Анализ и оценка объекта коммерческой недвижимости на примере БЦ "Туполев Плаза"

Содержание
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки объектов коммерческой недвижимости
1.1. Коммерческая недвижимость как объект оценки
1.2. Цели и задачи оценки стоимости коммерческой недвижимости
1.3. Правовое регулирование оценки стоимости недвижимости
Глава 2. Анализ деятельности организации и рынка коммерческой недвижимости г. Москва на примере БЦ «Туполев Плаза»
2.1. Характеристика объекта, подлежащего оценке БЦ «Туполев Плаза»
2.2. Оценка ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Москва
Глава 3. Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости БЦ «Туполев Плаза»
3.1. Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода
3.2. Оценка рыночной стоимости с использованием затратного подхода
3.3. Оценка рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
3.4. Согласование результатов оценки различными подходами
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4

В исследовании затратного подхода важно уделить внимание износу зданий и других объектов коммерческой недвижимости. При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.
Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта коммерческой недвижимости со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.
С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценивании.
Причины износа могут лежать либо в самом объекте коммерческой недвижимости, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту [33, c.80].
1) Физический износ - это ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта коммерческой недвижимости в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов.
Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта собственности. Он является результатом прошлых периодов функционирования, открытости природным воздействиям или влиянию технологической среды объекта коммерческой недвижимости, обусловлен внутренними дефектами, вызванными вибрацией и технологической нагрузкой, длительными простоями, авариями и катастрофами.
Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом, показано в таблице 3.4.
При этом надо заметить, что в результате физического износа могут не только ухудшаться технические характеристики объекта коммерческой недвижимости, но и увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий, что может привести к уменьшению остаточного срока службы всего объекта или некоторых его конструктивных элементов.
Таблица 3.4. Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом, долларов США.
Показатель Значение Ремонт протекающей кровли 123200 Внутренняя покраска и отделка 124300 Ремонт водопроводной сети 17852 Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом 265352
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом, показано в таблице 3.5.
Таблица 3.5. Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
Компоненты Восстановит. стоимость, $ Эффекти
вный возраст,
ЭВ, годы Срок физической жизни, ОСФЖ, годы Износ,
% Обесцени
вание, $ Водопровод 19700 5 20 25% 4925 Канализация 120000 5 25 20% 24000 Отопление 125000 5 30 17% 20 833 Всего 264700 49758
2) Функциональный износ заключается в несоответствии объекта коммерческой недвижимости современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ связан в основном с избыточностью площадей и несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений оцениваемого объекта коммерческой недвижимости современным стандартам.
Расчет функционального устранимого износа показан в таблице 3.6.
Таблица 3.6. Расчет функционального устранимого износа, долларов США
Показатель Значение Затраты на ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование 98000 Затраты на модернизацию - система кондиционирования 52000 Затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения 48000 Стоимость устранимого функционального износа - всего 198000
3) Износ внешнего воздействия – это снижение стоимости коммерческой недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами [28, c.134]. С учетом неразвитости рынка недвижимости незначительными объемами сделок с недвижимостью производственного назначения, износ внешнего воздействия принимают в размере 10-35%.
Сумма данных видов износа составляет накопленный износ, он представляет собой разницу между стоимостью объекта коммерческой недвижимости и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.
Оценка стоимости объекта затратным методом показана в таблице 3.7.
