оценка объектов недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа

Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические вопросы оценки недвижимости
1.1. Классификация видов недвижимости
1.2. Цели и принципы оценки недвижимости
Глава 2. Сущность ипотечно -инвестиционного анализа
2.1. Назначение ипотечно-инвестиционного анализа
2.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
Глава 3. Практически пример оценки объекта недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа
3.1. Характеристика объекта недвижимости
3.2. Ипотечно-инвестиционный анализ стоимости объекта
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Общая площадь участка 1500 кв. м.
Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе 30 м и вглубь квартала застройки около 50 м.
На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.
Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 2004 года.
В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями (таблица 1).
Таблица 1 - Характеристика жилого дома
Показатель Характеристика Этажность 1 этаж, подвал, мансарда Общая площадь 200 кв. м Жилая площадь 128 кв. м Высота потолков:   1-й этаж 3,0 м Подвал 2,6 м Мансарда 2,7 м Стены красный полнотелый кирпич, толщина 604 мм Фундаменты ленточные из железобетонных блоков Перегородки Кирпичные Перекрытия сборные железобетонные плиты Полы деревянные, линолеум, керамическая плитка Кровля из оцинкованной стали по деревянным стропилам и обрешетке
3.2. Ипотечно-инвестиционный анализ стоимости объекта
При прогнозировании доходов (аренда) от объекта загородной недвижимости учитывались перспективы возможных капитальных вложений; перспективы развития рынка недвижимости Подмосковья и экономики в целом.
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Данный метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов является стабильным либо имеет постоянную динамику.
Доходный подход используют, если имеется достоверная информация, которая позволяет прогнозировать будущие доходы от объекта оценки, а также расходы, сопутствующие объекту оценки.
Доходный подход к оценке недвижимости основывается на установлении текущей стоимости будущих доходов от сдачи объекта загородной недвижимости в аренду.
Для определения потенциального валового дохода необходимо определить реальную рыночную арендную ставку на загородное жилье подобного типа в рассматриваемом районе по Рублево-Успенскому шоссе. Стоимость сдачи загородного дома в аренду в Московской области на дату оценки составляет около 53 тыс. руб. в месяц. Эти данные взяты как среднее от информации с базы данных риэлтерских компаний.
Предполагается, что если исследуемый объект загородной недвижимости сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду загородного дома за год принят на уровне 636 тыс рублей, который найден при умножении 53 тыс. руб на 12 месяцев. Средняя недозагрузка варьируется в пределах 10-15%. В данном расчете взято значение недозагрузки 13%. Таким образом, действительный валовой доход с загрузкой 87 % равен 553 тыс. рублей ( 636 * 87%).
Таблица 2 - Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)
Ед. измерения Показатели Потенциальный валовой доход Тыс.руб. 636 Недозагрузка % 13 Действительный валовой доход Тыс.руб. 553 Затраты на содержание Тыс.руб. 21 Чистый операционный доход Тыс.руб. 532,32 Ставка капитализации % 5 Стоимость объекта Тыс.руб. 10 646
Средняя номинальная ставка варьируется в пределах 9%. Если уровень инфляции около 4%, то реальная ставка капитализации устанавливается на уровне 5%
Стоимость объекта рассчитана с помощью приведенной формулы при постоянном доходе, делением 532,32 на 0,05, что дает 10 646 тыс.руб.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет: 10 646 тыс. руб. (Десять миллионов шестьсот сорок шесть тысяч рублей)
Теперь проведем оценку эффективности привлечения заемных средств (инвестиций). Покупатель недвижимости может принимать решение о привлечении ипотечного кредита на основании оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого нужно провести анализ таких факторов, как процентная схема погашения, срок кредита, ставка по кредиту, сумма ипотечного кредита и финансовый леверидж.
Комбинированное финансирование предусматривает использование собственных средств инвестора и ипотечного кредита. Сумма этих источников должна соответствовать стоимости недвижимости:
  ,                                            (7)
где Сн – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит; СК – собственный капитал инвестора.
Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.
В исследуемом случае 4 000 000 руб. – ипотечный кредит, 6 646 000 руб. – собственный капитал.
Сн = 10 646 000 руб. = 4 000 000 руб. + 6 646 000 руб.
Ставку доходности недвижимости  рассчитывают как отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:
 
