможность решить свои жилищные проблемы, не откладывая их в долгий ящик и предлагает воспользоваться разработанными специалистами банка предложениями по ипотеке. Всего у Банка имеется 8 программ ипотечного кредитования. ОАО «ТрансКредитБанк» предлагает различные программы ипотечного кредитования с процентной ставкой от 9,5% в рублях и 8,8% в иностранной валюте. Минимальный первоначальный взнос на обычные программы кредитования составляет 10%, при рефинансировании ипотечных кредитов банком выдается кредит не более 80% от рыночной стоимости жилья.
Анализ условий ипотечного кредитования основных лидеров рынка показал, что на первый взгляд наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования у ОАО «ВТБ 24», т.к. данный банк предлагает наименьшую процентную ставку и более длительный срок кредитования. Однако данная оценка не является объективной, т.к. условия кредитования банка не фиксированы и зависят от многих факторов. Проведенные расчеты показали, что на практике наиболее выгодные условия ипотечного кредитования предоставляет ОАО «ТрансКредитБанк», т.к. данному банку соответствует наименьшая переплата при равных условиях. Таким образом, банки в рекламных целях указывают заниженные процентные ставки, для получения которых необходимо выполнение достаточно сложных условий – срок погашения менее 1 года, первоначальный взнос более 50% и т.д. В части базовых условий и, соответственно, в большей доли получаемых населением кредитов ОАО «ТрансКредитБанк» выигрывает, однако, предъявляет более жесткие требования к заемщикам.
При этом хорошие условия оформления ипотечного кредита, например, стаж работы на последнем месяце – 1 месяц в Банке Москвы, а не 6 месяцев, как у ОАО «ТрансКредитБанк», может быть компенсирован увеличением стоимости оформления кредита. Дополнительные платные услуги по оформлению ипотечного кредита есть у всех банков. при этом необходимо отметить, что в ОАО «ТрансКредитБанк» в отличии от других банков более высокие расходы по оформлению кредита, но в то же время клиентов привлекает более низкая процентная ставка, более широкий диапазон возраста заемщика и многие другие факторы, ориентированные на большую часть населения. Однако, более высокая стоимость услуг по оформлению ипотеки и жесткие требования к заемщикам снижают ее доступность для населения.
Таким образом, несмотря на эффективную кредитную политику в ОАО «ТрансКредитБанк» отмечается рост просроченной задолженности населения по кредитам. Учитывая то, что размеры выданных кредитов снизились, а размер просроченной задолженности вырос, то можно сделать вывод о росте случаев невозвратов по кредитам. Ввиду этого политику ипотечного кредитования ОАО «ТрансКредитБанк» можно считать не эффективной, т.к. вместо необоснованного увеличения резерва под возможные потери по кредитам необходимо в первую очередь ужесточить процедуру оценки кредитоспособности заемщика и тем самым снизить риск невозвратов.
Анализ состояния рынка ипотечного кредитования позволяет говорить о том, что данный институт в экономике страны находится на этапе своего развития. И главной причиной тому является нестабильность российской экономики, гарантий и условий привлечения инвестиций в сферу рынка жилой недвижимости, несовершенство законодательства, слаборазвитая система социальных компенсаций. Реформирование российской экономики требует новых подходов для оценки всей экономической деятельности, изменение критериев и проводимой инвестиционной политики.
Повышение эффективности ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается провести за счет совершенствования оценки кредитоспособности заемщика с помощью скоринга. Применение кредитного скоринга, то есть системный подход к работе по кредитным заявкам в целом, позволит банку:
- Увеличить кредитный портфель за счет уменьшения количества необоснованных отказов по кредитным заявкам;
- Повысить точность оценки заемщика;
- Уменьшить уровень невозвратов;
- Ускорить процедуру оценки заемщика;
- Создать централизованное накопление данных о заемщиках;
- Снизить формируемые резервы на возможные потери по кредитным обязательствам;
- Быстро и качественно оценить динамику изменений кредитного счета индивидуального заемщика и кредитного портфеля в целом.
Внедрение эффективной системы кредитного скоринга может значительно отразиться на уровне дефолтности портфеля независимо от того, насколько высок уровень Bad Rate в банке.
С целью развития ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается развивать новые ипотечные продукты. Граждане с невысоким уровнем доходов, как правило, не имеют собственных накоплений для оплаты первоначального взноса, необходимого для получения в банке ипотечного жилищного кредита на цели приобретения жилья. Для такой категории семей необходимы другие схемы кредитования. Одной из форм жилищного финансирования может стать жилищное микрокредитование. Небольшие жилищные кредиты на короткие сроки отличаются большей гибкостью с точки зрения процедур определения кредитоспособности заемщика и сбора платежей по обслуживанию кредитов, чем ипотечные жилищные кредиты. Жилищные микрокредиты предоставляются на следующие цели: строительство недорогого индивидуального дома собственными силами или подрядным способом; реконструкция индивидуального дома; капитальный ремонт индивидуального дома или квартиры; газификация дома; приобретение земельного участка для строительства недорогого индивидуального дома; приобретение недорогого готового жилья. На основании изложенного ОАО «ТрансКредитБанк» предлагается выступить с инициативой о создании дополнительного специализированного ипотечного кредита совместно с Правительством РФ.
Проведенные расчеты показали, что от разработанных мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «ТрансКредитБанк» получит эффект в размере не менее 126,7 млн руб., а со стороны населения будет получен высокий социальный эффект. В целом предлагаемые мероприятия позволят Банку не только повысить свою доходность, но и сократить длительность оформления ипотечного кредита, повысить достоверность оценки кредитоспособности заемщика, увеличат качество обслуживания.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция РФ от 12.12.1993 (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Международная Конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года (Женева, 6 мая 1993 г.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Часть первая, вторая, третья (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» Российская газета от 6 июня 1992 г., Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 11 июня 1992 г., N 23, ст. 1239 (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об ипотечных ценных бумагах" [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011, с изм. от 21.11.2011) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Российская Федерация. Правительство. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства от 17.11.2008 № 1662-р [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ. – 2008. – 21 ноября. – № 47.
"Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (утв. Банком России 26.03.2004 N 254-П) (ред. от 04.12.2009, с изм. от 03.06.2010) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.04.2004 N 5774) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2010) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс.
Банковское дело: Учебник [Текст]. - 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2010.
Буянова Е.Б. Антикризисные меры поддержки ипотечных заемщиков [Текст] // Деньги и кредит. - 2011. - N 7. - С.48-49.
Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] // Деньги и кредит. - 2009. - N 6. - С.27-30.
Гольцов И.Н., Филиппов Е.В. Возможные пути решения жилищной проблемы в России [Текст] / И.Н. Гольцов, Е.В. Филиппов // Жилищное с