Таблица 3.7. Оценка стоимости объекта затратным методом, долларов США
№ Параметр Значение 1 Стоимость земельного участка 25 800 000,0 2 Восстановительная стоимость 22 500 000,0 3 Прибыль застройщика 30% 6 750 000,0 4 Итого затрат на строительство (стр 1 + стр 3) 29 250 000,0 5 Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) 265 352,0 6 Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) 49 758,3 7 Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) 146 990,0 8 Итого физический износ (стр 5 + стр 6 + стр 7) 462 100,3 9 Устранимый функциональный износ 198 000,0 10 Неустранимый функциональный износ 86 000,0 11 Итого функциональный износ ( стр 9 + стр 10) 284 000,0 12 Внешний экономический износ 93 000,0 13 Общий накопленный износ ( стр 8 + стр 11 + стр 12) 839 100,3 14 Оценка стоимости объекта затратным методом ( стр 1 + стр 4 - стр 13) 54 210 899,7
В результате произведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что стоимость Объекта оценки (без учёта НДС), определенная затратным методом , округленно составляет:
54 210 900 долларов США (пятьдесят четыре миллиона двести десять тысяч девятьсот долларов США)
3.3. Оценка рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
Сравнительный подход - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
При применении этого подхода стоимость Объекта оценки определяется в результате сравнения цен продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи алогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними [10, c.143].
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с Объектом оценки;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и Объектом оценки;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости Объекта оценки, полученной по данному методу.
Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На момент проведения оценки на рынке предлагался ряд объектов, сопоставимых по своим характеристикам с Объектом оценки. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов - сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование которых заключается в организации офисных объектов класса «В» в данном районе города, а также на их расположении.
Данные о сравниваемых объектах представлены в Приложении 4. Цены объектов-аналогов приведены как с учетом НДС, так и без учёта НДС.
По данным анализа рыночных предложений стоимость продажи 1 кв. м. сопоставимых офисных объектов класса «В+, А» в данном районе города варьируются от 4 500 до 11 400 долл. США (без учета корректировки на состояние объекта).
Корректировка цен объектов-аналогов офисных объектов
Все поправки вносятся в процентном выражении в цену предложения объекта-аналога. Надо также учитывать, что если по какому-либо элементу сравнения аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект-аналог, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому Объекту.
Из представленных в Приложении 4 предложений по продаже офисных объектов класса «В» в качестве аналогов были выбраны следующие предложения: № 2, 3, 4, 5, 6.
Оценщик вносил поправки по следующим элементам сравнения:
1. Корректировка на наличие НДС в цене предложения
Расчеты рыночной стоимости Объекта (в данном случае) ведутся без учёта НДС, поэтому все предложения объектов-аналогов, указанные с учетом НДС, следует скорректировать по данному параметру на 18%.
2. Корректировка на рыночные условия (дату предложения)
Оценка Объекта осуществляется в сентябре 2012 года.
В данном случае поправка не вносилась в аналоги, т.к. почти все они актуальны на дату оценки.
3. Поправка на торг
Учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка. При устойчивом рынке фактическая сумма сделки отличается от цены предложения на 1-20%.
Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости отличаются на 1 - 10%, согласно статистическим данным оценочного сайта www.valnet.ru [23, с. 2].
Также по сведениям риэлтерских компаний, разность заявленной и продажной цены в данном секторе недвижимости в настоящее время составляет 1-10%. Торговая уступка зависит от количества предметов торга. Корректировка принята на уровне средней в данном сегменте рынка и составляет - 5% по всем объектам сравнения.
4. Корректировка на ОСЗ/помещение
В Отчете оцениваются отдельно-стоящие здания на территории бизнес-парка. Объекты-аналоги могут представлять собой как общие, так и полезные площади в ОСЗ. Удельная стоимость помещения (полезная площадь), как правило, больше, чем удельной стоимости ОСЗ (или общей площади), т.к. при продаже полезного помещения снижается фактор потерь на общие площади, подвал и места общего пользования.
Предложения по продажам полезных площадей могут корректироваться на 10-20%, исходя из потерь на вспомогательные помещения для подобных объектов.
В данном случае поправка не вносится в большинство аналогов, т.к. многие аналоги являются либо целыми этажами в БЦ, либо ОСЗ, т.е. включают в себя все вспомогательные помещения.
5. Корректировка на местоположение
Местоположение объектов – аналогов для сравнения показано в таблице 3.8.
