Анализ рынка загородных домов (Ленинградская область)

Введение
1. История развития рынка загородной недвижимости
2. Анализ рынка загородной недвижимости Ленинградской области
2.1. Общая характеристика предложений на рынке загородной недвижимости
2.2. Ценовая характеристика рынка загородной недвижимости
2.3. Характеристика проектов, предложенных на рынке загородной недвижимости, по форматам предложений.
2.4. Характеристика объектов недвижимости с позиции географического аспекта
2.5. Особенности приобретения загородной недвижимости
2.6. Недостатки рынка загородной недвижимости Ленинградской области
Заключение
В заключение нашего анализа хотелось бы отметить ряд тенденций дальнейшего развития рынка загородной недвижимости на ближайшие год – два:
Список использованной литературы:

е. способ оплаты и что конкретно покупатель получает, приобретая различные объекты). Начнем с процента заключенных сделок. На диаграмме представлены проценты реализованной части проекта от общего количества запланированных сделок.
Общая ситуация на рынке такова, что в большинстве поселков реализовано от двадцати шести до пятидесяти процентов всех предполагаемых сделок (диаграмма 9). Но также немало и тех коттеджных поселков, где реализовано менее десяти процентов. Тем не менее, доля реализации от всего проекта растет, с начала года проектов реализованных от четверти до половины стало почти на двадцать процентов, а проектов реализованных от пятидесяти до семидесяти процентов стало практически вдвое больше.
Тем самым можно сделать вывод о том, что покупательский интерес к проекту растет по мере роста уровня готовности объекта недвижимости к вводу в эксплуатацию.
Доля проектов, где реализовано менее десяти процентов сделок, немного уменьшилась чуть более чем на десять процентов. Остальные показатели остались с прошлого года без существенных изменений. То, количество практически реализованных проектов не изменилось, позволяет сделать вывод, что в данной группе присутствуют проекты, в которых остались только те участки или домовладения, которые не представляет интереса покупателей.
Разумеется, часть проектов продажи закрываются на сто процентной реализации, но доля таких, безусловно, удачных проектов ничтожно мала, к большому сожалению и покупателей и девелоперов.
Теперь перейдем к анализу статистики способов оплаты заключенных сделок по продаже объектов загородной недвижимости. Естественно, если говорить о покупке городской недвижимости, тот тут использование ипотечного кредитования твердо завоевало лидирующие позиции.
Кредитные организации создают специальные программы, застройщики на «ура» заключают сделки по ипотеке, и как итог – желанная квартира в новостройке.
Что касается загородного строительства, то здесь данный процесс буксует. Связано это, как и с трудностями оценки подобной недвижимости у банков, так и с психологией большинства. Бытует мнение, что загородный дом, это скорее роскошь, и брать на нее ипотечный кредит не целесообразно. Поэтому на настоящий момент в семьдесят пять процентов проектов ипотечное кредитование не применялось, а в начале года таких проектов было еще больше – восемьдесят процентов. Намечается положительная динамика в сторону участия ипотеки в приобретении объектов загородной недвижимости. И только в двадцати пяти процентах проектов ипотека, так или иначе, присутствует (диаграмма 10). Но даже в этих проектах, доля участия сделок с применением ипотеки мала.
Далее рассмотрим, что же включают девелоперы в стоимость сделки, как обстоит дело с оплатой инженерных коммуникаций (диаграмма 11). Очень часто покупатели пропускают это существенный момент в процессе заключения сделки, что, по мнению специалистов, является весьма опрометчивым, так как стоимость инженерных коммуникаций может «влететь в копеечку» и порой может быть сравнима со стоимостью приобретаемого земельного участка.
Большая часть девелоперов для привлекательности рекламы не включают в цену предложения стоимость инженерных коммуникаций. Рядом с суммой ставится еле заметная звездочка, которая чаще всего обозначает некие дополнительные условия сделки. Например, ими может быть инженерия, за которую придется доплатить отдельно. Для такой ситуации существует даже специальный термин – «скрытые платежи». По статистике, более десяти процентов коттеджных поселков не включают плату за инженерные коммуникации в стоимость предложения.
Но большинство коттеджных поселков все же включают инженерные коммуникации в стоимость участка, порядка четверти из них включают их в стоимость частично. В последнем случае возникает вопрос: что же именно включено? В таких случаях, чаще всего в цену предложения включены «must have» загородного дома – дороги, электричество, вода (причем только холодная). Плата за установку канализации и подведения газа (в случае такой возможности) ложится отдельным платежом и заботами на покупателя. Причем процент проектов, с подобной урезанной инженерией, включенной в стоимость, растет. Переизбыток предложения и как следствие возрастающая конкуренция подталкивают девелоперов к поиску решений по уменьшению стоимости объектов. Точнее: по созданию иллюзии об уменьшении.
2.6. Недостатки рынка загородной недвижимости Ленинградской области
В данном разделе пойдет речь о минусах загородного строительства. Но сразу стоит оговорится, что ниже перечисленные недостатки не касаются исключительно рынка загородной недвижимости в Ленинградской области, это применимо и к Подмосковью.
Первый недостаток относится к непосредственно приобретению объектов загородной недвижимости. Все же большинство семей, принимая решения о покупке жилья, опираются на привлечения ипотечного кредитования, а пока, как показывает практика, это процесс не настолько отлажен на рынке загородной недвижимости, как при приобретении недвижимости в городе. Существуют еще и некоторые барьеры, связанные с оценкой загородного имущества банками. Но, скорее всего, эта проблема в ближайшем будущем будет решена. И девелоперы будут этому всячески содействовать.
