Общие положения о договоре купли-продажи

Введение
1. Понятие и источники регулирования договора купли-продажи
2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи
3. Условия о предмете, цене и сроке в договоре купли-продажи
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Таким образом, условие о предмете договора относится к существенным условиям договора, нарушение которого может служить основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ в связи с «существенным нарушением условий договора» [8; с.45].
Пунктом 1 ст.424 ГК РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Фактически это означает, что стороны договора купли-продажи могут установить любую цену договора, главное, чтобы она устраивала и продавца, и покупателя, т.е. в общем случае применяются свободные цены и тарифы, складывающиеся на рынке товаров под влиянием спроса и предложения. Вместе с тем абз.2 п.1 ст.424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Государственное регулирование цен осуществляется в сфере естественных монополий и в отношении социально значимых товаров и услуг. Основы такого регулирования заложены в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1995 г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» [3] и в ряде федеральных законов [12; с.14-18].
Следует оговориться, что для некоторых видов договора купли-продажи (например, купля-продажа недвижимости) цена является существенным условием:
«19.07.2004 Кремлева Г.В. получила от Гранкиной Н.А. деньги в сумме 160 000 руб. в счет 1/6 доли недвижимого имущества, расположенного по адресу с. Калманка, ул. Буденного, 4, по договору аренды с правом выкупа нежилого помещения под аптеку, о чем составила расписку.
Данный договор предусматривает право арендатора на выкуп арендуемого имущества, но не устанавливает ни размера выкупной цены, ни арендных платежей.
Пункт 1.4. договора констатирует лишь внесение арендатором 160 000 рублей в счет выкупа имущества.
Истец, полагая, что обязательство по внесению выкупной цены за 1/6 часть нежилого здания выполнено, а ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода к истцу права собственности на указанный объект недвижимости, обратился с настоящим иском в суд.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований и признали договор не заключенным ввиду не согласованности размера арендной платы.
Судами правильно указано, что размер арендной платы является существенным условием договора и не может быть изменен в одностороннем порядке, это условие для данного договора является существенным.
Также является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что сумма 160 000 руб. не может быть принята за выкупную цену.
Расписка от 19.07.2004 свидетельствует о том, что сумма 160 000 руб. принята Кремлевой Г.В. от Гранкиной Н.А. в счет частичной уплаты 1/6 доли недвижимости, но не дает оснований сделать вывод о том, что данная сумма является окончательной оплатой.
Вместе с тем, из уведомления от 09.08.2006 следует, что полный размер выкупной стоимости 1/6 доли недвижимого имущества предполагается в сумме 220 000 руб.
Как видно из оспариваемого договора, в нем не указана выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным…» [30].
Отметим, что исключение дополнительным соглашением условия о возмездности из договора купли-продажи полностью меняет вид договорного обязательства, что приводит к прекращению обязательств (расторжению) договора купли-продажи и к возникновению нового договорного обязательства по дарению имущества. При этом расторжение договора купли-продажи не является целью дополнительного соглашения. Оно направлено лишь на исключение из договора условия о возмездности обязательства. При этом последствием такого соглашения является прекращение обязательств по купле-продаже и возникновение новых договорных связей по дарению [7; с.44].
В практике судов распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты. Основополагающим фактором, который может свидетельствовать о наличии признаков злоупотребления правом, выступает явная несоразмерность встречного предоставления за отчужденное имущество [6; с.46].
Несмотря на общий принцип свободы цены в договоре, при определенных обстоятельствах цена, указанная в договоре, может стать причиной для признания сделки недействительной, если она будет признана заведомо невыгодной для стороны, находящейся под влиянием обмана, заблуждения или стечения тяжких обстоятельств [16; с.75].
В соответствии с п. 2 ст. 457 ГК РФ договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Стороны, заключая договор купли-продажи, зачастую устанавливают срок его действия. При этом срок исполнения обязанности по передаче товара может быть конкретно не определен. В таком случае возникают вопросы о том, можно ли считать, что обязанность по передаче товара будет исполнена надлежащим образом, если товар будет передан в течение срока действия договора, и можно ли говорить о том, что в таком случае договор купли-продажи заключен с условием его исполнения к строго определенному сроку (в течение срока действия договора)?
Если в договоре предусмотрен срок его действия, то данный срок может быть признан сроком на исполнение обязательства продавца передать товар:
«...Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что договор поставки от 09.12.2005 № 117/5-118/1376 заключен с условием его исполнения к определенному сроку - в течение срока действия договора (п. 2 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 10.1 договора поставки от 09.12.2005 № 117/5-118/1376 срок действия договора установлен с 09.12.2005 по 31.12.2006. В приложении к договору стороны предусмотрели срок поставки продукции - в течение 2006 г. На новый срок договор поставки сторонами не пролонгировался.
Судами установлено, что доказательств, свидетельствующих о согласии покупателя на поставку товара по истечении срока действия договора, истцом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что обязательство по принятию продукции, поставленной истцом по договору поставки от 09.12.2005 № 117/5-118/1376, у ответчика не возникло в связи с истечением срока действия договора...» [31].