Таблица 3.8. Местоположение объектов – аналогов для сравнения
Параметры Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Адрес объекта ЦАО
м Бауманская,
10 мин пешком
БЦ класса В+ "Яуза Тауэр" ЦАО
м. Курская,
5 мин пешком Яковоапостольский пер. БЦ класса А ЦАО
м. Курская,
5 мин пешком
Особняк класса В+ ЦАО
м Бауманская,
7 мин пешком
Офисное здание, класса А ЦАО
м Бауманская,
10 мин пешком
Спартаковская пл
Бизнес парк, класса В+ Источник информации Портал «Из рук в руки»
Статус: Собственник
Тел. (916) 9974364
Дата: 03.07.2012г Портал «Из рук в руки»
Компания
МИАН-
Тел.(495) 974 62 62
Дата: 14.09.2012г. Портал Arendator.Ru
Компания: PRIMARY
Тел.(495)644 7080
Дата: 14.09.2012г.
Портал Arendator.Ru
Компания: STEBENEV
Тел.(495) 968 16 89
Дата: 14.09.2012г. Портал Arendator.Ru
Компания:
Penny Lane Realty
Тел.(495)23242-22
Дата: 14.09.2012г.
Оценщик выделил два типа местоположения:
отличное - имеет высокую степень привлекательности для размещения офисных объектов. Эти объекты расположены в деловой или жилой среде, на крупных магистралях или в непосредственной близости от них, удобен подъезд автотранспортом, близость станций метро (5-15 мин. пешком);
хорошее - характеризуется удаленностью от станций метро (15 - 20 мин. ходьбы пешком), сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности для использования под офисные объекты.
Все сравниваемые объекты располагаются в одном районе города, некоторые в непосредственной близости от транспортных магистралей, их местоположение характеризуется как отличное. Местоположение Объекта оценки характеризуется как отличное. Поправка не вносилась.
6. Корректировка на площадь объекта
Общая площадь офисных строений Объекта оценки составляет 13 020,9 м .
При прочих равных условиях, меньшие по площади помещения имеют более высокую в пересчете на единицу цену. Цена на помещения менее 100-150 кв.м при прочих равных условиях максимальна.
Поэтому помещения площадью 30-50 кв. м на 15-20 % дороже, чем офисы 300-500 кв. м). Все объекты-аналоги имеют площади для сдачи в аренду более 100 кв. м, поправка по ним не вносилась.
7. Наличие отдельного входа
Наличие отдельного входа является фактором, существенно увеличивающим стоимость объекта недвижимости. Оцениваемые офисные строения имеют отдельные входы, как и все объекты-аналоги. Поправка по данному элементу сравнения не вносилась.
8. Наличие охраны при входе
Наличие у объектов сравнения отдельного входа вызывает необходимость охраны при входе. Некоторые объекты-аналоги имеют системы охраны; оцениваемый Объект расположен на охраняемой огороженной территории, проход на которую осуществляется через пропускной пункт по выданным пропускам. Кроме того, многие здания комплекса имеют свои охранные системы: видеонаблюдение, охранники при входе, сигнализации и проч. Все аналоги также имеют системы охраны, поправка не вносилась.
9. Наличие системы кондиционирования помещений
Система кондиционирования установлена во многих офисных строениях Объекта оценки, также как и у некоторых объектов-аналогов. Многие объекты-аналоги имеют такие же или сопоставимые системы, поэтому корректировка не вносилась.
Скорректирован на 5% аналог №1 из-за отсутствия систем кондиционирования.
10. Удобство подъезда
Удобство подъезда необходимо для успешного функционирования любого офисного объекта. В нашем случае все объекты имеют удобный подъезд со стороны ТТК. Поправка не вносилась.
11. Наличие организованной парковки
Наличие парковки или возможность ее организации является дополнительным улучшением, влияющим на стоимость объекта недвижимости.
На территории Объекта оценки есть места для парковок, поэтому арендаторы офисных помещений обеспечены машиноместами на парковке. Многие объекты-аналоги также имеют организованные парковочные места, корректировка не требуется, кроме аналога №1, у которого отсутствует охраняемый паркинг (10%).
