Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: сравнительный анализ.

Введение
1. Правовое регулирование и стороны договора найма жилого помещения
1.1. Общая характеристика договора найма
1.2. Субъектный состав договоров найма жилого помещения
2. Содержание договоров социального и коммерческого найма жилого помещения
2.1. Существенные условия договоров социального и коммерческого найма
2.2. Права и обязанность сторон по договорам социального и коммерческого найма
3. Проблемы статуса членов семей нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения
3.1. Правовое положение членов семьи нанимателя по договорам найма жилого помещения Обязанность по содержанию
3.2. Расторжение договоров найма и его последствия
Заключение
Библиография

П.И. Седугин, рассуждая о принципах кодификации жилищных законов, гуманистическую направленность действовавших в СССР Основ жилищного законодательства усматривал в сокращении случаев выселения граждан. Ю.Г. Басин прежде всего отмечал принцип всемерной защиты жилищных интересов добросовестных съемщиков, который представлял собой локализацию в жилищных отношениях общего принципа всемерной защиты интересов трудящихся. Этот принцип, по мнению ученого, отражал наиболее характерную черту жилищных отношений в условиях социализма, где обеспечение граждан жильем утратило свойство коммерческой операции и где за формальным равенством контрагентов отчетливо видна всесторонняя и всемерная защита государством интересов граждан-съемщиков. Проявляется она в следующем: а) расторжение договора жилищного найма по инициативе наймодателя возможно лишь в строго ограниченных случаях, перечисленных законом; б) принудительное выселение съемщика возможно лишь при нарушении последним своих обязанностей по содержанию помещения, его оплате и т.п.; в) при выселении с предоставлением другой жилой площади правомерные интересы съемщика защищаются предоставлением новой квартиры надлежащего размера, пригодной для проживания в том же населенном пункте.
Современная наука жилищного права переняла положения об устойчивом, стабильном пользовании жильем, модифицировав их и сохранив в качестве самостоятельного принципа либо включив в содержание принципа невозможности произвольного лишения жилища. Непосредственно принципы, лежащие в основе регулирования расторжения договора социального найма, были выделены в качестве самостоятельной категории С.М. Корнеевым, который предложил понимать под ними ряд установленных юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи. Среди них он выделяет следующие принципы: устойчивость права пользования жилым помещением; судебное расторжение договора социального найма; выселение нанимателя и членов его семьи при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. С.М. Корнеев отмечает, что первые из двух названных принципов применимы и к отношениям коммерческого найма. В качестве специального принципа регулирования расторжения договора коммерческого найма он приводит "ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон".
В предложенной С.М. Корнеевым классификации можно выделить два универсальных принципа, распространяющихся как на отношения социального, так и коммерческого найма (устойчивость права пользования жилым помещением, судебный порядок расторжения договора), и два специальных принципа (принцип предоставления выселяемым другого жилого помещения и принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм), применимых только к расторжению договора социального найма и найма жилого помещения соответственно. Такая классификация отражает единство и дифференциацию правового регулирования отношений по расторжению договорных отношений в сфере коммерческого и социального найма.
С учетом современного состояния правового регулирования отношений в сфере расторжения договоров жилищного найма по инициативе наймодателя и выселения, отражающего произошедшую смену социальной системы удовлетворения жилищной потребности граждан, можно выделить следующие принципы правового регулирования соответствующих отношений: а) соблюдение баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя; б) недопустимость произвольного лишения жилища; в) исключительный судебный порядок расторжения договора и выселения. В.Ф. Яковлев отмечает, что принципы гражданского права в концентрированном виде отражают социально-экономическую сущность регулируемых отношений и экономической политики, осуществляемой государством применительно к этим отношениям через нормы гражданского права.
Социально-экономическая природа отношений по расторжению договоров жилищного найма характеризуется следующим. Потребность в жилище - элементарная потребность (наряду с пищей и одеждой), возникающая у человека с момента рождения, сохраняющаяся на протяжении всей жизни и носящая постоянный характер. Объектом этой потребности выступает жилище, которое, будучи товаром с одной стороны, с другой стороны выступает как важнейшее социальное благо и является объектом получившего международное признание социального права человека на жилище, элементом комплексного права на достаточный жизненный уровень. "Следует признать, - пишет О.С. Пчелинцев, - что обеспечение крыши над головой - такая область распределения ресурсов, в которой социальные критерии безусловно доминируют над экономическими... Только за пределами этой нормы (крыши над головой) жилье выступает как обычный частный товар, распределение которого должно диктоваться спросом и предложением".