Подчеркнем, что невозможно признать договор купли-продажи заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из него прямо не вытекает, что при нарушении срока покупатель утрачивает интерес к договору. Так, между сторонами заключен договор поставки, в соответствии с которым поставщик обязался передать товар к определенной дате. Товар был передан с нарушением установленного срока - покупатель его не оплатил. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения поставщика в суд с требованием о взыскании задолженности. Суд удовлетворил иск, отклонив доводы покупателя об утрате интереса к исполнению договора, сославшись на п. 2 ст. 457 ГК РФ, согласно которому договор считается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из него прямо вытекает, что при нарушении срока покупатель утрачивает к нему интерес. Проанализировав условия договора, суд не установил указанных обстоятельств. Поскольку поставщик доказал факт передачи товара и его неоплату покупателем, его требования были удовлетворены. Суд, проанализировав содержание заключенного договора, установил, что сторонами не согласовано условие о том, что при нарушении сроков поставки покупатель утрачивает интерес к исполнению договора [33].
Итак, для признания договора купли - продажи заключенным сторонам требуется согласовать в договоре условие о количестве и наименовании товаров. Остальные же условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.
Заключение
Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
Пунктом 1 ст.454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из данной нормы следует, что договор купли-продажи представляет собой двухстороннюю сделку, сторонами которой выступают продавец и покупатель товара.
Гражданское законодательство не ограничивает субъектный состав сторон договора купли-продажи, а, следовательно, заключить такой договор могут любые субъекты гражданско-правовых отношений: физические и юридические лица, а также и само государство.
Поскольку договор купли-продажи является двухсторонним договором, то права и обязанности по сделке возникают как у продавца товара, так и у его покупателя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи подробно рассмотрены во второй главе работы.
Для признания договора купли - продажи заключенным сторонам требуется согласовать в договоре условие о количестве и наименовании товаров. Остальные же условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.
При определении степени существенности нарушения условий договора судам следует исходить из того, что предмет договора может быть не определен в нормах закона, а также может иметь сложный состав. Однако необходимо иметь в виду, что если условие о предмете договора не определено и текстом самого договора, то такой договор должен быть признан судом незаключенным со всеми вытекающими последствиями, включая невозможность его расторжения. Таким образом, условие о предмете договора относится к существенным условиям договора, нарушение которого может служить основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке.
Имеют свои особенности и такие условия договора купли-продажи как цена и срок, рассмотренные в третьей главе работы.
В заключение отметим, что сегодня в России сложилось, возможно, наиболее адекватное и развитое законодательное регулирование купли-продажи, основанное на достижениях мировой юридической науки и транснационального регулирования основного торгового договора.
Список нормативных правовых актов и литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства. 29.01.1996. №5. Ст.410 (в ред. от 30.11.2011 г.).
О защите прав потребителей: Закон Российской Федерации от 07.02.1992 г. №2300-1 // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. №3. Ст.140 (в ред. от 25.06.2012 г.).
О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов): Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1995 г. № 221 // Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. №10. Ст.859 (в ред. от 08.04.2003 г.).
Анциферов О.Д. Договор купли-продажи будущей вещи // Адвокат. 2011. № 11. С. 38 - 42.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. - М.: Статут, 2006. - 780 c.
Винницкий А.В. Сделки купли-продажи имущества по явно заниженной цене: злоупотребление правом или дарение? // Цивилист. 2011. № 3. С. 46 - 50.
Егорова М.А. Общие особенности существенных условий соглашения об изменении или о расторжении договора // Право и экономика. 2009. № 1. С.42-46.
Егорова М.А. Условие о предмете договора как один из критериев существенности его нарушения // Нотариус. 2005. № 1. С.43-46.
Ерофеев А.В. Обычай делового оборота как источник Гражданского права // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы международной заочной научной конференции (г. Пермь, март 2012 г.). - Пермь: Меркурий, 2012. С.75-77.
Колбасов В.В. Торговля: договор купли-продажи // Налоги. 2011. № 30. С.22 - 28.
Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. №8. С.61-67.
Семенихин В.В. Государственное регулирование цен в торговле // Налоги. 2009. № 17. С.14-18.
Сметанников А.Е. Последствия передачи товара ненадлежащего качества // Законодательство. 2007. № 4. С.8-14.
Ткачева Н.Г. Условие гражданскоправового договора об оформлении результатов приемки (передачи) товаров // Сборник аспирантских научных работ юридического факультета КГУ. - Казань: Изд-во Казан. гос. ун-та, 2009, Вып. 10. С.341-348.
Филиппова С. Существенные условия договора в проекте ГК РФ // ЭЖ-Юрист. 2011. № 23. С. 1, 3.
Херовинчук И.С. К вопросу о справедливости и разумности цены договора // Современное право. 2009. № 9. С. 75 - 78.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, 2011. №9.
Определение ВАС РФ от 23 марта 2011 г. № ВАС-3236/11 по делу № А40-119685/09-80-908 // СПС «Консультант Плюс».
Определение ВАС РФ от 29 ноября 2010 г. № ВАС-15924/10 по делу № А12-1197/2010 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 № Ф09-7481/10-С3 по делу № А47-10613/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 августа 2010 г. по делу № А42-6824/2008 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 2 августа 2010 г. по делу № А35-11180/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 июня 2010 г. по делу № А11-7983/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 мая 2010 г. по делу № А17-3368/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 апреля 2010 г. по делу № А74-2058/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 2 марта 2010 г. № КГ-А41/454-10 по делу № А40-53763/09-87-235 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 № Ф10-511/10 по делу № А23-4249/09Г-10-5 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 февраля 2010 г. по делу № А33-5438/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2009 по делу № А56-251/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 января 2008 г. № Ф04-184/2008 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2007 по делу № Ф09-9944/07-С5 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2007 № Ф04-1411/2007(32472-А46-10) по делу № А46-224/2006 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2007 № А19-15410/06-25-Ф02-891/07-С2 по делу № А19-15410/06-25 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 08.09.2005 №КГ-А41/8550-05 // СПС «Консультант Плюс».
2