12. Наличие телефонной связи
Большое количество телефонных линий является дополнительным улучшением объекта недвижимости. Все строения Объекта оценки оборудованы системами связи. У всех объектов-аналогов также установлены телефонные линии, поэтому поправка в их цену не вносилась.
Корректировка на состояние объекта
Все офисные строения из состава Объекта оценки отремонтированы и находятся в рабочем состоянии, их можно отнести к офисному классу «В-».
Внутреннее состояние помещений почти всех объектов-аналогов рабочее, отремонтированное и относится к классу «В», поэтому поправки в абсолютном исчислении в данном случае вносятся в аналоги, требующие проведения дополнительных ремонтных работ для доведения их состояния до оцениваемого Объекта.
По данным сайта фирмы «Архитек» [24, c. 3]: «...стоимость отделочных работ офисов класса А сегодня начинается от $550 в случае самой стандартной отделки, может доходить до $800 за кв.м. В офисах класса В стоимость отделочных работ немного ниже - от $300 до $400 за кв.м. С этими цифрами соглашаются аналитики компании Noble Gibbons....»
Поправка в абсолютном исчислении ($350) вносится в аналоги № 1 и 2.
Корректировка объектов – аналогов представлена в таблице 3.9.
Таблица 3.9. Характеристика сравнимых объектов-аналогов и корректировка
Параметры Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Величина предложения, долл. США/кв. м   4563,8 11357,6 4541,0 7165,0 5200,0 Наличие НДС Есть есть Есть есть есть есть Корректировка на НДС   -18% -18% -18% -18% -18% Стоимость после корректировки   3 742,32 9 313,24 3 723,58 5 875,30 4 264,00 Рыночные условия (дата предложения) сен.12 июл.12 сен.12 сен.12 сен.12 сен.12 Корректировка на рыночные условия   0 0 0 0 0 Стоимость после корректировки   3742,3 9313,2 3723,6 5875,3 4264,0 Поправка на торг   -5% -5% -5% -5% -5% Стоимость после корректировки   3555,2 8847,6 3537,4 5581,5 4050,8 ОСЗ/помещение ОСЗ помещение ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ Корректировка на ОСЗ   0 0 0 0 0 Стоимость после корректировки   3555,2 8847,6 3537,4 5581,5 4050,8 Местоположение отличное отличное отличное отличное отличное отличное Корректировка на местоположение   0 0 0 0 0 Стоимость после корректировки   3555,2 8847,6 3537,4 5581,5 4050,8 Общая площадь,кв. м 13 020,9 4 382,30 10 384 5 043 6 280 10 000 Корректировка на общую площадь   0% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   3555,2 8847,6 3537,4 5581,5 4050,8 Наличие отдельного входа есть есть есть Есть есть есть Корректировка на наличие отдельного входа   0% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   3555,2 8847,6 3537,4 5581,5 4050,8 Наличие охраны есть есть Есть Есть есть есть Корректировка на наличие охраны   0% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   3 555,21 8 847,58 3 537,40 5 581,54 4 050,80 Наличие системы кондиционирования помещений есть Нет Есть Есть есть есть Корректировка на наличие кондицио-вания   5% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   3 733,0 8 847,6 3 537,4 5 581,5 4 050,8 Удобство подъезда ТТК ТТК ТТК ТТК ТТК ТТК Корректировка на удобство подъезда   0% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   3 733,0 8 847,6 3 537,4 5 581,5 4 050,8 Наличие организованной парковки есть нет Есть Есть есть есть Корректировка на наличие парковки   10% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   4 106,3 8 847,6 3 537,4 5 581,5 4 050,8 Наличие телефонной связи есть Есть Есть Есть есть есть Корректировка на телефонизацию   0% 0% 0% 0% 0% Стоимость после корректировки   4 106,3 8 847,6 3 537,4 5 581,5 4 050,8 Состояние объекта Рабочее Рабочее Рабочее Рабочее Рабочее Рабочее состояние состояние состояние состояние состояние состояние Корректировка на состояние объекта, $   350 350 0 0 0 Итоговая стоимость 1 кв. м после всех корректировок, долл. США   4 456,3 9 197,6 3 537,4 5 581,5 4 050,8 
В результате проведенного анализа, Оценщик установил, что наиболее вероятный интервал стоимости 1 кв. м общей площади офисных помещений класса «В» от 3537,4 до 9 197, 6 долл. США (без учёта НДС).
