Особенности совершения сделок с землей: анализ законодательства и судебной практики

Содержание
Введение
1. Общая характеристика сделок с землей
2. Правовое регулирование совершения актуальных сделок с землей
2.1. Особенности купли-продажи земельных участков
2.2. Аренда земельных участков
3. Проблемные аспекты сделок с землей
3.1. Сделки с заложенными земельными участками
3.2. Судебная практика по актуальным вопросам, связанными со сделками с землей
Заключение
Список использованных источников и литературы

То есть в таком случае эффективным способом решения вопроса порочности записи в ЕГРП будет обращение в суд для выяснения надлежащего собственника земли.
Анализ судебной практики показывает, что на сегодняшний день существует единственно верный способ выявления реального собственника, на который указал совместный Пленум ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Так, согласно п. 52 указанного Постановления в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Данным Постановлением был решен вопрос о способе оспаривания зарегистрированного права, поднятый после того, как Высший Арбитражный Суд РФ высказал свою позицию в Определении от 14 июля 2009 г. N ВАС-5759/09 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08. Наиболее распространенный и до недавнего времени преимущественно эффективный способ защиты прав частного лица и муниципального образования при оспаривании правомерности внесения записи в ЕГРП о РФ как правообладателе - подача иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности РФ на земельные участки. С принятием этих судебных актов настоящий способ утратил свою актуальность, тем не менее стоит уделить ему внимание.
При удовлетворении требований истца - юридического лица или органа местного самоуправления - о признании недействительным права собственности Российской Федерации суды исходили из следующего:
- зарегистрированное право Российской Федерации без законных на то оснований подлежит отмене;
- наличие записи в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации нарушает права органа местного самоуправления (невозможно распоряжаться земельным активом, право собственности на который не разграничено, и, соответственно, пополнять муниципальный бюджет). В ряде случаев суды указывали на нарушение прав компаний-землепользователей (невозможность выкупить арендуемый у администрации земельный актив из-за отсутствия лица, имеющего право распоряжаться им, наличие на земельном участке принадлежащих компании зданий, строений и сооружений).
Суды не всегда выносили по делам такого рода положительные решения, мотивируя отказ в удовлетворении подобных исковых требований следующими основаниями (по частоте использования):
- истек срок исковой давности;
- выбран ненадлежащий способ защиты (ст. 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты, как признание зарегистрированного права недействительным);
- запись в ЕГРП о правообладателе - РФ не нарушает прав истца - частного лица, так как спор о праве возможен только между органами местного самоуправления и РФ. При этом переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды с истцом - юридическим лицом;
- правоустанавливающие документы органа местного самоуправления не наделяют его возможностью подавать иски о признании недействительным права собственности РФ.
В дальнейшем Президиум ВАС РФ разъяснил, что Гражданский кодекс РФ (в частности, ст. 12), Закон о государственной регистрации, иные законы не предусматривают такой способ защиты права, как иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности. Оспаривание зарегистрированного права осуществляется лишь с использованием способов защиты, установленных гражданским законодательством. Статьей 11 ГК закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов способами, предусмотренными ст. 12 ГК. В соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ в связи с открывшимися обстоятельствами также может быть пересмотрен оспариваемый заявителем в порядке надзора судебный акт, основанный на тех положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Пленума ВАС РФ или постановлении Президиума ВАС РФ, в т.ч. принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора.
Таким образом, судебные дела, по которым было отказано в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного права недействительным, могут быть пересмотрены с учетом позиций приведенного Постановления.
Заключение
С первых дней проведения земельной реформы в юридической литературе использовалось определение "земля - это недвижимость". Но в этом ли состоит суть предмета земельных отношений? Необходимость применения к земельным отношениям норм гражданского законодательства была обусловлена тем, что земля в условиях рыночной экономики признана именно имуществом. Однако земля определяется таковым только в гражданском законодательстве, но не в земельном. Такая непоследовательность земельного законодательства может неоправданно (искусственно) замедлять развитие рыночных земельных отношений. Например, если земельный участок - имущественная ценность, почему "не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу" (ст. 35 ЗК РФ). Если фермеру не нужен слишком большой участок при доме, то почему он не может продать его часть, а вырученный капитал использовать в целях развития "основного" производства.