Дуализм характера жилья как потребительского блага обусловливает характер отношений между нанимателем и наймодателем, которые, выступая сторонами в отношениях жилищного найма, нацелены на эксплуатацию (использование потребительских качеств) жилья с разных позиций: наниматель - как блага социального, собственник - как блага экономического.
Этим же предопределена и дихотомия правового регулирования отношений по поводу жилья: оно выполняет как экономическую, так и социальную функцию, призвано не только оформить товарооборот, но и из-за остроты жилищных потребностей граждан больше, чем в других правовых областях, исходит из справедливого распределения благ, зачастую в ущерб одной из сторон. Вследствие этого возникает проблема соотношения и конкуренции прав собственности и жилищных прав, находящая преломление в отношениях по расторжению договоров жилищного найма.
Существующие правовые модели решения данной проблемы в зарубежных странах сводятся к следующим. Базовые принципы правового регулирования отношений по расторжению договоров найма жилья варьируются от превалирования защиты прав собственника над защитой прав нанимателя жилого помещения через обеспечение баланса прав наймодателя и нанимателя до всемерной защиты прав нанимателей как слабой стороны в договорах найма жилья.
Первооснова того или иного решения находится в конституционно-правовых нормах о частной собственности и свободе договора с одной стороны и защите нанимателя как более слабой стороны в договоре - с другой. И если первые получили признание в большинстве конституций мира, то последние находят свое отражение в национальных правовых системах, опираясь на различные конституционно-правовые институты.
Так, в ч. 1 ст. 109 Конституции Швейцарии защита нанимателей путем издания Союзом предписаний "против злоупотреблений при найме жилья, против произвольного установления квартирной платы, а также об оспоримости произвольных расторжений договоров жилищного найма и ограниченного сроком продления отношений жилищного найма" декларируется специально.
Ограничения права собственности в пользу жилищных прав допускает и Конституционный суд Латвии. Толкуя ст. 105 Конституции Латвии, определяющую как беспрепятственную реализацию права собственности, так и право государства ограничивать в интересах общества использование собственности, он многократно подчеркивал, что право на собственность не является абсолютным: во-первых, собственность должна служить интересам общества, во-вторых, право на собственность можно ограничить, если ограничения установлены законом, имеют легитимную цель и являются соразмерными. Дефицит дешевой жилой площади на рынке, по мнению суда, является учитываемым и признаваемым фактором при оценке легитимной цели ограничений права собственности домовладельцев. Проблематичным является обеспечение кровом непосредственно небогатых нанимателей, для которых приобретение дорогого жилья невозможно. Поэтому цель ограничения прав собственности связана не с дефицитом жилой площади вообще, а скорее с недостаточной доступностью дешевых квартир. В арендных правоотношениях "удельным является статус домовладельца, возникший в публично-правовых интересах с установлением специальных границ собственности". Для предпринимательской деятельности в сфере найма жилых помещений, разумеется, характерны обычные хозяйственные риски, однако владельцам следует осознавать, что возможны и разные, более или менее интенсивно установленные законом, ограничения прав собственности.
Наибольшей эквивалентности в конституционной защите прав собственников и нанимателей удалось достигнуть в Германии. Федеральный конституционный суд Германии в нескольких сотнях решений повторил правовую позицию о равенстве их охранительных статусов в смысле ч. 3 ст. 14 Основного Закона ФРГ, гарантирующей, что отчуждение собственности может производиться только законом или на основе закона, регулирующего также вид и размеры возмещения. Кроме того, в решениях указывалось, что, исходя из этого же конституционного положения, императивные нормы жилищного права должны устанавливаться при учете в равной степени интересов наймодателя и нанимателя. Одностороннее предпочтение или ущемление одной из сторон несовместимо с социальной связанностью собственности, установленной п. 2 ст. 14 Основного Закона, согласно которому использование собственности должно служить одновременно благу общества.
Неконституционными признал законодательные ограничения свободы договора в отношениях найма жилья в части ограничения арендной платы и Конституционный трибунал Польши, мотивируя свое решение тем, что государству надлежит обеспечить справедливое равновесие между интересами арендодателей и нанимателей, а перекладывание финансовых трудностей жителей только на плечи владельцев не может считаться справедливым. Если государство считает необходимой социальную поддержку, ее, согласно правильному пониманию принципа социальной солидарности, надлежит оказывать за счет средств всего общества, т.е. государства. Отмечалось и то, что законодатель изменил ситуацию, относящуюся к найму, но не изменил иные аспекты правового положения домовладельцев, чтобы компенсировать им связанные с этим убытки.