.                                               (8)
В оцениваемом случае расчеты показывают следующие результаты.
 Rн = 532 320 / 10 646 000 =0,05 =5%
Ставку доходности на собственный капитал  определяют как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, который инвестор вкладывает в недвижимость:
 
.                                                (9)
 В оцениваемом случае расчеты показывают следующие результаты.
Денежный поток рассчитаем путем вычитания из чистого операционного дохода расходов на обслуживание долга.
Допустим, что ставка ипотечного кредита равна = 12,4%
Сумма кредита равна = 4 000 000 руб.
Кредит берется на период = 30 лет.
Тогда получается, ежегодные выплаты составляют = 511 336 руб.
Эти данные были получены с помощью функции Excel – ПЛТ, которая возвращает сумму периодического платежа для аннуитета на основе постоянства сумм платежей и постоянства процентной ставки.
Денежный поток равен = 532 320 – 511 336 = 20 983 руб.
Тогда, Rск = 20 983 / 6 646 000 = 0,0032 = 0,32%
Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, поскольку  Rн > Rск.
Перед инвестором встает вопрос об использовании заемных средств и он оценивает финансовый леверидж. Однако, важно отметить, что отрицательная оценка не всегда значит обязательный отказ от кредита, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по схожим инвестициям. То есть инвестору выгоднее приобретать этот объект недвижимости на условиях финансирования, если среднерыночная доходность меньше 0,32 % за схожий период времени.
Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредита и схемы погашения займа. Важный фактор – это доля стоимости недвижимости, которая финансируется за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости:
 .                                                 (10)
 Для исследуемого объекта недвижимости удельный вес заемных средств равен Киз = 4 000 000 / 10 646 000 = 0,376 = 37,6%.
Значение показателя удельного веса считается приемлемым.
Заключение
Группировка объектов недвижимости способствует дифференцированному подходу к их оценке при учете наиболее значимых признаков, которые присущи каждой группе объектов, структуры и масштабов рынков, особенностей их товарооборота.
Оценка стоимости объекта недвижимости представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс установления величины стоимости объекта, выражающемся в денежном выражении.
Рыночная стоимость рассматривается как наиболее вероятная цена, по которой конкретный объект оценки может быть продан на открытом рынке. Причем неотъемлемым условием является, чтобы стороны сделки действовали разумно на основании всей необходимой информации
Ипотечно-инвестиционный анализ, или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Недвижимость, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет клиент.
Оценка кредитуемой недвижимости осуществляется двумя методами доходного подхода: дисконтирование денежных потоков и метод капитализации. Также используется метод Эллвуда.
Финансовый левередж рассматривается как возможность использования заемных средств при инвестировании. В зависимости от условий предоставления кредита, финансовый левередж оценивают как нейтральный, отрицательный или положительный.
Расчеты на практическом примере показали, что финансовый леверидж  отрицательный. Однако, важно отметить, что отрицательная оценка не всегда значит обязательный отказ от кредита, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по схожим инвестициям.
Список использованной литературы
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 28.12.2010).
Гражданской кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 271 с.
Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. – 189 с.
Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: ИД "Юриспруденция", 2009. – 348с.
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 391 с.
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007. - 576 с.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2009. – 422 с.
Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 211 с.
Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.: , Маркет ДС, 2009. - 215 с.
Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2010. – № 1.
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2009. - 304 с.
Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009– 321 с.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010. – 326 с.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2010. – 238с.
Шарп У., Гордон Дж., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2010. -219с
Электронный портал для оценщиков www.ocenchik.ru
Электронный портал для специалистов по оценке www.appraiser.ru
Приложения
Приложение 1
Оцениваемый объект загородной недвижимости
Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.: , Маркет ДС, 2009. С. 106
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – С. 54
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – С.76
Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2010. – С.218
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2010. – С. 230
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007. – С. 102
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2009. – С. 58
Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Изд-во ТРТУ, 2009. – С. 93
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – С. 29
Шарп У., Гордон Дж., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2010. – С. 69
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – С. 72
28