Анализируя исходную информацию, Оценщик пришел к заключению, что среднеарифметическая стоимость 1 кв. м площади равна 5 364,72 долларов США.
Так, стоимость объекта равна 5 364,72 долларов США / кв.м. * 13 020 кв. м. = 69 853 426,58 долларов США.
В результате произведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж, округленно составляет: 69 853 426 долларов США (шестьдесят девять миллионов восемьсот пятьдесят три тысячи четыреста двадцать шесть долларов США).
3.4. Согласование результатов оценки различными подходами
При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта коммерческой недвижимости.
Для определения весов различных подходов методом "согласования по критериям" используется четыре объективных критерия, выбранные по усмотрению оценщика. Они описывают отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта коммерческой недвижимости – БЦ «Туполев Плаза».
Расчет весов использованных методов проводится в несколько последовательных этапов:
1) Построена матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются 4 вида баллов в соответствии с 4 критериями;
2) Определена сумма баллов каждого подхода и использованных подходов.
3) Ориентируясь на отношение суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов, определен расчетный вес подхода в процентах
Итоговая стоимость - это наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как обобщение результатов расчетов стоимости объекта загородной недвижимости при применении различных подходов.
Определение весов для каждого подхода показано в таблице 3.10.
Таблица 3.10. Определение весов для каждого подхода
Затратный подход Сравнительный
Подход Доходный подход 1. Достаточность и достоверность данных, на основе которых проведен анализ 4 4 2 2. Способность подхода учитывать структуру факторов, влияющих на цену, специфику объекта 3 4 2 3. Способность подхода отражать намерение покупателя или продавца 3 2 4 4. Соответствие подхода целям оценки 2 4 3 Итого баллов 12 14 11 Сумма баллов = 37 Вес подхода, % 32,4% 37,8% 29,7%
Сводные данные для расчета рыночной стоимости общей площади объекта оценки БЦ «Туполев Плаза» показан в таблице 3.11.
Алгоритм расчета стоимости с помощью различных подходов и методов изложен в соответствующих разделах работы. Результат каждого из подходов получен на основании объективных, документально-подтвержденных данных на дату оценки, не содержит противоречий и соответствует требованиям нормативно-правовых актов по оценочной деятельности.
Таблица 3.11. Сводный расчет рыночной стоимости общей площади объекта оценки БЦ «Туполев Плаза»
Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход Вес подхода 37,8% 29,7% 32,4% Рыночная стоимость общей площади, долларов США 69 853 426 74 908 957 54 210 900
Итоговая стоимость = (37,8% * 69 853 426) + (29,7% * 74 908 957) + (32,4 %* 54 210 900 ) = 26404595,03 + 22247960,23 + 17564331,6 = 66216886,86 долларов США.
Рыночная стоимость 1 кв. м площади и общей площади объекта оценки БЦ «Туполев Плаза» показана в таблице 3.12.
Таблица 3.12 . Рыночная стоимость 1 кв. м площади объекта оценки БЦ «Туполев Плаза»
Наименование объекта оценки Тип помещений Общая площадь
всех строений Рыночная стоимость объекта оценки (без НДС) Рыночная стоимость
1 кв. м (без НДС) кв. м Долл. США долл. США Бизнес-центр класса «В» «Туполев Плаза» Офисный, класс «В» 13 020,9 66 216 887 5 085,43
Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что по состоянию на 14.09.2012г.:
обоснованная рыночная стоимость Объекта оценки БЦ «Туполев Плаза», рассчитанная с использованием сравнительного, затратного и доходного подходов оценки объектов недвижимости, составляет, округленно (без учёта НДС):
66 216 887 долларов США (шестьдесят шесть миллионов двести шестнадцать тысяч восемьсот восемьдесят семь долларов США).