К аналогичным выводам пришел и Конституционный суд Чехии, признав, что недопустимо "перенесение" социальной обязанности государства на домовладельцев, уделяя внимание только финансовым интересам нанимателей.
В правовых позициях ЕСПЧ до сих пор не нашло закрепления право на защиту нанимателей в качестве социального права. Существующая практика применения норм Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод к случаям расторжения договоров найма и выселения носит эпизодический характер и не является определяющей.
Вместе с тем ЕСПЧ высказывался в том смысле, что "в современном обществе обеспечение населения жильем является важнейшей социальной потребностью, решение жилищного вопроса не может быть целиком отдано на откуп рынку, неограниченное действие которого, особенно в ситуации трансформации экономики, способно создавать опасность нежелательных социальных последствий, а потому отражает не только частный, но и публичный интерес". В практике суда достаточной для ограничения права собственности признается "социальная защита нанимателей, которая таким образом будет способствовать экономическому благополучию государства и защите прав других лиц".
У отечественных теоретиков также отсутствует единство в вопросе соотношения права собственности и жилищных прав. Оценивая столкновение вещного права покупателя с обязательственным правом нанимателя при продаже находящейся в найме вещи, Г.Ф. Шершеневич предостерегает от распространения общего правила об отступлении последнего перед первым на отношения жилищного найма: "Жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую".
Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, защищая спорную норму ст. 31 ЖК РФ, предусматривающую, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, настаивают на том, что право собственности является коренным правом, которое никогда в нашей стране не обеспечивалось должным образом, в отличие от жилищных прав, которые производны и, напротив, защищались достаточно эффективно. Защита носителей жилищных прав в конфликте между ними и обладателями права собственности, по их мнению, не учитывает иерархии прав, с точки зрения которой право собственности гораздо выше.
Противоположный взгляд на исследуемую проблему через призму конституционных принципов правового регулирования права собственности высказал Г.А. Гаджиев. Изменения норм гражданского законодательства, когда путем усиления права собственности собственника квартиры практически были упразднены права пользования членов семьи прежнего собственника, он расценил как лишение последних гарантируемого Конституцией РФ права на жилище. По его мнению, посредством такого правового решения законодатель нарушил баланс между правом собственности и правом пользования. Правоприменительная система в порядке обратной связи тут же начала подавать сигналы о складывающейся ситуации, под воздействием которых были приняты поправки в ЖК РФ и ГК РФ, касающиеся восстановления жилищных прав бывших членов семьи.
Таким образом, основную задачу правового воздействия на общественные отношения в сфере расторжения договоров найма жилья можно сформулировать как обеспечение правового баланса между правами собственников и нанимателей, между экономической эффективностью и социальной справедливостью. Подобную сбалансированность не может обеспечить ни чрезмерное регулятивное вмешательство государства, ни чрезмерность свободы договора. Правовое воздействие должно в равной степени учитывать интересы наймодателя и нанимателя. Но в связи с особой значимостью таких отношений они не могут быть решены и усмотрением сторон.
Принцип баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в отношениях по расторжению договоров коммерческого и социального найма жилья является производным от отраслевого принципа равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из законодательства или существа соответствующих отношений. Закрепленный в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, он был заимствован из гражданского законодательства и означает юридическое равенство положения участников гражданско-правовых отношений в связи с удовлетворением потребности в жилье. Юридическое равенство сторон не исключает необходимых изъятий в целях защиты слабой стороны в договоре. "Фактически... предоставляя слабой стороне дополнительные права и, соответственно, возлагая на ее контрагента по договору дополнительные обязанности, ГК и другие законы тем самым обеспечивают на деле равенство участников таких договорных отношений". М.И. Брагинский и В.В. Витрянский на основе такого признака, как участие в соответствующих договорных обязательствах слабой стороны, в качестве которой, как правило, выступает гражданин-потребитель, выделяют группу так называемых потребительских договоров. Специфика их правового регулирования заключается в наличии правил, направленных на обеспечение защиты (в широком смысле) слабой стороны в обязательстве. Потребительский характер, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, и особую значимость удовлетворения потребности человека в жилье авторы называют важнейшими факторами, породившими другие признаки договора найма жилого помещения.
Таким образом, соблюдение принципа баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя при расторжении договоров найма жилья не исключает предоставление последнему как заведомо более слабой стороне в обязательстве дополнительных правовых гарантий.