Вторая же проблема эта недостаток развития инфраструктуры, а порой ее полное отсутствие. Естественно, депелоперы стараются при составлении проекта, учитывать необходимую инфраструктуру, но порой этого недостаточно. Большинство коттеджных поселков строится вблизи от населенных пунктов, для обеспечения социальной инфраструктуры. Но увеличение нагрузки на социальные объекты небольших населенных пунктов, нередко не только не дает должной социальной обеспеченности для жителей коттеджных поселков, но и ухудшает положение самих жителей данных населенных пунктов. В коттеджных поселках, граничащих с городом или районными центрами, проблема недостаточности социальной инфраструктуры стоит не так остро. Но все же, как обстоит дело с инфраструктуры коттеджных поселков? Понятно, что город - это и развитая транспортная сеть, и весь спектр всевозможных услуг и работы, качественная медицина и образование. Чаще всего проблемы возникают с образованием и медициной. Перед покупкой недвижимости стоит уделить внимание инфраструктуре будущего района проживания, особенно если в вашей семье есть дети: наличие детского сада и школы в шаговой доступности будет преимуществом. Также не все сельские поликлиники имеют в своем штате всех необходимых специалистов, и зачастую даже скорая помощь будет вынуждена ехать с города или ближайшего районного центра. С транспортным сообщением ситуация обстоит проще, т.к. большинство жителей коттеджных поселков, не полагаясь на общественный транспорт, предпочитает поездки в собственном автомобиле. Сфера услуг в пригороде развита слабо, в лучшем случае все ограничиться ремонтом обуви, ателье, парой баров и магазинов, аптекой, рынком, провинциальным кинотеатром и спортклубом. Коттеджные поселки зачастую предусматривают на своей территории детские сад, магазины, кафе, аптеки, детские площадки, но все это напрямую сказывается на цене домовладения.
Социальная инфраструктура, развивается медленнее, ее уровень ниже, чем развлекательной инфраструктуры, главным образом из-за того, что социальная инфраструктуры – вотчина муниципальных властей. Вряд ли данная проблема успешно решится в ближайшей время, а ведь ее решение или отсутствие такого напрямую влияет на интерес покупателей к тому или иному объекту загородной недвижимости. Поэтому пока большинство людей предпочитает приобретать загородную недвижимость для постоянного проживания не далеко от города или районных центров, и количество коттеджных поселков под Петербургом прямое тому доказательство.
Заключение
Рынок загородной недвижимости более уязвим, чем рынок городской недвижимости, который уже давно избавился от последствий кризиса, и в геометрической прогрессии наращивает темпы роста. Город разрастается столь быстро, что там, где еще пара-тройку лет назад было поле – теперь полноценный жилой квартал.
Рынок загородной недвижимости достаточно продолжительное время был, как бы выразились финансисты, в состоянии стагнации. После кризиса продажи резко сократились, девелоперы боялись выводить новые проекты, а уже запущенные проекты в условиях отсутствующего спроса простаивали, одновременно устаревая с моральной и технической точек зрения. Но с прошлого года рынок загородной недвижимости постепенно «оттаивает» и потихоньку набирает обороты. Даже ипотека, которая еще несколько лет назад казалась чем-то далеким и невозможным, понемногу наращивает обороты.
Девелоперы, стремящиеся к минимизации рисков, предлагает новые более универсальные проекты. Поэтому большинство новых проектов, являются многоформатными, когда на территории одного коттеджного поселка можно приобрести как просто земельные участки, так и различного вида домовладения. Особенно популярны проекты, с предложением таунхаусов. Среди покупателей отмечается высокий спрос на возможность приобретения именно таунхауса в ипотеку.
И если еще три – пять лет назад загородный дом считался недвижимостью для состоятельных людей, но сейчас загородное домовладение по карману большинству, как альтернатива квартиры в городе. Теперь у горожан появилась вполне реальная возможность переезжать загород в доступные дома, и опробовать на себе европейский малоэтажный образ жизни.
В заключение нашего анализа хотелось бы отметить ряд тенденций дальнейшего развития рынка загородной недвижимости на ближайшие год – два:
Углубление сегментации рынка. Рынок активно делится на сегменты эконом-класса и загородную недвижимость для бизнес-элиты.
Дальнейшее «освоение» коттеджных поселков в радиусе более ста километров от Петербурга. Строительство «дальних дач» набирает популярность, особенно это касается районов с обилием водоемов, и лесов.
Развитие торговой и развлекательной инфраструктуры в районах с высокими темпами загородного строительства.
Дальнейшее повышение стандартов проектирования домов.
Замедления строительства в очень популярных районах (например, Всеволожский) Причины – транспортный коллапс, нехватка коммуникаций, а также расползание основной застройки города и промзон.
Как будет развивать рынок загородной недвижимости лет через пять сказать сложно. Это зависит от развития отдельных районов, и развития экономики самого города. Возможно, в области на месте больших скоплений коттеджных поселков будут образовываться небольшие городки, с активной экономикой и постоянным населением. Возможно, начнет меняться экология города и как следствие – функция загородной недвижимости и ее место в жизни.
Список использованной литературы:
Большой сервер недвижимости. – http://www.bsn.ru/estate/country
Журнал «Загородное обозрение». – http://www.zagorod.spb.ru/
Журнала «Загород тока ком». – http://zagoroddom.com/
Информационный портал о загородной недвижимости. – http://www.poselkispb.ru/
Информационный портал о загородной недвижимости Москвы и Петербурга. – http://www.vseposelki.ru/
Портал загородной недвижимости. – http://www.zdspb.ru/
Сайт о загородной недвижимости. – http://zn.nevastroyka.ru//

Прим.: Девелопер - это участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта.
Прим.: Таунхаус (англ. townhouse) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (т.е. без общего подъезда)
Прим.: must have (с анг.) – «должен иметь»
Прим.: стагнация (эконом.) отсутствие развития, застой
12