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1, c.24], стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана обоснованной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение шести месяцев с даты оценки.
Заключение
Цель и задачи, которые были поставлены в данной работе, достигнуты. Подводя итог, сделаем следующие выводы.
Под объектом коммерческой недвижимости рассматривается товар, крепко связанный с участком земли, так что его перенос в иное место невозможен без его разрушения и без утраты его потребительной стоимости.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта коммерческой недвижимости: ликвидационная, рыночная , инвестиционная, кадастровая стоимость.
Основные законодательные акты и нормативные документы, обеспечивающие правовое регулирование и оценку объектов недвижимости, в том числе коммерческой недвижимости:
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 28.12.2010).
Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
Объект оценки: бизнес-центр класса «В+» «Туполев Плаза», состоящий из 2-х офисных строений общей площадью 13 020,9 м2 , находящихся на земельном участке общей площадью 13 020,9 м2, га, и расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н «Басманный», Ак.Туполева, д. 15, корп. 2, корп. 17.
Цель оценки: определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки.
Общее физическое состояние строений Объекта оценки можно охарактеризовать как отличное, они могут позиционироваться как офисные здания класса «В+». В зданиях бизнес центра выполнен качественный ремонт, функционируют все центральные коммуникации, обеспечена высокая наполняемость арендаторами.
Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1 020 кв.м. 
В условиях стабильного спроса и уменьшения нового предложения уровень вакантных площадей в течение года продолжит тенденцию к снижению.
Для определения стоимости БЦ «Туполев Плаза» оценщиком применялись специальные приемы и способы расчета: сравнительный, доходный, затратный подходы.
Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Затратный (имущественный) подход в оценке недвижимости рассматривает стоимость объекта коммерческой недвижимости (его доли) с точки зрения понесенных издержек.
Сравнительный подход - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта коммерческой недвижимости.
Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что по состоянию на 14.09.2012г.:
Обоснованная рыночная стоимость Объекта оценки БЦ «Туполев Плаза», рассчитанная с использованием сравнительного, затратного и доходного подходов оценки объектов недвижимости, составляет, округленно (без учёта НДС): 66 216 887 долларов США.
Список использованной литературы
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 28.12.2010).
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 "Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№4)»
Приказ Минэкономразвития России об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая и часть вторая
Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 324 с.
Грибовский С.В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С.В. Грибовский. - Санкт-Петербург, 2010. - 172 с.
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 257 с.
Грязнова А.Г., Федотова М.А.. Оценка недвижимости: учебник – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 354 с.
Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. – 189 с.
Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: ИД "Юриспруденция", 2009. – 348с.
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 391 с.
Косорукова И.В., Кацман В.Е., Родин А.Ю. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. – М.: Учебное пособие, Маркет ДС, 2010. – 315 с.
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Электронный ресурс www.zdanie.info
Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.: , Маркет ДС, 2009. – 364 с.
Официальный сайт Центрального банка РФ htpp:/www.cbr.ru
Официальный сайт Министерства финансов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.minfin.ru.
Официальный сайт Федеральной службы Государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.gks.ru.
Официальный сайт бизнес центра «Туполев Плаза». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://tupolevplaza.net
Официальный сайт оценочной компании «Валнет». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.valnet.ru
Официальный сайт строительно-оценочной компании «Архитек». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://vvww.architek.ru/lib/2/oflice/06052.html
Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2008.
Портал для оценщиков www.ocenchik.ru
Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2010. – 382 с.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М. Статут. 2010. – 421 с.
Стерник Г.М., С.Г. Стерник . Анализ рынка недвижимости для профессионалов. Экономика, 2009. – 606 с.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – 239с.