Не ясна позиция законодателя при определении понятия земельных отношений. Так, в соответствии со ст. 3 ЗК РФ отношения, регулируемые земельным законодательством, признаются отношениями по использованию и охране земель. И в дореформенный период земельные отношения определялись таким же образом, поэтому в данном определении нет ничего нового; оно не в полной мере соответствует тем задачам, которые призвана решать земельная реформа. В пункте 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель выделяет в составе земельных отношений имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Отмечается, что названные отношения регулируются гражданским законодательством. Но разве земельные имущественные отношения ограничиваются только отношениями, которые регулируются гражданским законодательством? Ведь происходящие преобразования в земельном праве исходят из того, что все земельные отношения являются имущественными. Следовательно, имущественные земельные отношения регулируются также и земельным правом. Разве гражданское законодательство применимо только к тем земельным отношениям, которые названы в ст. 3 ЗК РФ? Его нормы применимы ко всем земельным отношениям при одном лишь условии: если эти отношения не урегулированы конкретными нормами земельного законодательства. Вопрос в другом: как сложные по своему составу земельные отношения, регулируемые нормами гражданского и земельного законодательств, разграничить при применении? Актуальность этих вопросов будет возрастать по мере утверждения в нашей экономике цивилизованных рыночных отношений с усилением при этом роли норм гражданского права: сфера их применения в области регулирования земельных отношений будет расширяться. В связи с этим показателен ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым снят ряд существовавших ранее ограничений оборота этих земель.
Специфика содержания прав и обязанностей при использовании и охране земель определяется также именно земельным, а не гражданским законодательством. Поэтому не соответствует практике складывающихся земельных отношений указание п. 3 ст. 3 ЗК РФ о том, что сделки с земельными участками регулируются только гражданским законодательством. Эти отношения регулируются нормами гражданского и нормами земельного законодательства, иначе была бы утрачена специфика регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики.
Практика показывает, что земельное законодательство отстает в своем развитии. Поэтому возникает вопрос о привлечении норм гражданского права к участию в регулировании земельных отношений. Однако есть и другая возможность активизировать действие норм земельного законодательства, в частности путем их совершенствования с учетом потребностей развивающегося рынка земель. Поиски оптимальных решений вопросов, касающихся степени желательного участия гражданского законодательства в регулировании земельных отношений, - непростая задача как для ученых-цивилистов, так и для специалистов земельного права.
Список использованных источников и литературы
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Российская газета, N 137, 22.07.1998,
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Российская газета, N 137, 27.07.2002.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07. Вестник ВАС РФ, 2008, N 12.
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007. СПС «КонсультантПлюс».
Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Российская газета, N 109, 21.05.2010.
Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-8326/10. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-5759/09 по делу N А41-9450/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2000 N А43-6085/99-21-197. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2009 N КГ-А41/1882-09. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2008 по делу N А11-7728/2007-К1-17/432. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08. СПС «КонсультантПлюс».
Решение Арбитражного суда Московской области от 22.07.2009 N А41-11427/0. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2009 по делу N А53-4418/2008. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по делу N А41-12876/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2009 N КГ-А41/1245-09. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу N А41-18972/08. СПС «КонсультантПлюс».
Решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2009 N А41-4203/09. СПС «КонсультантПлюс».
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
Бeссoнoв В.A. Грaждaнскoe прaвo. М.: Фoрум Инфрa-М, 2010.
Завьялов А.А., Маркварт Э. Земельные отношения в системе местного самоуправления. М.: Статут, 2011.
Карташова Ю.А. Земельные участки под строительство. Ростов н/Д: Феникс, 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками". Российская газета, N 1, 11.01.2011.
Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Российская газета, N 79, 23.04.1998.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011. С. 542.
Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012. С. 203.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 298.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Российская газета, N 137, 27.07.2002.
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 98.
Карташова Ю.А. Земельные участки под строительство. Ростов н/Д: Феникс, 2010. С. 38.
Завьялов А.А., Маркварт Э. Земельные отношения в системе местного самоуправления. М.: Статут, 2011. С. 83.
Завьялов А.А., Маркварт Э. Земельные отношения в системе местного самоуправления. М.: Статут, 2011. С. 91.
Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2. С. 28.
Бeссoнoв В.A. Грaждaнскoe прaвo. М.: Фoрум Инфрa-М, 2010. С. 312.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Российская газета, N 137, 22.07.1998,
Письмо Росреестра N 1-5248. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2000 N А43-6085/99-21-197. СПС «КонсультантПлюс»,
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Российская газета, N 211, 05.11.1998.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07. Вестник ВАС РФ, 2008, N 12.
например: Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-8326/10. СПС «КонсультантПлюс».
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом". Собрание законодательства РФ, 09.06.2008, N 23, ст. 2721.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Российская газета, N 109, 21.05.2010.
Определение ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-5759/09 по делу N А41-9450/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007. СПС «КонсультантПлюс».
Постановления ФАС Московского округа от 21.04.2009 N КГ-А41/1882-09, от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2008 по делу N А11-7728/2007-К1-17/432. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08, решение Арбитражного суда Московской области от 22.07.2009 N А41-11427/0. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2009 по делу N А53-4418/2008. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по делу N А41-12876/08. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2009 N КГ-А41/1245-09. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу N А41-18972/08. СПС «КонсультантПлюс».
решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2009 N А41-4203/09. СПС «КонсультантПлюс».
Основания для отказа Президиума ВАС РФ в рассмотрении дела в порядке надзора - возможность пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ. Российская газета, N 137, 27.07.2002.
31