Заключение
Итак, в настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений:
а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ);
б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ);
в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.
Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма. Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.
Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений . Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.
Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла.
Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:
а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;
б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).
Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:
а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;
б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2015 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан).
в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.
Результат сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого можно представить в виде таблицы (Приложение 2).
Итак, договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным
Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.
При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.
Таким образом, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма. В свою очередь, недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.
Библиография
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51- // Российская газета. 2001. N 233.
Жилищный кодекс российской федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, № 1, 12.01.2005.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Российская газета, N 119, 26.06.1996. Утратил силу.
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.07.2012 N 33-9351/2012. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.07.2012 N 33-7848/12. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Московского городского суда от 28.05.2012 N 4г/5-3995/12. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Московского городского суда от 28.05.2012 N 4г/5-3278/12. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Московского городского суда от 01.02.2012 по делу N 33-2917. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Пермского краевого суда от 09.04.2012 по делу N 33-2865. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2012 N 33-9330/2012. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Свердловского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-490/2012. СПС «КонсультантПлюс».
Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.
Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. М., Изд-во «Дашков и К», 2007.
Бакирова Е.Ю. Возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма // Гражданское право. 2010. N 4. С. 31 - 34.
Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. N 2. С. 51 - 54.
Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Тверь, 2004.
Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ. Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 67.
Гаврилова Ю.О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав // СПС КонсультантПлюс. 2011.
Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. N 3.
Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. С. 73 – 96.
Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 92 - 94.
Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 5. С. 43 - 44.
Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16. С. 18 – 19.
Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. 2011. N 7. С. 42 - 44.
Кисляк В.Ф. Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Часть 1 / Под ред. С. А. Степанова. М., Изд-во «Проспект», 2012.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. / Под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М., Изд-во « Юрайт», 2011.
Корецкий А.Д. Договор в механизме правового регулирования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 1999. С. 15 – 16
Литовкин В.Н. О распределении обязанностей по осуществлению ремонта жилого помещения по договору социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 15 / под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2010. С. 17 - 23.
Новикова О.Б. Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2006.
Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1. М., Изд-во «Эксмо», 2012.
Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1. С. 22 - 29.
Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика. 2009. N 12.
Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 40 - 42
Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., Изд-во «Проспект», 2011.
Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., Изд-во: «Юрайт», 2012.
Тихомиров М.Ю, Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (постатейный). М., Изд-во: «Издание Тихомирова М. Ю.», 2012.
Толчеев Н.К., Ефимов А.Ф., Соколова Н.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., Изд-во: «Проспект», 2011.
Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С 19-48.
Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.
Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право. 2009. N 11.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Бакирова Е.Ю. Понятие договора и его место в механизме правового регулирования жилищных отношений // Российский судья. 2007. N 9 / СПС "КонсультантПлюс".
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Предложение о введении в научный оборот особой категории "жилищный договор", а также разграничение данных договоров на публично-правовые и частноправовые было предложено относительно недавно в отечественной цивилистике. См., например: Батова О.В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. ...к. ю. н. М., 2008. С. 9 - 10.
В ст. ст. 13, 14 ЖК РФ данные полномочия указанных субъектов не указаны.
Батова О.В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров... С. 10.
Батова О.В. Указ. соч. С. 9.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011. С. 6 (автор - В.В. Витрянский). Договоры о передаче имущества выделяются также в учебной литературе. См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. С. 843 (автор главы - О.Ю. Скворцов).
Батова О.В. Указ. соч. С. 11.
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Вселение собственником либо нанимателем третьих лиц при наличии письменного согласия членов его семьи и в случае социального найма жилья при наличии письменного согласия наймодателя вполне укладывается, по нашему мнению, в договорную форму, совершаемую конклюдентно в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 434 ГК РФ.
Данный вывод основан на положениях ранее действовавшего законодательства. Подробнее об этом см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 654 - 657.
Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. М., 1995. С. 200.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Российская газета, N 123, 08.07.2009.
Ни для кого не секрет, что в настоящее время весьма распространенным случаем является ситуация, когда квартиры (в том числе и малогабаритные) превращаются в своеобразные "муравейники", где зарегистрированы (и далеко не всегда фактически проживают) десятки, а то и сотни граждан.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года. Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010. Бюллетень Верховного Суда РФ, N 9, сентябрь, 2010.
А к временно отсутствующим членам семьи нанимателя относятся в том числе и граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Танковой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука".
Первым судебным прецедентом, в котором было д