Управление коммерческой недвижимостью. Учебное пособие под ред. М.Л. Разу. – М.: Кнорус, 2011. – 258 с.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2010. – 480 с.
Шарп У., Гордон Дж., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2011. -219с
Электронный портал для специалистов по оценке www.appraiser.ru
Приложения
Приложение 1
Расположение объекта оценки БЦ «Туполев Плаза»
Приложение 2
Объект оценки бизнес центр «Туполев Плаза»
Приложение 3
Офисные проекты (бизнес-центры) в г. Москва в 2012 г.
Приложение 4
Бизнес центры - объекты для проведения оценки сравнительным подходом
№ Адрес объекта Фото Общая площадь, кв.м. Стоимость продажи 1 кв.м. , $ США. Комментарии Источник 1 м Бауманская, 10 мин пешком
Радио, 24
Бизнес центр класса В+
"Яуза Тауэр"

24 000 4563,81 Площадь, предлагаемая к реализации: 4382,3 кв.м.
Второй этаж - 954,6 кв.м,
третий этаж 372,5 кв.м,
четвертый этаж 2095,3 кв.м,
седьмой этаж 959,9 кв.м.
Год реконструкции здания - 2005. Состояние: готово к работе.
Все коммуникации центральные, эл. мощности стандартные для БЦ.
В настоящее арендаторами помещений являются крупные российские компании. Стоимость продажи $20000000.
Продажа юридического лица.
Портал «Из рук в руки»
Статус: Собственник
Тел. 8(916) 997 43 64
Дата: 03.07.2012г.
2 м. Курская, 5 мин пешком Яковоапостольский пер.
Бизнес центр класса А
10 384 11 357,61 Общая площадь здания по этажам:
1002,5 кв.м (1-й эт.), 1185,6 кв.м (2-й эт.),
1169 кв.м (3-й эт.), 975,0 кв.м (4-й эт.),
937,7 кв.м (5-й эт.). Выполнена отделка площадей общего пользования. 3-х эт. подземный паркинг, до 100 м/м. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия не менее 400 кг/кв.м, шаг несущих колонн 6х8 м, высота потолка в чистоте 1-й эт. 4 м, 2-6 эт. 3 м. Единовременная нагрузка 800 кВА. аренды на 49 лет.
Портал «Из рук в руки»
http://irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/Prodam-ofis-obschaya-ploschad-ot-10384-kv-m-metro-advert233807614.html
Предложение от компании: МИАН-Агентство недвижимости
+7 (495) 974 62 62
Дата: 14.09.2012г.
3 м. Курская, 5 мин пешком
Особняк класса В+ 5 043
4540,95 Коридорно-кабинетная планировка
Выполнена дорогая и высококачественная отделка
Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий
Наземная охраняемая парковка
Информационно-аналитический портал Arendator.Ru
http://www.arendator.ru
Предложение от компании: PRIMARY
Тел. +7 495 644 70 80
Дата: 14.09.2012г.
4 м Бауманская, 7 мин пешком
Б. Демидовский переулок, 12/1
Офисное здание, класса А
Здание расположено в историческом переулке на территории "Немецкой слободы-Лефортово"
6 280 7 165 Наземная охраняемая парковка,
подземная парковка
Открытая планировка
Информационно-аналитический портал Arendator.Ru
http://www.arendator.ru
Предложение от компании: STEBENEV
Тел. + 7 495 968 16 89
www.stebenev.com/detail3_336.html
Дата: 14.09.2012г.
5 м Бауманская, 10 мин пешком
Спартаковская пл
Бизнес парк, класса В+

10 000 5 200 Подземная парковка
Открытая планировка
Оптико-волоконные телекоммуникации
Информационно-аналитический портал Arendator.Ru
http://www.arendator.ru
Предложение от компании: Penny Lane Realty
Тел. 8 495 232-42-22
www. office.realtor.ru/sale-detail/20194/
Дата: 14.09.2012г.

35
8
46
18
85
20